Rostockgata 74

Rostockgata 74, 0194 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 234, bruksnummer 93, seksjonsnummer 92

Totalt bruksareal BRA: 73 kvm

BRA-i:
4. etasje 66 kvm: Entré, bad, 2 soverom, kjøkken, og stue

BRA-e:
-1. etasje 7 kvm: Kjellerbod

Åpent areal:
4. etasje 5 kvm: Balkong

Boligen disponerer en kjellerbod. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.03.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der det er etablert et ekstra soverom i deler av stuen. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Boligblokk bygget i 2023. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført med betong/murverk. Flat takkonstruksjon antatt tekket med asfalttakbelegg/folie e.l. (ikke besiktiget). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad Ikke Utarbeidet
- Hulltaking ikke foretatt da det ikke ble vurdert hensiktsmessig grunnet alder.
- Varmtvannstank: Sentralanlegg for varmtvann.

Ved de øvrige punktene er det gitt Tilstandsgrad 1 eller bedre.

For utfyllende informasjon, se tilstandsrapport og selgers egenerklæring.

Lekker og moderne 3-roms selveierleilighet med svært god planløsning og flott beliggenhet. Leilighetens har en kvadratsmart og funksjonell planløsning gir god størrelse på alle rom. Det er rikelig med lysinnslipp fra store vindusflater som bidrar til en herlig romfølelse. Boligen inneholder entré, stue, kjøkken, bad, 2 soverom og kjellerbod for oppbevaring. I tillegg til dette har en herlig balkong, med svært gode muligheter for å nyte sommeren! Boligen har vannbåren varme og balansert ventilasjon. Gulvene er belagt med en lekker en-stavs parkett og overflatene er holdt i tidløse og delikate nyanser.

ENTRÈ
Velkommen inn! Leilighetens entré er lys og innbydende og gir et svært godt førsteinntrykk av boligen. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøyet og sette fra seg sko.

STUE
Stuen er romslig og har god plass til sofagruppe med tilhørende salongbord, TV-sjenk eller annet ønskelig stuemøblement. Store vindusflater sørger for rikelig med lysinnslipp og bidrar til en lys og luftig atmosfære i boligen. I fin overgang mot kjøkkenet er det også god plass for å innrede med et spisebord med gode muligheter for å invitere venner og familie på middag.

BALKONG
Fra stuen kommer du ut til boligens vestvendte balkong på 4 kvm. Her er det god plass til å innrede med en hyggelig sittegruppe der årets varme dager kan nytes. På sommerstid oppleves balkongen som en naturlig forlengelse av stuen.

KJØKKEN
Moderne og funksjonelt kjøkken fra HTH. For mange er kjøkkenet det viktigste rommet i boligen. Her er kjøkkenet holdt i en sosial åpen løsning mot stuen, der du har god kommunikasjon med gjestene mens middagen lages. Det er rikelig med oppbevaringsplass i både skuffer og skap. Den gode benkeplassen gjør det enkelt å diske opp lekre retter. Kjøkkeninnredningen er av glatte fronter og benkeplate i laminat med nedfelt vask. Hvitevarene er sømløst integrert i innredningen og består av induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl-/fryseskap.

BAD
Delikat flislagt bad med varme i gulvet. Baderomsinnredningen er fra Vedal består av vegghengt servantskuffer med nedfelt servant. Over servanten er det et fint speil med innebygget belysning. Videre har badet dusjhjørne med svingbare glassdører og vegghengt klosett. Det er opplegg for vaskemaskin. Det er også plass til tørketrommel. Badet har i likhet med resten av boligen balansert ventilasjon.

HOVEDSOVEROM
Hovedsoverommet er av god størrelse og kan enkelt innredes med både dobbeltseng og tilhørende nattbord. Rommet er holdt i duse og behagelige nyanser - perfekte for soverommet. Det er rikelig med oppbevaringsplass i et svært romslig garderobeskap. Hovedsoverommet har en fantastisk morgensol og idyllisk utsyn mot flotte parkområder.

SOVEROM II
Leilighetens andre soverom er også romslig og passer ypperlig som barnerom, gjesterom eller kontor. Her er det god plass til seng, pult eller annet ønskelig møblement. Rommet er innredet med en praktisk skapseng, noe som gir gode muligheter for å utnytte rommet til det fulleste.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Lamper medfølger ikke.
- Stekeovn, komfyr, kjøleskap og oppvaskmaskin medfølger.

Boligen varmes opp av vannbåren varme. Det er varme i gulv på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 13.08.2024.

Ansvarlig søker har 06.08.2024 bekreftet at gjenstående arbeider som beskrevet i søknaden om brukstillatelse er ferdigstilt, og at kontrollerklæring for brannteknisk utførelse er mottatt.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der det er etablert et ekstra soverom i stuen. Tiltaket er i utgangspunktet ikke søknadspliktig såfremt det tilfredsstiller formelle krav til soverom. Endringen ble gjort før leiligheten ble bygget, som vil si at leiligheten ikke har blitt endret siden den ble bygget. Endringen er ikke gjort i notert i de godkjente byggetegningene.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 11 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om adkomstrett tinglyst i perioden 2015-2023 med adkomstrett til fots, teknisk rom, trafostasjon, vedlikehold, samt at allmenheten har rett til ferdsel og opphold på felt T4. Det er videre tinglyst en bestemmelse om nettstasjon med Elvia som rettighetshaver tinglyst i 2022, en erklæring/avtale med bestemmelser om tørrkjøler tinglyst i 2023, en bestemmelse om trafostasjon tinglyst i 2023 samt en bestemmelse om båtplass/bryggeplass med bestemmelser om vedlikehold tinglyst i 2023.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst følgende rettigheter:
- Rettighet til sambruksarealer og adkomstrett. Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 234 BNR: 93 FNR: 0 SNR: 1-274 samt BNR. 151 og 152 med dagboknr 242417, tinglyst 06.03.2023.
- Bestemmelse om adkomstrett med bestemmelser om vedlikehold. Rettighet hefter i: Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 234 BNR: 152 med dagboknr 242490, tinglyst 06.03.2023.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Boligen ligger i et nyetablert, meget attraktivt og urbant satsingsområde i Bjørvika i Oslo. Her har du umiddelbar nærhet til alt Oslo by har å by på. Fra Bjørvika og Sørenga har du utsikt over Oslofjorden, idylliske Ekeberg, Operaen, Akershus festning, Hovedøya, Holmenkollåsen og Barcode-distriktet med Oslos nye «skyline». Fjordbyens nyeste tilskudd er Munchmuseet der du kan nyte utsikten fra takterrassen i 12. etasje. Området er under utvikling og kommer til å få flere løft i årene som går.

