Ryensveien 38

Ryensveien 38, 4658 TVEIT
Kommunenummer 4204, gårdsnummer 113, bruksnummer 23, ideell andel 1/1
Kommunenummer 4204, gårdsnummer 112, bruksnummer 8, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 250 kvm

BRA-i:
Kjeller: 88 kvm: To vindfang, stue, kjøkken, soverom, hall, toalettrom, vaskerom, fire boder.
1. etasje 96 kvm: Stue, kjøkken, bad, gang og tre soverom.

BRA-e:
Garasje/bod :
1. etasje 46 kvm: Garasje og bod

Hagestue:
1. etasje 20 kvm: Hagestue

Åpent areal:
1. etasje 45 kvm: Terrasse

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Bolig oppført i 1979. Grunnmur av lettklinkerblokker. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Valmtak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med sikkerhetslås og glassfelter. Vinduer med karmer av tre. Terrassedører med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom
vinduer og ventiler. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Oppsummering av tilstandsrapporten:

TG1: 26 Stykk
TG2: 11 Stykk
TG3: 1 Stykk
TGIU: 1 Stykk
HMS: 4 Stykk

Oppsummering av tilstandsrapport

Boligen fremstår generelt som godt vedlikeholdt sett opp mot alder og konstruksjonstype. Av totalt 127 registrerte bygningsdeler og installasjoner er 102 vurdert til TG1 (mindre eller moderate avvik), noe som indikerer at hoveddelen av boligen er i forventet stand uten registrerte funksjonssvikt.

Det er registrert 23 forhold med TG2 (vesentlige avvik). Disse knytter seg i hovedsak til bygningsdeler og tekniske installasjoner som har oppnådd en alder hvor fremtidig funksjon må anses som usikker, men uten at det er påvist akutte skader eller svikt på befaringstidspunktet.

De viktigste TG2-forholdene omfatter:

Vinduer og ytterdører med alder som tilsier behov for løpende vedlikehold og fremtidig utskiftning.
Drenering rundt boligen som har nådd en alder hvor funksjonen ikke kan forventes å være like god som da den var ny.
Utvendige vann- og avløpsledninger hvor tilstanden ikke kan verifiseres fullt ut, men hvor alder tilsier økt risiko for fremtidige utbedringsbehov.
Eldre vannrør, avløpsrør og varmtvannsbereder som bør følges opp over tid.
Bad i 1. etasje hvor membranens funksjon ikke kan dokumenteres på grunn av alder og skjulte konstruksjoner.
Innebygget toalettsisterne på bad hvor synlig drenering ikke er registrert.

Rapportens eneste forhold med TG3 (store eller alvorlige avvik) gjelder vaskerommet i underetasjen. Her er det registrert at gulv- og veggflater ikke har et fullverdig vanntett sjikt etter dagens standard for våtrom. Selv om løsningen er vanlig i eldre boliger, gir den begrenset beskyttelse mot fuktskader ved eventuell lekkasje. Det anbefales derfor nærmere undersøkelser for å avklare behovet for eventuelle tiltak.

Konklusjon

Tilstandsrapporten viser en bolig hvor de fleste registrerte avvikene er aldersrelaterte og naturlige for bygningens alder. Det er ikke registrert omfattende skader eller flere alvorlige forhold. Kjøpere bør likevel være oppmerksomme på at enkelte tekniske installasjoner og bygningsdeler nærmer seg tidspunkt hvor vedlikehold, oppgradering eller utskiftning kan bli aktuelt. Det mest vesentlige forholdet gjelder vaskerommet i underetasjen, hvor videre undersøkelser anbefales.
Oppsummering av selgers egenerklæring:

2 Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
- Ja
- 2012
- Faglært
- Lagt nytt gulv og fliser på gulv og vegger. Nye varmekabler. Toalett/ vask og kabinett Nytt.
- Eilertsen Pedersen murer. Rørlegger Tom Tvedt.
- Har ikke dokumentasjon.

