Jerpefaret 5A

Jerpefaret 5A, 1447 DRØBAK
Kommunenummer 3214, gårdsnummer 11, bruksnummer 100, ideell andel 1/1
Andelsnummer 41, Skorkeberg Borettslag, organisasjonsnummer 955086945

Totalt bruksareal BRA: 97 kvm.

BRA-i:
1. etasje 55 kvm: Entré, gang, bad, bod og stue med åpen kjøkkenløsning.
Loftsetasje 25 kvm: Gang, soverom og rom benyttet som soverom

BRA-e:
1. etasje 3 kvm: Utvendig bod.
1. etasje 14 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 44 kvm: To terrasser.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 38 kvm, men på grunn av skråtak og lav takhøyde er kun 25 kvm måleverdig som bruksareal (BRA). Areal med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 13 kvm. Arealer bak knevegger er ikke medtatt som ALH.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne fellesboder, som ligger i forbindelse med felles garasjerekke, tilhører borettslagets fellesareal, og at bodene således ikke eies av andelseierne. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for bodene. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre. Dette gjelder ikke uteboden som er forbundet med boligen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.09.2026, utført av Anticimex AS v/Lars Petter Ausland.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten et rekkehus oppført i 1984. Bygget er oppført med gulv mot grunn og etasjeskillere i trekonstruksjoner. Yttervegger er av trekonstruksjoner kledd med liggende trekledning. Yttertaket har saltaksform tekket med takstein fra 2021, og loftet er innredet med knevegger mot kaldt loft. Vinduer har tre-lags glass fra 2016 og 2017, samt takvindu i kontor. Boligen har profilert entrédør med glassfelt og terrassedør fra 2017 med tre-lags glass fra 2025. Utgang fra stue til delvis overbygget nord-vendt markterrasse på ca. 25 kvm. og fra entré til syd-vendt terrasse på ca. 19 kvm. med utvendig bod på ca. 3 kvm. Boligen har skorstein fra byggeår og vedovn i støpejern med glassdør. Adkomst via utvendig betongtrapp med trerekkverk.

Garasje i garasjerekke oppført i 2005 med bruksareal på 14 kvm. (BRA-e). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler er montert i entré. Det foreligger rapport fra el-tilsyn med dokumentasjon på at påviste avvik er utbedret, og det er gjennomført en forenklet vurdering uten at det er registrert åpenbare avvik.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Vannrør av kobber på kjøkkenet pga. alder. Bygningsdelen er skjult.
- Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer.
- Det er registrert knirk i deler av laminatgulvet i 1.etasje, samt stedvise åpninger og gliper i skjøter og overganger.
- Det er ikke etablert tilluftsventiler i loftsetasjen på vinduer eller yttervegg på soverom, og ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Stikkprøver har avdekket stedvise vesentlige skjevheter i soverom (loftsetasjen), med målt lokal høydeforskjell på opptil 17 mm. (6 mm i gang).
- Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.
- Undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult under yttertaktekkingen.
- Terrassebordene viser stedvis tegn til slitasje på nord-vendt markterrasse, samt terrasse i syd.
- Det observeres tegn til nedbøyning på nord-vendt markterrasse i terrassens fundamenter, med setninger i konstruksjonen som resultat.
- Det observeres tegn til skjevheter på syd-vendt terrasse i terrassens fundamenter, med setninger i konstruksjonen som resultat.
- Utvendige vann- og avløpsledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Bad: Våtrommets utforming og bruk gjør hulltaking og fuktmåling upraktisk i områder regelmessig utsatt for bruksvann, og overflatesøk indikerte ingen fuktskader.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider i hele trappeløpet.
- Sydvendt terrasse: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Bad og vaskerom under trapp ble totalrenovert i 2021 av faglærte håndverkere med rørbytte, opplegg for rør til vaskerom, ny membran, fliser og downlights. Det har tidligere vært en vannskade rundt varmtvannstanken på kjøkkenet, hvor kjøkkenet ble totalrenovert, tanken byttet og Waterguard installert. Forrige eier forsøkte å rette opp noe skjevhet i gulv i 1. etasje/trappeløp ved legging av nytt laminatgulv. Glass i verandadør ble skiftet sommeren 2025 etter en sprekk.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i boligen. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

