Bergendalshøgda 26

Bergendalshøgda 26, 4912 GJEVING
Kommunenummer 4213, gårdsnummer 84, bruksnummer 310, ideell andel 1/1
Kommunenummer 4213, gårdsnummer 84, bruksnummer 371, ideell andel 1/1
Kommunenummer 4213, gårdsnummer 84, bruksnummer 322, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 255 kvm

BRA-i:
Underetasje 121 kvm: Entré, gang, tre boder, garasje, bad, badstue, stue og rom innredet som soverom. Underetasjen er ikke omsøkt.
1. etasje 105 kvm: Stue, kjøkken, gang, tre soverom og bad.

BRA-e:
1. etasje 10 kvm: Drivhus.

BRA-b:
1. etasje 19 kvm: Utestue.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 58 kvm: Takterrasse (28 kvm) og terrasse (30 kvm).

Utestuen er klassifisert som BRA-b etter skjønnsvurdering og tolkning av NS 3940:2023, til tross for at arealet ikke vurderes som en balkong. Carporten er oppmålt til ca. 40 kvm, men oppfyller ikke kriteriene for måleverdig areal etter gjeldende måleregler og er derfor ikke medtatt i arealoppmålingen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.10.2026 utført av Anticimex AS v/Halvard Grina. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en enebolig oppført i 1973. Grunnmur er oppført av lettklinkerblokker, og bygget har støpt gulv mot grunn. Yttervegger er oppført i trekonstruksjoner kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere er i trekonstruksjoner. Yttertaket har saltakskonstruksjon i tre og er tekket med takstein fra byggeår, med undertak av asfaltpapp. Pipe er helkledd i metall med heldekkende pipebeslag fra 2021, og det er montert renner og nedløp i metall. Elementpipe fra byggeår med ildsted i stue i underetasje og stue i 1. etasje. Vinduer har trekarmer med ett- og tolags glass fra byggeår samt ett plastvindu fra 2023 i underetasje, og trekarmer med tolags glass fra 2008–2022 i 1. etasje. Dører består av ytterdør med trekarmer og trelags glass, garasjeport/dør i tre fra byggeår, samt terrassedører med trekarmer og tolags glass. Boligen har takterrasse på 28 m² i betongkonstruksjon samt terrasse på 30 m² i trekonstruksjon med tilknyttet utestue oppført med trekonstruksjoner, liggende kledning, glassfelter, skyvedør og saltak tekket med plastplater. Innvendig trapp i trekonstruksjon og utvendig trapp i betong.

Frittstående drivhus oppført i 2021, med bruk av gjenbrukte materialer. Yttervegger av trekonstruksjoner med liggende trekledning og glassfelter. Saltak i trekonstruksjoner, belagt med plastplater.

Frittstående carport fra 2023. Bygget er oppført med støpt plate på mark med ringmur av lettklinkerblokker. Yttervegger av trekonstruksjoner kledd med liggende lekter/spiler av tre. Saltak i trekonstruksjoner utvendig belagt med profilerte metallplater. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap er plassert i gang i 1. etasje, og anlegget er utstyrt med automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og montert komfyrvakt.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Takterrasse
- Membraner og vanntett sjikt: Terrassen danner i praksis et flatt tak for underliggende rom (garasje). Det vurderes at terrassen mangler et fullverdig tettesjikt, noe som medfører høy fuktrisiko for underliggende og omliggende konstruksjoner.

Drenering
- Helhetsvurdering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det vurderes at store deler av grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre, og vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad underetasje
- Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Avløp (inkl. sluk): Se punkt "Avløpsrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert, og våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Våtrom - Bad 1.etasje
- Overflater vegger: Vinduene er plassert i våtsonen ved badekararmatur. Flisene avsluttes ved underkant av vinduene, og det er usikkert om det er etablert tilstrekkelig tettesjikt på den malte veggflaten over flisene slik at det ikke kan utelukkes at deler av veggen mangler membran.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.
- Utført kontroll i tilliggende konstruksjon: Det er påvist feil bruk av dampsperre i konstruksjonen.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber fra byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Enkelte vannrør er montert i garasjen.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør fra byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.

