Sandstuveien 2D

Sandstuveien 2D, 1178 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 151, bruksnummer 286, ideell andel 1/1

Totalt BRA-i: 261 kvm

BRA-i:
Kjelleretasje 112 kvm:
Entré, bad, kjellerstue med kjøkken, trapperom, vaskerom, 3 boder og dobbelgarasje.

1. etasje 82 kvm:
Entré, garderobe, toalett, kjøkken, spisestue og stue.

2. etasje 59 kvm:
Trapperom, gang, bod, bad og 3 soverom.
(Etasjen har et gulvareal på 80 kvm, men pga. skråtak er det kun 59 kvm som er målbart).

Loftetasje 8 kvm:
Innredet loftsrom benyttet som gjesterom.
(Etasjen har et gulvareal på 14 kvm, men pga. skråtak er det kun 8 kvm som er målbart).

Sydvestvent terrasse i 1. etasje på 34 kvm.
Sydvestvendt balkong i 2. etasje på 5 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 30.07.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Innredet loftsrom (gjestrom) i loftsetasjen er ikke byggemeldt/godkjent for varig opphold.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Halvpart vertikaldelt bolig fra 1954, senere tilbygget/ombygget i 1984.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med gulv støpt mot grunn. Grunnmur er i betong. I 2024 ble det drenert rundt huset og det ble samtidig lagt ny utvendig isolasjon. Det ble ikke drenert rundt garasjen og dreneringen rundt garasjen er gitt TG2 pga. alder.
Kjelleretasjen har vegger som er utlektet fra grunnmuren (som de fleste hus har) og dette gis automatisk TG2 da konstruksjonen er lukket, selv om det ikke er observert skader eller målt fukt.
Bærende konstruksjoner er i mur- og trekonstruksjoner. Etasjeskillere av lettklinkerelementer samt trekonstruksjoner som er gitt TG2 grunnet noe skjevheter i loftsetasjen, trapperom og kjellerstue/kjøkken. Se utfyllende tekst i rapporten.

Yttervegger av trekonstruksjoner som utvendig er kledd med liggende trekledning. Det er gitt TG2 grunnet noe fuktmerker i vindusforing på innredet rom i loftsetasjen (er i etterkant utbedret av selger ved at det er pusset ned og malt), stedvis sprekker i kledningen og at ytterkledningen mangler tilstrekkelig luftespalte, samt alder og slitasje.

Taket har saltaksform som utvendig er tekket med takstein. Det er generelt gitt TG2 på taket grunnet alder og slitasje.
Loftetasjen har lukket konstruksjon og dette gis automatisk TG2 (risikonstruksjon) selv om det ikke er observert skader eller symptomer på skader.

Boligen har profilerte/glatte ytterdører av tre.
Balkongdører er med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår.
Vinduer er med karmer av tre og tre-lags glass fra 1984, samt to-lags glass fra 2008 og 2006. Tre kjøkkenvinduer og et soveromsvindu er skiftet i 2019, samt at et baderomsvindu er fra 2023.
Takvindu med karm av PVC og tre-lags glass fra 2023. Det er gitt TG2 på vinduer i soverom 2 og soverom i loftsetasje grunnet treg åpne/lukkefunksjon.

Balkongen har bærende konstruksjoner og rekkverk av tre og er belagt med terrassebord. Det er gitt TG2 grunnet for lav rekkverkshøyde og terrassebordet har behov for overflateoppussing.
Terrassen har bærende konstruksjoner av betong samt lettklinkerblokker og er belagt med terrassebord. Rekkverk av trekonstruksjoner. Det er gitt TG2 grunnet alder og slitasje på tettesjiktet, for lav rekkverkshøyde og behov for overflateoppussing (i etterkant har selger utført overflatebehandling av rekkverk og terrassegulv).

Utvendig trapp er i betong med rekkverk av tre. Det er gitt TG2 grunnet råteskade på rekkverk ned til kjeller (råteskaden er i ettertid utbedret av selger ved at råteskadet bord i rekkverk er byttet og nymalt).

Forstøtningsmurer er i murkonstruksjoner og er gitt TG2 grunnet sprekker og risser.

Dobbeltgarasje i murkonstruksjoner som er tilknyttet boligen. Det er gitt TG2 på garasjeport grunnet slitasje og råteskade på trerammen (er utbedret av segler ved at råteskadet bord på ramme er byttet).

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sandstuveien 2D har en solrik og barnevennlig beliggenhet ved Holtet hageby. Herfra er det umiddelbar nærhet til trikkeholdeplass og idrettsbanen på Sportsplassen, samt at den kun er noen få minutter å gå til de unike friområdene i Byskogen og på Ekebergsletta. Kort vei også til bl.a. Brannfjell ungdomsskole, Bekkelaget barneskole og servicetilbud på Holtet.

