Ringkollen 20B

Ringkollen 20B, 3227 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 115, bruksnummer 103, ideell andel 1/1
Andelsnummer 118, Kollen Borettslag, organisasjonsnummer 854318802

Totalt bruksareal BRA: 65 kvm

BRA-i:
3. etasje 49 kvm: Entré, stue, kjøkken, bad og ett soverom.

BRA-e:
3. etasje 2 kvm: Bod med utvendig adkomst.

BRA-b:
3. etasje 14 kvm: Innglasset balkong.

Det gjøres oppmerksom på at vegg mellom bod og hoveddel er skjønnsmessig oppmålt. Avvik i arealberegningen for dette kan forekomme.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.05.2026 utført av Bjørn Chr. Pedersen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 3. etasje i et leilighetsbygg oppført i 1978. Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført på støpt betong mot grunn. Yttervegger er i tre- og betongkonstruksjoner med fasadeplater og liggende trekledning. Etasjeskillere er i betong. Bygningen har flatt tak, men takkonstruksjon og taktekking er ikke inspisert. Vinduer og balkongdør har to-lags isolerglass med rammer og karmer i tre. Vinduer i stue er fra 1997, vinduer på soverom og kjøkken er fra 2005, og balkongdør er fra 1977. Ytterdør er en sandwichkonstruksjon med brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Leiligheten har en sydvestvendt, overbygd og innglasset balkong på 14 m², som ble innglasset i 2002.

Sikringsskapet er plassert i oppgangen, men var avlåst på befaringsdagen og er derfor ikke undersøkt. Det er ikke forelagt dokumentasjon på anlegget.

Det er ikke registrert røykvarsler i boligen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Kjøkken
- Avtrekk: Avtrekksvifte fungerer ikke. Ukjent årsak.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Vinduer og dører
- Vinduer og dører: Vinduer i stue og balkongdør har passert halvparten av forventet levetid. Det er observert påbegynt delaminering i balkongdør.

Kjøkken
- Overflater og innredning: Kjøkkeninnredningen bærer preg av alder og slitasje. Det er observert skader på innredningen flere steder.

Avløpsrør
- Avløpsrør: Innvendige avløpsrør fra byggeår har nådd en høy alder og gir økt risiko for skader i tiden som kommer. Det er ikke påvist noen stakeluke i boenheten. Staking kan utføres via sluk eller andre installasjoner med avløp. Avrenning ikke undersøkt. Vann er ikke tilkoblet på befaringsdagen.

Vannledninger
- Vannledninger: Vannrør er fra byggeåret, og har nådd en alder som tilsier at skader/lekkasjer kan oppstå. Avrenning ikke undersøkt. Vann er ikke tilkoblet på befaringsdagen.

Våtrom: Bad
- Overflater: Overflater på våtrommet bærer preg av alder. Det er ikke observert synlige skader i større omfang, men oppgradering bør påregnes. Nivåforskjell fra topp overflate gulv ved dør til sluk er målt til 13 mm. Lokalfall i sluksonen er mindre enn anbefalt. Lokalfallet er målt til 11 mm. Fallet er mindre enn 1:50.
- Membran, tettesjikt og sluk: Sluket er dårlig rengjort og det er ikke mulig å kontrollere klemring eller bruk av membran. Rørføringer gjennom gulv har ikke synlig membran/mansjetter over gulvet. Med bakgrunn i alder på tettesjiktet/overflater er restlevetiden på rommet usikker.
- Sanitærutstyr: Det er fuktskader pga vannsøl, på baderomsinnredningen. Klosettet er løst. Det registreres skader på dusjkabinettet.
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig avtrekk og vil kun være effektivt ved vind og større temperaturforskjeller inne og ute. Tilstandsgrad 2 er satt selv om løsningen tilfredsstiller forskriften ved byggeåret.

