Trygve Nilsens vei 12A

Trygve Nilsens vei 12A, 1061 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 110, bruksnummer 46
Andelsnummer 85, Nordre Fjeldstad Borettslag, organisasjonsnummer 947854054

Totalt bruksareal BRA: 103 kvm

BRA-i:
Underetasje 47 kvm: Gang, bad, toalettrom, soverom og bod.
1. etasje 52 kvm: Entré, bod, kjøkken og stue.

BRA-e:
1. etasje 4 kvm: Utebod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
Underetasje 3 kvm: Markterrasse.
1. etasje 49 kvm: Balkong og markterrasse.

I arealtabellen er terrasse- og balkongareal (TBA) for 1. etasje oppgitt til 49 kvm, mens det i rapportens løpende tekst er beskrevet arealer på totalt ca. 54 kvm. Underetasjen har 3 kvm areal med lav himlingshøyde (ALH), og samlet gulvareal (GUA) utgjør 106 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.09.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Pettersen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et rekkehus oppført i 1981. Boligen er oppført med grunnmur av betong, trolig fundamentert til stedlige masser. Yttervegger er oppført i bindingsverk av tre, utvendig kledd med trekledning og teglstein. Etasjeskillere er av trebjelkelag. Takkonstruksjonen er et saltak tekket med takplater. Vinduer med 2-lags pressglass og balkongdører ble skiftet i 2018, samme år som fasaden ble renovert og etterisolert. Ytterdøren er i tre med glass. Boligen har en nordvendt balkong på ca. 15 m², en sørvendt markterrasse på ca. 39 m² og en nordvendt markterrasse på ca. 3 m². Det er mursteinspipe med peisinnsats, som ble renovert i 2016/2017.

Det elektriske anlegget ble i 2016 oppgradert med blant annet automatsikringer.

Boligen er utstyrt med lovpålagt røykvarsler og brannslukningsutstyr. Komfyrvakt er montert på kjøkken.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Terrasser og plattinger på terreng
- Terrassen er lagt direkte på grunn med ukjent underlag.

Innvendig - Overflater
- Det er påvist knirk i større deler av gulvet i stue og kjøkken. Laminatgulvet har løsnet fra låsingen på kjøkkenet.

Innvendig - Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)
- Det er utforede trevegger i underetasjen, utforede grunnmursvegger anses å være risikokonstruksjon.

U. etasje Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk
- Tilstandsgraden er satt på grunn av manglende dokumentasjon på membranløsning ved terskel og vegger.

1. etasje Kjøkken - Overflater og innredning
- Det er påvist knirk i større deler av gulvet.

U. etasje Toalettrom - Sanitærutstyr
- Det er registrert svelling på døren til innredningen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
U. etasje Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom
- Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Helse, miljø og sikkerhet
- Innvendige trapper: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav for rekkverk i innvendige trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble oppdaget eldre fuktskader på E-husene i borettslaget under rehabilitering i 2017-2019, og under rehabilitering av garasjer i 2024. Selger opplyser at feilene så vidt vites er rettet. Det er også noe råte på panelet i boden, som skal utbedres i regi av borettslaget. Enkelte enheter i borettslaget har hatt mus på loftet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
Trapp i skråning

2024:
- Innebygd bokhylle i trappegang
- Alle rom malt på nytt (unntatt ett soverom malt i 2021)

2021:
Oppussing av hagen med fjerning av thuja, heving av terreng og planting av ny hekk. Ny stein på gangvei og sykkelparkering, ny platting og nytt gjerde i hagen.