4 Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
- Ja'
- 2024
- Faglært
- Skiftet undertak papp lekter og stein. Nye takrenner og pipebesla /luftplager.
- Hovet og Magnussen.
- Har dokumentasjon

10 Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
- Ja
- 2019
- Faglært
- Oppgradert sikringsskap og hybel.
- Elektromesteren as.
- Har dokumentasjon

15 Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
- Ja
- 2010
- Faglært
- Skiftet ut avtrekksvifte på loftet.
- Husker ikke hvem som utførte
- Har ikke dokumentasjon på arbeidet.

Boligen inneholder følgende:
Boligen går over to etasjer. Underetasjen inneholder to vindfang, hall, stue, kjøkken, soverom, toalettrom, vaskerom og fire boder. Boligens første etasje inneholder gang, stue, kjøkken, bad og tre soverom.

Kjøkken:
Kjøkkenet i 1. etasje har innredning fra 2015 fra Sørlandskjøkken med profilerte fronter og laminert benkeplate. Det er nedfelt oppvaskkum med armatur, samt integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og kjøleskap. Ventilator er montert i overskap. Gulvet er belagt med laminat, veggene har malte flater, og det er fliser mellom benkeplate og overskap. Himlingen har malte flater.

Kjøkkenet i hybeldelen har tilsvarende innredning fra 2015 fra Sørlandskjøkken med profilerte fronter og laminert benkeplate. Det er nedfelt oppvaskkum med armatur og benkebelysning. Kjøkkenet er utstyrt med integrert oppvaskmaskin, samt frittstående komfyr. Ventilator er montert i overskap. Gulvet er belagt med laminat, veggene har tapetserte flater, og det er plate mellom benkeplate og overskap. Himlingen har malte flater.

Våtrom:
Badet i 1. etasje er fra byggeår, men ble oppgradert i 2011. Rommet har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malte flater i himling. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning, speil med sidelys, dusjkabinett med armatur og vegghengt toalett. Det er mekanisk avtrekk via ventil i himling.

Vaskerommet i 1. etasje er fra byggeår. Gulvet er flislagt, veggene har tapet og delvis synlig mur, og himlingen består av panelbord. Rommet er utstyrt med vegghengt utslagsvask med armatur, varmtvannsbereder og opplegg for vaskemaskin.

Badet i hybeldelen ble oppgradert i 2019. Rommet har flislagt gulv med gulvvarme, baderomsplater på vegger og malte flater i himling. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning, speil med overlys, dusjkabinett med armatur og gulvstående toalett. Det er også opplegg for vaskemaskin samt mekanisk avtrekk via ventil i himling.

Toalettrommet i underetasjen har flislagt gulv, tapetserte vegger og takplater i himling. Rommet er innredet med vegghengt servant og gulvstående toalett.

Øvrige rom:
Øvrige rom i 1. etasje har gulvflater belagt med laminat og parkett. Veggene består av tapetserte og malte flater i lune farger, og himlingene har takplater og malte flater. Boligen har profilerte innerdører og naturlig ventilasjon via ventiler.

Rom i underetasjen er i hovedsak innredet med utlektede vegger, samt enkelte synlige vegger i lettklinkerblokker. Gulvflater er belagt med fliser og laminat, veggene har tapetserte flater, og himlingene består av takplater. Det er profilerte innerdører og naturlig ventilasjon via ventiler.

Loft:
Loftet er et uinnredet kaldt loft med adkomst via takluke og stige. Her er det synlige trebjelker og isolasjon mot underliggende etasje, samt synlige taksperrer og lufting i takkonstruksjonen.

Uteområder:
Fra stuen i 1. etasje er det utgang til en solrik terrasse med hagestue, byggemeldt i 2007. Trapp videre ned fra terrassen fører til et romslig og flott hageområde med pen beplantning og en stor og god plen. Fra terrassen har du utsikt over jordbæråkeren.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med:
- Hvitevarer (kjøkken)
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av gulvvarme/varmekabler i enkelte rom og
ildsted plassert i stue 1.etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 12.07.1979. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Garasje oppført 1981, godkjenning fra 27.01.81
Overbygg 1996
Deling 2003
Hagestue byggemeldt 24.09.2007.