Rom under terreng
- Helhetsvurdering: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur og gulv mot grunn som følge av fuktvandringer. Det er registrert fuktmerker på panel i bod tilstøtende bad, ved varmtvannsberederen. Dørvrider/lås på dør til garasje er defekt. Ved fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon ble relativ luftfuktighet målt til 80,3 %, og det er observert dampsperre i veggkonstruksjonen. Badstuens vegger har lukket konstruksjonsoppbygning.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Ildsteder: Det er registrert sprekk i den ildfaste steinplaten inne i peisovnens forbrenningskammer i underetasjen.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- Underetasje og 1.etasje: Det er målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm på tilfeldige punkter i underetasje og 1. etasje.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledningen, med unntak av gavlveggen mot innkjørselen.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen på gavlveggen mot innkjørselen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer i underetasjen viser tegn til fuktpåvirkning, er i kontakt med grunnmur og har alder som medfører usikkerhet, samt at åpnings- og lukkefunksjonen ikke fungerer optimalt.
- Ytterdører og omramming: Garasjeport/dør viser tegn til slitasje, elde og punktvise fuktskader. Karm til ytterdør i underetasjen viser tegn til fuktpåvirkning.

Yttertak
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen med beslag viser begynnende tegn til slitasje og elde, og har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer viser begynnende tegn til slitasje.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Rekkverket på takterrassen vurderes å ha redusert stivhet.
- Konstruksjon og fundamenter: Det er registrert enkelte avskallinger og armeringskorrosjon på undersiden av gulv/dekke i garasjen.

Terrasse / platting
- Membraner og vanntett sjikt: Tettedetalj i overgang mellom tak- og veggkonstruksjon på utestue viser tegn til en utførelse hvor tettefunksjonen vurderes som usikker.

Utvendig trapp
- Utvendig trapp: Trappen har seget noe, og det er registrert enkelte sprekker.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Sprekkdannelser observeres stedvis i grunnmuren, sett fra innsiden og utsiden.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk - Frittstående drivhus
- Helhetsvurdering: Fasadematerialer har slitt overflatebehandling, ytterveggene har stedvis liten avstand til terreng, og vinduer og ytterdør viser tegn til slitasje og elde.

Andre byggverk - Frittstående carport
- Annet: Det er ikke etablert takrenner med tilhørende beslag eller løsning for bortledning av takvann fra carporten.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad 1.etasje
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse i dusjsonen, noe som gjør at overgangen er skjult og ikke kan kontrolleres visuelt.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft.

Det registreres følgende:
Trappen har ikke håndløper på begge sider.

Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Yttertak
- Snøfangere, takstiger og annet utstyr: Snøfangere, takstige og annet utstyr er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift.

Det registreres følgende:
Snøfangerutstyr er ikke etablert.

Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke taket dagens krav til sikkerhet, noe som kan medføre behov for at det igangsettes tiltak. Om dagens krav var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Terrasse / platting
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft.

Det registreres følgende:
Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Terrasse / platting
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft.

Det registreres følgende:
Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.
Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet.
Utvendig trapp
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft.
Det registreres følgende:
Trappen mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører risiko for fallulykker.
Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Det foreligger en tilstandsrapport datert 21.04.26 fra da selger kjøpte eiendommen. Denne kan fås ved henvendelse. Megler har kontrollert om det er endringer i rapportene fra tidligere til i dag, men kan ikke finne annet enn at de to forskjellige bygningssakskyndige har vurdert tilstandsgradene noe forskjellig og at eldste rapport er mer detaljert i sin beskrivelse. Det bemerkes at rapport fra 21.04.26 målte høyt fuktnivå i innforede veggkonstruksjoner i underetasjen.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
På soverom/bod i underetasjen er det åpen Glava i et skap/innbygning av rør og diverse. Diverse påkostninger av forrige eier er også listet opp i skjema.

Boligen er modernisert/påkostet i:

Det har nylig blitt vasket i takrenner av innleid hjelp.

2023:
- Oppføring av frittstående carport med støpt plate på mark og ringmur av lettklinkerblokker
- Utskifting av ett vindu i underetasje til vindu med karmer av plast og tolags glass

2022:
- Oppgradering av baderom i 1. etasje med flislagt gulv med gulvvarme, fliser på vegger, downlights i himling, innredning/sanitærutstyr, mekanisk avtrekksvifte og rør-i-rør-system (arbeid utført av Byggmester Stiansen AS, Fargerike Arendal, Brødrene Vatne AS og Tvedestrand Elektro)
- Oppgradering av baderom i underetasje med gulvvarme, gulvbelegg, baderomsplater i dusjsonen, toalett og dusjvegger (arbeid utført av Tvedestrand Interiør)
- Oppgradering av kjøkken i 1. etasje med ny innredning, laminert benkeplate, integrerte hvitevarer, ventilator, komfyrvakt, automatisk vannstopper med fuktsensor, laminatgulv og fliser over benk
- Oppgradering av det elektriske anlegget med blant annet ny innmat i sikringsskap (automatsikringer) og el-arbeid til våtrom og kjøkken (utført av Tvedestrand Elektro)
- Utskifting av vinduer i 1. etasje med trekarmer og tolags glass i perioden 2008–2022

