Arnljot Gellines vei 27

Arnljot Gellines vei 27, 0657 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 236, bruksnummer 2, ideell andel 1/1
Andelsnummer 34, Lodalen Borettslag, organisasjonsnummer 948152347

Totalt bruksareal BRA: 77 kvm

BRA-i:
2. etasje 65 kvm: Entré, to soverom, bad, kjøkken og stue.

BRA-e:
Loft: Bod på 8 kvm.
Kjeller: Bod på 4 kvm.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
2. etasje 10 kvm: Overbygget balkong.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 15 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 8 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealet som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 7 kvm.

Loftsbod og kjellerbod ligger på fellesareal, men disponeres av denne leiligheten.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.11.2025 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Pettersen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i betong og murverk i 1958. Den er fundamentert med betong til stedlige masser, har grunnmur av betong og etasjeskillere av betong. Taket er en saltak-konstruksjon, antatt tekket med takstein. Leilighetens vinduer og balkongdør har 2-lags pressglass, produsert i 2025. Entrédøren er lyd- og brannklassifisert, og innvendige dører er formpressede.

Tilstandsgrad 2
- Bad: Dør til bad har svelleskader. Misfarging i fuger. Kun naturlig ventilasjon. Det er gitt TG 2 grunnet alder på badets overflater og membran.
- Kjøkkenet har kun kullfilterventilasjon. Det er ikke alltid det er godkjent av borettslagene å koble forsert/mekanisk avtrekk til felles kanaler eller ut av bygningen. Det vil i de tilfeller ikke være mulig å oppnå bedre tilstandsgrad.
- Elektrisk anlegg: Leiligheten har hatt flere eiere, ukjent hva som er gjort av tidligere eier da det ikke foreligger dokumentasjon/samsvarserklæringer på hele det elektriske anlegget, det kan derfor ikke gis bedre tilstandsgrad en TG2.

Tilstandsgrad ikke undersøkt
- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Lys og attraktiv 3-roms andelsleilighet med naturskjønn beliggenhet i Lodalen. Leiligheten har en arealeffektiv planløsning med god størrelse på alle rom. Boligen inneholder entrè, stue med utgang til balkong, kjøkken, bad og to soverom. Det er rikelig med oppbevaringsplass i både lofts- og kjellerbod. Gulvflater er belagt med flis og parkett mens overflatene består av betongvegger malt i duse og behagelige nyanser. Vinduer er fra 2025. Leiligheten har en god takhøyde på 2,51 m.

Nærmere innhold:

Entrè
Velkommen inn! Leilighetens entrè er lys og innbydende og gir et godt førsteinntrykk av boligen. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøyet og sette fra seg sko.

Stue
Stuen er romslig med god planløsning og kan enkelt innredes med både sofa, salongbord, TV-seksjon og annet ønskelig møblement. Det er store vindusflater som slipper inn rikelig med lys og skaper en luftig atmosfære i boligen. Stuen har også en naturlig plass for å innrede med et spisebord der venner og familie kan inviteres på middager.

Balkong
Fra stuen kommer du ut til leilighetens vestvendte balkong på ca. 10 kvm. Balkongen er overbygget og føles som en naturlig forlengelse av stuen på årets varme dager. Her er det god plass til å innrede med en hyggelig sittegruppe der sommeren kan nytes.

Kjøkken
For mange er kjøkkenet det viktigste rommet i boligen. Her er kjøkkenet holdt i en praktisk separat løsning, noe som gir en fin sone for matlagingen. Det er rikelig med oppbevaringsplass i både skuffer og skap. Den gode benkeplassen gjør matlagingen enkel. Kjøkkeninnredningen er av profilerte fronter og benkeplate i kompositt med nedfelt vaskekum. Det er installert belysning og en plate over benkeplaten. Kjøkkenet er utstyrt med integrert platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin, samt en kullfilterventilator over kokeplassen.

