Orvald Nordbys vei 19

Orvald Nordbys vei 19, 3060 SVELVIK
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 332, bruksnummer 12

Totalt bruksareal BRA: 109 kvm.

BRA-i:
1. etasje:
87 kvm: Entré, gang, baderom, stue, spisestue, kjøkken og 2 soverom.

BRA-e:
1. etasje:
4 kvm: Bod med utvendig adkomst.

Uthus - 1. etasje (ikke byggemeldt):
18 kvm: Soverom, bod og toalettrom.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
61 kvm: Sammenhengende terrasse og veranda.

Uthus - 1. etasje:
9 kvm: Overbygd platting/inngangsparti.

Vedskjul - 1. etasje:
10 kvm: Overbygd terrasse/vedskjul.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.04.2026 utført av Anticimex AS v/Sverre Alexander Enersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført som en fritidsbolig i 1939, med tilbygg og ombygging i 2002. Bygningen er oppført med ringmurer i betong og murt naturstein samt støpt plate på mark. Bærende konstruksjoner og etasjeskiller over grunnmur er i trekonstruksjoner. Yttervegger er i trekonstruksjoner med utvendige fasader forblendet med liggende trekledning. Taket er en saltakskonstruksjon med synlige W-takstoler, tekket med shingel fra 2003 på et undertak av OSB plater. Pipe er helkledd i metall, og takrenner og nedløp er i metall. Vinduer er med karmer av tre og 2-lags glass fra 2002. Ytterdører er profilerte i tre fra 2002, og det er en terrassedør i tre med 2-lags glassfelt fra 2002.

Frittstående uthus i trekonstruksjoner med ukjent byggeår. Uthuset er oppført med støpt gulv mot grunn, ringmur i naturstein og bjelkelag. Utvendige fasader er forblendet med stående trekledning. Taket er en saltaksform tekket med takpapp. Uthuset er delvis innredet og uinnredet, og inneholder uinnredet bod, innredet utedo og soverom. Innvendige flater er med panel, gulvbord og teppe. Uthuset har innlagt strøm, belysning og forbrenningstoalett.

Frittstående vedskjul/overbygd terrasse med levegger, bygget i 1998. Bygget er oppført i trekonstruksjoner med dekke og levegger av terrassebord. Taket er en saltaksform tekket med shingel.

Sikringsskap med automatsikringer, måler og kursoversikt er plassert i bod med utvendig adkomst. El-anlegget vurderes å være fra boligens ombygningsår (2002). Varmtvannsbereder er koblet med stikkontakt, og det anbefales at beredere med effekt over 1500W kobles med fast tilkobling for å redusere risikoen for varmgang.

Boligen mangler godkjent slokkeutstyr da brannslukningsapparatet er gammelt. Det er heller ikke tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Krypkjeller
- Synlige konstruksjoner: Det er observert tegn på ufagmessig arbeid på enkelte bærekonstruksjoner som lar seg observere. Det registreres løse steiner i grunnmur av naturstein. Midlertidige understøttelser/stolper. Forhold må også ses i sammenheng registrerte avvik i etasjeskiller i stue og spisestue. Erfaringsmessig øker observasjoner av ufagmessigheter risikoen for skjulte feil og mangler som ikke nødvendigvis lar seg observere direkte.

Terrasse / platting
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere terrassen (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Overflatematerialer på deler av terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader. Deler av fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet begrenset inspeksjonsmulighet, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg fullt ut kontrollere. Synlige deler av konstruksjonen til terrassen bærer i sin helhet ikke preg av faglig god utførelse. Enkelte søyler til terrassen har liten avstand til terrenget. Gjenbruk av gamle materialer. Det registreres i tillegg betydelige råteskader i deler av konstruksjonen. Det er ikke kjent om forholdene har ført til følgeskader i andre konstruksjoner.

Drenering
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Terrenget rundt bygget har flere områder med fall inn mot grunnmuren. Det vurderes at boligen ikke er drenert, da boligen hovedsakelig står direkte på fjell og grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Det er i tillegg registrert fuktinnsig i krypkjelleren.

