Høgdefaret 10

Høgdefaret 10, 1178 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 151, bruksnummer 98, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 151, bruksnummer 84, ideell andel 1/180

Totalt bruksareal: 117 kvm
Totalt BRA-i: 112 kvm
Totalt BRA-e: 5 kvm

BRA-i:
2. etasje 78 kvm:
Entré/gang, bad, soverom, kjøkken, spisestue og stue.

Loftetasje 34 kvm:
Trapperom/loftstue, gang, bad og 2 soverom.
(Loftetasjen har et gulvareal på 74 kvm, men pga. skråtak er det kun 34 kvm som er måleverdig).

BRA-e:
Kjellerbod på 5 kvm.

Vestvendt veranda på 11 kvm i 2. etasje med utgang både fra spisestuen og stuen.
Terrasseplattingen i hagen er på 54 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 30.04.2025 utført av Taksthuset ved Pål Morten Pedersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Leilighet i 4-mannsbolig over to etasjer (2. etasje + loft), påbygget/utvidet i 2013/2014.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten antatt oppført på støpt såle på fast grunn eller faste, komprimerte masser.
Grunnmuren er oppført i naturstein/teglstein og ny drenering rundt bebyggelsen ble lagt i 2022.
Etasjeskiller er i trebjelkelag og er gitt TG2 grunnet noe skjevheter i 2.etasje.
Yttervegger er i reisverk som utvendig er kledd med stående kledning.
Taket har saltaksform som er tekket med betongstein fra 2021.

3 vinduer og terrassedør i stuen er med 2-lags glass fra fra 2014, mens øvrige vinduer i 2. etasje er med 2-lags glass med yttervindu produsert i 1983/1984 og dobbelfløyet balkongdør med 2-lags glass med yttervindu produsert i 1983. Det er gitt TG3 på råteskade på utsiden av balkongdøren og i listen på vinduet som vender mot balkongen, samt for at kittfalser (utvendig tetting mellom vindusramme og glass) er uttørket og stedvis løsnet.
Takvinduer og vinduer i loftetasjen med 2-lags glass antatt produsert i 2014 på loftet. Et nytt takvindu på soverommet i 2023.

Verandaen er gitt TG2 grunnet behov for noe overflatebehandling, for defekt markise og for lav rekkverkshøyde (men rekkverskhøyde tilfredsstiller kravet på oppføringstidspunktet).

Det er i tillegg gitt TG2 for at pipeløpet er innkledd med fliser på badet, for manglende håndløper på en side i trappen og for at rekkverket på andre siden er dårlig festet i loftetsjen, på varmtvannsberederen pga. alder og for noe bruksslitasje på innendige dører.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er tidligere blitt påvist forekomst av skjeggkre i kjellerboden og hos naboen i 2020. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet.

Høgdefaret 10 har en flott intern beliggenhet i sjarmerende Holtet hageby. Vestvendt og solrikt med fjordutsikt mot vest. Barnevennlig og trafikkskjermet gate med lite gjennomfartstrafikk og kun noen få meter til de unike friområdene på Ekeberglsetta, samt at det er kort vei til skoler, kollektivtransport og servicetilbud på Holtet.

Boligen er en del av en 4-mannsbolig oppført i 1928, med påbygget 2. etasje og loftetasje i 2013/2014.
I regi av sameiet er huset oppgradert de senere år med bl.a.:
2020/21:
- Ny taktekking av yttertaket.
2022:
- Ny drenering.
2023:
- Malt huset utvendig.

Boligen ligger høyt og luftig med flott utsikt over nærområdet og mot fjorden i vest, samt at vinduer mot øst, syd, vest og takvinduer gir godt naturlig lys.

Innvendig fremstår leiligheten som meget pen med innredning og flater i lyse og delikate farger. Leiligheten har de siste årene gjennomgått flere oppgradering som bl.a. har bestått av:
2022:
- Malt de fleste vegg- og himlingsflater.
- Installert nytt takvindu på soverom.
2021/2022:
- Oppgradert verandaen.
2018:
- Innvendig etterisolert og lagt nye gipsvegger i 2. etasje.
2013/2014:
- Påbygget 2. etasje og loftetasje mot vest.
- Bygget nytt bad i loftetasjen.
- Lagt ny 1-stavs parkett i alle rom (foruten badene).