2021:
- Helkledning av pipe i metall med heldekkende pipebeslag og stigetrinn på tak (utført av Tvedestrand Blikkenslagerverksted)
- Oppføring av frittstående drivhus med gjenbrukte materialer

2020:
- Installasjon av ny 190 liters varmtvannsbereder i bod i underetasjen
- Montering av luft-til-luft-varmepumpe i stue i 1. etasje (levert av Elesco)

2019:
- Utskifting av terrassedør på soverom i 1. etasje (trekarmer og tolags glass)

Eier har informert om oppgraderinger basert på tidligere eiers informasjon. Det tas derfor et forbehold om at det er mottatt korrekt informasjon rundt årstall og utføringer da dette ikke kan kontrolleres, med unntak av dokumentasjon som foreligger i Boligmappa.

Enebolig oppført i 1973 over to etasjeplan. Boligen er jevnlig vedlikeholdt og oppgradert, herunder oppussing av kjøkken og bad i 1. etasje samt bad i underetasje i 2022. Røropplegg med rør-i-rør til baderom 1. etg. og nytt røropplegg i kobber til kjøkken ble etablert i 2022. Varmtvannsbereder på 190 liter og luft-til-luft-varmepumpe ble installert i 2020. Sikringsskap har fått ny innmat og automatsikringer. Enkelte bygningsdeler og overflater er fra byggeår med tilhørende ettersynsbehov, herunder drenering og tettesjikt på takterrasse over garasje.

KJØKKEN:
Kjøkkenet ble oppgradert i 2022 med profilert innredning og laminert benkeplate. Innredningen er utstyrt med nedfelt kjøkkenvask med armatur, stikkontakter over benk og fliser på vegg mellom benk og overskap. Kjøkkenet har integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin, samt vegghengt ventilator, komfyrvakt og automatisk vannstopper med fuktsensor.

BAD 1. ETASJE:
Badet i 1. etasje ble oppgradert i 2022 og har flislagt gulv med gulvvarme, malte flater og fliser på vegger, samt malt himling med downlights. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning, dobbel ovenpåliggende servant med armaturer, speilskap med overlys, dusjnisje med glassdør, vegghengt dusjarmatur, vegghengt badekararmatur og vegghengt toalett. Rommet har mekanisk avtrekksvifte i himling.

BAD UNDERETASJE:
Badet i underetasjen har gulvbelegg med gulvvarme, malte flater, malt panel og baderomsplater på vegger, samt panel i himling. Rommet ble oppgradert i 2022 og er innredet med vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur, dusjnisje med glassvegg og glassdør, vegghengt dusjarmatur, gulvstående toalett samt opplegg for vaskemaskin. Fordelerskap for rør-i-rør-system er plassert i rommet, og det er naturlig avtrekksventil på vegg.

Overflater:
Gulv: Laminat, heltrebord, fliser, gulvbelegg og synlig støpt gulv i underetasjen. Laminat i 1. etasje og på kjøkken. Flislagt gulv på bad i 1. etasje og gulvbelegg på bad i underetasje.
Vegger: Pusset og overflatebehandlet grunnmur, panel og malte panelplater i underetasjen. Malte panelplater, tapet, malte flater og malt panel i 1. etasje. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap på kjøkken. Malte flater, malt panel og baderomsplater på bad i underetasje, og malte flater samt fliser på bad i 1. etasje.
Himling: Panel i himling i underetasjen, betong i garasje. Takplater i himling i 1. etasje og på kjøkken. Panel i himling på bad i underetasje, og malt himlingsflate med downlights på bad i 1. etasje.

Lagring:
Tre boder i underetasjen. Integrert garasje i underetasjen med treport/dør. Frittstående carport på ca. 40 m² oppført i 2023 og frittstående drivhus på 10 m² oppført i 2021.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende medfølger i tillegg: Hvitevarer som medfølger inkluderer: Oppvaskmaskin, koketopp, stekeovn og dobbeltskap med kjøl, frys, vann og isbiter på kjøkken. Det medfølger også en vaskemaskin i underetasjen.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Luft-til-luft-varmepumpe (2020) i stue i 1. etasje, samt ildsted i stue i underetasje og stue i 1. etasje. Gulvvarme i entré og bad i underetasje, samt på bad i 1. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1973. Kommunen opplyser at det verken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger byggetillatelse for oppføring av våningshus datert 05.09.1979. Det foreligger byggetegninger fra oppføringen, stemplet fremlagt for bygningsrådet 01.09.1972. Disse er vedlagt salgsoppgaven. Det er følgende avvik: I underetasjen er det innredet entré, gang, tre boder, bad, badstue, stue, soverom og integrert garasje. På opprinnelige tegninger fra 1972 er kjelleretasjen vist med boder, vaskerom og kjellerstue. Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, samt etablering av rom for varig opphold som ikke opprinnelig var godkjent for dette, er normalt søknadspliktig. Det foreligger ikke dokumentasjon på godkjenning av dagens rominndeling i underetasjen i mottatt dokumentasjon. Det nevnes at byggetegninger er til dels vanskelige å tyde, det tas derfor et forbehold om mindre avvik i tilknytning til dette.