Andre byggverk
- Uthus - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Uthuset bærer i sin helhet preg av høy alder og slitasjegrad. Det er blant annet registrert betydelige råteskader i utvendige fasader og synlig undertak i takutstikket. Det er ikke kjent om forholdene har ført til følgeskader i andre konstruksjoner.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Overflater vegger: Det er registrert bruk av materialer i våtsonen (rundt dusj/servant) som vurderes å ikke være fuktbestandige.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Det er ikke etablert membran på veggflater i våtsonen, noe som i utgangspunktet medfører mangel med hensyn til våtrommets vanntette sjikt. Siden det benyttes dusjkabinett, vurderes forholdet til å ikke medføre nevneverdige konsekvenser så lenge denne løsningen videreføres. Vanntett sjikt (gulvbelegg) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Det er observert redusert vanntrykk i tilknyttet utstyr.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Utført kontroll i tilliggende konstruksjon: Det er påvist feil bruk av dampsperre i konstruksjonen, som f.eks. kan hindre uttørking og som ikke tyder på faglig god utførelse. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdet i umiddelbar nærhet til hullet. Omfanget er derfor ikke fullt ut kartlagt.

Kjøkken
- Overflate gulv: Laminaten bærer preg av ufagmessig utførelse. Omlegg på skjøter er mindre enn anbefalt og registreres glipper i skjøt. Det registreres i tillegg enkelte riper og hakk.
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Mindre lekkasje i armaturet er registrert.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate gulv: Laminaten bærer preg av ufagmessig utførelse. Omlegg på skjøter er mindre enn anbefalt og registreres glipper i skjøter.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Spor etter gnagere er observert.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 1. Etasje: I stue og spisestue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 28 mm. I soverom 2 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 5 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter i stue og spisestue. Forholdene må også ses i sammenheng med observasjoner gjort i krypkjeller.

Krypkjeller
- Inspeksjonsmulighet: Krypkjelleren har redusert tilkomst og himling/stubloftet er tildekket med asfaltplater, noe som ikke gir tilstrekkelig grunnlag for en fullstendig vurdering. Krypkjellere er en konstruksjonstype som erfaringsmessig har forhøyet risiko for fuktskader.
- Tilsig av vann og fuktsperre mot grunn: Det observeres tegn på tilsig av fukt på grunnen. Forholdet tyder på at fukt transporteres inn i krypkjelleren fra utsiden.
- Ventilasjon: Det er begrenset ventilasjon i krypkjelleren.
- Stikktaking i treverk, fukt og fuktmålinger: Synlige symptomer på fuktproblematikk mot grunn er registrert. Det ble registrert forhøyet fuktnivå. Det er foretatt stikktakning i tilgjengelig treverk for å undersøke etter råteskader, uten at dette ble påvist, men skjulte eller bakenforliggende skader kan ikke avkreftes. Det gjøres oppmerksom på at en komplett undersøkelse og kartlegging av tilstanden til konstruksjonene ikke er mulig uten destruktive inngrep.
- Skadedyr: Spor etter gnagere er observert.
- Synlige rør og rørføringer (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Det observeres uisolerte vannrør i krypkjelleren. Det er registrert en ovn i krypkjelleren og det er usikkert om vann og avløpssystemet er beregnet for bruk på vinterstid.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Gnagere: Det observeres spor etter gnagere på loftet og og krypkjeller.

Yttervegger
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak hjørnebord (ytterhjørner). Det er ikke kjent om det finnes andre inntrekksveier eller hvilke som faktisk benyttes.

Yttertak
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Terrasse / platting
- Vedskjul - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere terrassen/vedskjulet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Overflatematerialer på terrassen, trappen og taket viser tegn til slitasje.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: De deler av utførelsen på gjeldende bygningsdeler som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse. Det registreres sprekker og løse steiner i grunnmur av naturstein.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige avløpsledninger: Utslipp av gråvann fra fritidsboliger med innlagt vann er søknadspliktig og skal godkjennes av kommunen. Det foreligger ikke dokumentasjon på godkjent utslipp av forbruksvann. Forholdet kan dermed være i strid med gjeldende regelverk og bør undersøkes nærmere.

Helse, miljø og sikkerhet

Terrasse / platting - Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2003:
- Tak tekket med ny shingel.

