Båthavnveien 22

Båthavnveien 22, 1655 SELLEBAKK
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 657, bruksnummer 32, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 56 kvm

BRA-i:
1. etasje 56 kvm: Entré, bad, 3 soverom, kjøkkenog stue

BRA-e:
1. etasje 0 kvm: Utvendig bod

Åpent areal:
1. etasje 31 kvm:

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.05.2026 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Fritidsbolig oppført i 1946 og tilbygget i 1958. Bygningen er trolig fundamentert med betong til fjell. Yttervegger er oppført med bindingsverk av tre, utvendig kledd med stående og liggende bordkledning.
Saltakkonstruksjon, tekket med asfalttakbelegg/folie (besiktiget fra bakkenivå).  

Nåværende eier overtok eiendommen i 2014 og har siden den gang utført flere oppgraderinger/arbeider, herunder blant annet:

- Oppgradering av våtrom med nytt gulv, nye vegger med våtromsplater, helsveiset våtromsbelegg, varmekabler og nytt tak.
- Utskifting av vannrør til Sanipex rør-i-rør-system.
- Utskifting av kraner.
- Utskifting av varmtvannsbereder i 2018.
- Etablering av nytt elektrisk inntak med 3-fase.
- Utskifting av sikringsskap.
- Utskifting av ledninger og stikkontakter.
- Oppgraderinger på yttertak, herunder nytt undertak, ny shingel og nye beslag.
- Byttet varmeelement og ozonator på jacuzzi. Arbeider er utført av Tyreng spa og vaktmestertjenester AS.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
Veggkonstruksjon -nordvegg- Det er påvist betydelige råteskader i bordkledningen. Det registreres råteskader på bordkledning ved inngangspartiet på nordveggen, samt på utvendig bod, se bilde. Skadene indikerer fuktbelastning over tid, og det må påregnes lokal utskifting av skadet kledning

Dør til krypkjeller -Det registreres hull og enkelte partier med råteskader i dør til krypkjeller. Forholdet indikerer fuktbelastning over tid, og det må påregnes utbedring/utskifting av skadede deler. Døren bør utbedres for å hindre videre fuktpåvirkning.

Etasjeskille/gulv mot grunn- Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Det ble mål en høydeforskjell på 32 mm i stuen. Det er påregnelig med stedvis retningsavvik i eldre etasjeskillere av trebjelkelag. Det anmerkes at det ikke er gjort inngripen i konstruksjonen.

TG2:
Taktekking- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen

Veggkonstruksjon- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det observeres generelt kuvinger og tørkesprekker i kledningsbordene, noe som er normalt med tanke på bygningens alder. Det må påregnes utskiftninger av kledning på sikt. Tilstandsgraden settes på bakgrunn av alder og nevnte avvik.

Takkonstruksjon/loft- Dagens byggemetode er annerledes enn på oppføringstidspunktet for denne boligen. Dagens krav til isolasjon og tetthet er strengere enn da bygningen ble
oppført. Tilstandsgraden settes av hensyn til alder

Vinduer- Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid

Dører- Det registreres enkelte tørkesprekker i utvendig karmer på balkongdør. Balkongdøren er av eldre dato og vurderes å ha oppnådd minste forventede brukstid.

Pipe og ildsted- Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på soverom

Krypekjeller- Det er ikke adkomst til deler av krypkjeller. Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller.

Bad- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Fuktsikring og drenering- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.

Grunnmur og fundamenter - Det registreres enkelte sprekker i boligens grunnmur, samt stedvis avflassing av murpuss. Forholdet kan skyldes alder, bevegelser i konstruksjonen, fuktpåvirkning og/eller frostpåkjenninger over tid. Det anbefales at sprekkene og pussavflassingen holdes under observasjon

Terrengforhold - Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur på nordvegg og dermed muligheter for større vannansamlinger.

