Trondheimsveien 197A

Trondheimsveien 197A, 0570 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 83, bruksnummer 59, seksjonsnummer 91, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 69 kvm

BRA-i:
5. etasje 65 kvm: Entré, bad, soverom, kjøkken med åpen løsning, stue og to innvendige boder

BRA-e:
-1. etasje 4 kvm: Bod

Boligen disponerer en kjellerbod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.08.2026 utført av Anticimex v/ Rodrigo Peña.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Leilighetsbygg oppført i 1952. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere av betong. Flatt tak. Yttertak er tekket med takmembran.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)
Baderom:
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Overflate gulv:
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bæ rer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Til informasjon (Vurderinger uten tilstandsgrad):
Elektrisk anlegg:
- Det er registrert forhold (manglende samssvarerklæring/dokumentasjon) som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.
Geologiske forhold:
- Boligen er registrert som liggende innenfor et aktsomhetsområde for overvann. Ifølge eier har det vært vanninnsig i kjelleretasje, som er blitt utbedret.

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sindre Nyhus v/ Krogsveen Løren inviterer til en uslåelig utsikt i den ikoniske Siloen!

En særegen og romslig 2-roms leilighet beliggende i 5. etasje med en utsikt få boliger kan konkurrere med. Gjennom store vindusflater strømmer lyset inn, og den spektakulære utsikten strekker seg helt ned til Oslofjorden. Leilighetens unike utforming skaper et særpreg og en romfølelse utenom det vanlige, kombinert med en luftig planløsning og gode oppholdsrom.

På toppen av det hele kan sameiet by på en enestående takterrasse med sol hele dagen og en av Oslos beste utsikter! Her bor du både sentralt og skjermet, med kort vei til store grøntområder i Torshovdalen, kollektivknutepunkter og gode servicetilbud.

Drømmer du om vidstrakt utsikt til Oslofjorden fra sofakroken? Da bør du ta en titt på denne!

Nærmere om boligen:

Stue:
Lys og luftig stue som blir et naturlig samlingspunkt i boligen. Store vindusflater over to vegger bringer lyset inn, med en enestående utsikt helt ned til Oslofjorden. Stuen har god plass til en romslig sofagruppe med tilhørende tv-seksjon, selv om utsikten fort kan bli den største underholdningen! I tilknytning til kjøkkenet er det også plass til et hyggelig spisebord. Rommet har lysmalte veggflater som står fint til parketten belagt på gulv.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i en åpen løsning med stuen med gode arbeidsflater og oppbevaringsplass. Den kjente siloen har en helt særegen utforming, så dette kjøkkenet finner du ikke overalt! Kjøkkeninnredning fra Sigdal med glatte fronter, benkeplate av laminert overflate og nedfelt kjøkkenvask med armatur. Over kjøkkenbenk er det montert benkeskapsbelysning og stikkontakter. Hvitevarer i form av frittstående komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Ventilator er plassert i overskap. Fra kjøkkenet er det en romslig innvendig bod perfekt for oppbevaring av alt fra støvsuger og vaskeredskaper, til tørrvarer og yttertøy.

Soverom m/ innvendig bod:
Soverom av fin størrelse med god plass til både dobbeltseng og nattbord. Vinduet gir mye naturlig lys til rommet, sammen med herlig utsikt og minimalt med innsyn. Fra soverommet er det videre adkomst til innvendig bod, som fint fungerer som et eget "Walk-in-closet". Rommet er malt i lyse toner og parketten på gulv følger videre inn hit.

Baderom:
Romslig baderom fra 2004 med delvis flislagte veggflater, samt flislagt gulv med gulvvarme. Badet er innredet med servantinnredning fra Fjellheim og Knutsen AS, ovenpåliggende servant med armatur og speil med overlys. Videre har badet gulvstående toalett og dusjhjørne med vegghengt dusjarmatur og dører. Badet har opplegg og plass til vaskemaskin med praktisk baderomsmøbel plassert over.

Entré:
Entré av fin størrelse som gir et fint førsteinntrykk av boligen. Her er det godt med plass til oppheng av yttertøy på vegg, eller et mindre skostativ på gulv. Det medfølger videre en kjellerbod på 4 kvm til ekstra oppbevaring.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvaskmaskin og komfyr medfølger. Vaskemaskin og kjøleskap kan også overtas hvis kjøper er interessert i det.
Oppvaskmaskinen på kjøkkenet er eldre, og fungerer. Selger tar dog ingen ansvar for eventuelle feil ved denne videre.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av elektrisk oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det finnes verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for oppføringen av opprinnelig bygg (kornmagasin) i kommunens arkiver. Det finnes dog et attestert ekspedisjonsdokument datert 1919, som i følge kommunen anses som datidens ferdigattest. Iht. Oslo kommune er det rimelig å anta at saken har fått ferdigattest selv om det ikke finnes noen egen ferdigattest i arkivene.