2002:
- Tilbygg og ombygging av fritidsboligen.
- Nytt baderom etablert.
- Fornyelse av vann- og avløpsrør (kobberrør og rør-i-rør).
- Utskifting av ytterdører, terrassedør og vinduer (2-lags glass).
- Ny grunnmur og støpt plate under gang, baderom og soverom.
- Fornyelse av elektrisk anlegg og installasjon av sikringsskap med automatsikringer.

Hvitevarer på kjøkkenet medfølger ikke i handelen.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Elektrisk oppvarming med panelovner, gulvvarme i entré og gulvvarme på bad (iflg. selger). Vedfyring med peisovn i stuen og en ovn i krypkjelleren.

Det opplyses om at Drammensregionens brannvesen IKS ikke har utført tilsyn eller feiing på ildstedene i boligen. Kjøper overtar ansvaret, eventuelle pålegg samt kostnader forbundet med eventuelle avvik/bemerkninger ved utførelse av tilsyn/feiing.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Drammen kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for opprinnelig bygning i deres arkiv. Kommunen opplyser om at skylddeling ble utført 04.05.1939.

Det foreligger ikke godkjente byggetegninger på opprinnelig bygning i kommunens arkiv. Megler har derfor ikke kunnet kontrollere om bygningen er i tråd med gitte tillatelser fra kommunen ifbm. oppføringen. Det er derfor ikke mulig å kontrollere om bygningens fasade og bruk av innvendige rom er i tråd med kommunens oppfatning av opprinnelig godkjent bruk. Kjøper overtar videre risiko for forholdet.

Det foreligger godkjent melding om oppsetting av et åpent vedskjul datert 07.05.1998 med godkjente byggetegninger fra 1998. Kommunen anførte at planlagt vedskjul, kunne oppføres uten nærmere tillatelse fra kommunen. Det stilles ikke krav til ferdigattest ved melding om tiltak.

Det foreligger godkjent melding om tilbygg og fasadeendring datert 08.07.2002 med godkjente byggetegninger datert 05.06.2002. Tiltaket omfattet endring fra pulttak til saltak og ny fasade med tilbygg. Det stilles ikke krav til ferdigattest ved melding om tiltak.

Det anføres at nåværende bad i hytta, er inntegnet uten rombenevnelse på godkjente byggetegninger datert 05.06.2002. Det er derfor ikke mulig å kontrollere om rommet er i tråd med kommunens oppfatning av godkjent bruk. Kjøper overtar videre risiko for forholdet.

Det er oppført et frittstående uthus med takoverbygg, bygget inneholder uinnredet bod, innredet utedo samt innredet soverom. Det vites ikke når denne bygningen ble oppført. Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende de utførte tiltakene. Innredet utedo og soverom er ikke godkjent som hoveddel/rom for varig opphold. Konsekvensene av videre bruk av de ikke omsøkte tiltakene vil kunne medføre at kommunen starter ulovlighetsoppfølging. Dette kan innebære pålegg om opphør av bruk og retting, tvangsmulkt og/eller overtredelsesgebyr. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på kommunale avgifter/gebyrer (renovasjon).

Dagboknummer: 672
Tinglysningsdato: 04.05.1939
Servitutten omhandler: Eiendommen har rett til å benytte oppkjørselen til hovedbølet (gnr. 332 bnr. 4) og parkere bil der, så lenge det ikke er til sjenanse. Dersom det ikke finnes vann på egen tomt, har eier rett til å hente vann i nærmeste bekk over hovedbølets eiendom. Eier har også rett til å benytte hovedbølets rettigheter til båtplass så lenge eieren av hovedbølet ikke selv har båt. Hvis eieren av hovedbølet får båt, skal partene ha felles rett til båtplass og felles eie i båt. Rettigheten hefter i gnr. 332/bnr. 4.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Boligens selges ved fullmektig.

Komplett energiattest inkludert oppvarmingskarakter fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra www.krogsveen.no.

Eiendommen har en flott beliggenhet i høyden, på oversiden av Svelvikveien ved Drammensfjorden/Sagbukta. Beliggende i rolige og naturskjønne omgivelser, omkranset av skogsarealer. Ca. 7 min kjøring til Svelvik og ca. 20 min kjøring til Drammen.