Bad
Badet ble pusset opp i regi av borettslaget i 2010 og er pent flislagt på gulv og vegger. Varme i gulvet sørger for en behagelig start på dagen. Badet har himling med malte plater og innfelt downlights. Baderomsinnredningen består av vegghengt servantskap med servant. Over servanten er det et praktisk speil med belysning (lyset fungerer ikke). Videre har badet dusjhjørne med svingbare glassdører og vegghengt klosett. Det er opplegg for vaskemaskin og naturlig avtrekk via lufteluke.

Hovedsoverom
Hovedsoverommet er av god størrelse og kan enkelt innredes med både dobbeltseng og tilhørende nattbord. Det er rikelig med oppbevaringsplass i et romslig garderobeskap. Soverommene er malt i duse og behagelige nyanser - perfekte for soverommet.

Soverom II
Leilighetens andre soverom er også av god størrelse og egner seg ypperlig som barnerom, gjesterom eller kontor. Her er det god plass til seng, pult eller annet ønskelig møblement.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Integrerte hvitevarer på kjøkken samt kjøleskap medfølger.

Boligen varmes opp med vannbåren varme tilknyttet radiatorer. Elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest som omfatter oppføring av boligblokk, datert 21.01.1966.

Det foreligger i tillegg ferdigattest for fasadeforandring datert 27.05.1987, samt ferdigattest for endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner datert 20.12.2010.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 31.05.1956 som stemmer overens med dagens planløsning.

Ny eier overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 409517, tinglyst 25.06.1958, type heftelse: Festekontrakt med varighet på 99 år med videre vilkår.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 10 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vannledning tinglyst i 1895 og 1900, elektriske kraftlinjer tinglyst i 1929, skjønn med bestemmelser om felles vannverk/ledning tinglyst i 1934, og bestemmelse om veg med videre bestemmelser om kloakkledning og gjerde tinglyst i 1956. Det er også tinglyst erklæring/avtale med bestemmelse om trafostasjon/kiosk i 1957, en erklæring/avtale med vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement tinglyst i 1958 og en bestemmelse om vann/kloakkledninger tinglyst i 1958. Videre er det tinglyst en erklæring/avtale der PEAB AS og PEAB Norge AS ble gitt rett til å utføre entreprisene for samtlige nybygg og ombyggingsarbeider i eksisterende bygg på eiendommen i 1999 med videre påtegning i 2001. Til slutt ble det tinglyst en erklæring/avtale med bestemmelse om adkomstrett for allmennheten til friområde i 2005.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selgers beskrivelse av eiendommen:
Da vi kjøpte leiligheten i 2019, skjønte vi raskt at vi hadde funnet en skjult perle. Prisene her er betydelig lavere enn på resten av Etterstad, samtidig som utsikten, området, nærheten til sentrum og det gode naboskapet gjør stedet helt unikt. Vi har hatt følelsen av å bo svært sentralt – men likevel med vår egen lille oase.

Dette er noe av det vi kommer til å savne mest ved å bo i Arnljot Gellines vei 27:
- Kun 15 minutter til jobb i Bjørvika
- Å våkne til soloppgang og frodig utsikt fra soverommet
- Fuglekvitter og elvesus fra Svartdalsparken
- Den lune stemningen på badet og godt trykk i dusjen
- Lange frokoster på kjøkkenet mens solen skinner over Askerlandet
- Grilling på verandaen hele sommeren – uansett vær
- Å nyte solen på verandaen med en god bok eller gode venner
- De unike solnedgangene gjennom hele året
- God plass til å samle venner til middag rundt spisebordet
- Å være tett på alle årstidene
- Rimelig parkering og kort venteliste
- Varme, engasjerte og inkluderende naboer

Det er med tungt hjerte vi selger denne perlen. Vi håper virkelig at noen andre får den samme gode følelsen av å bo her som vi har hatt.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten har en attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet i Lodalen, på grensen mot Etterstad og Kværnerbyen. Dette er et rolig område som kombinerer nærhet til grønne lunger med kort vei til byens pulserende liv. Herfra har du umiddelbar tilgang til Svartdalsparken, som ligger rett ved eiendommen og byr på flotte turstier langs Alnaelva – perfekt for rekreasjon rett utenfor døren.