Det foreligger videre midlertidig brukstillatelse etter ombygging fra kontor til bolig datert 04.07.2003.
I følge rapport om tilsyn i utførelsesfasen er det registrert mindre vesentlige mangler, som ikke er til hinder for at brukstillatelse gis. Det foreligger ikke opplysninger om hva som kreves for å få ferdigattest.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leilighetene fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 12 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet kommunens rett til vedlikehold av ledningsnett, bestemmelser om adkomst, garasje mv.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Sentral og flott beliggenhet på toppen av Sinsen i det spesielle silobygget. Sinsen Panorama med sine 15 etasjer, hever seg hele 47 meter over bakken. På toppen av av det hele er det felles takterrasse med felles grill og sittegrupper. Takterrassen kan skilte med en av byens beste utsikter over hele byen og helt ned til Oslofjorden!

Vakre Torshovdalen ligger kun en kort spasertur unna med store grøntområder hvor parklivet kan nytes hele sommeren! Her arrangeres også en av Oslos nyeste festivaler som blir en ekte sommerfest i byen. Ikke langt unna ligger Sinsenparken med både sandvolleyballbane og tennisbaner. På andre siden av Sinsenkrysset finner du også Muselunden med grøntområder, samt aktiviteter som frisbeegolf og fotballbaner.

Dersom man skulle ønske en tur i marka er det kun 10 minutter med buss opp til Tonsenhagen hvor Lillomarka åpner seg med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter, hele året! Her kan du enkelt koble fra byens mas med bilfrie skogsveier, turstier og skiløyper som strekker seg milevis innover. Like ved ligger også Grefsenkollen, med slalåmbakker om vinteren, samt terrengsykling og bademuligheter om sommeren.

Beliggenheten er svært sentral med gangavstand til flere populære områder som Carl Berner, Grünerløkka, Torshov, Nydalen og Storo. I nærområdet finner du et bredt utvalg av servicefasiliteter som Rema 1000, Kiwi, Meny og søndagsåpen Bunnpris. Nye Carl Berner passasjen åpnet i 2018 og har blitt til et urbant nabolagssenter, her finner du blant annet Vinmonopol, apotek, blomsterbutikk og en rekke andre servicetilbud. Leiligheten ligger også nær den nye og spennende bydelen Løren som huser flere populære fasiliteter, hyggelige kafeer og flotte restauranter.

Sinsen Panorama ligger i umiddelbar nærhet til buss med nattlinjer, flybuss til Gardermoen, trikk og t-bane. Dette gjør beliggenheten til et sentralt og attraktivt sted å bo. Ta t-banen 2 minutter til Storo med over 130 forretninger på Oslos største shoppingsenter Storo storsenter, 3 minutter til Nydalen med Handelshøyskolen BI, eller 9 minutter til Blindern. Ned til Jernbanetorget tar du banen på ca. 10 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Sinsen skole.

Gangavstand til flere barnehager i området:
Sinsen barnehage (1-6 år) 5 min
Espira Torshovdalen barnehage (1-5 år) 7 min
Lørensvingen barnehage (1-5 år) 8 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 6 770 kvm. Felles tomt opparbeidet med blant annet internstier, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Garasjen under bygget er organisert som en egen eiendom («anleggseiendom»). Dette driftes og eies av Garasjeanlegget Sinsen AS, og sameiet har ikke ansvar for garasjen eller leieforhold. Den er ikke eid av sameiet og alle som ønsker å parkere der, må inngå egen avtale om leie av P-plass. Garasjeeieren har en tinglyst forpliktelse til å leie ut parkeringsplasser til beboere i sameiet.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-5239 datert 20.11.2024 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen inngår i KDP-17, kommunedelplan for torg og møteplasser.

Eiendommen er registrert på byantikvarens liste over bevaringsverdige eiendommer. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av byantikvaren i tillegg til kommunen før igangsetting.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

- Saksnummer 2025/06699 - Plansak. Detaljregulering - Hasleveien 28, 30, 36, 38 og Sinsenveien 11. Hensikten med reguleringsplanen er å muliggjøre en transformasjon av dagens lukkede næringsbygg til et åpent og levende bygg med bolig, næring, kultur og servicefunksjoner. For å oppnå dette foreslås ombruk av 90 % av eksisterende bygningsmasse, i tillegg til nye tilbygg, påbygg og ny bebyggelse. Deler av eksisterende bygg skal rives for å etablere to allment tilgjengelige akser gjennom området fra Sinsenveien til Hasleveien. En viktig ambisjon i prosjektet er å etablere et torg mot krysset.

