Gamle Enebakkvei 119

Gamle Enebakkvei 119, 1188 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 168, bruksnummer 95, seksjonsnummer 17, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 54 kvm

BRA-i:
2. etasje 50 kvm: Entré, bad, bod, soverom, og stue/kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 2 kvm: Bod ved garasjeplassen merket med nr. 17.
2. etasje 2 kvm: Utvendig bod på balkongen.

Åpent areal:
2. etasje 10 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.03.2026 utført av Marcus Pettersen v/ Takstkonsulent1 AS.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk bygget i 1990. Bygningen er trolig fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført i betong/murverk, med utvendige
fasader av fasadeplater e.l. og delvis kledd med liggende bordkledning. Flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie (ikke besiktiget). Vinduer med 3-lags isolerglass, prod. 1989. Lyd- og brannklassifisert entrédør, produsert i 1990. Balkongdør med 2-lags pressglass, produsert i 2025.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TILSTANDSGRAD 3 - STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK:
Våtrom:
TG3 er satt som en helhetsvurdering med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet.. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

TILSTANDSGRAD 2 - AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK:
Vinduer:
Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid. Det er fare for punktering av isolerglass som følge av alder, og påregnelig med utskiftninger på sikt.

Etasjeskille/gulv mot grunn:
Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Innvendig dør - soverom:
Det er på innvendig dør påvist monteringsavvik, dør som tar i karm, skjevheter e.l.

Vannledninger:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er irr på rør.

Avløpsrør:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

TG IU - KONSTRUKSJONER SOM IKKE ER UNDERSØKT:
Våtrom:
Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Elektrisk anlegg:
Sikringsskapet ble ikke besiktiget på befaringsdagen grunnet manglende nøkkel.

Se utfyllende tekst i rapporten. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Lys og arealeffektiv 2-roms selveierleilighet med balkong og garasjeplass beliggende i et veldrevet og populært sameie. Boligen har store vindusflater som gir rikelig med lys og en romslig planløsning med gode møbleringsmuligheter. Leiligheten har heisadkomst til etasjeplan. Det ble lagt nytt gulv i hele leiligheten i april 2026 og da ble også alle overflater malt. Her bor du i et stille og rolig område på Skullerud, med kort vei til butikker, offentlig kommunikasjon og flotte tur- og rekreasjonsmuligheter i skog og mark.

Nærmere innhold:

STUE:
Stue med god plass til sofagruppe og spisebord. Stuen har store vindusflater som gir en god romfølelse, godt lysinnslipp og en avslappende atmosfære. Utgang fra stuen til balkong på 10 kvm.

BALKONG:
Fra stuen er det direkte utgang til østvendt balkong på 10 kvm. Balkongen er overbygget, og er således et lunt og fint uterom som fungerer som en forlengelse av stuen sommerstid. God plass til utemøblement som sittegruppe og grill - det er tillatt med el- og gassgrill på balkongen. På balkongen er det en utvendig bod på 2 kvm som gir god lagringskapasitet.

KJØKKEN:
Kjøkken i egen nisje. Kjøkkeninnredning med glatte fronter og laminat benkeplate med nedfelt vask- og skyllekum. Opplegg for komfyr, frittstående kjøleskap og oppvaskmaskin. Avtrekk over kokeplass.

SOVEROM:
Soverommet har plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord samt større garderobeskap.

BAD:
Eldre bad med opplegg for vaskemaskin. Badet er innredet med klosett, servant med innredning, speilskap med lys og dusjkabinett. Elektrisk ovn på vegg.
Badet har fått TG3 og oppussing/renovering må påregnes.

ENTRÉ:
Lys og innbydende entré med god plass til jakker og sko. Direkte adkomst til innvendig bod.

INNVENDIG BOD:
Praktisk innvendig bod på ca. 3,5 kvm gir god oppbevaringsplass.

DIVERSE:
- Balkongdør fra 2025.
- Lyd- og brannklassifisert entrédør.
- Bod på 2 kvm i bakkant av garasjeplass.
- Garasjeplass med elbil-lader.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Hvitevarer på kjøkken medfølger.
- Vaskemaskin på badet medfølger.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Boligen varmes opp med elektrisk oppvarming. Elektrisk ovn på badet.