Halvpart vertikaldelt bolig som er oppført i 1954 og senere ombygget/tilbygget i 1984. Ombyggingen i 1984 ble tegnet av arkitekt Harald Rønning og huset har en innholdsrik og spennende planløsning over flere halvplan.

Boligen fremstår som lys og pen med standard fra noe varierende årstall. I tilstandsrapporten er det gitt en TG2’ere hovedsakelig pga. alder på bl.a. vann-/avløpsrør og ikke tilstrekkelig ventilasjon, m.m. Det er kun gitt TG3 for at det mangler ventilasjon i vaskerommet. Se supplerende teks i tilstandsrapporten.
Eier har den senere tid oppgradert boligen med bl.a.:
- Drenert huset utvendig med utvendig isolasjon i 2024 (ikke redrenert rundt garasjen).
- Montert tilbakeslagsventil på utvendig avløpsrør mellom hus og offentlig ledningsnett.
- Oppgradert vaskerommet i 2024.
- Pusset opp badet i kjelleretasjen i 2024.
- Pusset opp badet i 2. etasje i 2022/2023.
- Montert ny kjøkkeninnredning i kjelleretasjen i 2023.
- Montert ny kjøkkeninnredning i 1. etasje i 2019.
- Lagt nytt parkettgulv i 1. etasje i 2019.

Den innholdsrike planløsningen åpner for at man kan tilpasse bruken etter egne behov og ønsker. Halvplan beskrives sammen med hovedetasjene kjeller, 1. etasje, 2. etasje og loftetasje.

Kjeller:

Kjelleretasjen er på 112 kvm og inneholder dobbelgarasje, 3 boder, trappegang og vaskerom, samt entré/gang, bad og kjellerstue med kjøkken.

Stor dobbelgarasje med vegg mellom deler av plassene. 2 garasjeporter. Fra garasjen er det direkte innvendig adkomst til huset via bod.

3 store boder gir rikelig med lagringsplass. En bod ligger i tilknytning til kjellerstuen og har fungert bod til hybelen.

Eget praktisk vaskerom som ble oppgradert i 2024 med ny membran og nytt sluk, samt nye gulvfliser og varmekabler. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Varmtvannsbereder på ca. 200 liter fra 2023 og varmtvannsbereder på ca. 80 liter fra 2008 (TG2 pga. alder) er plassert på vaskerommet.

Trapperom med gulvfliser med gulvvarme. Det er dør mellom trapperom og hybeldelen.

Entré/gang med gulvfliser med gulvvarme og garderobeskap.

Flislagt bad med gulvvarme som ble pusset opp i 2024. Badet er innredet med vegghengt hvit servantinnredning med heldekkende servant med ett-greps armatur. Speil på vegg over servant med overlys. Dusjkabinett med to-greps armatur. Gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin (i tilstandsrapporten er det kommentert at tettedetaljer ved rørgjennomføring tilknyttet vannrør i vegg ved vaskemaskin er usikker).

Stor kjellerstue med kjøkken. Gulvfliser med varmekabler.
Kjøkkeninnredning fra 2023 med hvite profilerte fronter og heltre benkeplate. Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Belysning under overskap og stikkontakter over benkeplate. Nisje med stekeovn og frittstående kjøleskap med frysedel. Vegghengt ventilator med kullfilter. Hvitevarene følger boligen. Det er montert automatisk lekkasjestopper.

1. etasje:

Hovedetasjen er på 82 kvm og inneholder entré, garderobe, toalett, kjøkken, spisestue og stue.

Entré med skiferfliser på gulvet med gulvvarme.

Praktisk garderoberom med god plass til oppbevaring i skyvedørsgarderobe. Gulvvarme i garderoben.

I praktisk tilknytning til garderoben ligger toalettet. Gulvfliser med gulvvarme (noe bomlyd under enkelte gulvfliser).
Rommet er innredet med vegghengt servant med ett-greps armatur og gulvstående toalett.

Stort kjøkken med gulvvarme og god plass til spisebord.
I 2019 ble det montert ny kjøkkeninnredning med rikelig med skap- og benkeplass. Hvite profilerte fronter og heltre benkeplater. Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Belysning under overskap og stikkontakter på vegg over benkeplate. Integrert induksjonstopp, integrert stekeovn og mikrobølgeovn i høyskap, integrert oppvaskmaskin og integrert både kjøleskap og fryseskap. Vegghengt ventilator over induksjonstopp med avtrekk ut. Det er montert komfyrvakt.

