Frysjaveien 40H

Frysjaveien 40H, 0884 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 59, bruksnummer 734, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1
Andelsnummer 121, Stilla Borettslag, organisasjonsnummer 931195131

Totalt bruksareal BRA: 101 kvm

BRA-i:
4. etasje 94 kvm: Entré/gang, wc-rom, bad, tre soverom, bod og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Kjeller: 7 kvm: Bod.

Åpent areal:
4. etasje 8 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en kjellerbod (nr. 117) i kjelleretasje på ca. 7 kvm. Bodene er fordelt iht. borettslagets vedtekter.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.08.2026 utført av Anticimex avd. Oslo.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Bygget er oppført med kjeller. Bygget er oppført med parkeringsanlegg i nederste etasje. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader av synlig murverk og fasadeplater. Etasjeskillere av betong. Flatt tak. Yttertak er tekket med takmembran. Entrédør med elektrisk kodelås. Vinduer med karmer av tre, som er utvendig belagt med metallplater. Balkongdør med karmer av tre, som er utvendig belagt med metallplater. Boligen ventileres hovedsakelig gjennom et mekanisk balansert ventilasjonssystem (med varmegjenvinning). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Leilighetsbygget ble oppført i 2024, og det er ikke registrert noen TG3, og kun 1 TG2 iht. tilstandsrapporten.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
- Overflater gulv: Det er registrert stedvis knirk deler av gulvet.

Det er gitt TGIU iht. tilstandsrapporten på følgende:
- Bad: Med bakgrunn i at våtrommet er bygget som en prefabrikkert baderomskabin er det ikke utført hulltaking/fuktmåling i lukkede konstruksjoner.
- Toalettrom: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Ifølge fremlagt dokumentasjon er det montert sealingbag som alternativ sikring mot lekkasje.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.
- Yttertak: Tak til leiligheten er altan til overliggende leilighet og er av den grunn ikke mulig å undersøke.
- Balkong: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Leiligheten fremstår som moderne og innbydende med gjennomgående god standard fra byggeår 2024. Boligen har en tidsriktig innredning og materialvalg som gir et lyst og helhetlig uttrykk. Gulvene er hovedsakelig belagt med enstavs parkett og veggene er malt i lyse fargetoner. Det er god takhøyde, og mange store vindusflater som er med på å gi en god romfølelse i leiligheten. Boligen har moderne kvaliteter som balansert ventilasjon med varmegjenvinning samt vannbåren gulvvarme på bad. Entrédøren er utstyrt med elektrisk kodelås, og leiligheten har porttelefonanlegg. Leiligheten fremstår generelt med lite slitasje og er godt egnet for både familier, par og andre som ønsker et nyere hjem med lave vedlikeholdsbehov.

Leiligheten inneholder:

Entré/gang
Entré og gang gir et godt førsteinntrykk av boligen med lyse overflater og en praktisk utforming som gir enkel adkomst til leilighetens øvrige rom. Meget god garderobeplass i medfølgende garderobeskap. Downlights i himling bidrar til god belysning og et moderne uttrykk.

Toalettrom
Toalettrommet er praktisk plassert i tilknytning til entréen. Rommet har flislagt gulv, malte veggflater i tidsriktige fargetoner og vegghengt toalett og servant. Dette gir en funksjonell løsning som avlaster badet i en travel hverdag eller som gjestetoalett.

Bad
Delikat baderom i en moderne utførelse med flislagte gulv og vegger samt vannbåren gulvvarme som gir behagelig komfort. Innredningen består av vegghengt servantinnredning med speilskap og belysning, vegghengt baderomsskap med god plass til håndklær og vellværeprodukter, dusjhjørne med glassdører samt vegghengt toalett. Det er også opplegg for vaskemaskin.

Stue & kjøkken
Stue og kjøkken er boligens naturlige samlingspunkt og byr på en lys og luftig atmosfære. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og gir rommet en åpen følelse. Rommet har gode møbleringsmuligheter med plass til en spisegruppe ved kjøkkenet, og sofagruppe med tilhørende salongbord og mediemøblement på andre siden av rommet. Oppholdsrommet er malt i duse og nøytrale fargetoner som skaper en harmonisk atmosfære med listefrie overganger til himlingen.

Fra stuen er det utgang til balkongen på 8 kvm som fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsarealet i sommerhalvåret. Det er god plass til både gassgrill, sittegruppe og potteplanter.

Kjøkkenet er innredet med en stilren og moderne HTH kjøkkeninnredning med glatte fronter og laminert benkeplate. Det er integrerte hvitevarer bestående av stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin samt kjøle- og fryseskap. God skap- og benkeplass gjør kjøkkenet både praktisk og funksjonelt, samtidig som utformingen harmonerer godt med oppholdsrommet.

