Odins vei 12

Odins vei 12, 3472 BØDALEN
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 237, bruksnummer 680, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 141 kvm

BRA-i:
1. etasje 74 kvm: Entré, toalettrom, stue, kjøkken, soverom og bod.
2. etasje 52 kvm: Trapperom, bad og 3 soverom.

BRA-e:
1. etasje 15 kvm: Garasjerom

Åpent areal:
1. etasje 47 kvm: Terrasser på 26kvm og 21kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.03.2026 utført av Anticimex AS v/Knut Johnsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Del av soverom 3 er opprinnelig byggemeldt som bod i henhold til originale byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Kjøper overtar all risiko og ansvar for dette.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført imed støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning.
Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med shingel. Entrédør med glassfelter. Vinduer med karmer av tre. Terrassedør med karmer av tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på punkter som har fått tilstandsgrad 3:
- Våtrom (Bad); Helhetsvurdering, grunnet bl.a. det er hull etter tidligere innfestninger i dusjsonen. det er registrert hul-lyd i enkelte gulvfliser, yten tegn til riss og sprekker i flisfuger. Det registreres mottfall rundt sluket og på gulvflater utenfor sluksonen. Vanntett sjikt, grunnet alder. Sluket er ikke inspisert og sluk under dusjkar er ikke lett tilgjengelig for rengjøring. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon og drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Det er praktisk ikke mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling. Det ble utført overflatesøk med fuktindikator på utvalgte områder, uten funn som indikerer fuktskader.
Se utfyllende tekst i rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Det gjøres spesielt oppmerksom på punkter som har fått tilstandsgrad 2:
-Kjøkken: Overflate gulv, grunnet bom i enkelte gulvfliser. Vannrør og avløpsrør, grunnet alder. Ventilasjon, grunnet at kjøkken ikke har avtrekksventil. Innredning bærer samlet sett noe preg av slitasje og enkelte skader på benkeplate.
-Toalettrom: Vannrør og avløpsrør, grunnet alder.
-Tekniske anlegg: Vannrør, grunnet alder. Fordelerskap og fordelerstammer, grunnet at fordelerstammer for rør-i-rør er plassert i rom uten sluk eller annen sikring mot fuktskader. Avløpsrør og varmtvannsbereder, grunnet alder. Varmepumper, grunnet alder da service sist var foretatt i 2019 i følge huseier.
-Andre rom: Overflate gulv, grunnet registrert bom i enkelte gulvfliser i entré. Innerdører, grunnet at dørbladet på soverom 4 og bod kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.
-Kaldloft: Kontroll av diffusjonssperre, grunnet at det er usikkert hvorvidt det er etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet, unntatt over bad i 2.etg. Skadedyr og fuktkrevende insekter, grunnet spor etter gangere.
-Innvendige trapper: Tilstand, grunnet at det er registrert knirk i deler av trappen.
-Skadedyr og fuktkrevende insekter: Gnagere; Huseier opplyser om observasjoner av mus på loft (eier har ikke observert skader på inventar på loft). Sølvkre; Huseier opplyser om observasjoner av sølvkre på toalettrom.
-Yttervegger inkl. fasader: Overflatebehandling, grunnet stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling. Ytterkeldningens materialer viser stedvis tegn til begynnende nedbrytning og elde. Lufting av ytterkledning, grunnet at det ikke er etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Gnagersikring, grunnet at det ikke er montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.
-Vinduer og omramming, grunnet at enkelte vinduer fra byggeår viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder de fremtidig funksjon vurderes som usikker.
-Yttertak: Inspeksjonsmulighet, grunnet at taket ikke er fysisk inspisert grunnet is og snø. Snøfangere, grunnet at snøfanger-utstyr ikke er etablert.
-Terrasse/platting (v/entré): Tilstands på rekkverk og overflatematerialer, grunnet tegn til slitasje.
-Drenering: Helhetsvurdering, grunnet bl.a. alder, stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren og at det ikke kan verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.
-Stikkledninger og tanker: Utvendige vannledninger og avløpsledninger, grunnet alder.
Se utfyllende tekst i rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Det gjøres spesielt oppmerksom på punkter som har fått tilstandsgrad ikke undersøkt:
-Yttertak: Takgjennomføringer og skorsteiner (over tak)
-Terrasse/platting (v/stue): Konstruksjon og fundamenter.
-Terrasse/platting (v/entré): Konstruksjon og fundamenter.
Se utfyllende tekst i rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Selger opplyser i egenerklæringsskjema om at:

