Gunnulvs vei 4

Gunnulvs vei 4, 0670 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 140, bruksnummer 41, ideell andel 1/1
Andelsnummer 362, Smalvollskogen Borettslag, organisasjonsnummer 950427671

Totalt bruksareal BRA: 75 kvm

BRA-i:
Andelsleilighet:
4. etasje 69 kvm: Entré, toalettrom, bad, 2 soverom, og stue, kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 6 kvm: Kjellerbod, kjellerbod 2.

Åpent areal:
4. etasje 9 kvm: Overbygget balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.04.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en andelsleilighet i en boligblokk oppført i 1965. Bygningen er trolig fundamentert med betong til stabile masser, med grunnmur og etasjeskillere av betong. Yttervegger er oppført i betong/murverk og utvendig forblendet med teglstein. Takkonstruksjonen er flat og antatt tekket med asfalttakbelegg/folie, men er ikke besiktiget. Leiligheten har vinduer med 2-lags isolerglass fra 1988 og vinduer med 2-lags pressglass fra 2012. Entrédøren er lyd- og brannklassifisert med kikkhull, og balkongdøren har 2-lags isolerglass fra 1988. Innvendig er det glatte innerdører. Det er en sydvestvendt, overbygget balkong på ca. 9 m² i betongkonstruksjon med rekkverk av stål og fasadeplater.

Det elektriske anlegget har sikringsskap med automatsikringer plassert i felles gang.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Innvendig
- Registrert at et gulvbord ved overgang mellom stue og kjøkken har løsnet fra underlaget, trolig som følge av redusert limheft.

Bad
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig oppdriftsventilasjon er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt til felles kanaler for bygget.

Kjøkken
- Avtrekk: Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter). Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Tekniske installasjoner
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Det gis TG 2 grunnet alder og/eller slitasje på vinduer og balkongdør, innvendige overflater, varmtvannstank, samt vann- og avløpsledninger.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. TGIU gitt ut ifra manglende mulighet for hulltaking.

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverk: Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Høyden på rekkverket tilfredsstiller ikke dagens krav. "Høyde på rekkverk ved balkonger, tribuner, passasjer og lignende skal være minimum 1,0 m".

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført total rehabilitering av bad og toalettrom i 2022 i regi av borettslaget. I samme forbindelse ble også avløp rehabilitert. Det er også utført utskifting av vinduer på kjøkken og begge soverom, men årstall er usikkert. I 2015 ble det lagt opp ekstra stikkontakter på kjøkken og stue, samt utendørs stikkontakt, og tilkoblet nye ovner. Dette arbeidet ble utført som vennetjenester.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2022:
- Oppgradert bad.
- Oppgradert toalettrom.
- Installert rør-i-rør system.

2015:
- Elektrisk arbeid: Opplegg av ekstra stikkontakter på kjøkken og stue, samt utestikk. Tilkobling av nye ovner.

2012:
- Byttet vinduer.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2017:
- Rehabilitering av balkongfronter. Finansiert via lån som medførte tillegg i felleskostnader på 100 kr/mnd.

2012:
- Fasaderehabilitering.

Dette er en leilighet som kombinerer en praktisk planløsning med nylig oppgraderte våtrom. Bad og toalettrom ble totalrehabilitert i regi av borettslaget i 2022, noe som gir en moderne og bekymringsfri standard. Her har du en særdeles god mulighet til å skape ditt eget drømmehjem akkurat slik du ønsker å ha det! Fra stuen er det utgang til en overbygget, sydvestvendt balkong på ca. 9 m².

Entré:
Døren er lyd- og brannklassifisert og åpner inn til en entré som gir adkomst til leilighetens øvrige rom.

Stue:
Stuen har plass til både sofagruppe og spisebord. Rommet har en delvis åpen løsning mot kjøkkenet, og en balkongdør slipper inn lys og gir utgang til uteplassen.

Balkong:
Den overbygde balkongen på ca. 9 m² er sydvestvendt. Her er det god plass til utemøbler, og den overbygde konstruksjonen gjør at uteplassen kan benyttes store deler av året.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en eldre innredning med glatte fronter, benkeplate av stein og stålbeslag med oppvaskkum. Det er belysning over benken, opplegg for oppvaskmaskin og en kullfilterventilator over kokeplassen.