Området er godt tilrettelagt for en aktiv og praktisk hverdag. Flere treningssentre, som FitnessRoom i Kværnerbyen og Mudo Gym på Etterstad, er innen gangavstand. Det finnes også SATS Kampen og EVO Vålerenga i nærheten. For barnefamilier finnes det flere barnehager i umiddelbar nærhet, inkludert Eitillstad Fus barnehage kun tre minutter unna. Skoler på alle trinn, som Vålerenga skole og Etterstad videregående skole, er også lett tilgjengelige.

Servicetilbudene er mange og varierte. De daglige innkjøpene kan enkelt gjøres på Rema 1000 Etterstad eller Kiwi i Kværnerbyen. For et bredere utvalg ligger Fyrstikktorget, Bryn Senter og Vålerengas sjarmerende gater innen rekkevidde. Området byr også på spennende matopplevelser, fra anerkjent pizza hos ZZ Pizza til kvalitetskaffe hos Fuglen på Galgeberg.

Kollektivtilbudet er svært godt og gjør det enkelt å reise i alle retninger. Bussholdeplassen Etterstad vest er kun en kort spasertur unna, hvor blant annet busslinje 37 har hyppige avganger døgnet rundt. Det er også gangavstand til Helsfyr T-banestasjon, som gir rask tilgang til byens øvrige linjenett. For den som foretrekker bil, er det kort vei til Ring 3 og Oslo S, som nås på under ti minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Vålerenga skole. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 12 822,5 kvm. Tomten er fellesareal for borettslaget. Tomten er pent opparbeidet med beplantning og sittegrupper. God avstand til nabobygården med store grøntarealer mellom.

Festeavgiften er kr 200,- pr. år.
Festeavgiften kan reguleres ved fornyelse av festetiden. Festeavtalen utløper 01.10.2055

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Styret tildeler parkerings- og garasjeplasser. Leieforholdet forutsetter at andelseier signerer leiekontrakt mellom borettslaget og andelseier. OBOS krever inn leieinntekter fra utleie av parkering, garasje og ekstra bod på vegne av borettslaget. Leien faktureres sammen med husleien månedlig og er ikke inkludert i felleskostnader.

Parkeringsplassene og garasjeplassene fordeles etter ventelister. Borettslaget har ingen ladeplasser. Det finnes kommunale ladeplasser i nærheten.

Pris for leie av garasje er kr 405,- pr. måned, og pris for leie av parkeringsplass er kr 289,- pr. måned.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 5.950,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 2.000,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 2.975,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 1.000,- pr år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Utover dette gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-4426 datert 28.01.2009 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 202212750 - Reguleringssak. Brynsbakken - Oppstartsmøte - Kapasitetsøkende jernbanetiltak. Nytt saksnummer: 2025/06708. I årene fremover er det forventet en befolkningsvekst i og rundt Oslo som gjør at transportbehovet også øker. Hovedmålsettingen til prosjektet er å øke kapasiteten på alle banene som går forbi Brynsbakken i dag, med bakgrunn i tre hovedgrunner: Gardermobanen er overbelastet i dag, sporanordningen i Brynsbakken må tilpasses framtidig togtunnel under Oslo og antall avganger på lokaltogene skal økes.

Saksnummer 2025/08934 - Byggesak. Arnljot Gellines vei 29 - oppføring av boligblokk på elleve etasjer. Det ble gitt rammetillatelse 14.11.2024. Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune opphevet rammetillatelsen i vedtak datert 31.03.2025. Tiltakshaver USBL Utbygging AS klagde på vedtaket datert 14.04.2025. Statsforvalteren opprettholder kommunens vedtak datert 31.03.2025 (saksnummer 202200843-69). Klagen har ikke ført frem.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 960,-  pr. mnd. og inkluderer: Fyring/varmtvann, fibernett, trappevask, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold, kommunale avgifter mv.

