Vallefaret 6

Vallefaret 6, 0663 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 130, bruksnummer 91, ideell andel 1/1
Andelsnummer 112, Valle Borettslag, organisasjonsnummer 950443138

Totalt bruksareal BRA: 80 kvm

BRA-i:
2. etasje 64 kvm: Entré, bad, kjøkken, stue, to soverom og innvendig bod.

BRA-e:
Kjeller: 4 kvm: kjellerboder
4. etasje 3 kvm: loftbod

BRA-b:
2. etasje 9 kvm: innglasset balkong

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 6 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 3 kvm av arealet måleverdig som bruksareal.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.09.2026 utført av Anticimex AS

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 1953. Gulv mot grunn av betong. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av betong/murkonstruksjon. Utvendig fasade forblendet med teglstein. Liggende kledning ved balkonger. Leiligheten har naturlig tilluftsventiler i vinduer og på yttervegger. Mekanisk avtrekk på badet og naturlig avtrekk på kjøkkenet. Vinduer og balkongdør med karmer/ramme av tre fra 2019.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):

Baderom:
- Det observeres stedvis tegn til riss i enkelte gulvfliser.
- Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg:
- På bakgrunn av varmtvannberederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom:
- Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.
- Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):

Baderom:
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført. Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader.

Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Utdrag av selgers egenerklæring:
Det ble installert nye balkonger i 2024, arbeidet ble utført av Balco AB. I 2026 ble det byttet rør i borettslaget (bunnledninger), arbeidet ble utført av TT-Teknikk.

Flott 3-romsleilighet i 2. etasje, med god planløsning som er enkel å møblere. Leiligheten inneholder entré, stue, kjøkken, bad, innvendig bod og to soverom. Det er godt med lagringsplass i to kjellerboder og en loftsbod. Borettslaget har i tillegg gjennomført rørfornying, skiftet balkonger og montert pipevifter i nyere tid.

ENTRÉ
Velkommen inn! Lys og fin entré med plass til oppheng av yttertøy og sko.

STUE
Lys og innbydende stue med gode møbleringsmuligheter. Stuen har store vindusflater som slipper inn godt med naturlig lys, og peisovn for oppvarming og hygge.

BALKONG
Fra stuen er det utgang til en innglasset, vestvendt balkong på ca. 9 kvm, med ettermiddag-/kveldssol.

KJØKKEN
Kjøkkeninnredning fra 2007 med profilerte fronter og benkeplate av heltre. Kjøkkenet har nedsenket oppvaskkum av metall med ettgrepsarmatur, fliser mellom over- og underskap samt benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer og vegghengt kullfilterventilator over platetopp. Kjøkkenet ble malt i 2024. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

BAD
Baderommet ble renovert i regi av borettslaget i 2002 og har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og nedsenket, malt himling med downlights. Innredningen består av vegghengt servantinnredning med skapdører og ettgrepsarmatur, speilskap med overlys og stikkontakt, dusjhjørne med buede, innfellbare glassdører og veggmontert hånddusj, samt gulvstående toalett. Det er opplegg for vaskemaskin. Rommet har mekanisk avtrekksvifte montert på vegg.

SOVEROMMENE
Leiligheten har to soverom. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og øvrig soveromsmøblement. Det andre soverommet egner seg flott som barnerom, gjesterom eller kontor.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet gjennom elektrisitet, elektrisk gulvvarme på bad og vedfyring.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1953.

Det foreligger en tilsynsrapport med henvisning til ferdigattest datert 30.03.1958. Dette indikerer at bygget er oppført lovlig. Likevel gjøres det oppmerksom på at selve ferdigattesten ikke foreligger hos kommunen, det finnes av den grunn ikke dokumentasjon som kan garantere eiendommens lovlighet.

Det foreligger originale byggetegninger som stemmer overens med dagens planløsning.

I tillegg foreligger det ferdigattest for ombygging av balkonger, datert 05.08.2024.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras andelen fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 9 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet en erklæring/avtale med vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, bestemmelser om garasje/parkering, en bestemmelse om vann/kloakkledning og en erklæring/avtale med bestemmelse om trafostasjon/kiosk.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger er venn av megler.

Velkommen til Vallefaret 6 - Her har du en sentral og attraktiv beliggenhet i et veletablert boligområde på Valle Hovin. Store flotte grøntområder og rekreasjonsmuligheter med bl.a. Valle Hovin med andedammen, Hasleparken ved Hasle kirke, Tøyenparken med nye Tøyenbadet, Kampen Park og Botanisk hage. Gangavstand til Tøyen og Grünerløkka samt kort avstand med sykkel, bil eller offentlig kommunikasjon til Oslos parker, kaféer, restauranter, forretninger m.m.