Soverom:
Leiligheten har to gode soverom. Begge rommene har plass til både seng og garderobeløsninger etter eget ønske. Vinduene på soverommene er av nyere dato.

Bad:
Badet ble totaloppusset i 2022 i regi av borettslaget. Rommet har flislagte overflater med elektrisk gulvvarme, et dusjhjørne med svingbare glassdører, servant og speilskap med lys. Det er også opplegg for vaskemaskin.

Toalettrom:
Toalettrommet er separat og ble også totaloppusset i 2022. Her er det flislagte overflater med elektrisk gulvvarme, vegghengt toalett og en servant med tilhørende innredning og speil.

Overflater:
Gulv: Laminat, belegg og parkett.
Vegger: Tapet.
Himling: Malt betong.

Lagring:
Leiligheten disponerer to kjellerboder, hver på 3 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av elektrisk oppvarming. Det er elektrisk gulvvarme på bad og toalettrom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for nybygg av boligblokk datert 23.02.1970. Ferdigattesten kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende ferdigattester for eiendommen:
- Ferdigattest for fasadeendring, datert 10.08.2012.
- Ferdigattest for fasadeendringer, datert 23.05.2025.
- Ferdigattest for rehabilitering av 376 bad, datert 28.05.2024.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 15.03.1963 som stemmer overens med dagens planløsning.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, bankfilial, anlegg og vedlikehold av ledninger og trafostasjon/kiosk.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

I henhold til borettslagets vedtekter kan andelseier som bor i boligen selv, overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning, og kan overlate bruken av hele boligen i opptil 30 døgn i løpet av året. Søknad om godkjenning for lengre utleie regnes som godkjent dersom styret ikke har svart innen en måned.

Leiligheten ligger i et veletablert og tilbaketrukket boligområde på Tveita. Her bor du skjermet fra trafikk, men har samtidig kort vei til alt du trenger i hverdagen. Tveita senter med sine butikker, apotek og vinmonopol er en liten spasertur unna, og for et enda bredere utvalg er Alna senter også i gangavstand.

De daglige innkjøpene gjør du enkelt hos Kiwi eller Coop Obs Alnabru. For familier finnes det flere barnehager i nabolaget, som Smalvollskogen og Lohøgda, samt gangavstand til Tveita skole. Nærmeste busstopp er bare noen minutter unna, og Tveita T-banestasjon ligger innen ti minutters gange. Herfra tar linje 2 deg effektivt inn til sentrum.

Området byr på gode rekreasjons- og treningsmuligheter. Rett i nærheten finner du Lønnealleen ballplass og Lohøgda friområde, som fungerer som et flott utgangspunkt for turer. For innendørs trening er det kort vei til både SATS Hellerud og Mudo Tveita. Dette er et nabolag som kombinerer roen fra boligområdet med umiddelbar tilgang til service, natur og transport.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Tveita skole.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 65 319 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er fellesarealer.

Garasje- og parkeringsplasser følger ikke leiligheten og må sies opp skriftlig ved salg. Tildeling skjer etter venteliste via borettslagets driftskontor. Det er kun mulig å ha én plass per andelseier, og det er et krav at man har bil/motorsykkel for å få og beholde plassen. Plassen kan ikke framleies. For el-bil lading gjelder egne regler, inkludert en ladepris på kr 2,50 per kWh og gebyrer for å stå tilkoblet uten aktiv lading eller over 10 timer sammenhengende.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan V040663 datert 04.06.1963 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer: 2025/06831 - Reguleringssak. Bestilling av oppstartsmøte ble sendt 07.04.2021. OBY ønsker å samle 2 eldre barnehager til en større enhet med mer
rasjonell drift og oppdatert bygningsstruktur og mer miljøvennlig drift og utforming. Trosterud senter barnehage vurderes også innlemmet i prosjektet. Saken er pt. i en avklaringsfase.

Saksnummer 202119881 - Reguleringssak. Smalvollveien 30 - 46 med flere - Bestilling av oppstartsmøte - Boliger - Plansak avsluttes.