Boligen har en meget god og innholdsrik planløsning med et gulvareal på hele 157 kvm, men pga. skråtak i loftetasjen er det kun 34 kvm av 74 kvm gulvareal som er målbart. Planløsningen åpner opp for at man kan tilpasse bruken etter egne behov og ønsker, samt at det er mulig å etablere ekstra soverom om behov.

Adkomst til boligen via felles trappeoppgang, som sist ble modernisert med oppmaling i 2024.. Callinganlegg til felles ytterdør.

2. etasje:

Hovedetasjen inneholder entré/gang, bad, soverom, kjøkken, spisestue og stue.

Entré/gang med 1-stavs parkett og plass til noe yttertøy.

Flislagt bad med gulvvarme og downlights i himling, sist pusset opp i ca. 2005. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med lyse fronter og med ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Vegghengt speilskap over servant. Dusjnisje med armatur tilkoblet hånddusj. Frittstående toalett. I tilstandsrapporten er det gitt TG2 for fuktskader på servantskapet (pga. vannsøl), på tettesjikt pga. alder og for manglende tilluftsspalte f.eks. mellom dør og terskel. Se supplerende tekst i rapporten.

Soverom med 1-stavs parkett og plass til garderobeskap.

Lyst og hyggelig kjøkken med rikelig med skap- og benkeplass, samt plass til spisebord. 1-stavs parkett med gulvvarme og downlights i himling.
Det ble montert ny kjøkkeninnredning i 2007 med hvite profilerte fronter og med laminat benkeplate. Fliser på vegg mellom benkeplate og overskap, samt belysning og stikkontakter under overskap. Nedfelt dobbel oppvaskkum i stål med ett-greps armatur. Integrert induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Integrert ventilator i overskap med avtrekk ut. De integrerte hvitevarene følger boligen.

I delvis åpen løsning til kjøkkenet ligger spisestuen. 1-stavs parkett med gulvvarme og vestvendte vindusflater med utsikt. Peisovn for ekstra varme og hygge.
Via doble verandadører er det utgang fra spisestuen til vestvendt veranda på 11 kvm med fjordutsikt.

Stor og romslig stue i åpen løsning til spisestuen. 1-svtas parkett på gulvet med gulvvarme på den tilbygde delen mot vest. Om ønskelig er det mulig å dele av stuen til et ekstra soverom.
Fra stuen er det også utgang til den vestvendte verandaen.

Loftetasje:

Loftetasjen inneholder loftstue, bad og 2 soverom.

Loftstue med 1-stavs parkett og utsikt.

Gang med 1-stavs parkett og lagring bak skyvedører i knevegg. Badet og begge soverommene har praktisk adkomst fra gangen.

Lekkert bad som ble bygget nytt i 2013/2014. Gulvfliser med gulvvarme og malte veggflater kombinert med veggfliser i våtsonen. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Vegghengt speil og belysning over servant. Flislagt badekar med innfellbar glassvegg og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Opplegg for vaskemaskin. I tilstandsrapporten er det gitt TG2 pga. fallforhold på gulv, liten svelleskade nederst på servantskapet og for manglende drenering fra innebygget sisterne.

2 soverom, begge med 1-stavs parkett. Lyst og romslig hovedsoverom med utsikt og skyvedører i knevegger. (Det er ikke satt inn dør mellom gang og det lille soverommet).

Boligen disponerer i tillegg egen kjellerbod på ca. 5 kvm.

I tillegg disponerer boligen en egen del av hagen på husets sydside. En solrik hage som er opparbeidet med plenareal og beplantning.