2020:
- Luft-til-luft-varmepumpe installert i stue, utført av Varmepumpe energy AS

2019:
- Oppussing av hagen med fjerning av thuja, heving av terreng og planting av ny hekk

2017:
- Kjøkken fornyet med nye ledninger, kurser og stikk, med elektrisk arbeid utført av Elektrikertjenesten AS og rørleggerarbeid utført av Moderne VVS
- Alle gulv byttet, med varmekabler i gang i hovedetasje og varmefolie i gang i underetasje
- Ny rentbrennende peisovn installert

2016:
- Bad og toalett bygget om og utvidet ved fjerning av lettvegg mot bod, med nye vannrør, ny varmtvannsbereder, nytt fordelingsskap og oppgradert utekran, utført av Moderne VVS

Ukjent årstall:
- Elektrisk anlegg oppgradert med automatsikringer, nye stikkontakter i hele boligen samt nye lamper og spotter, utført av Elektrikertjenesten AS

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2022:
- Oppgradering av garasjer samt drenering rundt hus

2020:
- Vedlikehold av vinduer og balkongdører, overflatebehandling, utbedring av betongskader og vedlikehold av tak m.m.

Dette rekkehuset over to plan har gjennomgått flere oppgraderinger siden 2016. Her får du stue og kjøkken samlet på et plan i 1. etasje, og en egen sone for soverom i underetasjen. Boligen har flere sjarmerende uteplasser hvor barna kan lee i skjermede omgivelser.

Entré:
Inngangspartiet har ytterdør i tre med glassfelt og montert Yale Doorman. På gulvet ligger fliser med elektriske varmekabler fra 2017, og veggene har malte plater. Rommet gir direkte adkomst til en innvendig bod for yttertøy og oppbevaring, og døren videre leder inn mot stuen.

Stue:
Stuen har god plass til både sittegruppe og spisebord. En murt peisinnsats med glassdør er tilknyttet mursteinspipen, satt inn etter borettslagets piperenovering vinteren 2016/2017 som en rentbrennende peis. I tillegg er det montert en luft-til-luft varmepumpe fra 2020. Store vindusflater slipper inn dagslys, og rommet har utgang til en stor markterrasse.

Markterrasse:
Boligens markterrasse er på hele 39 kvm og har god plass til utemøbler. Her kan årets varmere dager nytes i eget hjem. Plassen er frodig og skjermet med hekk og epletre. Terrassen er en fin forlengelse av stuen de dagene været tillater det.

Kjøkken:
Kjøkkenet ble bygget på nytt i 2017, utstyrt med glatte fronter fra Designa. Benkeplaten i heltre har nedfelt vaskekum, og over kokeplassen er det montert ventilator med mekanisk avtrekk. Rommet er utstyrt med integrert induksjonstopp, stekeovn, kombi stek/mikro, Quooker i kjøkkenskapet samt komfyrvakt og waterguard. Rørleggerarbeid og elektrisk opplegg med nye kurser ble utført ved etableringen.

Gang og trappeløp:
En malt tretrapp med sving og tette trinn forbinder etasjene. I trappegangen ble det bygget inn en bokhylle vinteren 2023/2024. Gangen i underetasjen har laminat på gulv med installert varmefolie fra 2017 og malte plater på veggene.

Bad:
Badet i underetasjen ble utvidet og bygget opp på nytt i 2016. Rommet har flislagte vegger og flislagt gulv med elektriske varmekabler og helsveiset banemembran, samt malte plater i himlingen. Innredningen består av vegghengt toalett, servant med møblement, dusjhjørne med svingbare glassdører, separat badekar og opplegg for vaskemaskin. Ventilasjonen ivaretas av mekanisk avtrekk. Deler av badet er originalt byggemeldt som bod og er ikke godkjent til varig opphold. Se punkt om ferdigattest.

Toalettrom:
Toalettrommet i underetasjen ble oppgradert i 2016. Rommet har flislagt gulv, fliser på veggene og malte plater i himling. Det er utstyrt med gulvstående toalett, servantskap med vask og mekanisk avtrekk.

Hovedsoverom:
Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Herfra er det utgang til uteplassen. Det er også rikelig med oppbevaringsplass i praktisk garderobeløsning.

Soverom II og III
Boligens to andre soverom egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor. Alt etter eget ønske og behov.

