Solielunden 17A

Solielunden 17A, 1523 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 2, bruksnummer 2670, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 2, bruksnummer 601, ideell andel 1/60

Totalt bruksareal BRA: 133 kvm.

BRA-i:
Underetasje: 43 kvm: Entré/gang, bod, toalettrom og rom benyttet som soverom.
1. etasje: 45 kvm: Stue og kjøkken.
2. etasje: 45 kvm: Gang, bad, bod og tre soverom.

Åpent areal - Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje: 71 kvm: Terrasse/veranda.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.10.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3) hvor ingen TG3 fremkommer i rapporten. Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte iht. tilstandsrapporten:
Bolig over tre etasjer. Gulv av betong mot grunn. Grunnmur i betongkonstruksjon. Etasjeskiller i trekonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig
kledd med stående og liggende trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takpapp. Boligen har entrédør med glassfelt.
Veranda/terrassedør med to-lags glass fra ukjent årstall. Vinduer med to-lags glass fra mellom 1983 og 2014. Vindu med enkle glass fra ukjent årstall i bod.
Ventilasjon basert på naturlig tilluft kombinert med stedvis mekanisk avtrekk.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Ingen punkter i rapporten har blitt tildelt TG3.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Våtrom - bad 2 etasje:
Vindu i trekonstruksjon er plassert i våtsonen, noe som anses som risikabelt. Det er registrert ett riss i veggflis i dusjsonen. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det kan ikke verifiseres at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Våtrommets tettesjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er derfor usikker. Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som
gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuellt kontrolleres. Vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter har ukjent alder. Tilluftsspalte mellom badet og øvrige rom er ikke etablert.

Kjøkken - 1 etasje:
Vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter vurderes til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Toalettrom - Underetasje:
Det er registrert begynnende svelleskader i veggplater ved servant. Deler av vann- og avløpsrør er vurdert til å være av eldre dato.

Teknisk anlegg:
Boligens vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Varmtvannsbereder og opplegg til vaskemaskin i bod i underetasje har ikke tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor.

Andre rom - 2 etasje:
Det er registrert stedvis knirk i gulvflaten.

Rom under terreng:
Dørbladet til innerdør mellom gang og bod er skadet. Dørbladet til innerdør mellom gang og toalett kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes
og lukkes som normalt. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon (gang) - fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 17,3 vektprosent og måleresultatet tilsier at det ble registrert forhøyet fuktnivå. Det er observert dampsperre i veggkonstruksjonen, noe som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer siden dette sperresjiktet reduserer konstruksjonens evne til uttørking. Deler av etasjen har uferdige belistningsarbeider. Ventilasjonskanal i bod i underetasje vurderes til å kunne inneholde asbest.

Etasjeskiller og gulv på grunn:
Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter fra 16mm til 20mm.

Yttervegger inkl. fasader:
Kledningen har stedvis høy slitasje og enkelte skader. Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak deler av ytterkledningen. Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak deler av ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører:
Terrasse/verandadør er av eldre dato og bæ rer preg av slitasje. Terskel til entrédør er skadet, noe som blant annet fører til at utvendig beslag ikke tetter tilstrekkelig mot
terskelen. Enkelte vinduer bærer preg av slitasje, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det er registrert stedvise råteskader i omramming (utvendig belistning).

Balkonger:
Overflatematerialer på rekkverket viser tegn til slitasje. Rekkverket har stedvis skjevheter. Nøyaktig årsak er ikke kjent.

Grunnmur/fundament:
Det er registrert riss/sprekk i overflaten til grunnmuren ved vindu i gang i underetasjen.

Drenering:
Dreneringen er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er målt forhøyede fuktverdier i utlektet vegg i underetasjen. Dette kan indikere funksjonssvikt. Det vurderes at deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre.

Stikkledninger og tanker:
Alder på utvendige vann- og avløpsledninger er ikke kjent.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Teknisk anlegg:
Stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent.

Yttertak:
Grunnet manglende tilkomst er taket kun inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer.

Balkonger:
Fundamenter og bærende konstruksjoner er hovedsakelig skjult og ikke inspisert.

HMS:
Innvendige trapper:
Trappene har ingen håndløpere. Trappene har stedvis åpninger på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappene dagens krav til sikkerhet.