Se tilstandsrapport datert 30.04.2025 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om boligens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner og gulvvarme i deler av kjøkkenet, i deler av stuen, og på begge badene.
Peisovn i spisestuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger uattestert ekspedisjonsdokument fra 1928 (ekspedisjonsdokument ansees iht. kommunen som datidens ferdigattest). Da dokumentet ikke er attestert foreligger det ikke endelig ferdigattest. Iflg. plan- og bygningsetaten er dette ikke unormalt for eiendommer av denne alder og de gjør oppmerksom på at det uansett ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for tiltaket og vil avvise eventuelle søknader.
Det foreligger ferdigattest for innredning av bad/wc i 2. etasje datert 14.11.1979.
Det foreligger ferdigattest for utvidelse av balkong i 1. etasje og ny balkong i 2. etasje datert 09.01.1985.
Det foreligger ferdigattest for tilbygg (kjeller og 1. etasje) datert 08.12.2010.
Det foreligger ferdigattest for påbygg (2. etasje og loftetasje) datert 09.06.2020.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 56259, tinglyst 23.08.1989. Pant til sameiet kr 10 000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 
I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr 12929, tinglyst 13.09.1966.
Erklæring/avtale. Melding skal sendes før det påbegynnes arbeid ved vann -og kloakkanlegget på eiendommen. Kommunen har rett til å inspisere eiendommens ledningsanlegg. Dersom kommunen krever det, skal eiendommen sløyfe det godkjente private renseanlegget for eiendommens spillvann, føre avløpet direkte til offentlig kloakk og betale den fastsatte avgift. Kommunen har ikke noe ansvar for private ledninger og eier er ansvarlig for skader på offentlig ledningsnett som følge av at avløpet inneholder skadelige væsker eller stoffer. Eier er ansvarlig for at taknedløp o.l. ikke tildekkes. Eier er ansvarlig for å holde eiendommens ledningsnett i forskriftsmessig stand.
Dagboknr. 20273, tinglyst 22.03.1988.
Erklæring/Avtale. Vegetasjon pliktes fjernet uten vederlag dersom det er til hinder for ferdsel eller veivedlikehold. Større trær kan ikke hugges uten samtykke fra kommunen. Kommunen har rett til å vederlagsfritt sette opp trær og ledninger/lyktestolper like på innsiden av av grensen. Der veien ikke er fullt opparbeidet i henhold til regulert bredde, plikter eier å vederlagsfritt å opparbeide dette dersom kommunen krever det, og dersom gjerder er satt opp på disse eventuelt flyttes. Eier plikter å holde tomten og tilhørende gjerder i ordentlig stand, og dersom dette ikke blir gjort kan kommunen gjøre dette på eiers regning. Kommunen har rett til å legge og ha liggende ledninger, kummer o.l. i eller over den ubebygde del av tomten, samt rett til atkomst for anlegg og vedlikehold. Kommunen har også rett til å sette opp nettstasjon. Dersom anleggsarbeid skader opparbeidet del av eiendommen, skal den bringes tilbake i tidligere stand for kommunens regning.

Seksjonen har en ideell andel 1/180 i realsameie med gnr. 151, bnr. 84, fellesareal, og følgende servitutt er tinglyst der:
Dagboknr. 20259, tinglyst 22.03.1988.
Bestemmelse om gjerde. Sameiet plikter å holde eiendommen i stand. Samvirkeveien og Erlandstuveien (der fellesarealet ligger) er regulert bredere enn dagens bredde. Dersom kommunen krever det skal sameiet opparbeide veien til regulert bredde for egen regning og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Det vil normalt være anledning til utleie av hele leiligheten eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Leietaker må følge sameiets vedtekter og evt. ordensregler på lik linje som eier.
Kortidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med kortidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Seksjonseier skal informere styret i forkant av utleien om når, hvem som leier, antall og hvor lenge de skal leie. Styret skal underrettes om alle leieforhold.

Høgdefaret 10 har en flott og attraktiv intern beliggenhet i populære og sjarmerende Holtet hageby. Hagebyen består av eldre småhusbebyggelse som avgrenses av Ekebergsletta i øst, Ekebergskogen i nord og vest og av Sandstuveien i sør, og har adresser til Einerveien, Ekebergveien, Erlandstuveien, Høgdefaret, Fredveien, Samvirkeveien, Smedstusvingen og Sandstuveien. Hagebyen ble utbygd i årene 1923-1930, og var et pionerprosjekt innen boligsamvirket her til lands.

Særdeles barnevennlig boområde, kun ca. 200 meter fra de unike friområdene i tilknytning til Ekebergsletta. Her finner du bl.a. fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, fotballbaner, minigolfbane, 18-hulls frisbeegolfbane, husdyrpark og ridesenter, skulpturpark, caféer, og turvei til bl.a. Ekebergrestauranten, samt stier på kryss og tvers med utsikt over Oslofjorden.
Det er også få minutters gange til Sportsplassen idrettsbane, med bl.a. fotballbane og løpebane, samt skøytebane om vinteren.
Når temperaturen tillater er det heller ikke langt til fjorden med Bekkelagsbadet som nærmeste badeplass. Bekkelagsbadet er et nyere park- og badeanlegget som åpnet i 2019, og rommer stupetårn, ballbinge, parkouranlegg, sandvolleyballbane, permanent toalettbygg og utedusj samt et amfi for kulturarrangementer. Parken har lagt til rette for grilling, foodtrucks og iskremvogner – et perfekt sted for de som vil nyte sommerbyen i vannkanten.