Det er montert 2 ovner i stue og en på soverom, alle disse er nye i april 2026.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1990.

Det finnes verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen i kommunens arkiver. Det finnes dog et arkivkort som henviser til at det ble gitt ferdigattest 06.03.1991. Iht. Oslo kommune er det rimelig å anta at saken har fått ferdigattest selv om det ikke finnes noen egen ferdigattest i arkivene.

Videre foreligger det en tillatelse til utskiftning av heiser datert 25.07.2024.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på sameiets eiendom:
Dagboknr. 79707, tinglyst 17.11.1988:
Gnr. 168, bnr. 90, 91, 92 og 93 skal ha bruksrett til kjørbar atkomstvei (4 meter bred) fra Skullerudveien over gnr. 168, bnr. 79, felles avkjørsel. Gnr. 168, bnr 94 og 95 skal hver kun ha felles avkjørsel fram til Gamle Enebakkvei. Gnr. 168, bnr. 90, 91 og 92 skal ha bruksrett til biloppstillingsplass på gnr. 168, bnr. 89. Gnr. 168, bnr. 90, 91, 92 og 93 skal ha samme rettigheter og plikter til felles avkjørsel gnr. 168, bnr. 79. Gnr. 168, bnr. 90, 91 og 92 skal ha samme rettigheter og plikter til felles parkeringsareal, gnr. 168, bnr. 89.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har tinglyst rett til sambruk vedr. parkeringstomt. Rettighet hefter i gnr. 168, bnr. 89, med dagboknr. 46459, tinglyst 09.09.1991.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må godkjennes av styret. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Selveierleilighet med god beliggenhet i trafikkskjermet bomiljø med store grøntområder, rett ved Østmarka.

Området består av blokker bygget mot slutten av 80-tallet med god avstand mellom bebyggelsen, flere hyggelige uteområder og stikkveier nedover mot inngangen til marka.
Svært lite trafikk (bom ved innkjørsel), samt gjennomkjøring til garasjeanlegg under blokkene.
Det er gangavstand til flere barnehager, barne- og ungdomsskole, dagligvare (Coop Extra og Rema 1000) og kollektivtilbud.
På Skullerud Torg finner man forretninger og spisesteder (Sushi, pizzeria og bakeri). For et utvidet forretnings- og servicetilbud ligger det handlesentre i alle retninger, bl.a. Lambertseter Senter, Bøler Senter, Manglerud Senter, Bryn Senter og Senter Syd Mortensrud.

Østmarka byr på flotte turområder både sommer- og vinterstid. Stier, lysløyper og turveier som er fine til turgåing, sykling og løping. Om vinteren blir det kjørt opp skispor i lysløypene. I Østmarka finner du Nøklevann og Ulsrudvann med sine idylliske badeplasser. Nøklevann ro- og padleklubb har utlån av båter.
Søndagsturen kan legges til en av de trivelige sportsstuene Rustadsaga, Skullerudstua og Mariholtet. Især er Rustadsaga kjent for baksten og er et meget populært utfartssted i bydelen.
En litt lengre gåtur unna ligger Østensjøvannet, et unikt våtmarksområde og et vernet naturreservat, med et yrende dyre- og fugleliv. Turen rundt vannet er på ca. 4,5 km. og man kan fortsette videre inn i Østmarka.

Det er et aktivt idrettsmiljø i Rustad idrettslag innen fotball og ski, samt flott skianlegg på Skullerudstua.
Nærmeste treningssenter er Skullerud Sport Senter, med Oslo klatresenter like ved - et av Norges største klatresenter. Nærmeste SATS er på Lambertseter og Ryen, 7-8 minutter unna med bil.

God tilknytning til offentlig kommunikasjon.
76-bussen stopper i Skullerudbakken, ca. 5 minutter unna boligen. Flybussen, samt nattbuss, ved Langerudhjemmet 600m unna boligen eller fra Skullerud.
Det er ca. 15 minutters gange til T-bane på Skullerud (linje 2, 3). Banen tar deg til sentrum på 23 minutter. Alternativt kjører 70-bussen på strekningen Skullerud - Nationaltheatret.