For dagligvarehandel ligger både Rema 1000 og Joker en kort spasertur unna. Hasle Torg er like ved, med blant annet Coop Mega, Baker Hansen, Vitus Apotek, Vinmonopolet, Nille, Jernia, Floriss blomster, treningssenterkjeden SATS m.m. Det er også Kiwi i nærområdet samt servicetilbud for øvrig. Gangavstand til hyggelige spisesteder på forholdsvis nyåpnede Vinslottet; Vinmonopolets tidligere tapperi- og produksjonsanlegg. Anlegget er gjort om til leiligheter, restauranter, dagligvareforretning og spennende butikker i første etasje som blant annet Spar dagligvareforretning, Sterk Helse, W.B. Samson, Synsam, Jysk, frisører, 8 Fish Sushi og Hasle Linie Gastropub. Det er heller ikke langt ned til servicetilbud på Fyrstikktorget og Ensjø Torg.

Kollektivtilbudet i området er solid, med busstoppet (Bussnr 21) på Valle bare noen få minutter fra leiligheten. Herfra er veien kort til sentrale knutepunkter som Carl Berners plass og Oslo S, noe som gjør reisen til og fra jobb svært effektiv.
Kun en kort spasertur unna er Hasle T-bane (linje 5), samt gangavstand til Ensjø og Tøyen T-bane (linje 1-4). Det er også gangavstand til flere bussruter samt flybuss.

Fritiden kan nytes i de mange grønne lungene og idrettsanleggene som omkranser Valle. Det er flere lekeplasser for barn i området. Rett ved ligger Valle Hovin, som byr på skøytebane om vinteren. Det preppes også skiløyper i området. Flere fotballbaner i umiddelbar nærhet. Salamanderskogen ligger like utenfor og inviterer til rolige turer. Grøntområdet rundt dammen er også vernet for utbygging grunnet bevaring av fugleliv.

For de treningsglade finnes både SATS Hasle og FitnessXpress ved Intility Arena i nærheten. Området gir deg dermed en perfekt balanse mellom et aktivt liv og roen fra naturen. Det er også tennishall og turnhall på Hasle.

Området er under omfattende utvikling med utbygging av boliger, servicefunksjoner, friarealer og infrastruktur. På den gamle Teglverkstomta ved Hasle Torg er det oppført skole med flerbrukshall. Tomten har fått flotte grøntområder med vannanlegg, gang- og sykkelvei, kunstgressbane, samt broer med belysning. Grøntområdene og vannanlegget ligger som nærmeste nabo til borettslaget. Like ved finner du også Hovinbekken som vant Oslo bys arkitekturpris i oktober 2023. Tiedemannsparken på Ensjø (like i nærheten) ble videre også kåret til Norges beste uterom i 2023.

Dette er en leilighet for deg som vil bo sentralt, men likevel litt utenfor den indre bykjerne.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Vallefaret sokner til Teglverket skole (1.-10.trinn).

Det er flere barnehager i området som Valle barnehage, Hovinenga barnehage og Valle Hovin barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 33 411,6 kvm som tilhører borettslaget.

Borettslagets tomt er pent opparbeidet og har flere grillplasser, en lekeplass for de minste, to vaskerianlegg og et velferdslokale.

Borettslaget har 66 utendørs parkeringsplasser som fordeles av styret etter venteliste. Av disse er 16 tilrettelagt med lademulighet. Borettslaget har i tillegg egne parkeringsplasser for motorsykler. Borettslagets styre fører liste over interessenter til p-plasser utendørs. En ordinær plass koster kr. 5.400,- pr år og en elbilplass koster kr. 6.400,- pr år. Faktureres månedlig av OBOS sammen med øvrige felleskostnader.

Det finnes to frittstående garasjelag innenfor borettslaget: Valle garasjesameie øst (nederst ved Grenseveien) har 40 garasjer og Garasjelaget (øverst i borettslaget) som har 30 garasjer. Tildeling av garasjer skjer direkte av garasjelagenes egne styrer uten borettslagets styres innvirkning.

For øvrig gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2864 datert 14.05.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Området er under omfattende utvikling og byggearbeider må påregnes.

Eiendommen er en del av Hovinbyen og det er utarbeidet en strategisk plan for området. Se for øvrig kommunens hjemmeside: https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/hovinbyen/#gref.