Innvendige overflater for øvrig
- Innvendige overflater for øvrig: Innvendige overflater bærer preg av alder og slitasje. Gulvbelegg bærer preg av alder. Det er observert sprekker, samt hakk/merker på vegger flere steder. Belistning på kjøkken har skader.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom: Bad
- Fukt: På grunn av bygningsmessige hindringer er det ikke mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. Våtsone ligger mot yttervegg og det er ikke etablert skjulte rørføringer, samt bruk av dusjkabinett gjør at det er vurdert å ikke være hensiktsmessig å foreta hulltaking. Det er foretatt fuktmåling / fuktsøk i overflater fra tilstøtende rom mot våtsone på våtrommet. Undersøkelsen viser ingen tegn til fukt.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Leiligheten har betydelig behov for modernisering og renovering og er å anse som et oppussingsobjekt.

Vedlikeholdshistorikk Kollen Borettslag:

2024:
- Nye garasjer og infrastruktur

2022:
- Omfattende rørfornying

2020:
- Takreparasjoner

Borettslagsleilighet fra 1978 i blokk med yttervegger i tre- og betongkonstruksjoner og etasjeskillere i betong. Adkomst til leiligheten i 3. etasje via overbygd inngangsparti med callinganlegg og trapp. Oppvarming er elektrisk, med luft-til-luft varmepumpe i stuen. Boligen har naturlig ventilasjon med klaffventiler på yttervegg. Vannrør er av armert flexirør og kobber, hovedsakelig fra byggeåret. Innvendige avløpsrør er i plast fra byggeåret. Varmtvannsbereder er en OSO RBS på 120 liter fra 2015. Det er ikke registrert røykvarsler i boligen. Innvendige overflater bærer preg av alder og slitasje, og oppgradering av overflater må påregnes. Vinduer og balkongdør har to-lags isolerglass med rammer og karmer i tre. Vinduer i stue er fra 1997, vinduer på soverom og kjøkken fra 2005, balkongdør fra 1977. Innvendige dører er slette. Sikringsskap er plassert i oppgang.

KJØKKEN:
Innredning med slette fronter. Laminert benkeplate. Benkeplate i metall med integrert oppvaskkum og ett-greps armatur. Nisje for komfyr og kjøleskap. Veggmontert avtrekksvifte (ikke i funksjon). Automatisk lekkasjestopper etablert. Varmtvannsbereder OSO RBS 120 liter (2015) plassert i kjøkkenbenk. Vinduer fra 2005. Kjøkkeninnredningen har et oppgraderingsbehov.

BAD:
Innredning med slette fronter. Vegghengt servant med ett-greps armatur. Utslagsvask i plastmateriale med to-greps armatur. Speil, overlys og stikkontakt. Dusjkabinett med dusjvegger av glass, to-greps armatur og hånddusj. Gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin. Hovedstoppekran plassert på bad. Naturlig ventilasjon. Badet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Belegg i alle rom.
Vegger: Malte, slette flater.
Himling: Malt betongdekke.

Lagring:
Garderobeskap i entré og på soverom. Bod med utvendig adkomst.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1978. Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 04.01.1980 for nybygg - 191 blokkleiligheter. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 20.06.1975 og 26.10.2002.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Det er tinglyst 7 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet rett for kommunen til å kjøpe ubebygget grunn, bestemmelser om vann og kloakkledninger, elektriske kraftlinjer og bestemmelse om bebyggelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger på Ringkollen, et veletablert og rolig boligområde i Sandefjord. Fra eiendommen er det kort gangavstand til flere barnehager, som Vardenlia og Ringkollen barnehage. Varden ungdomsskole og Ormestad barneskole ligger også en kort spasertur unna, noe som forenkler hverdagslogistikken.

Området byr på fine tur- og rekreasjonsmuligheter rett i nærheten. Varden balløkke og akebakke er populære samlingspunkter for lek og aktivitet, og det er flere lekeplasser i borettslaget. For den aktive finnes det også treningssentre en kort kjøretur unna.