Egen spisestue med gulvvarme.

I halvplanet over spisestuen ligger stuen. En lys og romslig stue med gulvvarme og utgang til sydvestvendt og solrik terrasse. En forholdsvis usjenert terrasse på 34 kvm terrassemarkise, utebelysning, stikkontakt og elektrisk vegghengt terrassevarmer. Fra terrassen er det adkomst ned til terreng.

2. etasje:

2. etasje er på 59 kvm (gulvareal på 80 kvm) og inneholder trappegang, trapperom, bod, bad og 3 soverom.

Stor bod med rikelig med lagringsplass.

Pent bad som ble pusset opp i 2022/2023. Gulvfliser med gulvvarme og en kombinasjon av fliser og malte flater på vegger. Downlights i himling. Vegghengt servantinnredning med heldekkende servant med ett-greps armatur. Vegghengt skap, samt speil og stikkontakt på vegg over servant. Dusjhjørne med glassdører og to-greps armatur tilkoblet hånddusj og regnfallsdusj. Frittstående badekar med to-greps armatur. Vegghengt toalett med innebygget sisterne.

3 gode soverom, der hovesoverommet har stor skyvedørsgarderobe og utgang til sydvestvendt balkong på 5 kvm med noe utsikt. De to andre barnerommene har begge gulvvarme.

Loftetasje:

Loftetasjen er på 8 kvm (gulvareal på 14 kvm) og inneholder innredet loftsrom som benyttes som gjesterom (ikke godkjent/byggemeldt for varig opphold). Lagring i kneloft.

Se tilstandsrapport datert 30.07.2025 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om boligens standard.

Boligen er elektrisk opparmet med panelovner og gulvvarme i entré, toalett, kjøkken, spisestue og stue i 1. etasje, på de 2 minste soverommene og badet i 2. etasje, samt i kjellerstue, bad og gang i kjelleren.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest for tomannsbolig (horisontaldelt) datert 26.10.1959.
Det foreligger ferdigattest datert 13.12.2007 for ombygging fra horisontaldelt til vertikaldelt tomannsbolig fra 1984.
Det foreligger ferdigattest på bruksendring av kjellerrom til stue datert 26.06.2025.

Soverommet i loftetasjen er opprinnelig byggemeldt som loftsrom og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod.
Innendig dør mellom garasjen og boden er ikke byggemeldt.
Utvendig trapp til kjelleretasjen og inngangsdøren til entré/gang (opprinnelig byggemeldt som bod) er ikke byggemeldt. Selger har tidligere sendt søknad til PBE om godkjennelse av kjellertrappen, men valgt å trekke søknaden da selger var usikker på om det ville bli gitt nødvendig dispensasjon. Konsekvens kan være at kommunen krever trappen fjernet eller flyttet. Eiendommen overtas slik den fremstår på visning.
Kjøper overtar ansvar og risiko for overnevnte videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 14398, tinglyst 27.03.1984:
Vegetasjon pliktes fjernet uten vederlag i den utstrekning det er nødvendig for ferdsel eller vedlikehold av vei. Kommunen har rett til uten erstatning å plante trær og sette ledning/lyktestolper like på innsiden av grensen Iangs offentlig vei, plass o.l. I de tilfeller vei ikke opparbeidet i full regulert bredde, skal kommunens areal mellom reguleringslinjen og veien langs tomten settes i stand og vedlikeholdes av tomteeieren. Inngjerdes dette sammen med tomten plikter eieren å flytte gjerdet vederlagsfritt hvis veien utvides. Kommunen har rett til å brøyte snø inn på dette arealet. Eieren plikter å holde tomten i ordentlig stand. Blir vedlikeholdet forsømt, kan kommunen utføre dette på eierens bekostning. Kommunen har stedsvarig rett til å legge og ha liggende ledninger, kummer o.l. i eller over den ubebygde del av tomten samt rett til atkomst for anlegg og vedlikehold. Kommunen har også rett til å sette opp nettstasjon (transformator). Eieren plikter å vederlagsfritt avstå nødvendig ubebygget grunn til veiutvidelse, nødvendig atkomst for nabotomt og nettstasjon (transformator).
Dagboknr. 32530, tinglyst 02.06.1986:
Best. om vann/kloakkledn. Gnr. 151, bnr. 140 (Samvirkeveien 23A) og bnr. 286 (Sandstuveien 2D) skal ha gjensidig bruksrett til nødvendig vann- og avløpsanlegg, samt gjensidig rett til atkomst for reparasjon og vedlikehold.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 
Den del av boligens kjelleretasjen som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse (gjelder kjellerstuen) og kan således leies ut. (Utvendig kjellertrapp og ytterdør er ikke byggemeldt, se pkt. om ferdigattes for nærmere informasjon).