2026:
- Rørleggerarbeid på kjøkken
- Utbedring av avvik etter el-tilsyn

2025:
- Ny elektrisk garasjeport

2022:
- Diverse arbeider på det elektriske anlegget (utført i perioden 2011–2022)

2021:
- Etablert baderom med flislagt gulv med varme, flislagte vegger, nedsenket himling med downlights, rør-i-rør-system og mekanisk avtrekk, utført av Drøbak Rørleggerservice, AVI Elektro, Konsept Mur & Flis og MSH Bygg AS
- Ny kjøkkeninnredning med integrerte hvitevarer og ny varmtvannsbereder montert under benk
- Omtekking av yttertak med ny takstein

2017:
- Ny terrassedør (med tre-lags glass fra 2025)

2016:
- Vinduer skiftet til tre-lags glass (i perioden 2016–2017)

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Oppussing av garasjer med overflatebehandling, nye takrenner og nedløp, samt etablering av ladeinfrastruktur for elbil
- Vedlikeholdsarbeider med oppretting av dører og utskifting av beslag

2024:
- Kontroll og vedlikehold av lekeapparater på lekeplass

2018:
- Etablering av nedgravd avfallsløsning

Ukjent årstall:
- Montering av røykvarslere med direkte varsling til alarmsentral

Flott enderekkehus over to plan med tilbaketrukket beliggenhet og terrasser på begge sider av boligen. Boligen har en gjennomgående oppgradert standard med moderne kjøkken og baderom fra 2021, samt fornyet yttertak og vinduer med trelagsglass fra 2016-2017.

I tilknytning til entréen er det en sydvendt terrasse på ca. 19 kvm, med adkomst videre til en utvendig bod på ca. 3 kvm.

1. etasje:

Entré: Man kommer inn i en lys entré med flislagt gulv og varmekabler. Fra entréen er det direkte adkomst til et delikat bad.

Stue: Stuen har en åpen utforming med god plass til både sofagruppe og spisebord. Stuen har en dekorativ spilevegg og vedovn plassert sentralt i rommet. Vedovnen sørger for en lun stemning på kjølige dager. Fra stuen er det utgang til nordvendt, delvis overbygget markterrasse på ca. 25 kvm. Terrassen har rikelig med plass til hagemøbler. Videre adkomst til stor, skjermet hage med gressplen og diverse beplantning.

Kjøkken: Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen og har en moderne innredning fra 2021, med profilerte lyse fronter og benkeplater i laminat. Kjøkkenet er utstyrt med nedsenket oppvaskkum med ett-greps armatur, flislagte veggflater over benk, benkeskapbelysning og stikkontakter. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarene bestående av induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. Over platetoppen er det ventilator med mekanisk avtrekk. Kjøkkenet har godt med skap, skuffer og arbeidsflater.

Baderom: Baderommet ble oppgradert i 2021 og har flislagte vegger, samt flislagt gulv med gulvvarme. Himlingen er nedsenket med lysmalt slett flate og downlights. Innredningen består av slette mørke fronter, benkeplate med ovenpåliggende servant og ett-greps armatur, samt speil med belysning. Rommet er videre utstyrt med dusjnisje med glassfelt, dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regnfallsdusj, vegghengt toalett med sisternekasse og mekanisk avtrekksventil i vegg.

Loftsetasje:

Soverom: Soverommet i loftsetasjen har skråtakhimling kledd med lysmalte trepaneler og laminat på gulv. Rommet har plass til dobbeltseng, nattbord og oppbevaringsmøbler.

Rom benyttet som soverom: Et rom i loftsetasjen er innredet som soverom. Rommet er utstyrt med takvindu med tilluftsventil og lysmalte trepaneler i skråtak.

Lagring: Innvendig bod i 1. etasje, knevegger mot kaldtloft i loftsetasje, utvendig bod på ca. 3 kvm. ved sydvendt terrasse, samt garasje i garasjerekke på ca. 14 kvm.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følger med salget: Kombiskap, oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Følger ikke med salget: Vinskap på kjøkkenet.

Boligen varmes opp ved elektrisitet kombinert med vedfyring. Gulvvarme i entré og på baderom, samt vedovn i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1984. Det foreligger ferdigattest for nybygg av boliger i rekke datert 18.09.1985. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente bygningstegninger for garasjer/carporter datert 18.08.2005. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Det er ikke utstedt ferdigattest for oppføringen av garasjerekken (byggesak fra 2005).