Soverom
Leiligheten har tre gode soverom i varierende størrelse og utforming. Alle rommene er malt i delikate fargetoner og har store vindusflater. Rommene har god plass til seng, nattbord og er i dag innredet med garderobeskap som medfølger. Fra hovedsoverommet er det tilgang til en romslig innvendig bod, perfekt for oppbevaring av tørkestativ, støvsuger og sesongklær.

GARASJE OG BOD
Det medfølger en kjellerbod på ca. 7 kvm, god plass til alt fra julepynt til sportsutstyr!
Det medfølger også en garasjeplass med ladeboks i felles garasjeanlegg i kjelleren.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hue Smartlys og terrassevarmer medfølger ikke.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming) og vannbåren gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 26.03.2024. Tillatelsen er gitt på vilkår og tilsynet er avsluttet 09.04.25.

Utdrag fra midlertidig bruk gitt for felt B2, 21.11.2024, saksnummer 202111625-87.

Ved søknad om ferdigattest, så må det sendes inn følgende dokumentasjon:
- Sluttrapport med avfallsplan for bygg- og anleggsavfallet og kvitteringer fra avfallsmottaker
- Plan- og bygningsetaten vil vurdere å føre tilsyn med ansvarlig foretak. Plan- og bygningsetaten skal føre tilsyn med at tiltak gjennomføres i samsvar med gitte tillatelser
og bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven (pbl), jf. pbl § 25-1.
- Tidsbegrenset dispensasjon fra rekkefølgekrav §11.8, §11.9 og § 11.11 i reguleringsplanen er gitt til 01.05.2027.
- Ferdigstilling av parkområdene G1, G2 og G3 samt stiene Bg3a-c, herunder komplett beplantning, vil være et vilkår for ferdigattest for felt B, samt vilkår for midlertidig
brukstillatelse for felt A.
- Parkområdene G1, G2 og G3 samt stiene Bg3a-c må være ferdigstilt innen 1. mai 2027.

Kjøper overtar ansvaret for dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets tomt. Disse omhandler bestemmelser om vann/kloakk og om vei.
Servituttene vil følge eiendommen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eiendommen ligger i et attraktivt boligområde på Frysja/Brekke like ved markagrensen og Maridalsvannet. Her er det en rekke turstier på sommeren, og skiløyper på vinteren. Området byr på rike turmuligheter, badeplasser og et aktivt nærmiljø, ideelt for både barnefamilier og friluftsinteresserte.

Like utenfor døren har du mye av hva du trenger i hverdagen, som stor MENY med ferskvaredisk, søndagsåpen Joker, frisør, apotek, Evo, Avancia, Under Livet kvinnehelsesenter, fysioterapeut, Kjelsås legesenter, sushi, Grains fransk håndverksbakeri samt Jønk. En kort spasertur unna ligger Frysja kunstsenter, Teknisk museum og Frysja 33 som er et trivelig selskapslokale fra den gamle kraftstasjonen fra 1850.

Store utearealer og friområder byr på de aller beste muligheter for friluftsliv og rekreasjon. Sammenhengende gang- og sykkelstier langs naturskjønne Akerselva fører deg direkte ned til sentrum gjennom Nydalen med alle sine butikker, kafeer og restauranter. Storo huser også Oslos største kjøpesenter, i tillegg til populære Odeon Kino.

Idylliske Brekkedammen (Stilla) er en av Oslos flotteste badeplasser og ligger kun 5 minutter unna. I tillegg er det flere andre badeplasser langs Akerselva.

Gangavstand til Stillatorget med det meste man trenger av butikker og servicetilbud som en av områdets beste Remabutikker, frisør, apotek, og kort vei til sandvolleyballbane m.m. Kort vei til Storo Storsenter.

På naturskjønn tursti, like ved boligen, har man direkte tilgang til marka. "Vinterporten" som gir tilgang til Maridalsvannet i vinterhalvåret ligger rett i nærområdet. Nærheten til marka med flere lysløyper, badevann og frisk luft er for mange ensbetydende med trivsel og høyere livskvalitet.

Det er skole og flere barnehager i nærområdet, og barna har en trygg skolevei.

Kort vei til busstopp på Stillatorget for buss 54 og 25 samt 51(Brekkekrysset). Tog fra Kjelsås stasjon og trikk fra Grefsenveien.

Bydelen byr på et utvalg av Oslos beste skoler, og sammen med Kjelsås idrettslag tilbyr området svært gode oppvekstsvilkår for barn og unge. Kjelsås Idrettslag har et bredt tilbud til alle aldersgrupper.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til Kjelsås skole (1.-7. trinn) og Engebråten skole (8.-10. trinn). Det er også flere kommunale og private barnehager i området som Stilla barnehage, Engebråten barnehage og Kjelsås skole barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 10 526 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er pent opparbeidet med interne gangveier, sittebenker, grønne områder og lekeplasser for de minste.