-Tok ut badekar og satt inn dusjgulv i 2024. Dusjgulv ble satt inn av ufaglært, men dusjveggene ble satt opp av en faglært.
-Skiftet vask nede + malte veggene i 2020 - utført av ufaglært.
- Det ble satt inn ny vask og kran opp i 2019.
- Lyset på badet er fikset av Drøbak elektriske den 23.03.2026.
-Skiftet do på toalettrom nede i 2020 - utført av faglært.
-Skiftet vinduer i stuen og på ett soverom i 2019 - utført av faglært.
-Satt opp pergola og gjerde på platting bak i 2020 - utført av ufaglært.
-Satt opp vegg med vinduer mot den ene naboen i 2024 - utført av ufaglært.
-Satt inn port på fremsiden av huste i 2019 - utført av ufaglært.
-Vasket og renset plattinger foran og bak i 2025.
-Lagde tak til å ha over sykler i 2020 - utført av ufaglært.
-Ny shingel på taket i 2012 i følge forrige eier.
-Nytt tak på garasje i 2014, usikkert på om dette ble gjort av fagfolk. Garasjer malt i 2025.
-Satt inn elektrisk portåpner i 2020 - utført av ufaglært.
-Kontroll av EL-anlegg i 2016 i følge forrige eier.
-Ladeboks for el-bil i garasje montert i 2019 av faglært.
-Ny termostat til varmekablene på badet i 2019 - utført av faglært.
-Side-by-side kjøleskap gikk i stykker. Røret som hadde vannforsyning ble plombert i 2024 - utført av faglært på dugnad/vennetjeneste.
-Varmepumpe ble flyttet og utført service på i 2019. Alt gikk gjennom forsikringsselskap.
-Hullyd i enkelte fliser på badet, gangen og kjøkkenet.
-Peisen ble revet ifb. total-oppussing i 2019.
-Mus på loftet, ikke gjort noen skader. Observert det jeg tror er sølvkre på doen nede. Ikke vært mange, kun observert noen få innimellom.
- Pergola er ikke søkt om.
- Forhenværende bod, 1.etg, er isolert og gjort om til soverom. Dette var før eier kjøpte huset, men det mangler ferdigstillelse av arbeidet, se pkt ferdigattest vedr. ikke godkjent til varig opphold.
-Et rør på badet oppe som sprakk, fikk da vannskader i huset i 2018 som var en forsikringssak. Vegger i stuen, kontoret og på alle soverommene oppe ble skiftet, byttet ut de fleste innedørene, nytt gulv i hele huset unntatt bad, do nede, kjøkken og gang, nye spotter i taket på stuen, alle vegger malt + trapp. Ble satt opp brannvegger mellom begge naboene i forbindelse med oppussingen i 2019.
- Varmekabler på deler av gangen virker ikke, har ikke gjort det siden jeg kjøpte huset.
- Ene soverommet ble malt om i 2025 av eier og hennes sønn
Se ufyllende tekst i skjemaet. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.

Entré:
Gulvfliser og gulvvarme

Kjøkken:
Påbygget kjøkken med god plass til å samle hele familien eller venner rundt spisebordet. Det er varmekabler i gulvet. Velutstyrt innredning med profilerte fronter og benkeplate av laminat. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskamskin, mikro, kaffemaskin og kjøleskap med fryser. fliser på gulv, malt panel på vegger og nedsenket himling med downlights,

Stue:
Lys, pen og romslig stue med god plass til flere sittegrupper hvis man ikke vil ha en ekstra spisestue. Stor vinduer slipper inn mye lys. Utgang til usjenert og delvis overbygget terrasse.
Stue ble i 2019 renovert med nye vinduer, nye gulv, vegger, tak og himling.

Bad:
Bad oppgradert i 2009. Flislagt med gulvvarme og panelbord i himling. Vegghengt servantinnredning, speil med overlys og dusj med dører og vegghengt dusjarmatur samt vegghengt toalett. Opplegg for vaskemaskin/tørketrommel. Toalettrom med gulvfliser og msalte veggflater. vegghengt servantinnredning og gulvstående toalett.

Soverom: Det er 3 romslige soverom i 2.etg med god plass til senger, evt skrivepult og øvrig møblement. Disse rommene ble også pusset opp med nye vegger, gulv og himling i 2019. Det ble også satt inn nytt vindu på et av rommene.
Rom som brukes som soverom 4 i 1.etg. er ikke godkjent som soverom, opprinnelig byggemeldt som bod.

Uteområde:
Koselig, lunt og relativt usjenert uteområde. Utenfor stuen er det en romslig terrasse med takoverbygg over deler av terrasse. Her kan man sitte lunt og godt selv i regnvær. Denne er ikke byggemeldt kommune, se pkt. ferdigattest.
Det er også en lun og fin terrasse ved inngangspartiet slik at du kan flytte deg rundt etter solen. Det ble i 2025 satt opp ny levegg på fremsiden, mot nr 14.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Taklampe på det minste soverommet samt såpedispensere i dusjen medfølger ikke. Dispensere er kun festet med teip.

Boligen oppvarmes med elektrisitet. Det er varmekabler i gangen, kjøkkenet og på badet. Det er montert varmepumpe i stuen.
Pipe i stuen så det er mulig å sette inn peis eller vedovn om ønskelig.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligen, datert 22.06.1981 Denne kan fås ved henvendelse til megler. Dette gjelder opprinnelig del av huset.