Utdrag av planer iht. planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:

- Saksnummer 202460006 - Reguleringssak: Grenseveien mellom Økernveien og Grensesvingen - bestilling av oppstartsmøte ble gjort 19.09.2024. Prosjektet innebærer en helhetlig opprustning av Grenseveien, som inkluderer trygge og attraktive ferdseslsarealer for myke trafikanter; ivaretakelse av fremkommelighet for kollektiv og oppdaterte holdeplasser; og trafikksikre løsninger som reduserer konfliktpunkter mellom ulike trafikantgrupper. Det tas sikte på å bryte ned Grenseveien som barriere, med gode krysningsmuligheter for gående som følger opp grønndrag og turveier definert i VPOR Ensjø.

- Saksnummer 202214130: Gjelder Grenseveien 65 - Bestilling av oppstartsmøte - Oppføring av ny ungdomsskole på Ensjø. Oppstartsmøte ble bestilt 27.09.2022 og det fremkommer her at formålet med reguleringen er å legge til rette for ny 8 parallell ungdomsskole på Lilleberg. Nybygg etableres langs Grenseveien i 4-5 etasjer (tilsvarende 5-7 boligetasjer, ny bygningskropp skjermer uteareal i syd mot støy fra Grenseveien. Plansaken er planlagt å legges ut for høring 16.01.2026.

- Saksnummer 201906491: Grenseveien 71 - Detaljregulering - Boliger. Innsending av planforslag ble gjort 05.09.2024. For at boligkvartalet skal bidra til et variert arkitektonisk uttrykk foreslås varierende høyder, fra 3-7 etg, som bryter opp skala og muliggjør attraktive takterrasser tilrettelagt for urban dyrking mellom byggene, samtidig med at boligkvaliteten øker ved større andel fasader. I Innsending av planforslag til 2. gangsbehandling er høyder i nord og sør redusert. Mot Grenseveien holdes etasjene til 7 etasjer tilsvarende Grenseveien 69. De er klagefrist 04.08.2025.

- Saksnummer 202118619: Grenseveien 73, 91 og 95 - utarbeidelse av planforslag - Regulering til barneskole og park. Oppstartsmøte ble bestilt 26.11.2021. Langs Grenseveien foreslås opp til 5 etasjer hvor idrettshall med tilhørende arealer legges i 4-5. etasje. Dette er for å beholde så mye uteareal på terreng som mulig til skolen, samtidig som Grenseveien godt kan tåle høyere og bymessig bebyggelse. Prosjektet er fortsatt i en avklaringsfase pr. 23.06.2025.

- Saksnummer 202460842: Hovinveien 43 A - Bestilling av oppstartsmøte - Boliger. Oppstartsmøte ble bestilt 14.10.2024. Prosjektet har 6 etasjer på det meste, og trapper seg ned mot tilgrensende bygg og gate-/byrom. Byggehøyden er tilpasset høyden på omkringliggende bebyggelse.

- Saksnummer 201609364: Like øst for Intility Arena bygges det i Innspurten 11-13. Det er planlagt oppføring av totalt fire bygg for kontor, forretning og bevertning med parkeringskjeller. Tre av bygningene er oppført og det vil være arbeider på tomten for videre oppføringer av det siste på hhv. 9 etasjer.

Det gjøres oppmerksom på at opplistingen ikke er uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 582,- pr. mnd. og inkluderer: TV/internett, betjening av andel fellesgjeld, felles bygningsforsikring, trappevask, kommunale avgifter og borettslagets driftskostnader.

Felleskostnadene er fordelt slik:
Felleskostnader: kr 5 150,-
TV/Internett: kr 332,-
Trappevask: kr 100,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5000,- pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett, der avgiften er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 526 110 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen

Andel formue er kr 5 287,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 588 335,18 pr. 16.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 138 431 819,- pr. 16.09.2026 og lånevilkårene er:

Lån #1:
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 83987187738
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 2,65%
Restsaldo: kr 39 431 819,-
Andel restsaldo: kr 167 546,-
Kapitalkostnader: kr 969,29,-
Innfrielsesdato: 30.11.2044
Type rente: Fastrente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Lån #2:
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 83987279543
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,40%
Restsaldo: kr 99 000 000,-
Andel restsaldo: kr 420 788,-
Kapitalkostnader: kr 1 893,93
Innfrielsesdato: 29.02.2060
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Lån #2 har avdragsfrihet til og med oktober 2029. Etter avdragsfri periode vil kapitalkostnadene pr mnd øke med avdragsbetaling.
Borettslaget skal i regnskapet opplyse om hvor mye felleskostnadene vil øke med etter avdragsfri periode. Megler har ikke mottatt informasjon om dette fra forretningsfører, og det er derfor uklart hva felleskostnader etter avdragsfri periode vil utgjøre.