Parkeringsplass nr. 66 i felles garasjeanlegg i Frysjaveien 40 eierseksjonssameie medfølger andelen. Det er montert ladeboks i tilknytning til garasjeplassen.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og via private internveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig/forretning/forsamlingslokale/annen off. eller privat tjenesteytelse (helse, trening, velvære), kontor/bevertning/annen næring (mindre håndtverksbedrift) i henhold til reguleringsplan S-4958 datert 21.06.2017.

Det pågår oppføring og bygging av boligblokker i Frysjaparken, ny kjøper må forvente byggestøy og andre forhold som har med byggingen å gjøre frem til prosjektene ferdigstilles. Prosjektet er forventet ferdig i løpet av 2026/27
I tillegg foregår det en planprosess på andre siden av Frysjaveien. hvor det er ønskelig at de resterende industribyggene skal rives og boliger skal føres opp. I tillegg er det ønskelig å oppføre ny skole i bygget der Møller holder til i dag, men planprosessen er foreløpig avsluttet. Det må forventes byggeaktivitet langs Frysjaveien og på indutriområdene i flere år fremover. Frysjaparken-prosjektet er forventet ferdigstilt andre kvartal 2027.

Området er under utvikling til boliger og det vil er under oppføring et nytt prosjekt med flere boligbygg og barnehage i nærområdet. Det vil mellom byggene komme en "allmenning" som blir felles for området og som også vil skape mer luft mellom byggene. Se Obos sine hjemmesider for mer informasjon, eller kontakt megler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 21 920,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, ákonto varmtvann, honorarer, garasjeleie, forretningsførsel, driftskostnader m.m.

Kostnader for varmt forbruksvann/vannbåren gulvvarme på bad avregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp. Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Felleskostnadene fordeles slik:
Lån nr: 9820834589; IN lån 1 - Akonto renter 17 430,-
Vedlikeholdsfond 239,-
Felleskostnader 3 642,-
Akonto oppvarming 609,-

Eiendomsskatt kreves inn via felleskostnader i månedene: mai, juni, september og november. Eiendomsskatten utgjør en økning i felleskostnadene i de nevnte månedene på kr 740,- pr. mnd for 2026. Eiendomeskatten for 2026 utgjør totalt kr 2 960,-.

Borettslagets lån er avdragsfritt frem til og med mai 2029, frem til da betales det dermed kun renter. Etter utløpet av avdragsfri periode for fellesgjelden, anslås at felleskostnadene vil øke med kr 3 800,-, og de totale felleskostnadene vil da bli kr 25 720,- pr. mnd. Dette forutsetter uendret rente, samt at øvrige utgiftsposter forblir på dagens nivå.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 6 400 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet ObosNett som leverandør av internett og har en avgift på kr 369,- pr. mnd. og TV-pakke fra Allente som har avgift på kr 379,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 2 729 466,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 11 409,- pr. 31.12.2026
Andel fellesgjeld er kr 4 150 000,- pr. 07.08.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 343 063 632,- pr. 07.08.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208345893
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,04%
Restsaldo 343 063 632,-
Innfrielsesdato: 30.05.2064
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Ja
Avdragsfrihet til og med mai 2029

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

Ved full innfrielse av andel fellesgjeld vil det frem til juni 2029 medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 17 430,- (Rentekostnader). Ved full innfrielse av andel fellesgjeld etter mai 2029 vil det medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 21 230,- (Rente- og avdragskostnader), gitt dagens rente og lånebetingelser.

5 350 000,00 Prisantydning
4 150 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
9 500 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 509 496,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 519 446,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Heljar Heradstveit og Hanne Lise Foster Kvidal

Leiligheten er tilknyttet Stilla Borettslag. Borettslaget består av 165 leiligheter.
Åtte av borettslagets andeler vil utgjøre et bofellesskap og skal eies av ungdom med nedsatt funksjonsdyktighet.
Forretningsfører er OBOS eiendomsforvaltning.
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt å holde dyr etter melding til styret så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne

Beboere i Stilla borettslag har bruksrett til fellesarealer i Ager borettslag som omfatter overnattingslokale/hybel, smørebod, sykkelvask og styrerom/selskapslokale. Borettslaget skal dekke sin forholdsmessige andel av driftskostnadene for disse fellesarealene. Brukerne plikter å holde seg orientert om de gjeldende ordensreglene.

++++IKKE FÅTT OPPDATERT SVAR FRA STYRET++++
I henhold til mail fra styret datert 29.01.2026 er det ikke planlagt påkostinger som vil medføre økning i fellesgjeld/felleskostnader.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger/Overtagelse kr. 4.500,-pr stk - 1 visning inkl  kr 0,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Andelregnes av prisant.- pris ved 4.850.000,-  kr 13 047,-
Foto  kr 5 000,-

Oppdragsnummer 41-0080/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2680

Sist oppdatert: 28. august 2026 kl. 16:18