Gamle Enebakkvei 119 sogner pt. til Rustad skole, og det er flere barnehager i nærheten.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 11 928 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Med leiligheten følger en bruksrett til garasjeplass i felles garasjerekke. Det er montert elbil-lader på plassen.

Sameiet har i tillegg gjesteparkering på anviste plasser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei (Gamle Enebakkvei) og private internveier med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg, offentlig kjørebane/veigrunn i henhold til reguleringsplan S-2444 vedtatt 04.01.1980, S-1204 vedtatt 12.04.1965.

Det er varslet oppstart av planarbeid for Enebakkveien 310 og 312 m.fl., gnr. 168 bnr. 6, m.fl, i bydel Østensjø. Tiltakshaver Sporveien AS ønsker å omregulere tomten fra gjeldende formål industri til formålet Nærmere angitt kommunalteknisk anlegg (verksted, lager, kontor). Detaljreguleringen har til hensikt å samlokalisere flere av Sporveiens avdelinger, i en kombinasjon av verksted, lager og kontorarbeidsplasser tilknyttet administrasjon av drift. Flere av trikkens lager- og verkstedarealer er allerede lokalisert på den aktuelle tomten. Den nye bebyggelsen er planlagt i høyder tilsvarende tre til seks etasjer. I innledende fase vil to planalternativer utredes. Det ene alternativet vil legge til grunn Statens vegvesen sitt prosjekt E6 Oslo øst, med ny avkjørsel fra E6 på tomta. Planforslaget vil også utrede en mulighet for ny adkomstvei fra sør. Se saksnummer 2025/06514 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Gamle Enebakkvei 119 ligger i nærheten av området som er inkludert i "Planprogram med veiledende plan for offentlige rom (VPOR) for Skullerud". Planprogrammet skal vise og beskrive forslag til fremtidig bymessig utvikling og hvilke utredninger og konsekvensanalyser som må gjøres i etterfølgende planarbeid. Veiledende plan for offentlige rom (VPOR) skal konkretisere hvilke kvaliteter som skal legges til grunn for fremtidig utforming av de offentlige rommene på Skullerud.
For mer info. se; https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201411787

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 497,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, biloppstillingsplass, renter og avdrag andel fellesgjeld, vedlikehold, trappevask, vaktmestertjenester og TV-avgifter.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger og lignende.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 3 868,05,-
Avdrag og renter på lån rehabiliteringsprosjekt kr 628,93

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, men det tilkommer ikke eiendomsskatt på denne boligen p.t.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av tv/internett og dette er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 045 514,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr 13 349,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 106 700,- pr. 23.03.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 10 197 928,- pr. 23.03.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207364339
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,50%
Restsaldo: kr 309 357,00
Andel av saldo: kr 3 232,27
Kapitalkostnader: kr 180,04
Innfrielsesdato: 30.09.2027
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208393405
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,50%
Restsaldo: kr 9 888 571,00
Andel av saldo: kr 103 468,32
Kapitalkostnader: kr 666,61
Innfrielsesdato: 30.07.2054
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Sameiet har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld.

3 350 000,00 Prisantydning
106 700,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 456 700,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

86 400,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
87 490,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
97 440,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
3 544 190,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 554 140,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vibeke Segelcke Thrap

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Skullerudhøgda IV sameie, med sameiebrøk 50/4782.
Sameiet består av 90 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter registrering hos styret. Hunder skal ikke luftes på sameiets fellesarealer.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024-2025: Fasaderehabilitering, heis, asfaltering i garasje og nye boder.
2007-2008: Nytt tak.

Planlagte påkostninger:
På sikt skal det skiftes vinduer og dører, men dette er ikke bestemt eller vedtatt pr. nå.
Økning i fellesutgifter er heller ikke vedtatt, men det kan ikke utelukkes at nye økninger vil skje i løpet av året.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet under 50 kvm  kr 10 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning kr 15.022,-
Foto kr 5 550,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 39-0065/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.2665

Sist oppdatert: 30. april 2026 kl. 16:54