Herslebs gate 25

Herslebs gate 25, 0561 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 229, bruksnummer 237, seksjonsnummer 35, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 62 kvm

BRA-i:
4. etasje 57 kvm: Entré, stue/kjøkken, bad og 2 soverom

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: Bod

Åpent areal:
4. etasje 4 kvm: balkong

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne bod tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.09.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og/eller 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

 Leilighetsbygg oppført i 2008. Grunnmur og bæ rende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i en kombinasjon av
tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader av teglstein og fasadeplater. Tilnæ rmet flat takkonstruksjon tekket med takpapp/membran (taket er ikke
besiktiget).Entrédør med dørkikkert. Vinduer og balkongdør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig gjennom et balansert ventilasjonssystem.

Det gjøres oppmerksom på følgende punkter som har fått tildelt TG2:

Våtrom:
- Overflater vegger- Det er hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen. Hullene er tettet med tettemasse, men det kan ikke verifiseres ved visuell inspeksjon alene om løsningen gir tilstrekkelig fuktsikkerhet.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger - Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Sanitæ rutstyr og innredning - Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert

Andre rom:
- Innerdører - Innerdør til bad bærer preg av svelleskader/slitasje, samt at dørbladet kommer i kontakt med karm.

Det gjøres oppmerksom på følgende punkter som har fått tildelt TGIU:

Våtrom:
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført - Med bakgrunn i at våtrommet er bygget som en prefabrikkert baderomskabin er det ikke utført hulltaking/fuktmåling i lukkede konstruksjoner. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent.

Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke - Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten
- Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter) - Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten.

Balkong:
- Konstruksjon og fundamenter - Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

ENTRÉ
Lys og innbydende entré. her har du god plass til ønsket møblement og oppbevaringsmuligheter.

STUE
Lys og innbydende stue med store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig dagslys og skaper en luftig og behagelig atmosfære. Stuen har en god utforming med rikelig plass til både sofagruppe med TV-sone og en hyggelig spiseplass. Herfra er det direkte utgang til en solrik balkong som blir en naturlig forlengelse av oppholdsrommet på varme sommerdager. Stuen har parkett på gulvet, malte vegg- og himlingsflater og glatte innerdører som gir et stilrent uttrykk.

KJØKKEN
Kjøkkenet har en stilren og tidløs innredning fra Norema med glatte fronter, laminert benkeplate og nedfelt oppvaskkum med ettgreps blandebatteri fra Mora. Fliser mellom benkeplate og overskap gir et pent og praktisk uttrykk. Det er også montert benkebelysning og stikkontakter over kjøkkenbenken. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn og platetopp. Det er plass til frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser på kjøkkenet. Ventilatoren er integrert i overskap og tilkoblet avtrekkskanal.

BADEROM
Delikat og funksjonelt bad fra byggeår, med flislagte vegger og gulv med behagelig gulvvarme. Badet har en praktisk innredning med vegghengt servantskap, speil, dusjhjørne med dører og vegghengt toalett. Det er også opplegg for vaskemaskin, noe som gjør rommet godt tilrettelagt for en praktisk hverdag. Badet har mekanisk avtrekk med ventil i himlingen, rør-i-rør-system med fordelerskap og synlige avløpsrør i plast.

HOVEDSOVEROM
Romslig og innbydende hovedsoverom med en skjermet beliggenhet vendt mot bakgården. Rommet har god plass til dobbeltseng, nattbord og ønsket garderobeløsning. Soverommet har parkett på gulvet, malte vegg- og himlingsflater og glatt innerdør som gir et tidløst og helhetlig uttrykk.

SOVEROM 2
Leilighetens andre soverom er lyst og innbydende, med godt naturlig lysinnslipp og flere bruksmuligheter. Rommet kan enkelt tilpasses etter behov og egner seg godt som barnerom, gjesterom, hjemmekontor eller et romslig garderoberom.