Uteplasser og hage:
Boligen har varierte uteoppholdssoner på begge sider av bygget. Fra 1. etasje er det adkomst til en nordvendt balkong i trekonstruksjoner og en sørvendt markterrasse med gode solforhold. På underetasjens bakkenivå finnes en nordvendt markterrasse utenfor kjelleren. Hagen ble fornyet med hevet terreng, ny hekk, platting, steinlagt gangvei og terrengtrapp i hageskråningen.

Overflater:
Gulv: Laminat og fliser i 1. etasje, laminat i underetasjen, samt fliser på bad og toalettrom.
Vegger: Malte plater i 1. etasje og underetasjen, samt fliser på bad og toalettrom.
Himling: Malte plater i 1. etasje og underetasjen.

Lagring:
Boligen har en innvendig bod i 1. etasje, en innvendig bod under trapp i underetasjen, en innebygget bokhylle i trappegangen, samt en ekstern utebod på 4 m² ved 1. etasje.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: To garderobeskap på det innerste soverommet, trådkurvsystem (står løst, ikke i skap) i boden i hovedetasjen. Veggmontert tv-benk medfølger i utgangspunktet ikke, men det kan avtales om kjøper ønsker denne.

Varmepumpe, elektrisitet og vedfyring. Luft-til-luft-varmepumpe i stue. Varmekabler i entré og på bad, samt varmefolie i gang i underetasjen. Elektriske panelovner på soverom. Murt peisinnsats med glassdør i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for nybygg av rekkehus datert 01.07.1983. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for balkong datert 06.01.1989
- Ferdigattest for tilbygg av garasjerekke datert 06.07.1993

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom dagens planløsning og originale byggetegninger. Boden er innlemmet og omgjort til en del av badet, og denne delen av badet er ikke godkjent til varig opphold. Det er etablert sluk i delen av badet som originalt er byggemeldt som bod. Det foreligger ikke ferdigattest for endringen, og det finnes av den grunn ikke dokumentasjon på utførelsens lovlighet. Konsekvensen av dette kan være at kommunen krever at tiltaket tilbakestilles.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst fire servitutter på borettslagets eiendom som omhandler blant annet bestemmelse om vann og kloakkledning, bestemmelse om adkomstrett og erklæring om rett for kommunen til å vedlikeholde ledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen befinner seg på populære Ellingsrud Vest. Boligen har en tilbaketrukken beliggenhet og det er kort vei til blant annet dagligvare, offentlig kommunikasjon, barnehager, skoler og marka. Flere gode lekeplasser i borettslaget.

Dagligvare og servicetilbud
Dagligvarehandelen kan gjøres på Rema 1000 som ligger kort gangavstand unna eiendommen. Ellingsrudåsen senter er en gåtur unna og her finnes Kiwi, frisørsalong, cafe og tannlegekontor. Furuset senter er en kort gåtur unna. Senteret har over 30 butikker innen mote, helse, dagligvare, apotek, spisesteder og andre funksjoner. Rett ovenfor senteret ligger Deichmanske bibliotek. Av større sentre i nærheten finnes blant annet Stovner senter, Metro senter og Triaden storsenter.

Offentlig kommunikasjon
Det er godt med offentlig kommunikasjon i området. Bussholdeplassen ligger få minutters gange unna eiendommen og her stopper buss 300 og 110 som tar deg til Oslo sentrum på under 15 minutter. Herfra går også flybussen med ca. 30 minutters reisetid til Oslo lufthavn. I tillegg er t-banestoppet Furuset ca. et kvarter gange unna, og herfra går linje 2 mot Østerås som tar deg til Jernbanetorget på ca. 25 minutter.

Barnehager og skoler
Området er svært barnevennlig og det er kort vei til både skoler og barnehager. Eiendommen sogner til populære Bakås skole som nylig har blitt pusset opp. Skolen har et utviklingsorientert personale som jobber tett sammen for et trygt skolemiljø hvor alle elever føler seg som en viktig del av læringsfellesskapet. Aktivitetsskolen satser på læringsstøttende aktiviteter og bevegelsesglede, og scorer svært høyt på brukerundersøkelser. Aktivitetsskolen her på Bakås skole i Alna bydel får aller høyest score av Aks-foreldre i hele Oslo. Skolen har et aktivt og engasjert FAU som er viktige bidragsytere til elevenes trivsel. For øvrig kort avstand til både ungdomsskoler og barnehager.

