Hagastuveien 1

Hagastuveien 1, 1734 HAFSLUNDSØY
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 2093, bruksnummer 36, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 179 kvm

BRA-i:
1. etasje - 98 kvm: Gang, hall, kjøkken, bad, felles vaskerom, toalettrom, stue, to soverom og tre boder
1. etasje - 54 kvm: Utleiedel: Gang, kjøkken, bad, stue/soverom og to boder

BRA-e:
1. etasje - 27 kvm: Tilliggende garasje

Åpent areal:
1. etasje - 17 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.07.2025 utført av Svein Nesøen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig med hybel/leilighet på ett plan oppført i 1971. Byggemåte er bindingsverk. Vegger skal etter byggemåte være isolert med 10 cm mineralull. Stående tømmermannskledning. Pulttak. Isolert med mineralull. Så tørt og greit ut fra luken inn. Litt svay/skjevheter i taket. Papp til taktekke, antatt fra ca. 2000. Noe råte i vindskier. Renner og nedløp i stål, noe eldre og noe av nyere dato. Helbeslag på piper. 1 luftehatt. Vinduer med tolags isolerglass, dette er i varierende alder og stand. Terrassedør stue med tolags isolerglass fra 1989, en heve/skyvedør med tolags isolerglass fra 1996, mye råte i denne. En med tolags isolerglass i sidedel, glasset er sannsynligvis punktert.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Utvendige dører - Terrassedør- Mye råte i heve/skyvedør. Sannsynligvis punktert glass i en terrassedør. Endel generelt slitasje. Bytte terrassedører etter behov. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000

Garasjegulv- Sprukket opp mye pga. setninger. Utbedre garasjegulv. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000

Pipe/Ildsted - Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Over halvparten av forventet levetid på røykrør er overskredet. Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Kostnadsestimat: Under 10 000

Bad hoveddel: Dusjkabinett og liten innredning med vask. Endel sprekker i vasken, innredningen er litt fuktskadet og noe må justeres. Originalt sluk i gulv med belegg brettet ned under klemring. Bra fall på gulv. El.vifte i vegg, mangler tilluft i dør. Døren inn er fuktskadet i nedkant. Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold.
Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Våtrommet må totalrenoveres visst det skal tåle dagen krav men det kan
fortsatt brukes som det har blitt brukt. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

Bad utleiedel - Dusjkabinett, wc og innredning med vask. Originalt sluk under kabinettet med belegg brettet ned under klemring. Noe belegg er ødelagt ved døren inn. Bra fall på gulv. El.vifte i vegg, mangler tilluft i dør. Noe fuktskader nedkant vegg med vasken,sannsynligvis plankevegg. Lekker fra sisterne og ned i wc. Hulltaking er
foretatt uten å påvise unormale forhold. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

Vaskerom - Felles originalt vaskerom. To skyllekummer og opplegg til vaskemaskin. Originalt sluk i gulv. Ventilasjon i tak, mangler tilluft i dør Ikke boret, sannsynligvis plankevegg. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000

Det er i tillegg gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på en rekke bygningselementer. Boligen holder en eldre standard, og generell oppussing/modernisering må påregnes. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Utdrag fra selgers egenerklæring
Har du kjennskap til eiendommen? Nei - Eiendommen selges som et dødsbo. Det innebærer at selger ikke har detaljert kunnskap om eiendommen, med den risiko det medfører. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Boligen har bare hatt en eier og har hovedsakelig vært løpende godt vedlikeholdt. Dog noe etterslep de senere år. Garasje bygget noen år senere, noe skjevheter i yttervegg/grunnmur.

Boligen ble oppført etter tegninger av arkitekt Gunnar Strand og er siden byggeåret tilført løpende vedlikehold samt ulike oppgraderinger og utskiftninger. Innvendige overflater er i stor grad fra byggeåret og til dels overflatebehandlet.

Ytterligere oppgraderinger og en generell modernisering er det naturlig å påregne på bakgrunn av blant annet alder og levetid, hvilket også representerer en naturlig anledning til å sette eget preg på boligen. Dagens stand er således et spennende utgangspunkt.

Spesielt verdt å fremheve er boligens flere bruksmuligheter. Hybelen med et internt bruksareal på 54 kvm. kan i utleid stand generere en attraktiv ekstra månedlig inntekt. Det er imidlertid også fullt mulig å benytte hele boligen under ett, takket være innvendig forbindelse via felles vaskerom. Den kan således fungere utmerket som generasjonsbolig eller hybelen som en dedikert ungdomsavdeling.

Se for øvrig avholdt tilstandsrapport for utfyllende beskrivelse og opplysninger om boligen.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat, trebord og belegg.
Innervegger: Malt panel, panelplater og tapet.
Himlinger: Malte plater.

Kjøkken hoveddel: Skapinnredning med profilerte hvite fronter. Laminerte lyse benkeplater. Stålbeslag med dobbel kum og ett-greps blandebatteri. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Ventilator.