5 300 000,00 Prisantydning
588 335,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 888 335,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 897 831,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 907 781,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Markus Henriksen

Leiligheten er tilknyttet Valle Borettslag.
Borettslaget består av 254 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Borettslagets hjemmeside https://vallefaret.no/
Dugnad må påregnes.
Dyrehold krever styrets forutgående skriftlige dispensasjon. Dispensasjon kan bare gis dersom beboeren kan dokumentere gode grunner for dyrehold og at dyreholdet ikke vil bli til ulempe, eller sjenanse, for øvrige beboere. Alminnelige velferdshensyn er ikke tilstrekkelig god grunn.
Fellesvaskeri og sportsbod
Eget hagelag
Borettslagets hjemmeside: www.vallefaret.no

Planlagte påkostninger:
- Fjerning av mose på tak/skifte av vannbord og felles vinduer i tak (helt nødvendig /prosjektstyrer OBOS prosjekt)
- Nytt calling/ringeanlegg i leiligheter/oppgang
- Fasadevask (innen 5 år)
- Oppgradering av velferden (2026)
- Pipevifter utover nåværende belegg ved behov
- Nye postkasser
- Energiøkonomisering (energikartlegging er under utarbeidelse og mottas snarlig)
- Dessverre erfarer nåværende styre et visst etterslep av nødvendige oppgaver som nå er identifisert (ref. punktene ovenfor).

Det må påregnes at borettslaget i fremtiden vil måtte ta opp finansiering. Dette vil i så fall presenteres på en fremtidig ekstraordinær GF eller GF om det skulle være nødvendig.

Styret har bestilt en vedlikeholdsplan, som vil bli gjort tilgjengelig på nettsidene når denne er ferdigstilt. Vedlikeholdsplanen vil gi en bedre oversikt over hva som må utbedres i borettslaget innenfor hvilken tidshorisont. Gjennom vedlikeholdsplanen vil beboere også ha en bedre oversikt over hvilke prosjekter som er ventet i borettslaget fremover.

Foretatt påkostninger de senere år:
- 2026: Skiftet ut bunnledninger og rehabilitert inngangspartier.
- 2024: Ombygget balkonger: Alle balkonger i borettslaget er fjernet og nye er satt opp.
- 2023: Ytterdører skiftet.
- 2022: Nye oppgangsdører.
- 2021: Oppgradering av uteområdene, med grill og nye sitteplasser
- 2020: Utdeling av nye brannslukkingsapparater til alle leiligheter. Maling av oppganger.
- 2019-2020: Montering av vifter på piper. Utskifting av vinduer og balkongdører. Utskifting av alle lys i fellesarealer til ledlys. Etablering av lys ute.
- 2019: Etablering sykkelstativer på hele uteområdet til borettslaget. Etablere 17 ladepunkter til elbiler.
- 2018: Utdeling/montering ekstra optisk røykvarsler til alle leiligheter.
- 2017: Montering vifter på en del piper. Utskift av brannfarlige downlights på ca 50 bad.
- 2016: Utskifting vinduer og balkongdører i 22 leiligheter.
- 2015: Installering av fiber i alle leiligheter. Rehabilitering P-Plasser.
- 2014: Pusset opp fyrhuset. Utdelt en skumbrannslukker og en optisk røykvarsler til alle leiligheter.
- 2013: Piperehabilitering.
- 2012: El-kontroll av hovedtavler. Rens ventilasjonskanaler, kjøkken og bad.
- 2011: Montering av branndører kjeller og loft. Byttet pipehatter på soilrør.
- 2010: Utvendig utbedring balkonger. Kjøp traktor med tilbehør. Branndører kjeller/loft.
- 2009: Nytt callinganlegg. Installasjon av nye branndører kjeller.
- 2005-2006: Rehabilitering av balkongene og maling av vinduene.
- 2002-2004: Rehabilitering av våtrom, VVS.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten vil bli avklart ca. 3 dager etter siste annonserte visning. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 5 500,00
Tilstandsrapport  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0129/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.26129

Sist oppdatert: 29. september 2026 kl. 11:02