- Saksnummer 2025/07905 - Byggesak. Lørenveien 4 - riving av eksisterende garasje og oppføring av ny garasje og utebod. Rammetillatelse ble gitt 25.09.2025.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Saksnummer kan søkes opp hos Plan- og bygningsetaten, Oslo kommune sine nettsider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 743,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, grunnpakke internett, kommunale avgifter, trappevask, vaktmestertjenester, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 3 564,-
Internett: kr 179,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8 000,- pr. år. / 6 000 kwh. pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025-31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av internett. Grunnpakke for internett (1000/1000 Mb/s) er inkludert i felleskostnadene. Kabel TV og høyere hastighet er tilgjengelig som individuelle tilvalg og kostnad for dette kommer i tillegg. Dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 603 238,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men det antas at det ikke forekommer eiendomsskatt på boligen pt.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 6 733,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 39 606,12,- pr. 03.08.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 6 606 011,- pr. 03.08.2026 og lånevilkårene er:

Lånenummer: 98208418106, OBOS-banken AS
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats per 03.08.2026: Flytende, 6,80% pa.
Restsaldo: kr 6 606 011,-
Andel av saldo: kr 39 606,12,-
Kapitalkostnader: kr 316,45,-
Innfrielsesdato: 30.10.2044
Terminer i året: 12

Det er ikke innført mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning) av andel fellesgjeld.

5 490 000,00 Prisantydning
39 606,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 529 606,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

138 220,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
139 310,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
149 260,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 668 916,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 678 866,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørn Heieren

Leiligheten er tilknyttet Eierseksjonssameiet Sinsen Panorama, med sameiebrøk 673/116018.
Sameiet er et ombygd kornlagerbygg og kornsilo, opprinnelig bygget i 1929 og 1931. Det ble bygget om og tatt i bruk som boliger i 2003. Sinsen Panorama sameie ble etablert i 2003 og seksjoneringen ble tinglyst 11. juli 2003.
Sameiet er et kombinert sameie, som består av ett bygg med i alt 182 seksjoner; 181 boliger og en næringsseksjon. «Næringsseksjonen» består av et bodareal under den delen av bygget som ofte omtales som «silobygget». Denne seksjonen er i dag et fellesareal.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for andre. Det er søknadsplikt for dyrehold.
Sameiet er forsikret i Gjensidige Forsikring - polise nummer 73524385.
Den underjordiske garasjen (som ligger ved siden av bygget), er organisert som en egen eiendom som driftes og eies av Garasjeanlegget Sinsen AS.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025-2026: Fulgt opp sak om vedtektsendring for fordeling av felleskostnader grunnet uoverensstemmelse mellom den tinglyste sameiebrøken og den fordelingsnøkkelen OBOS krevde inn felleskostnader etter. Startet arbeidet med rehabilitering av fasaden og rehabiliteringen av heisene, utført av Otis.
2022-2023: Startet arbeid med reparasjoner av vinduer og dører i A-oppgangen. Installert nytt calling anlegg fra Defigo i 2023. Inngått avtale med Tikal AS vedr. omgjøring av bilbutikk til boliger. Etablert avfuktningsanlegg under silobygget. Skiftet tappevannsrør.
2021: Utført ventilasjonsrens. Vedlikehold av heiser.
2019: Forbedringsarbeid i VVS-anlegg på bad i alle leiligheter i bygget. Arbeidet ble utført av Østfold Rør.
2017: Satt opp hundegjerde.
2016: Maling av fellesarealer inne.
2015: Nytt adgangssystem. Oppgradering av nødlysanlegg.
2014: Ventilasjonsrens. Oppgradering av lys i boarealene i 9. etg.
2013: Nye postkasser i alle oppganger.
2012: Bytte av kaldtvannspumper.
2011: Bytte av varmtvannspumper. Nye utelamper ved sykkelparkering.
2010: Takomlegging.
2009: Rehabilitering tak silodel.
2008: Installert overvåkningsanlegg.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Dersom slik godkjenning ikke gis må kjøper gjennomføre kjøpet og selv sørge for godkjennelse eller videresalg av leiligheten.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt provisjon:   kr -10 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk kr 4 500,-/ Første runde gratis  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører -   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 23 358,00
Foto  kr 6 500,00
Stylingsrådgivning  kr 2 250,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 54-0076/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR54.2676

Sist oppdatert: 14. september 2026 kl. 19:24