TGIU:
Varmtvannsbereder- Eier opplyser i egenerklæringen at varmtvannsberederen ble skiftet i 2018. Det er ikke opplyst hvilket firma som har utført arbeidene. TGIU er gitt som følge av manglende/begrenset mulighet for besiktigelse av varmtvannsberederen på befaringsdagen, grunnet lagrede gjenstander foran/omkring berederen.

Bad- tilliggende konstruksjoner- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke ble vurdert hensiktsmessig som følge av alder og at det ville væ rt symptomer i bygningskroppen om det skulle vært
noen lekkasjer e.l.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja i 2018- Nytt gulv. nye vegger og våtroms plater. Hel sveiset våtroms belegg. varmekabler. nytt tak. alt nytt

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja i 2018 - Fjernet alt på taket. nytt undertak, ny singel og nye beslag.

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja i 2018- Byttet alle rør til Sanipex rør i rør. det ble også byttet alle kraner og vv breder

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

Nåværende eier har gjennom de seneste 10-12 årene bekostet mange oppgraderinger og en generell modernisering av hytta. Innvendige overflater på vegger, himlinger og karmer er malt, i tillegg er innvendige dører skiftet ut. Nytt elektrisk anlegg ble trukket opp i 2018 etter ombygging til tre-fase og utskiftning av sikringsskap.

Planløsningen er samtidig bygget om til en mer tidsaktuell og hensiktsmessig variant som også inkluderer flere soverom enn tidligere. Hyttas opprinnelige hovedsoverom er ombygget til kjøkken, åpnet mot stuen og del av en sosial sone med god plass til felles opphold. Kjøkkeninnredningen er fra kvalitetsprodusenten Huseby og velholdt med beskjedent brukspreg. I stuen er også en moderne vedovn installert og brannvegg pusset opp med dekorative steinfliser.

Badet ble i 2018 vesentlig oppgradert med blant annet nye overflater, nye møbler og VVS-utstyr samt nye rør og nytt elektrisk anlegg, gulvvarme inkludert. Ny varmtvannsbereder på ca. 200 liter ble samme år installert i krypkjeller.

Overflater og innredninger:
Gulv: Belegg på bad, ellers hovedsakelig trebord.
Innervegger: Våtromsplater på bad, ellers hovedsakelig malt panel og malte MDF-plater.
Himlinger: Malt panel i alle rom. Spotter innfelt på bad.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte fronter i heltre og vitrineskap med innvendig belysning. Benkeplate i heltre. Veggfliser over benk. Nedfelt stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Ventilator.

Bad: Servantskap med glatte fronter i tre-imitasjon og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Dusjkabinett. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Jacuzzi medfølger, i likhet med det meste av møbler og inventar.+++++
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Eiendommen oppvarmes med elektrisitet kombinert med vedfyring.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål siden 1946

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen ei heller tegninger fra den gang eiendommen ble oppført i sine arkiver. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det er søkt om tilbygg med godkjente byggetegninger datert 16.7. 1958 uten rombenevnelse. Tiltakene ble ikke ferdigstilt med ferdigattest.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

På bakgrunn av at det ikke er mottatt noen tegninger av eiendommen fra kommunen, kan det ikke dokumenteres hva som er lovlig bruk av hvert enkelt rom. Rommenes betegnelse er angitt etter dagens bruk. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 13790, tinglyst 06.11.2000, type heftelse: FORKJØPSRETT. Tidligere grunneier har forkjøpsrett på ellers like vilkår dersom eiendommen selges til andre arvinger i rett nedstigende linje. Etter budaksept, må det sendes melding/varsel til den forkjøpsberettigende med forespørsel på hvorvidt han ønsker å benytte seg av forkjøprsretten og tre inn i avtalen . Vi gjør oppmerksom på at dersom forkjøpsretten ønskes benyttet, må melding om dette være mottatt innen to måneder etter mottakelse av dette varsel, jf. Lov om løysingsrettar § 12, 2. ledd. Det kan ikke avtales overtagelse som er tidligere enn 2 måneder fra varsel er sendt til den forkjøpsberettingende. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 13790, tinglyst 06.11.2000, type heftelse: Bestemmelse iflg. skjøte. Denne omhandler diverse bestemmelser mellom denne eiendom og tidligere grunneier ved innløsning av festekontrakt. Vegetasjon skal ikke overstige 3m. Veirett fra RV 110 i Båthavnveien , samt gangsti over grunneiers eiendom med fellesutg. Rett til vann og kloakk i fellesnett med vedlikholdsplikt. Grunneier eller andre skal vederlagsfritt kunne tilknytte fellesnett samt ha rett til vedlikehold og oppgradering av disse som ligger over bnr. 1 (hovedbøl) bnr. 30 og bnr 31