Felleskostnadene justeres normalt en gang årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4 300,- pr. år. / 1 800 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet fibernett, der avgiften er inkludert i felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 395 300,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 581 199,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 6 434,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 385 008,- pr. 31.10.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 27 622 490,- pr. 31.10.2025 og lånevilkårene er:
#1
Bank: Obos Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207367192
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,19%
Restsaldo 10 800 578,00
Innfrielsesdato: 30.06.2040
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12:

#2
Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98208639269
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,19%
Restsaldo 16 821 912,00
Innfrielsesdato: 30.08.2050
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

5 100 000,00 Prisantydning
385 008,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 485 008,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 504 260,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mikal Lauritz Riise Storlien og Miriam Ward Ådlandsvik

Leiligheten er tilknyttet Lodalen Borettslag. Borettslaget består av 72 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS.
Det er i utgangspunktet ikke tillatt med hund eller katt. Styret kan gi dispensasjon der særlige grunner taler for det og dyreholdet ikke er til sjenanse for andre beboere.
Borettslaget har fellesvaskeri.

Foretatt påkostninger de senere år:
- 2022/2023: Kontroll av elektrisk anlegg på fellesområdet og etterfølgende feilretting/utbedring. Forprosjekt bærekonstruksjon veranda. Brannteknisk rapport. Kontroll og oppfølging av bærende konstruksjon i leiligheter.
- 2020: Ferdigstille ekstra utleieboder.
- 2019-2020: Bergvarmeprosjekt.
-2018: Brannsikring
- 2017: Reparasjon av vinduer
- 2016: Oppussing av trappeoppganger. Skifte av callinganlegg og postkasser.
- 2015: Satte opp gjerde mellom borettslaget og Eitilstad borettslag. Rehabilitert og skiftet maskiner i fryseriet.
- 2014: Skiftet røykvarslere i alle leiligheter
- 2013: Møllbekjempelse, rydding og rengjøring av loft i blokk 2 og 3.
- 2012: Skiftet alle radiatorer
- 2011: Oppleggskraner, bunnledninger.
- 2010: VVS-vedlikehold / Våtromsrehab.
- 2009: Montert snøfangere. Reparert bunnledning.
- 2008: Utskiftning av røykvarslere m.m.
- 2007: Vedlikehold av alle balkonger og fasader.
- 2006: Tak, redskapsbod.
- 2005: Omtekking tak, grillplass, tilfluktsrom.
- 2004: Varmtv.bereder, rør fyrrom, møterom, mm.
- 2003: Oljetank, varmtv.bereder, tørketromler.
- 2002/2003: Portnerbolig, fyranl, ENØK, entrédør. El-anlegg leiligheter og fellesanlegg.

Borettslaget har høsten 2025 gjennomgått rehabilitering knyttet til vinduer og fasade. Dette arbeidet er finansiert gjennom låneopptak, som ble hensyntatt ved økning av felleskostnader i årsskiftet 2024/2025. Det er ingen øvrige store prosjekter som er planlagt fremover. Arbeidet med vinduer og fasade er nå gjennomført.

Styret informerer videre: Det er en pågående sak knyttet til utbygging i Arnljot Gellines vei 29. Denne saken har pågått over flere tiår og det er ingen utsikter til at det vil bli påbegynt i nærmeste fremtid. Borettslaget samarbeider godt med Nygårdskollen borettslag, og vant akkurat frem med en sak for statsforvalteren, hvor utbygger søkte om dispensasjon fra reguleringsplanen. Det vil si at de nå må sette i gang prosessen på nytt (det har de gjort mange ganger før, og vi forventer at det vil ta lang tid før det skjer noe konkret her).

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk kr. 3.500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører ca. pris (har fra tidligere salg)  kr 2 750,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant. 13 450,-
Foto  kr 4 500,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til megler  kr 9 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0493/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25493

Sist oppdatert: 01. desember 2025 kl. 09:59