Forenklet vurdering av elektrisk anlegg:
Det er registrert elektriske kabler som ikke er festet i bod i underetasje. Forholdet bør utbedres av en kvalifisert elektrofaglig person.

Forenklet vurdering av lovlighets- og branntekniske forhold:
Rom benyttet som soverom i underetasjen fremgår ikke av godkjente byggetegninger. Arealet som opptas av rommet er opprinnelig angitt som hobbyrom.

Forenklet vurdering av radon- og geologiske forhold:
Boligen er oppført før krav om radonsperre og andre forebyggende tiltak ble innført. Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Det er gjort flere oppgraderinger i boligen i senere år, frem til helt nylig i 2025. Innvendige overflater og faste innredninger har av den grunn varierende alder og tilstand, men er overordnet i god stand. Ytterligere oppgraderinger og blant annet oppussing er det likevel naturlig å påregne stedvis.

Første etasje ble omfattende pusset opp i 2014 med blant annet nye overflater på gulv og vegger. Denne etasjen utgjøres i praksis av stuen og kjøkkenet som begge har plass til familiens felles opphold. Stuen er oppmålt til over 25 kvm. og kan gjerne forbeholdes en større sofagruppe siden kjøkkenet er stort nok til å romme et spisebord.

Kjøkkenet ble foruten nye overflater også oppgradert med ny innredning fra Sigdal i 2014, med integrerte hvitevarer som alle medfølger. Innredningen er velholdt og praktisk i daglig bruk, spesielt med dobbel vask av underlimt modell. Blandebatteriet er skiftet ut i 2026. I ett av benkeskapene er boligens varmtvannsbereder installert, med automatisk lekkasjesikring.

Badet og soverommene er samlet på én og samme flate i andre etasje. Badet ble fornyet i 2006, omfanget av fornyelsen er imidlertid ikke kjent. Badet i helhet er gitt TG 2, men likevel funksjonelt. Gulv og vegger er alle utført med fliser, gulvet også med varmekabler.

Et separat toalettrom fra ukjent årstall finnes i underetasjen, hvilket er spesielt praktisk når badet inngår på øverste etasje.

Underetasjen ble i 2025 noe ombygget til fordel for en vesentlig større gang. Arealet ble omdisponert fra tilstøtende rom som i dag måler ca. 9 kvm. og benyttes som et ekstra soverom/gjesterom. Ny lettvegg ble satt opp og kledd med nytt panel. Ny laminat ble lagt på gulvet i begge rom, med varmefolie under. I den nye og utvidede gangen ble det også utført behandling av øvrige berørte overflater, tapetsering inkludert. Etasjens elektriske anlegg ble oppgradert i samme anledning.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat, fliser og belegg.
Innervegger: MDF-plater, tapet, laminat, fliser og teglstein.
Himlinger: Panel og plater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte og profilerte hvite fronter. Spotter under overskap. Laminerte brune benkeplater. Underlimt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med profilerte hvite fronter og nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning og sideskap med profilert hvit front. Dusjhjørne med vegg i glassbyggerstein og to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Toalettrom: Servantskap med glatt hvit front og nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap. Gulvmontert klosett.

Integrerte hvite-og brunevarer på kjøkken medfølger boligen.

PAX garderobesystem i 3 etasje medfølger ikke.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Flislagt gulv med gulvvarme på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Mosseregionen interkommunale brann og redning har følgende registrert ved Solielunden 17A, Moss:
Siste feiing ble utført: 12.06.2012.
Siste tilsyn ble utført: 28.01.2025.

Det ble registrert følgende avvik ved fyringsanlegget:
Manglende adkomst for feiing.

I henhold til selgers egenerklæring:
7.2 Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på tak, taknedløp, takrenner eller beslag (for eksempel reparasjoner, vedlikehold eller utskiftninger)?
Svar: Montert Takstige for pipetilkomst iht krav. 2025.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1968.