Det er tinglyst følgende rettigheter på eiendommen.
Dagboknr. 10983 tinglyst 25.10.1995- Bestemmelse om veg. Eiendommen har rett til vei som går fra hovedvei (gangsti til Hunnebunnen og rett til gangsti fra nevnte vei til tomten på et nærmere angitt sted. Eiendommen har rett til adgang til Hunnebunnen.
Dagboknr. 507854 tinglyst 23.06.2008- Erklæring/avtale. Bestemmelse om adkomstrett, parkering m flere bestemmelser. Denne eiendom gis rett til bruk av felles adkomstvei fra RV 10 over jordet nord for bnr 30, videre langs med bnr. 19s grense og frem til denne eiendom. Kjøring på felles vei med større kjøretøy enn privatbil kan ikke skje uten avtale mm

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Eiendommen overtas slik den fremkommer på visning og vil ikke bli ytterligere rengjort

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

I Skjærviken kan feriedagene tilbringes i umiddelbar nærhet av sjøen og et frodig landskap med mange utfluktsmuligheter - kun en drøy time unna hovedstadsområdet.

Fra hytta er det kun kort å gå til Vispen badeplass med barnevennlige sandstrender, lekeplasser, store gressbakker og sesong-åpen kiosk. Med bil er det kort vei også til flere fine badesteder blant annet i Torsnes og langs Skjebergkilen.

I området finnes det flere småbåthavner. Rett utenfor venter landets kanskje vakreste skjærgård og øyriket Hvaler.

På land er det også et variert og flott turterreng å utforske, blant annet på den merkede Kyststien. Stien leder langs vannet i retning Fredrikstad i vest og Halden i øst.

Sentrumsområdet av Fredrikstad er om lag 10 minutter unna med bil. Tilsvarende kort tid tar det til E6. Til handelsområdene Nordby og Svinesund på svenske-siden tar det også godt under halvtimen med bil.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
 

Eiertomt på 388 kvm. Solrik tomt beliggende på et høydedrag med fin utsikt.

Parkering på egen grunn.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til fritidsbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Skjærviken og Vispenområdet datert 29.8.1996 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av kommunplan Fredrikstad 2023-2035 med formål fritidsbebyggelse med hensynssone landskap og kulturmiljø.

Eiendommen ligger innenfor 100 meter mot sjø. Søknadspliktige tiltak kan kreves særskilt søkt og påregnes behandlet hos fylkesmann. Innenfor 100-metersbeltet gjelder byggeforbudet etter PBL § 1-8 andre ledd, der ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplankartet eller i reguleringsplan, jf. § 2.3. I kommuneplankartet er byggegrensen vist som juridisk linje forbudsgrense sjø.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 8 583,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 3 950,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer 7325 kwh. pr. år. 
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026 og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 5 438,-

 
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for inntektsåret 2024: kr 226 503,-

3 690 000,00 Prisantydning

Omkostninger

92 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
93 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
113 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 783 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 803 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Ronny Granheim

Etter nærmere avtale. Overtagelse kan ikke skje forkjøpsretten til grunneier er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke Fritid (maks eksponering)  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (inkl. tekstforfatter)  kr 24 900,00
Visninger kr. 4 500,- pr. stk.

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto PBF - dag + kveld + veiledning med stylist  kr 6 250,00
Rapport fra takstmann - fritid  kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 67-0112/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26112

Sist oppdatert: 29. mai 2026 kl. 20:50