Rekreasjonsmuligheter
Svært kort vei til Østmarka som har umiddelbar tilgang til flotte turmuligheter i lysløyper og turstier inn til blant annet populære Mariholtet. På Ellingsrud finner man også ridesenter og Ellingsrud fleridrettshall med bane for håndball, basketball, volleyball, innebandy og badminton. I tillegg er det kort vei til Furuset og her finnes flerbrukshallen Furuset Forum som brukes til ishockey, håndball m.m. Like ved ligger Verdensparken som har Norges første parkouranlegg og syv møteplasser med sittegrupper, griller og store bålfat som kan brukes av alle. Av andre tilbud finnes Furuset idrettshall med blant annet håndballbaner, basketballbaner, tribuner og kiosk, Furuset bad og Actic treningssenter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Bakås barneskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 30 325 kvm som tilhører borettslaget.

Det medfølger garasjeplass i felles garasjeanlegg. Garasjeplassen følger boligen ved salg.

Garasjeplassen koster kr 200,- per måned og kostnaden er inkludert i felleskostnadene.

Borettslaget leier for øvrig ut parkeringsplasser etter ansiennitet etter gjeldende satser.

Fastmontert lader for EL-bil følger med. Det må tegnes egen avtale for lading, dette gjøres via Jouila.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Videre gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bebyggelse i henhold til reguleringsplan V170478, "Bebyggelsesplan for nordlig del av felt K, Furuset", datert 17.04.1978, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen har ingen egne skrevne bestemmelser og er knyttet til reguleringsplan S-2329.

Utdrag av planer i nærheten av området:

- Saksnummer 202460165 - Byggesak. Trygve Nilsens vei 49 - Oppføring av svømmebasseng og trapp. Søknaden gjelder oppføring av svømmebasseng på 3,0 x 6,5 meter og trapp fra eksisterende terrasse. Det ble gitt tillatelse til tiltak den 06.12.2024.

- Saksnummer 2025/11207 - Byggesak. Søren Bulls vei 44 - oppføring av bolig- og næringsbygg - Furuset Village - Felt 6. Søknaden omfatter oppføring av et nytt bolig- og nabolagsprosjekt, Furuset Village. Prosjektet består av tre bolig- og næringsbygg (bygg A, B og C) og ett felles vekst-/nærmiljøhus. Igangsettingstillatelse ble gitt 15.06.2026.

- Saksnummer 2025/04254 - Byggesak. Granstangen 1 - 13 - oppføring av fem boligblokker med tilhørende garasjeanlegg - Byggetrinn 1 - Bygg 18-22. Tiltaket omfatter første byggetrinn på Granstangen, med fem boligblokker på 5–7 etasjer og 155 leiligheter, næringslokale, parkeringsanlegg, støyskjerming og tilhørende utearealer, grøntområder og teknisk infrastruktur. Igangsettingstillatelse ble gitt 19.03.2025.

- Saksnummer 202310426 og 2025/14589 - Byggesak. Boligprosjekt "Granittten": Granstangen 15 - 19 og 21-23-25 - Oppføring av boligblokker med tilhørende garasjeanlegg. Søknaden omfatter oppføring av nybygg i boligprosjektet «Granitten» lokalisert i Granstangen 15-25 (tidligere Karihaugveien 22). Tiltaket vil inneholde fem boligblokker samt tilhørende utomhusanlegg, teknisk infrastruktur/anlegg, private servicefunksjoner i 1. etasje/sokkelbygg, parkeringsanlegg i underetasje under bebyggelse og torg, støttemurer i tilknytning til utomhusanlegg, renovasjonsanlegg og opparbeidelse av tilliggende del av regulert felles torg mot Granstangen og nord for felt D, etablering av felles renovasjonsanlegg med mer. Prosjektet kan leses om via denne linken: https://enerhaugen.com/pf/granitten-2/