Nærhet til badestrender, båtliv og fiskemuligheter langs fjorden, kort vei til bademuligheter på sandstrand (Sagbukta). Med båt er det kort vei til Svelvik og sørlandsidyllen i Holmsbu. Flott turterreng og idylliske fiskevann i Røysjømarka. For øvrig de fleste fritidstilbud både i Svelvik og Drammen.

Kort vei til bussholdeplass langs Svelvikveien med avganger mot Svelvik og Drammen, se www.brakar.no for rutetider. Ca. 20-25 minutters kjøreavstand til Drammen sentrum med god offentlig kommunikasjon mot Oslo, Kongsberg og Tønsberg, se www.vy.no for avganger.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Eiertomt på ca. 6838 kvm. Tomten er en skrånende naturtomt.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 31-200 cm, se kartutsnitt for tomtegrenser. Ved nøyaktig oppmåling kan avvik forekomme, og kjøper aksepterer dette.

Parkering er ved naboens låve (gnr. 332/bnr. 4 - Orvald Nordbys vei 21) så lenge det ikke er til sjenanse, med videre adkomst til eiendommen via sti.

Rett til parkering og vei er tinglyst på denne eiendommen.

Eiendommen har adkomst via privat vei med tinglyst veirett.

Eiendommen er ikke tilknyttet kommunalt ledningsnett. Vannforsyning er fra privat borehull.

Avløp består av utslipp av gråvann til terreng. Utslipp av gråvann fra fritidsboliger med innlagt vann er søknadspliktig og skal godkjennes av kommunen. Det foreligger ikke dokumentasjon på godkjent utslipp, og forholdet kan være i strid med gjeldende regelverk. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Selger opplyser om at vann- og avløpsledninger er fra ombyggingsår (2002).

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel for Drammen kommune 2025-2037, vedtatt 18.06.2025, i hovedsak avsatt til fritidsbebyggelse.

I planen er 6838,24 m² av tomten avsatt til Fritidsbebyggelse - Nåværende, 0,06 m² til LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag - Nåværende, og 0,04 m² til Boligbebyggelse - Nåværende.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til kommuneplanen:
- Hensynssone: Flomfare. 18,71 m² av eiendommen (liten del nær Svelvikveien) er berørt.

Det gjøres oppmerksom på at eiendommen ligger innenfor 100-metersbeltet langs sjø (forbudsgrense sjøen iht. kommuneplanen). I henhold til pbl. §1-8 er det et generelt byggeforbud langs sjøen, dette gir restriksjoner i forbindelse med evt. videre utbygging/riving/endring o.l. tilknyttet boligen/tomten. Søknadspliktige tiltak kan også kreves særskilt søkt, i tillegg må søknadene påregnes behandlet hos statsforvalter. Konferer med megler for mer informasjon.

Det foreligger en igangsatt planlegging av ny kommuneplan for Drammen kommune 2027-2039, se kommunens hjemmeside for mer info.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig vann- eller avløpsnett.
Eiendommen har vann fra privat brønn (borrevann), det må påregnes kostnader for bruk og vedlikehold av dette.
Det er utslipp av gråvann til terreng (foreligger ikke godkjent utslippstillatelse).

Renovasjonskostnader: kr 2.708,- pr. år (2 terminer). Type renovasjonsordning: Hytterenovasjon, 2026.
Det opplyses om at Drammen kommune har varslet om en vesentlig fremtidig økning av kommunale avgifter.

Nåværende eier har forsikring i IF Skadeforsikring Nuf.
Boligen er tilknyttet TV via parabolantenne.
Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Det må påregnes kostnader til tv, bygningsforsikring og innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2024 var kr 236.180,- ifølge skatteetaten.

2 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

73 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
74 840,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
94 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
3 024 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 044 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kari Margrethe Ranvik

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,88 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av feierrapport fra Drammensreg. Brannvesen  kr 598,00
Innhenting av off. oppl. Drammen kommune inkl. tegninger og RFD  kr 3 222,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport Hytte under 150 kvm  kr 17 500,00
Boligfotografering  kr 5 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Fritidseiendom 6,31 promille  kr 18 930,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 20-0099/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR20.2699

Sist oppdatert: 25. april 2026 kl. 14:16