Kort vei til Holtet, områdets lokale handelssenter med bl.a. den populære delikatessebutikken Jacob’s, Joker (søndagsåpen matbutikk), Åpent Bakeri/Lofthus Pizza, Kaffebrenneriet, helsesenter/treningssenter (Best Helse), apotek og jernvareforretning. Ved Holtet ligger også Bekkelaget barneskole.

Byen er heller ikke langt unna, og fra eiendommen kan man, om ønskelig, gå eller sykle ned til sentrum, med bl.a. Sørenga som et naturlig stoppested. Med trikken tar det kun ca. 10 minutter ned til Oslo Sentralbanestasjon.

En kort kjøretur unna finner du også de to andre handelssentrene i bydelen, Sæter og Lambertseter. Sæter har et bredt tilbud av caféer, spisesteder og butikker, mens Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og caféer, samt Vinmonopolet, Deichmanske bibliotek og Symra Kino.

Få minutters gange til trikkeholdeplassen på Sportsplassen med rute 13 og 19, begge via Oslo sentrum.
(Se Ruter for mer informasjon)

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Bekkelaget Tennisklubb (BTK) innerst i Jomfrubråtveien.
Bækkelaget Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta.
Treningsstudio: BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og SATS på Karlsrud/Lambertseter.

Høgdefaret er en lite trafikkert vei som strekker seg fra Erlandstuveien til Smedstusvingen. Adkomst fra Ekebergveien inn Erlandstuveien og så første vei til høyre inn Høgdefaret.
Ved adkomst med trikken går man av på Sportsplassen, så er det kun noen få minutters gange til boligen ved å gå opp Jomfrustien og Erlandstuveien, så via Smedstusvingen til Høgdefaret.

Det er flere barnehager i nærområdet.
Kort vei til både Bekkelaget barneskole og Brannfjell ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 062 kvm som tilhører sameiet. De 4 seksjonene i sameiet har vedtektsfestet bruksrett til hver sine hagearealer. Denne seksjonen disponerer en solrik hage mot syd og vest, opparbeidet med gressplen og beplantning.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.
En seksjonseier som disponerer egen parkeringsplass på sameiets eiendom, har med styrets samtykke rett til å sette opp ladepunkt for elbil og ladbar hybridbil i tilknytning til parkeringsplassen. Samtykke kan bare nektes om det foreligger saklig grunn til det.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan S-4106 datert 22.09.2004 med tilhørende reguleringsbestemmelser. 
Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Det foreligger en byggesak i Høgdefaret 8 - Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel kjeller og fasadeendring.
Det er gitt igangsettingstillatelse til etablering av treningsbane og parkering i Ekebergveien 109 (KFUM familiearena). Det foreligger også rammetillatelse til opparbeidelse av torg, fortau, uteoppholdsarealer for barnehage og sykkelparkering.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgifter er kr. 3 500,- kr pr. mnd. Inkludert i fellesutgiftene er avfallshåndtering, kommunale avgifter og sparing til sameiet.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 12 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv og internett og har avgift på kr 849,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 404 916,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 619 664,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se Skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

11 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

282 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
293 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
11 593 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Nils Harald Bråfeldt og Maren Wilberg Rostad

Eiendommen er seksjonert og leiligheten er tilknyttet et sameie bestående av 4 leiligheter, med sameiebrøk 53/212.
Sameiet har forretningsfører internt i sameiet.
Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men må ikke være til sjenanse for de øvrige brukerne av eiendommen.

Planlagte påkostninger:
Styret har laget en aktivitetsplan for tiltak som bør gjennomføres i sameiet. Denne aktivitetsplanen utgjør ingen økning i felleskostnadene pr. dags dato, men det kan ikke utelukkes at det kommer forslag om en økning til høsten grunnet prisutvikling.

Seksjonene har vedlikeholdsplikt iht. nærmere bestemmelser i vedtektene.

Seksjonene har gjennom årene utbygget sine respektive seksjoner (2. etasje til loft, 1. etasje til underetasje, samt tilbygg) uten at det er foretatt noen reseksjonering etter utbygging (kjeller og loft er fellesareal i opprinnelig seksjoneringsbegjæring). Seksjonene disponerer sine arealer i hhv. kjeller og loft uten at det er særskilt bruksrett til disse arealene gjennom seksjoneringsbegjæring og/eller sameieavtale.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.
I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,9% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 29.900,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 44-0076/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.2576

Sist oppdatert: 27. mai 2025 kl. 19:05