Dagligvarehandel og et bredere servicetilbud er lett tilgjengelig med bil. Hvaltorvet kjøpesenter med sine butikker, apotek og vinmonopol ligger omtrent åtte minutter unna. Bussforbindelsen er god, med busstoppet «Ringkollen» et par minutters gange fra leiligheten. Fra Sandefjord sentrum går det tog, og Sandefjord lufthavn Torp nås på rundt et kvarter med bil.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Ormestad barneskole og Varden ungdomsskole. Fra og med høsten 2026 sokner man til den nye barneskolen på Vesterøya.
Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 54797 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte veier, plen og diverse beplantning. Det er lekeplasser på fellesområdene.

Borettslaget har garasjer og fellesarealer med asfalterte veier og parkeringsplasser.
Garasjeplass nr. 121 tilhører denne leiligheten.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan 19760009, "Varden del 1-2-3-4", datert 26.08.1976, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen gjelder foran kommuneplanen.

Eiendommen omfattes også av Kommuneplanens arealdel 2023 (ID: 20220010), vedtatt 21.09.2023. I kommuneplanen er 52 385 m² av eiendommen avsatt til boligbebyggelse, 2 140 m² er avsatt til blå/grønnstruktur, 155 m² er avsatt til fritidsbebyggelse, og 117 m² er avsatt til offentlig eller privat tjenesteyting.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til kommuneplanen:
- Hensynssone H310: Ras- og skredfare. Sonen dekker 33 056 m² av eiendommen. For tiltak under marin grense skal faren for områdeskred vurderes i henhold til plan- og bygningsloven § 28-1 og TEK17 § 7-3. Ved byggesak må det dokumenteres tilstrekkelig sikkerhet mot områdeskred.
- Hensynssone H370: Høyspenningsanlegg. Sonen dekker 16 326 m² av eiendommen. Ved oppføring av nye boenheter kan kommunen kreve at det elektromagnetiske feltet utredes. Bebyggelse tillates ikke i områder med årsmiddel over 0,4 mikrotessla.
- Hensynssone H530: Hensyn friluftsliv. Sonen dekker 15 780 m² av eiendommen. Ved tiltak i området skal hensynet til friluftsliv ivaretas.
- Hensynssone H390: Annen fare. Sonen dekker 52 m² av eiendommen og angir fare for steinsprang eller skred i bratt terreng. Ved regulering og byggesak skal det utføres en ROS-analyse/fareutredning.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 738,- pr. mnd. og inkluderer: kommunale avgifter, TV/internett (Sandefjord Bredbånd), renter og avdrag på fellesgjeld, samt drift.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Felleskostnader - Drift: kr 3 055,-
- Renter felleslån - garasjer: kr 1 128,-
- Avdrag felleslån 2: kr 837,-
- Sandefjord Bredbånd: kr 502,-
- Avdrag felleslån - garasjer: kr 355,-
- Renter felleslån 2: kr 299,-
- Renter felleslån 3: kr 237,-
- Avdrag felleslån: kr 180,-
- Renter felleslån: kr 74,-
- Avdrag felleslån 3: kr 71,-

På generalforsamling 23.04.2026 ble det gitt fullmakt til flere fremtidige prosjekter. Dette inkluderer utbedring av vanninntrenging bak blokk 20, utskifting av uteboder ved nr. 24 A og 24 B (estimert kostnad kr 650 000 - 700 000), og montering av rekkverk og gjerde bak nr. 13 (kostnadsramme inntil kr 150 000). Prosjektet med uteboder kan bli utsatt dersom kostnadene for vannskadeutbedringen blir vesentlig høyere enn antatt.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 515 772,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 21 939,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 424 905,- pr. 29.05.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 86 426 908,08 pr. 29.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Den Norske Stats Husbank
Lånenummer: 11488994 10
Type: Annuitetslån, 2 terminer per år
Restsaldo pr. 29.05.2026: kr 20 769 822,-
Andel av saldo: kr 92 200,-
Restløpetid: 16 terminer (siste termin 31.12.2033)
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,06 %