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 8615 pr. mnd. og inkluderer: Parkering, internett, drift og vedlikehold, forretningsførsel, styrehonorar, strøm fellesarealer, felles byggforsikring, kommunale avgifter m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det har vært tatt opp forslag om låneopptak i forbindelse med vedlikeholdsarbeid på ekstraordinær generalforsamling. Kostnadsøkninger i forbindelse med dette må påregnes.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 8 415,74
Parkering: kr 200,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 17 176,- pr. år. / 17 942 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet fiber via GlobalConnect med hastighet 1000/1000 Mbps. Kostnadene er bakt inn i felleskostnadene.

Eiendommen er tilknyttet alarm, men abonnement medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 436 469,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 28 621,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 702 055,69 pr. 03.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 75 809 194,- pr. 03.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98208337882
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo: kr 71 864 349,-
Andel av saldo: kr 665 521,74
Innfrielsesdato: 30.05.2054
Type rente: Flytende rente
Rente: 5,14 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208812823
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo: kr 3 944 845,-
Andel av saldo: kr 36 533,95
Innfrielsesdato: 30.06.2036
Type rente: Flytende rente
Rente: 5,14 %

5 280 000,00 Prisantydning
702 055,69 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 982 055,69 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

850,00  Eierskifte garasje
8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
10 346,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
20 296,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 992 401,69 Totalpris inkl. omkostninger
6 002 351,69 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stine Riise Hullstein og Ráste Skoglund

Leiligheten er tilknyttet Nordre Fjeldstad Borettslag.
- Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS
- Forsikringsselskap: Gjensidige Forsikring ASA (polisenummer 92791829)
- Tilknyttet boligbyggelag: OBOS
- Hjemmeside: www.nordrefjeldstad.no
- Dyrehold tillatt

Felleskostnadene ble redusert med 2,62 % fra 01.07.2025.

Styret informerer om at de i løpet av høsten 2026 skal foreta vurderinger på vedlikehold med etterslep. Det er flere vedlikeholdsgrep og vurderinger, men det er ikke bestemt når dette vil gjennomføres og hva som vil prioriteres. I tiden fremover må det påregnes kostnadsøkninger i forbindelse med vedlikeholdsarbeid. På ekstraordinært årsmøte i 2026 ble det lagt frem forslag om låneopptakk på inntil 10 000 000,- til finansiering av ordinært vedlikehold, med en nedbetalingstid på 13 år. Forslaget ble avvist, og det ble stemt for å utsette beslutningen i påvente av ordinær generalforsamling. På generalforsamlingen var prognose for samlet vedlikeholdsbehov på om lag 4,98 millioner kroner.

Styreleder informerer også om at om en 10-års tid må takene rehabiliteres. Det er ikke klart hvordan arbeidet vil bli finansiert.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Vedlikehold av vinduer/balkongdører, overflatebehandling, betongskader og vedlikehold av tak (avsluttet 2020)
- Oppgradering av garasjer samt drenering

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget har en frist på 20 dager til å behandle søknaden fra den er mottatt. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før godkjenning foreligger, jf. burettslagslova § 4-5. Det kreves medlemskap i OBOS for å erverve andelen.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Andelseiere i borettslaget har fortrinnsrett foran øvrige OBOS-medlemmer. Fristen for å gjøre forkjøpsrett gjeldende er 20 dager etter akseptert bud, eller 5 hverdager dersom det er sendt forhåndsvarsel mer enn 15 dager før salgsmelding.

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtalen er gyldig til den sies opp av en av partene, med en oppsigelsesfrist på 6 måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt - Start Smart   kr -6 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Start smart - Kjøpsrådgivning   kr 6 000,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 250,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 14 795,00
Foto  kr 6 250,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0327/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26327

Sist oppdatert: 11. september 2026 kl. 20:27