Kjøkken hybel: Skapinnredning med profilerte lyse fronter og glasskap. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og kjøleskap. Ventilator.

Bad hoveddel: Servantskap med profilerte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning og sideskap med glatt hvit front. Høyskap med profilerte hvite fronter. Dusjkabinett.

Bad hybel: Servantskap med profilerte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett. Opplegg for vaskemaskin.

Toalettrom hoveddel: Veggmontert keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Gulvmontert klosett.

Vaskerom: Gulvmontert dobbel utslagsvask i plast. Veggmontert tappekran. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Eiendommen er oppvarmet med elektrisitet kombinert med varmpumper (2 stk), parafinovn i hall og vedovn i stue.
Det er Nedgravd Vera glassfibertank ute.

Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes. I 2019 ble parafinovnen ombygd til å tåle bioprodukt og har siden den gang blitt driftet med bioparafin.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 13.1.1971.

Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Gulv foran peis må beslås min. 30 cm fra ytterkant av peisbunn
- Utvendig vindusbretter må utbedres slik at vann ikke trenger inn i veggen
- Overgang utvendige trapper og panel er ikke tilfredsstillende

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det foreligger godkjente bygningstegninger av eiendommen datert 14.10.1986
Endring fra bygningstegninger opp mot dagens bruk:
- Kjøkken er utvidet mot vindu hvor det på tegning var satt opp en delvis vegg.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har tinglyst rett til å føre vann og avløp over naboeiendommen. Rettigheten er tinglyst på eiendommen Gnr. 2093 bnr. 121 dagboknr 303860, tinglyst 05.08.1968

Utleieenheten er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut. 

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Nabolaget rundt Hagastuveien er like veletablert som denne eiendommen. Gaten er i tillegg uten naturlig gjennomgangstrafikk og har av den grunn et rolig, barnevennlig miljø.

Her bor du med praktisk nærhet til både barnehage og barneskole som begge inngår i nærmiljøet, i kort gangavstand fra eiendommen. Kort vei er det også til nærbutikk der hverdagslige innkjøp enkelt kan utføres. Apotek, legesenter og frisør finnes samme sted.

Rundt på øya kan du oppleve et vakkert landskap, blant annet fra turveier langs elven. Sistnevnte har i tillegg både fiske- og bademuligheter. Kajakk eller kano er det mulig å sjøsette rett i nærheten. 18-hulls golfbane og frisbeegolf-bane er også lett tilgjengelig i nærområdet. I tillegg er det kun ca. 50 meter til Hafslund IF sine fotballbaner.

Til sentrum tar det knappe 10 minutter enten du kjører bil, tar bussen eller sykler over Opsundbrua som er dedikert til nettopp syklende og gående. Gang- og sykkelvei mot broen passerer gjennom nabolaget.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:
Hafslundsøy barneskole (1-7 kl.) 219 elever, 13 klasser 0.8 km
Hafslund barneskole (1-7 kl.) 358 elever, 21 klasser 1.3 km
Hafslund ungdomsskole (8-10 kl.) 334 elever, 25 klasser 1.2 km
Varteig barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 8.9 km
Borg videregående skole 680 elever, 44 klasser 3.9 km
St. Olav videregående skole 860 elever, 42 klasser 3.9 km

Barnehager:
Hafslundsøy barnehage (0-5 år) 101 barn 2.5 km
Hasle barnehage (0-5 år) 41 barn 5.2 km
Baneveien barnehage (0-5 år) 80 barn 1.7 km
Bamsebo barnehage (1-5 år) 25 barn 1.9 km
Kulås barnehage (0-5 år) 68 barn 2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 544 kvm. Flat solrik hjørnetomt som er pent opparbeidet med plen og hekk. Gårdsplass er belagt med sten og gir et representativt inntrykk.
Selger opplyser om følgende: Tror en liten del ved syrinbusk bak huset er på eiendomsgrensen til Nordbyveien 22

Med boligen følger det med en tilliggende garasje. For øvrig parkering på egen grunn.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Selger opplyser:
- Vann og avløp går gjennom hagen til Nordbyveien 22
- Overvann fra takrenner ble separert i 2023 etter pålegg fra kommunen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan 2024-2036 datert 10.10.2024 avsatt til: Bebyggelse og anlegg- lav moderat fortetting med hensynssone veg gul sone og ras og skredsfare

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18 955,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 5 881,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Formuesverdi for 2023 var kr 971 932,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 887 728,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

3 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

97 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
118 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 018 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Audun Byom Olsen og Elin Byom Evensen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

 
Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken kr 260 pr stk
Innhenting av offentlig opplysninger Sarpsborg komm. inkl tegn: kr 5 214,-
Tinglysing sikring: kr 545
Boligselgerforsikring Buysure (5,71 promille av salgssum): kr 22 269,-
Foto PBF - dag + plantegning: kr 5 750,-
Tilstandsrapport: kr 16 000,-

Oppdragsnummer 67-0216/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25216

Sist oppdatert: 15. august 2025 kl. 08:22