Området har kort vei til alt av servicetilbud, et godt utvalg av restauranter, puber, kafeer samt et pulserende kulturliv. Helt ytterst på Sørenga finner man byens flotteste sjøbad. Sjøbadet er et stort og åpent rekreasjonsområde med direkte tilgang til sjøen, fine sitteplasser og utendørsbasseng for både store og små.

Det er bare noen få minutters gang til Oslo S og Bussterminalen med tilknytning til hele landet.

Kort vei til offentlig kommunikasjon. Nærmeste bussholdeplass er Sørenga med buss nr 85 som går i rute mellom Jernbanetorget og Ulvøya via Malmøya. Middelalderparken med trikkelinje 13 og 19 og buss nr 34 og 70 fra St. Halvards plass ligger like ved.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Gamlebyen skole. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 6 570 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til kombinert bebyggelse og anleggsformål i henhold til reguleringsplan S-4826 datert 12.11.2014 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

- Saksnummer 202204588 - Byggesak. Gjelder Rostockgata 136 -192 - Utbygging av bykvartal med bolig, forretning, bevertning, kulturarealer og barnehage - Felt B8b - Tidligere adresse: Sørengkaia 1. Det ble gitt endret tillatelse 04.12.2024. Tiltaket omfatter oppføring av et by-kvartal med bolig, forretning, bevertning, kulturarealer (FBK) og barnehage på Sørengkaia 1, felt B8b, i Bispevika i bydel Gamle Oslo. Tiltaket omfatter også kjeller under Rostockgata.

- Saksnummer 202456305 - Byggesak. Gjelder Rostockgata 99 - Oppføring av bolig- og næringsbygg reguleringsfelt B9 a og b). Bygg på 5 etasjer eller mer. Det ble sendt søknad om rammetillatelse 10.05.2024. Siste saksgang er at det foreligger behov for tilleggsdokumentasjon.

- Saksnummer 202309608 - Byggesak. Gjelder Lohavn felt D2 - Oppføring av Bjørvika skole. Det ble gitt igangsettingstillatelse nr. 3 19.02.2025. Tiltaket omfatter oppføring av ny grunnskole i Bjørvika som ligger i bydel Gamle Oslo. Skolen skal inneholde en 2- parallell barneskole, 4-parallell ungdomsskole, arealer til Oslo sjøskole, flerbrukshall og offentlig toalettrom.

- Saksnummer 201610264 - Reguleringssak. Lohavn felt D5 - Loallmenningen - Rostockgata - planforslag til politisk behandling. Planforslag ble sendt til politisk behandling 02.10.2024. HAV Eiendom og Bjørvika Infrastruktur foreslår å omregulere en del av Lohavn. Innenfor felt D5 foreslås det en bebyggelse på 6 etasjer med næring, mulighet for avfallssugsentral og utadrettet virksomhet i 1. etasje samt et åpent torg mot gatekrysset Rostockgata/Sørengkaia. Loallmenningen foreslås regulert til park og rekreative areal med tilgang til fjorden, havnepromenade og Losæter med bakehus og dyrkningsareal som permanent anlegg. Rostockgata foreslås regulert som 20 meter bred kjørevei, med busstrasé, busstopp, sykkelvei og gangvei.

- Saksnummer 201704197 - Reguleringssak. Gjelder Bjørvika - Bispegata - C6-feltene - planforslag til begrenset høring - Etablering av kontorarealer, boliger, forretning og bevertning. Planforslag ble lagt ut for ny høring 31.03.2025.

Området er under utvikling og byggearbeider må påregnes. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert som del av Middelalderbyen Oslo. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Fellesutgiftene er kr 4 103,- pr. mnd. og inkluderer: Internett, A-konto varmtvann og oppvarming, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold mv.

Det er målere i hver leilighet for varme/varmtvann som avregnes en gang i året, pr. 31.12.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader 2 939,-
Kollektiv avtale internett 159,-
Måler: 2125 Techem avleser - Varme : Enhet: 2125/092 - Varme ( 21251 - 92) 1 005,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 1200 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet NextGentel som leverandør av internett. Avgift for internett er inkludert i felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 734 183,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 936 733,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 16 529,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 09.04.2025

10 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

262 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
273 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 773 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Rui Mauro Da Costa

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Eierseksjonssameiet Clemenskvartalet, med sameiebrøk 40/20158.
Sameiet består av 267 boligseksjoner og 7 næringsseksjoner.
Forretningsfører er USBL.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for øvrige beboere.

Planlagte påkostninger: Generelt vedlikehold.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger inkludert.
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 37-0130/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR37.25130

Sist oppdatert: 29. april 2025 kl. 18:24