Bank: Den Norske Stats Husbank
Lånenummer: 11488994 20
Type: Annuitetslån, 2 terminer per år
Restsaldo pr. 29.05.2026: kr 5 125 243,-
Andel av saldo: kr 22 752,-
Restløpetid: 18 terminer (siste termin 31.12.2034)
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,06 %

Bank: Handelsbanken Eiendomskreditt
Lånenummer: 94887206125
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 29.05.2026: kr 12 114 998,-
Andel av saldo: kr 53 780,-
Restløpetid: 113 terminer (siste termin 30.06.2054)
Type Rente: flytende rente
Rente: 5,05 %

Bank: Handelsbanken Eiendomskreditt
Lånenummer: 94887213180
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 29.05.2026: kr 48 416 845,-
Andel av saldo: kr 256 174,-
Restløpetid: 109,8 terminer (siste termin 30.08.2053)
Rente: 5,05 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

950 000,00 Prisantydning
424 905,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
1 374 905,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
1 375 995,00 Totalpris inkl. omkostninger
1 385 945,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sandefjord Kommune.

Leiligheten er tilknyttet Kollen Borettslag.

- Borettslaget består av 189 boenheter og har ingen næringslokaler.
- Forretningsfører er Boligbyggelaget USBL.
- Borettslaget er tilknyttet Boligbyggelaget USBL. Alle kjøpere må være medlem av USBL før overtakelse.
- Forsikret i If Skadeforsikring NUF med polisenummer SP7269783.
- Borettslaget har hjemmeside: www.kollen-brl.no.

Dyrehold er tillatt etter søknad til styret. Dyreeiere må følge borettslagets regler for dyrehold, som blant annet innebærer båndtvang.

Beboerne er ansvarlige for ukentlig vask av oppganger, samt snø- og isfjerning ved egne innganger og balkonger. Andelseier har også vedlikeholdsplikt for blant annet vinduer, rør, sikringsskap, ledninger, inventar og innvendige flater.

Det er vedtatt regler for blant annet ro etter kl. 23.00, støyende arbeid, røyking i oppganger, grilling (kun gass- og elektrisk grill) og parabolantenner.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Ombygging og modernisering av alle 189 garasjer (fullført 2025)
- Etablering av ny, stor parkeringsplass (fullført 2024)
- Omfattende rørfornying (fullført 2022)
- Termografering og kontroll av hovedtavler i fellesarealene (fullført 2025)

Planlagte påkostninger:
- Utbedring av vanninntrenging bak blokk 20. Dette tiltaket er vedtatt og prioritert.
- Riving og erstatning av uteboder ved nr. 24 A og 24 B, med en estimert kostnad på 650 000-700 000 kr. Prosjektet kan bli utsatt avhengig av kostnadene for utbedring av vanninntrenging.
- Montering av rekkverk og gjerde bak nr. 13 og mot garasjene, med en kostnadsramme på inntil 150 000 kr.
- Installasjon av kameraovervåkning i fellesområder (søppelboder, postkasser, gjesteparkering) for inntil 100 000 kr.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsregnskapet for 2025 viser et årsresultat på kr 3 532 713. For 2026 er det budsjettert med et resultat på kr 3 715 817.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av USBL har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader gjennom en avtale med Klare Finans AS. Avtalen er gyldig til den sies opp av en av partene, med oppsigelsesfrist 1. desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten er tilknyttet Kollen Borettslag. Borettslaget består av 189 leiligheter.
Forretningsfører er USBL.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold må søkes til styret. 
I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader. Tilbyder er i Klare Finans AS og vilkårene er åpent tilgjengelig på deres hjemmesider. Borettslaget er, etter gjeldende bestemmelser fastsatt av finansieringsselskapet, sikret mot tap som følge av at en andelseier unnlater å betale sine felleskostnader. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1. desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte. Merk at dersom borettslaget har lån med IN ordning, kan ikke avtalen sies opp før lånet er nedbetalt.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Det kan ikke tegnes boligselgerforsikring da Sandefjord kommune anses som profesjonell part.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 22-0168/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.26168

Sist oppdatert: 03. juni 2026 kl. 12:39