 
Det gjøres oppmerksom på at dagens hybeldel (leilighet) ikke oppfyller alle krav til godkjent utleieenhet slik den fremstår i dag. For å kunne oppnå nødvendig godkjenning må blant annet opprinnelig dør mellom hoveddel og hybeldel reetableres/installeres. Eventuelle tiltak for å oppnå godkjenning må påregnes av kjøper.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

27.03.1933 - Dokumentnr: 903037 - Elektriske kraftlinjer

11.05.1957 - Dokumentnr: 501154 - Erklæring/avtale
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
Gjelder denne registerenheten med flere

11.05.1957 - Dokumentnr: 501154 - Erklæring/avtale
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
Gjelder denne registerenheten med flere

27.09.1958 - Dokumentnr: 501051 - Best. om adkomstrett
Rettighetshaver: Knr:4204 Gnr:113 Bnr:50

01.11.1974 - Dokumentnr: 12156 - Erklæring/avtale
BRUKSRETT
RETTIGHETSHAVER: TVEDT GUDRUN

17.02.1984 - Dokumentnr: 2371 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om senking/lukking av grøft/bekk/kanal/elv
Gjelder denne registerenheten med flere

01.01.2020 - Dokumentnr: 936831 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:1001 Gnr:112 Bnr:23

27.03.1933 - Dokumentnr: 903013 - Elektriske kraftlinjer

11.05.1957 - Dokumentnr: 501154 - Erklæring/avtale
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
Gjelder denne registerenheten med flere

13.03.1978 - Dokumentnr: 914457 - Elektriske kraftlinjer

20.12.1978 - Dokumentnr: 14647 - Best. om vann/kloakkledn.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

17.02.1984 - Dokumentnr: 2371 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om senking/lukking av grøft/bekk/kanal/elv
Gjelder denne registerenheten med flere

30.10.1986 - Dokumentnr: 17034 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om grunrettigheter
Rettighetshaver: Kristiansand kommune og Televerket

25.03.2024 - Dokumentnr: 1256851 - Bestemmelse om nettstasjon
Rettighetshaver: Glitre Nett AS
Org.nr: 982 974 011
Adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler
Bestemmelse om bebyggelse i nærheten av anlegg/ledninger/kabler
Bestemmelse om endring i terrenget i nærheten av anlegg/ledninger/kabler

27.03.1933 - Dokumentnr: 903037 - Elektriske kraftlinjer

11.05.1957 - Dokumentnr: 501154 - Erklæring/avtale
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
Gjelder denne registerenheten med flere

11.05.1957 - Dokumentnr: 501154 - Erklæring/avtale
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
Gjelder denne registerenheten med flere

27.09.1958 - Dokumentnr: 501051 - Best. om adkomstrett
Rettighetshaver: Knr:4204 Gnr:113 Bnr:50

01.11.1974 - Dokumentnr: 12156 - Erklæring/avtale
BRUKSRETT
RETTIGHETSHAVER: TVEDT GUDRUN

17.02.1984 - Dokumentnr: 2371 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om senking/lukking av grøft/bekk/kanal/elv
Gjelder denne registerenheten med flere

15.04.1944 - Dokumentnr: 500355 - Bestemmelse om vannledn.
Gjelder denne registerenheten med flere

30.11.2010 - Dokumentnr: 941234 - Jordskifte
Saknr 1000-2010-0014 Småslettene
Marnar jordskifterett
Gjelder denne registerenheten med flere

25.10.1889 - Dokumentnr: 900030 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:1001 Gnr:112 Bnr:6

01.01.2020 - Dokumentnr: 936831 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:1001 Gnr:112 Bnr:23