Det foreligger ikke ferdigattest eller brukstillatelse på tilbygget kjøkken og rom ved inngangen, men det foreligger godkjente byggetegninger for vedtaket datert 24.09.2001 og stemplede byggetegninger for tilbygget datert 07.09.2001.

Soverom 4, i 1.etg er opprinnelig byggemeldt som bod. Innredning av rommet samt etablering av vindu er ikke søkt eller bruksendret og dermed ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 
Overbyggede deler på terrasser er ikke søkt eller godkjent av Asker kommune.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.

Dagboknr 407298, tinglyst 16.09.1980, type heftelse:
Eieren av eiendommen er forpliktet til å være medlem av Sydskogen Velforening og det respektive grendelaget.
Kommunen og Televerket forbeholder seg stedsevarig rett til å ha liggende og fremtidig inspisere, vedlikeholde, fornye samt. anlegge ledninger og kummer for vann og avløp, samt elektrisitets og telekabler over eiendommen. Vedlikehold av de ledninger/kummer som betjener den enkelte eiendom eller grupper av eiendommer påhviler den/de eiendommer som nytter vedkommende ledning/kum. m.m. Kommunen forbeholder seg rett til å anlegge og tilknytte veger, elektrisitets- og telekabler over eiendommen ved eventuell utbygging av annet boligfelt i samme område. Med flere bestemmelser.

Dagboknr 407320, tinglyst 16.09.1980, type heftelse:
Bestemmelse om samvirke vedkommende vertikalt delt bolig. mellom gnr. 37 bnr. 679, 680, 681 og 682.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Rekkehus beliggende i et veletablert og rolig familieområde på Bødalen. Fra eiendommen er det kort vei til barnehage og barneskole, samt Slemmestad ungdomsskole.
Bødalen er et meget godt sted for barnefamilier og for de som ønsker å etablere seg med nærhet til skoler og aktivitetstilbud. Få minutters gange til bussholdeplass med ekspressforbindelse. Ellers ca. 10 minutters gange til dagligvareforretning.

Kort vei til Rortunet handlesenter med div. forretninger. flere butikker (bl.a. vinmonopol, dagligvare og apotek). Det nye flotte senteret åpnet dørene i slutten av oktober 2021. I gamle Slemmestad sentrum, finnes det frisør, bakeri, café, bibliotek, innbyggertorg og et par serveringssteder. Dette ligger nå i en brakkelandsby. Gamle Slemmestad/kystbyen Slemmestad er under omfattende utbygging hvor områdeplanen åpner for 1.300 leiligheter og 55.000 m² næringsareal, noe som gjør Kystbyen Slemmestad til et av de største utviklingsprosjektene i området.
Se link for mer info https://www.slemmestadbrygge.no

Aktivt idrettsmiljø i Slemmestad il. Idrettsanlegg med fotballbaner og idrettshall. Ca. 0,5 km til flott lysløype og ski- og turterreng i marka. Ca. 4 km til badestrender langs fjorden. 10 minutters kjøring til Røykenbadet med blant annet svømmebasseng, treningssenter og klatrevegg.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. - Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Sydskogen barneskole og Slemmestad ungdomsskole. kort vei til diverse private og offentlige barnehager.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Rekkehus beliggende i Bødalen, Asker kommune. Tomt er opparbeidet med blant annet terrasse på terreng, noe plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Parkering for en bil i garasje i felles garasjerekke. Det er montert el-bil lader i garasjen. Strømforbruk faktureres av velet. Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på velets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte huseier. Dette medfører at velet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei via privat stikkvei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til 163kvm boligbebyggelse, nåværende i henhold til kommuneplan for Asker datert 13.06.2023.

Eiendommen er regulert til 162kvm konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan Sydskogen datert 18.05.1985 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 20.02.1977. 

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 17 749,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 14 698,- pr. år. / 15 615 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6672,-
Avgift for Grendelaget betales hvert halvår og er på kr 1 500,- .
Avgift for Sydskogen velforening betales 4 ganger i året og er på kr 1 538,-
Boligen er tilknyttet standard pakke for tv/internett via Viken fiber. Selger betaler 499,- per mnd for dette. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarmselskap. Abonnementet følger ikke med. Selger sier opp sitt til overtagelse. Kjøper bestiller eget om ønskelig.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 524 858,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 099 432,-/6 099 432,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.n

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

4 600 000,00 Prisantydning

Omkostninger

115 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
135 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 735 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Henrikke Tresselt

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Sydskogen Velforening og Grendelaget.

Velavgiften inkluderer:
Snømåking/strøing, klipping av gress, honorar til styret og vedlikehold av fellesarealer.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 16-0118/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røyken
Rortunet senter, Kirkealleen 1, 3470, SLEMMESTAD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR16.25118

Sist oppdatert: 30. mars 2026 kl. 19:46