Kommunen opplyser at det verken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen i kommunens arkiver. Megler har undersøkt Moss kommunes arkiver uten å finne midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for tiltaket. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kommunen anser boligen som godkjent tatt i bruk. For at boligen skal kunne anses om lovlig oppført etter plan og bygningsloven, må det påregnes kostnader i forbindelse med søknadsprosess og for eventuelt å oppfylle tekniske krav. Dersom slik tillatelse ikke søkes om, eller ikke gis etter søknad, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det er mottatt godkjente bygningstegninger datert 12.12.1961 og tegninger for fasadeendring vedrørende tak over inngangsdører datert 15.08.1984.
Det er en endring av planløsningen i boligens underetasje. Dette gjelder soverom som tidligere var en del av hobbyrom. Endringen gjelder fra hoveddel til hoveddel.
Det foreligger ikke ferdigattest for tiltaket med tak over inngangsdører, men det foreligger godkjent vedtak fra Moss kommune datert 23.08.1984.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 4537, tinglyst 15.05.1984, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
Dokumentet regulerer plikter og rettigheter for eiendommen i forbindelse med oppløsningen av Solie Borettslag. Eieren må holde boligen i ordentlig stand. Utvendig oppussing skal harmonere med husets enhetlige preg, og større felles utvendig vedlikehold kan besluttes av et flertall i huset. Eieren har rett og plikt til å være medlem av velforeningen Solie Vel. Med flere bestemmelser.

Dagboknr 8661, tinglyst 20.09.2000, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning.
Dokumentet er en avtale mellom eierne i Solielunden 17 A–F vedrørende felles stikkledninger for vann og avløp. Eierne har et felles ansvar for drift og vedlikehold av de felles stikkledningene. Med flere bestemmelser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

I Solielunden bor du tilbaketrukket fra trafikkerte gater og omgitt av store grøntarealer, men likevel sentralt i forhold til bykjernen. Nabolaget er en del av det veletablerte og utpreget familievennlige boligområdet Ørejordet.

Internt i nabolaget ligger et stort aktivitetsområde med flere gressbaner samt BMX-bane og kunstisbane. Det er heller ikke langt til skoler med alle trinn samt barnehager og dagligvareforretninger i nærområdet. Med joggeskoene på, er du raskt nede på Vansjøstien som leder deg videre ut til Mossemarkas nettverk av stier og løyper.

Sentrum med alle sine tilbud er innenfor gangavstand eller en kort busstur fra Ryggeveien. Gode shoppingmuligheter er det også ved handelsområdet omkring Varnaveien og Høyda, en kort sykkel- eller biltur unna Ørejordet. Her finnes blant annet kjøpesenter, en rekke store varehus og ikke minst et bredt spekter av tjenester innenfor helse og personlig pleie.

Ved avkjøring til Ørejordet fra Ryggeveien finnes holdeplass for en rekke lokale linjer. Til Moss stasjon er det gangavstand, raskeste vei er via Skarmyras fredelige smågater. Fra stasjonen går det hyppig avganger til Oslo S og reisetiden er fra kun 30 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.
Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 125 kvm.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har midels nøyaktige grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 10 til 30 cm, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

Kjøper overtar risiko for avviket.

Biloppstillingsplass på siden av boligen. Det er montert el-bil lader. Øvrig parkering i gate.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

I henhold til informasjon fra Moss kommune datert 28.09.2026 omfattes eiendommen av reguleringsplan "Klommesten - Vestre Øre - Østre Øre" med formål kosentrert småhusbebyggelse, vedtatt 13.04.1957 med plannr.20. Eiendommen omfattes i tillegg av kommuneplan "Kommuneplanens arealdel 2021-2032" med formål boligbebyggelse nåværende, vedtatt 24.03.2021 med plannr.KP3002.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 22.052,- for inneværende år.
I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn. 
Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatten utgjør kr 3.848,- av det ovennevnte beløp. Vann og avløp er stipulert med et a-konto forbruk på 123 kubikk.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 14.500 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11.000,-.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av tv/internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Eiendommen er tilknyttet velforening.

Selger har ikke avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026 som pt er på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 018 789,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 4 075 156,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

3 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

93 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
94 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
114 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 844 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 864 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Magnus Andersen Skauli og Ine Løken Melby

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: kr 50.000,-

Vederlag:
Foto/stylingrådgivning: kr 5 100,00
Kontroll av hjemmel og heftelser: kr 3 900,00
Kunderabatt markedspakke: kr -7 900,00
Markedsføringspakke: kr 29 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging: kr 9 000,00
Visninger (5 visninger inkl): kr 3 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger: kr 3 500,00
Tinglysing sikring: kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus: kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 30-0156/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.26156

Sist oppdatert: 10. oktober 2026 kl. 18:34