BALKONG
Fra stuen er det direkte utgang til en hyggelig balkong på 4 m², med plass til utemøbler. Her kan du nyte gode solforhold fra ca. kl. 12 og helt frem til kveldstid i sommerhalvåret, ifølge selger. Balkongen er oppført i betongkonstruksjon med rekkverk i metall og glass. Gulvet har synlig betongoverflate, og balkongen er utstyrt med utvendig stikkontakt.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger ikke leiligheten:
- Kjøleskap med fyrs
- Vaskemaskin og tørketrommel på bad

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av radiatorer/vannbåren varme tilkoblet fellesanlegg.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen til perioden 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 23.09.2009. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om boder, bruksrett og adkomstrett til takterrasse, reparasjoner og vedlikehold samt avtale om at kommune skal varsles og gi tillatelse ved byggearbeider.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har tinglyst følgende rettigheter:
- Rettigheter til bebyggelse. Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 229 BNR: 243 FNR:0 SNR: 1-7, dagboknr 455920, tinglyst 15.06.2011.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten har en beliggenhet i Herslebs gate. Her bor du midt i hjertet av Oslo og Grünerløkka med alt man trenger i hverdagen.

Gode tur- og rekreasjonsmuligheter langs Akerselva som ligger kun 200 meter fra leiligheten. Her kan du følge elva oppover til Maridalen og marka som byr på en mengde tur- og friluftslivmuligheter. Botanisk Hage ligger også kun et steinkast unna med sine vakre hager og Naturhistorisk museum, Geologisk museum og Zoologisk museum. Det finnes også flere andre parker og grøntarealer i nærheten - blant annet Olaf Ryes plass, Tøyenparken, Olar Narr, Birkelunden, Nedre Foss park, Sofienbergparken og Cubaparken.

På Rathkes Plass, noen minutters gange fra leiligheten, finner du den sjarmerende restauranten Apostrophe, en del av Lofthus Samvirkelag med kanskje byens beste pizza. Ellers kan du overlate til kokken hva du skal spise og test deres anerkjente Omakase. Flere nisjebutikker i området rundt Egget, som F5 en liten, uavhengig familiebedrift drevet av tre brødre. Ta kaffen i lokalene til Kuro Oslo eller bli inspirert hos Kollekted by, som alle bare ligger en kort spasertur unna leiligheten. Like ved finner du også Deichmann Grünerløkka, som er lokalbiblioteket til hele bydelen.

På Grünerløkka finner du mest attraktive spise- og utesteder som Le Benjamin, Ostebutikken, Jimmys, Fat City og Nedre Foss Gård ligger. Innenfor et par kvartaler finner du Trattoria Popolare, SudØst, Schaus Mikrobryggeri, Trancher, Delicatessen, Nedre Løkka Cocktailbar og Zarathustra Meyhane. Like over gaten er Vintage Kitchen Vinbar og restaurant som også serverer deilige danske smørbrød til lunsj og Gråbein Bar som er en nabolagsfavoritt, med sin koselige uteservering, god mat og drikke.

Du kan også følg elva nedover mot Bjørvika, Oslos nye populære bydel langs fjorden. Opplev Barcode som har gitt byen en ny skyline og den karakteristiske gangbroen Akrobaten. Oslobukta et flunkende nytt område i bydelen med et variert utvalg av spisesteder, unike bygg, MUNCH og en stor badebrygge med bl.a. badstuer. Sørenga sjøbad er ikke langt unna på sykkel når sommeren endelig kommer. For den som liker å trene innendørs er bl.a. SATS Schous plass og Evo like i nærheten.

Det er godt med servicetilbud og et stort utvalg av handlemuligheter i nærområdet. Søndagsmarkedene på Blå er et hyggelig helgeinnslag. Vulkan området ligger ikke langt fra leiligheten med populære Mathallen. Her finner du alt fra slakter, fiskebutikk, grønnsakshandel og baker. I nabo bygget ligger Rema 1000, og kort vei unna ligger Kiwi, Coop, Apotek, Søndagsåpen Joker og Bunnpris. Man har også Oslo City i nærheten med lange åpningstider og det det meste man kan trenge inkludert vinmonopol. Nærområdet rundt leiligheten byr også på spennende shopping, med butikker som Holzweiler Collage, Past og Dapper ligger kun få minutters gange fra leiligheten.

Er man i den fasen av livet er det rikelig med lekeplasser innenfor 15 minutters gange. Nærmest er Rudolf Nielsen lekeplass om er nyoppusset med egen skjøtebane om vinteren og fotballbane om sommeren. Det er Slurpen skatepark ved Lakkegata skole, Snippenparken ved Botanisk hage, Kirskebærlunden med muligens byen lengste sklie, Nedre Foss lekeplass med lite avstikk fra Akerselven. I tillegg er det rikelig med barnehager og skoleplasser man kan leke i utenom åpningstider som Nedre gata og Kråkelottet og Lakkegården og Vahl skole. Og ikke minst egner Akerselven seg til trilling med en latte eller to fra Tim Wendelboe, en av Norges mest premierte baristaer.