Sandstuveien 2D har en solrik og flott beliggenhet i et populært villaområde på Bekkelaget, i byggegrensen til sjarmerende Holtet hageby. Fra eiendommen er det umiddelbar nærhet til idrettsbanen på Sportsplassen, samt at det kun er få minutter å gå til bl.a. trikkeholdeplassen på Sportsplassen og servicetilbud på Holtet, samt til friområder i Byskogen og Ekebergsletta.

Et særdeles barnevennlig boområde med nærhet til de unike friområdene i Byskogen og områdene i tilknytning til Ekebergsletta. Her finner du bl.a. fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, fotballbaner, minigolfbane, 18-hulls frisbeegolfbane, husdyrpark og ridesenter, skulpturpark, caféer, og turvei til bl.a. Ekebergrestauranten, samt stier på kryss og tvers med utsikt over Oslofjorden.
Umiddelbar nærhet også til Sportsplassen idrettsbane, med bl.a. fotballbane og løpebane, samt skøytebane om vinteren.
Når temperaturen tillater er det heller ikke langt til fjorden med Bekkelagsbadet som nærmeste badeplass. Bekkelagsbadet er et nyere park- og badeanlegget som åpnet i 2019, og rommer stupetårn, ballbinge, parkouranlegg, sandvolleyballbane, permanent toalettbygg og utedusj samt et amfi for kulturarrangementer. Parken har lagt til rette for grilling, foodtrucks og iskremvogner – et perfekt sted for de som vil nyte sommerbyen i vannkanten.

Kort vei til Holtet, områdets lokale handelssenter med bl.a. den populære delikatessebutikken Jacob’s, Joker (søndagsåpen matbutikk), Åpent Bakeri/Lofthus Pizza, Kaffebrenneriet, helsesenter/treningssenter (Best Helse), apotek og jernvareforretning. Ved Holtet ligger også Bekkelaget barneskole.

Byen er heller ikke langt unna, og fra eiendommen kan man, om ønskelig, gå eller sykle ned til sentrum, med bl.a. Sørenga som et naturlig stoppested. Med trikken tar det kun ca. 10 minutter ned til Oslo Sentralbanestasjon.

En kort kjøretur unna finner du også de to andre handelssentrene i bydelen, Sæter og Lambertseter. Sæter har et bredt tilbud av caféer, spisesteder og butikker, mens Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og caféer, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino.

Trikkeholdeplassen på Sportsplassen ligger som envt rett i nærheten, med rute 13 og 19, begge via Oslo sentrum. Det er også kort vei til bussholdeplass i Ekebergveien.
(Se Ruter for mer informasjon)

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Bekkelaget Tennisklubb (BTK) innerst i Jomfrubråtveien.
Bækkelagets Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta.
Treningsstudio: BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og Lambertseter og SATS på Karlsrud og Lambertseter.

Eiendommen ligger på hjørnet av Sandstuveien og Samvirkeveien, rett overfor Jomfrubråtveien. Innkjøring til eiendommen fra Sandstuveien.

Det er flere barnehager i nærområdet.
Kort vei til både Bekkelaget barneskole og Brannfjell ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 459 kvm. Solrik og pent opparbeidet tomt med plenareal og beplantning, samt delvis asfaltert gårdsplass.

Dobbelgarasje med direkte innvendig inngang til huset.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Bystyret har vedtatt en ny småhusplan, men den er ikke rettskraftig enda grunnet innsigelser fra Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer omfattet av småhusplanen har derfor et gjeldende midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med visse unntak. Søknader som er omfattet av unntakene i MFT tas fortsatt til behandling. Konferer megler for ytterligere informasjon.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 35 662,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten utgjør kr. 11 857,- for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 21 500 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 18 000,- hos Landkreditt forsikring.
Boligen er tilknyttet Altibox/Vikenfiber som leverandør av fiber og har avgift på kr 1 289,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 4 149 945,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 12 357 064,-/16 599 780,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se Skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

13 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

337 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
358 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
13 858 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jan Henning Løken og Karianne Løken

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,9% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av kommunale avgifter kr 265,- , innhenting av reguleringskart med bestemmelser kr 1 045,- , tinglysing sikring kr 545,- , boligselgerforsikring inkludert tilstandsrapport kr 86.750,- , foto kr 11.300,-.

Oppdragsnummer 44-0031/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.2531

Sist oppdatert: 03. august 2025 kl. 14:01