Det foreligger godkjente byggetegninger for boligen datert 06.07.1983.
Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Deler av utvendig sportsbod er innlemmet i boligen for å utvide baderommet. Det betyr at deler av badet er byggemeldt som bod og innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.

Rom benyttet som soverom i loftsetasjen har ingen benevnelse på godkjente tegninger og har for smalt rømningsvindu. Rommet er ikke godkjent til varig opphold. Rommet er ikke bruksendret/omsøkt og ikke godkjent av kommunen.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutt på borettslagets eiendom:
Dagboknr: 3556, tinglyst 16.07.1966, type heftelse: Erklæring/avtale: Servitutten omhandler kjøpekontrakt overført fra gnr. 11 bnr. 8 som etablerer veirett fra krysset ved Holterteigen ved oppkjørselen til Granheia, samt til eventuell ny adkomstvei. Bestemmelser om at vann og kloakk foreløpig ordnes av tomteerververne inntil reguleringsplan foreligger, herunder gjensidig samarbeidsplikt for fremføring av ledninger, rett til å lede vann- og kloakkledninger over selgers eiendom etter varsel, samt plikt til å sette eiendommen i stand etter arbeid på annen manns grunn. Videre gis midlertidig rett til å anlegge spredegrøfter for kloakk og grave brønn for husbruk, med plikt til å avhjelpe eventuell lukt eller ulempe. Kjøper og andre tomteeiere forplikter seg til å samarbeide ved videre utstykking og tilknytte seg reguleringsplanens vann- og kloakknett, samt å holde grensemerker ved like.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• Trøgstad Sparebank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd oransje E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger i et etablert og rolig boligområde på Skorkeberg i Drøbak, med lite gjennomgangstrafikk. Nabolaget består hovedsakelig av eneboliger og rekkehus omgitt av grønne fellesområder. For barnefamilier er beliggenheten praktisk, med Trollberget barnehage en kort spasertur unna og Sogsti skole i gangavstand. I tillegg er det en kort sykkeltur til Seiersten ungdomsskole, samt flere andre barnehager i nærområdet.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved Kiwi Ullerudsletta eller Rema 1000. AMFI Drøbak City ligger en kort kjøretur unna med et bredt utvalg av butikker, apotek og andre servicetilbud. Det er også en kort kjøretur ned til Drøbak sentrum, som byr på et sjarmerende miljø med nisjebutikker, bakerier, serveringssteder og Tregaardens Julehus.

Nærmeste bussholdeplass ligger kun 200 meter fra boligen. Fra Ås stasjon, som nås på rundt et kvarter med bil, går det hyppige togavganger.

Området har gode muligheter for friluftsliv og rekreasjon året rundt. På sommerstid er det en kort kjøre- eller sykkeltur til populære badeplasser langs Oslofjorden, som Badeparken, Parrstranda og Torkilstranda. For innendørs bading, trening og velvære ligger Bølgen bad og aktivitetssenter i kort kjøreavstand. Det er dessuten enkel adkomst til Drøbak Golfklubb, lokale ballbaner og flotte turstier i skogsområdene rundt Seiersten, hvor det kjøres opp skiløyper om vinteren.

Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er gangavstand til flere barnehager: Trollberget bhg, Bjerkeveien bhg. og Sogstieika barnehage. Det er også gangavstand til Sogsti skole, Dyrløkkeåsen skole, Drøbak Montessori og Drøbak skole. Nærmeste videregående skole er Frogn vgs.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 19.141,9 kvm. som tilhører borettslaget. Tomten er fellesareal. Fellesarealene forvaltes av borettslaget og er opparbeidet med grøntanlegg, gressplen, hekker og diverse beplantning, forstøtningsmurer i betong, utvendig trapp, lekeplass med lekeapparater, samt interne stikkveier.

Boligen har tildelt bruksrett til garasje nr. 20 i garasjerekke. Bruksretten følger andelen ved salg i henhold til borettslagets vedtekter. Andelseier er selv ansvarlig for vedlikehold og utskifting av egen garasjeport.

Det er etablert felles ladeinfrastruktur (flatkabelanlegg) i borettslaget med mulighet for å installere ladeboks i garasjen. Lading skal foregå via dette systemet, og det er ikke tillatt å lade via vanlig stikkontakt.