27.03.1933 - Dokumentnr: 903013 - Elektriske kraftlinjer

11.05.1957 - Dokumentnr: 501154 - Erklæring/avtale
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
Gjelder denne registerenheten med flere

13.03.1978 - Dokumentnr: 914457 - Elektriske kraftlinjer

20.12.1978 - Dokumentnr: 14647 - Best. om vann/kloakkledn.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

17.02.1984 - Dokumentnr: 2371 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om senking/lukking av grøft/bekk/kanal/elv
Gjelder denne registerenheten med flere

30.10.1986 - Dokumentnr: 17034 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om grunrettigheter
Rettighetshaver: Kristiansand kommune og Televerket

25.03.2024 - Dokumentnr: 1256851 - Bestemmelse om nettstasjon
Rettighetshaver: Glitre Nett AS
Org.nr: 982 974 011
Adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler
Bestemmelse om bebyggelse i nærheten av anlegg/ledninger/kabler
Bestemmelse om endring i terrenget i nærheten av anlegg/ledninger/kabler

Utleieenheten er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut. 
Det gjøres oppmerksom på at selger har endret planløsningen. Det er satt inn nytt vf til hybel og dør mellom hoveddel og utleie er blendet igjen.
For å få dette godkjent må døren sette inn igjen.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

 
Hybelen/utleiedelen er utleid i dag for kr 8000,- per måned. Beløpet inkluderer: internett.

Eiendommen ligger i rolige og landlige omgivelser i Tveit, med nærhet til skoler, barnehager, dagligvarebutikk og offentlig kommunikasjon. Området er familievennlig og byr på gode oppvekstvilkår.

Nærområdet har flotte tur- og friluftsmuligheter året rundt, med skogsterreng, turstier og preparerte skiløyper vinterstid. Det er også kort vei til Topdalselva, fjorden og Bjåvann Golfklubb.

Fra eiendommen er det enkel adkomst til Kjevik lufthavn, Sørlandsparken, Dyreparken og Kristiansand sentrum.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen skilter ved felles visning.

Barnehager:
Refshalen gårdsbarnehage - 1.3 km
Tveit barnehage - 2 km
Trollstua barnehage Boen - 4.2 km

Skoler:
Ve skole (1-10 kl.) - 2.8 km
Kristen VGS Vennesla 15 min
Vennesla videregående skole - 13 km
Tangen videregående skole - 15.8km
Kvadraturen Skolesenter - 15.7km

Dagligvare/Tjenester
Coop Prix Tveit 9 min gange
Joker Tveit 21 min gange
Sørlandssenteret - 9.4km
Kristiansand sentrum - 16.3km

Iformasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 372 kvm
Dette er tomten rundt boligen. Svært pent opparbeidet med nydelig hage, flotte blomster og bed. Det er også opparbeidet hagestue og flere solrike og lune uteplasser.

Jordet, 15 345,- her står det romslig dobbel garasje. Jordet er utleid til jordbærdyrking.

Garasje

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
 Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger under kommuneplanen.
Formål, bebyggelse og anlegg
Hensynssone: faresone ras og skred.
Støy, gul støysone

Gnr 8, er regulert til eksisterende LNFR

Kommunale avgifter er kr 19 748,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, eiendomsskatt og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk ink hybel som tilsvarer ca. kr 36 000,- pr. år. / 24 000kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9360.
Boligen er tilknyttet telenor som leverandør av fiber og har avgift på kr 948 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarmselskap som koster.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 107 080 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 3822  pr år.

6 890 000,00 Prisantydning

Omkostninger

172 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
173 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
193 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 063 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 083 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Per Martin Magnussen og Inger Johanne Magnussen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt – Start Smart   kr -11 000,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger alle inkludert   kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 3 739,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 17 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 39 341,90
Foto  kr 3 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 31-0072/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kristiansand
Østre Strandgate 12, 4610, KRISTIANSAND S
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR31.2672

Sist oppdatert: 03. august 2026 kl. 13:22