Området tilbyr gode forbindelser til resten av Oslo gjennom kollektiv transport. Grønland T-bane er kun en kort spasertur LANGS ELVEN unna og der stopper alle byens t baner og gir deg lett tilgang til hele Oslo. 30 og 31-bussene stopper like ved på Hanumans bru og tar deg raskt til sentrum, Nydalen, Skøyen eller Fornebu 24/7/365. Trikk 17 stopper i Heimdalsgata, og på Nybrua stopper trikk 12, 15 og 18. Du vil med andre ord meget raskt og enkelt kunne ta deg rundt i hele byen uansett hvor du vil. Skulle du ønske å ferdes lengre, er Oslo S kun 15 minutters gange eller 4 minutter med taxi unna. Der går også flytoget hvert 10 minutt, og med en vel-timet taxi er det kun 30 minutter dør til dør til Gardermoen. Selger rapporterer om personlig rekord på 60 minutter fra touch down til man gikk inn ytterdøren. Det er også flere sykkelstativer fra Oslo Bysykkel i nærheten.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Lakkegården barnehage (0-5 år)
- Grønland Urtehagen barnehager (0-5)
- Lille Grønland barnehage (1-2 år)

Barne-/ungdomskoler:
- Vahl skole (1-7 kl.). Adressen til leiligheten sogner til denne skolen.
- Lakkegata skole (1-7 kl.)
- Tøyen skole (1-7 kl.)
- Sofienberg skole (8-10 kl.)

Videregående skoler:
- Hersleb videregående skole
- Elvebakken videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 891 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget/Sameiet/Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan S-4162 datert 22.06.2005 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Kommuneplan: Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn, datert 23.09.2015. Området er avsatt til bebyggelse og anlegg. Dette kan være boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting, fritids- og turistformål, råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer og grav- og urnelunder.

Utdrag av plan og byggesaker i området:

- Plansak - Saksnummer: 202209792 - Reguleringssak. Markveien - Olaf Ryes plass til Torggata - Dialogfase - Gateopprustning. Planforslag ble sendt til offentlig ettersyn 25.03.2024. Bymiljøetaten foreslår å omregulere Markveien mellom Olaf Ryes plass og Torggata, inkludert Ankerbrua og Søndre gate, fra kjørevei, fortau og spesialområde bevaring til sykkelgate og fortau. Fortau utvides og det legges til rette for møbleringssoner. Del av Torvbakkgata og Akerselva parkområde reguleres for å legge til rette for overvannshåndtering og rensing før utslipp til elva. Nytt saksnummer: 2025/06778.

- Byggesak - Saksnummer: 202600184 - Lakkegata 53 - oppføring av to digitale pyloner.
- Byggesak - Saksnummer: 202507844 - Lakkegata 52 - bruksendring til tannlegeklinikk.
- Byggesak - Saksnummer: 202507509 - Heimdalsgata 3 med flere - etablering av hurtigladere for drosjer i parkeringskjeller, oppholdsrom for drosjesjåfører, innvendig sykkelparkering og endring av bodfordeling

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 419,- pr. mnd. og inkluderer: oppvarming, varmtvann, felles bygningsforsikring, diverse drift og vedlikehold, forretningsfører, strøm i felles arealer, kommunale avgifter (ikke eiendomsskatt) m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4 800,- pr. år.

Leiligheten er ikke tilknyttet felles TV-kabel og internett, så dette tegnes i eget initiativ.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 552 349-, for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 38 212,- pr.
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr.

6 600 000,00 Prisantydning

Omkostninger

165 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
166 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
176 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 766 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 776 040,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marius Jensen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Wexels Plass D sameie, med sameiebrøk 56/3289.
Sameiet består av 58 boligseksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for andre beboere.

Planlagte påkostninger:
Ifølge generalforsamlingen avholdt per 07.04.2026 står det følgende:
- I 2027 vil det nok være nødvendig med en rehabilitering av hele heisen. Kostnader rundt dette er ikke avdekket.
- Ellers har det vært løpende vedlikehold i sameiet som har vært dekket av disponible midler.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0123/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.26123

Sist oppdatert: 05. oktober 2026 kl. 15:30