Borettslaget har i tillegg 12 biloppstillingsplasser på eiendommen som administreres av laget og tildeles etter venteliste (hvor andelseiere uten garasje har prioritet), mot leiekostnad over felleskostnadene. Øvrige plasser benyttes til gjesteparkering.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanens arealdel 2023-2035 datert 19.06.2023, avsatt til boligbebyggelse og friområde.

I kommuneplanen er 17.886 kvm. avsatt til boligbebyggelse (nåværende) og 1.256 kvm. avsatt til friområde (nåværende).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5.784,- pr. mnd. og inkluderer: TV/internett, garasjeleie, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, renter og avdrag på fellesgjeld, samt drift og vedlikehold.

Herav:
Felleskostnader: kr 4.242,-
Renter felleslån: kr 998,-
Avdrag felleslån: kr 294,-
Garasjeleie: kr 250,-

Eiendomsskatten er kr 14.263,- pr. år.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12 000,- pr. år/8.800 kWh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt. på 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet fiber via Viken Fiber/Altibox, som er inkludert i felleskostnadene. TV-dekoder følger med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.225.222,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10.000.000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 18.798,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 230.807,- pr. 28.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 9.824.534,- pr. 28.09.2026 og lånevilkårene er:
DNB Bank ASA
Innfrielsesdato: 31.03.2055.
Rente: 5,25 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 590 000,00 Prisantydning
230 807,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 820 807,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 830 109,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 840 059,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Emma Othilie Baldjili og Tom-Robin Tarjei Tokerud

Leiligheten er tilknyttet Skorkeberg Borettslag.
Borettslaget består av 41 boliger (rekkehus).
Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt uten styrets samtykke, men styret kan samtykke dersom gode grunner taler for det og det ikke er til ulempe for øvrige beboere.
Kun gass- eller elektrisk grill er tillatt på terrassene; kullgrill, bålpanne og utepeis er forbudt på grunn av brannfare.
Ytre endringer som tilbygg, levegger, markiser og plattinger krever skriftlig søknad og godkjenning fra styret før igangsetting.
Det er installert røykvarslere i boligene med direkte varsling til alarmsentral hos Sikring 24.

Foretatte påkostninger de senere år:
- 2025: Opprusting av garasjer og etablering av ladeinfrastruktur for elbil (flatkabelanlegg).
- 2025: Avslutning av setningsskadesak i rekke 7 innenfor oppsatt økonomisk ramme.
- 2025/2026: Gjennomført radonmåling; resultatene vurderes i 2026.

Styrets arbeid og vedtak:
- Ekstraordinær generalforsamling 10.03.2025 vedtok oppgradering av garasjer og ladesystem, med en vedtatt låneramme på inntil kr 750.000,- med pant i borettslagets eiendom.
- Ordinær generalforsamling 28.05.2026 vedtok vedtektsendring som presiserer at andelseier er ansvarlig for reparasjon og vedlikehold av innvendig hovedstoppekran i boenheten.
- Styret er i dialog med forsikringsselskap og skadedyrselskap for vurdering av oppfølgende tiltak vedrørende skadedyr i borettslaget.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Melding om nektelse må være kommet frem senest 20 dager etter mottatt søknad, ellers regnes godkjenning som gitt. Boligbyggelaget Usbl sørger for melding om styregodkjenning av ny eier.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av Boligbyggelaget Usbl har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Fristen er 5 hverdager dersom det er gitt skriftlig forhåndsvarsel.

Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader gjennom Klare Finans AS. Avtalen om sikring er gyldig til den sies opp av en av partene, med oppsigelsesfrist 1. desember og virkning fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Ja

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr 60.000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4.500,-
Markedsføringspakke kr 29.900,-
Oppgjør kr 8.900,-
Tilrettelegging kr 19.900,-
Visninger pr stk/Overtagelse kr 4.500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - USBL kr 6.725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører - USBL kr 5.138,-
Innhenting av offentlig opplysninger Frogn kommune kr 4.185,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus kr 17.500,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel regnes av prisant. kr 12.374,-
Fotograf faktureres direkte.

Oppdragsnummer 46-0122/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.26122

Sist oppdatert: 07. oktober 2026 kl. 13:20