Saksnummer 201401507 - Reguleringssak. Smalvollveien 63 - Bestilling av oppstartsmøte - Nærings- og forretningsvirksomhet. Saken er avsluttet.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 922,- pr. mnd. og inkluderer: TV og bredbånd, samt borettslagets driftskostnader.

Felleskostnadene er fordelt slik:

- Felleskostnader: kr 5 722,-
- Kollektiv avtale TV og bredbånd fra Telia: kr 100,-
- Balkongfronter: kr 100,-

Det er varslet at posten 'Balkongfronter' på kr 100,- pr. måned utgår fra juni 2026, da et lån innfris 31.05.2026. Felleskostnadene vil da bli redusert tilsvarende.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Selger informerer om et årlig strømforbruk på ca. 18 000,- og 10 000 kWh.

Eiendommen er tilknyttet Telia der avgift for TV og internett er inkludert i felleskostnader.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 095 330,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 17 398,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 383 014,48 pr. 07.04.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 147 371 836,- pr. 07.04.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94927020852
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 07.04.2026: kr 59 398 374,00
Andel av saldo: kr 154 371,60
Innfrielsesdato: 01.05.2043
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,80%

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94927027512
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 07.04.2026: kr 640 030,00
Andel av saldo: kr 1 658,85
Innfrielsesdato: 01.08.2027
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,80%

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94927045499
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 07.04.2026: kr 87 333 432,00
Andel av saldo: kr 226 984,03
Innfrielsesdato: 01.07.2052
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,80%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 900 000,00 Prisantydning
383 014,48 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 283 014,48 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
4 292 510,48 Totalpris inkl. omkostninger
4 302 460,48 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jan Freddy Dahlen

Leiligheten er tilknyttet Smalvollskogen Borettslag.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i If Skadeforsikring Nuf med polisenummer 3534964.
- Borettslagets hjemmeside: https://vibbo.no/smalvollskogen

Dyrehold er tillatt etter søknad og godkjenning fra styret. Det er ikke tillatt med oppdrett eller mer enn to større dyr (hund/katt) per husstand.

Bruk av elektrisk grill eller gassgrill er tillatt på balkongene, men kullgrill er forbudt.

Borettslaget har fellesvaskeri, og det følger én bod med leiligheten.

Trappevask utføres av byrå, men beboerne er ansvarlige for å holde det ryddig i fellesarealer. Andelseier har en omfattende vedlikeholdsplikt for boligens indre deler, inkludert rør, ledninger, overflater og utstyr. Dette omfatter også ansvar for vedlikehold av brannslukningsapparat og å holde boligen fri for skadedyr.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Fasaderehabilitering (2010-2012).
- Utskifting av balkongfronter (2017). Lånet for dette innfris 31.05.2026.
- Oppgradert til digital-TV og etablert ladepunkter for elbil.

Planlagte påkostninger:
- Styret har mottatt pristilbud på kr 360 000 for innbruddsikring av hovedinngangsdører, men vedtak avhenger av generalforsamlingen.
- Forslag om ny sykkel- og barnevognparkering er under vurdering.
- På sikt må det påregnes kostnader til utskifting av hovedinngangsdører samt balkongdører/stuevinduer som ikke ble tatt i 2010-2012.
- Det pågår et rettearbeid etter baderomsrehabiliteringen som omfatter alle sisternekassene (med fratrekk av de med sparebad).

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Det kreves medlemskap i OBOS for å eie boligen. Dersom flere eier sammen, må alle bo i boligen og være medlem i OBOS.

Øvrige andelseiere i borettslaget og dernest medlemmer av boligbyggelaget (OBOS) har forkjøpsrett. Ansiennitet i borettslaget regnes fra dato for overtakelse av andelen. Ved lik ansiennitet går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet en sikringsordning gjennom OBOS Factoring som garanterer for betaling av felleskostnader. Dette beskytter borettslaget mot tap ved eventuell manglende innbetaling fra en andelseier.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 40 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ca.  kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 10 760,00
Foto  kr 5 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakskyndig  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0011/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.2611

Sist oppdatert: 17. april 2026 kl. 20:46