I matrikkelen er det registrert en meldingssak for garasje/uthus/anneks (bygningsnr. 300304337) datert 07.05.2012 med bebygd areal på 49 m². I tegning er integrert garasje oppgitt som carport, men det står som bod/garasje i dag. Det er ikke fremlagt ferdigattest eller ytterligere saksdokumenter for tiltaket i mottatt dokumentasjon.

Det er på tomten oppført en frittstående carport på ca. 40 m² i 2023. Det foreligger ikke dokumentasjon på at carporten er byggemeldt.

På terrassen inntil boligens gavlvegg i 1. etasje er det oppført en utestue (innglasset balkong) med bruksareal på 19 m². Byggeår er ikke kjent. Tilbygget overstiger grensen for søknadsfrie tilbygg på 15 m² og er normalt søknadspliktig. Det foreligger videre en takterrasse på 28 m² over garasjen med utgang fra soverom i 1. etasje, som ikke fremgår av opprinnelige tegninger. Etablering av takterrasse og tilhørende fasadeendringer er normalt søknadspliktige tiltak. Det foreligger ikke dokumentasjon på godkjenning av disse tiltakene i mottatt dokumentasjon.

Drivhus på ca. 10m² kan også være søknadspliktig basert på at det ser ut til å være plassert mindre enn 1 meter fra nabogrense. Dette tiltaket er ikke søkt om.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest.  

Manglende midlertidig brukstillatelse betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet. Det kan påløpe kostnader for å innhente tillatelsen og oppfylle eventuelle tekniske krav. Uten slik tillatelse vil ikke bygget formelt kunne benyttes og kommunen kan iverksette oppfølging etter plan- og bygningsloven kap. 32 dersom tillatelse ikke innhentes eller kan gis. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite. Særlig detaljer som man normalt kun oppdager ved bruk.

Det er ikke kjent om feievesen/branntilsyn har vært på besøk i nyere tid.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger i et etablert og fredelig boligområde på Gjeving i Tvedestrand kommune. Boligen har en tilbaketrukket og høytliggende plassering i enden på Bergendalshøgda, omgitt av knauser, furuskog og åpent kystlandskap. Fra tomten har du fint utsyn over naturen i nærområdet med litt havgløtt i det fjerne.

Beliggenheten gir enkel tilgang til det beste av sørlandskysten. Det er kort vei med sykkel eller bil ned til Gjeving, hvor rutebåten tar deg over til det historiske og bilfrie øysamfunnet Lyngør på få minutter. Nærområdet byr på rike tur- og friluftsmuligheter hele året med mange flotte turstier. Kyststien og Gjeving kultursti går gjennom terrenget like i nærheten og fører frem til fine utsiktspunkter, som den historiske Kystmeldehytta på Langhei (overvåking for skipsfart fra rundt 1890). For varme sommerdager finnes populære badeplasser som Einarsvika og fra lokale svaberg få minutter unna. Havområdet utenfor/ved Sørlandsleia er en del av Raet nasjonalpark, her er det gode muligheter for båtliv, kajakkpadling og fiske.

Hverdagslogistikken er enkel med Knatten barnehage en kort sykkeltur unna, og bussholdeplass i gangavstand ute ved veien. For elever i grunnskolen og videregående er det busstilbud inn til Tvedestrand barneskole, Lyngmyr skole og Tvedestrand videregående skole. Dagligvarer handles raskt på Gjeving, en kort kjøretur unna, mens et mer omfattende tilbud av forretninger, spisesteder, servicetjenester og kulturtilbud finnes i Tvedestrand sentrum, omtrent 17 min. kjøretur fra boligen.

Gjeving Vel er et lokalt vel for helårsbeboere og hytteeiere. Det er mulighet for båtplass gjennom vellet, og rimelig leie av badstu og lokale blant annet. Vellet drives aktivt og har mange spennende aktiviteter og tips om nærområdet.

Arendal er ca. 35 minutter unna og Risør nås på ca. 20 min. i bil.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Barnehager:
Knatten barnehage: 21 min. gange
Hope barnehage: 11 min. kjøring
Lyngbakken barnehage: 17 min. kjøring

Idrett og fritid:
Gjeving div.friidrettsanlegg: 4 min. kjøring
Aktivitetshuset: 18 min. kjøring
Atletix Risør: 18 min. kjøring

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på totalt 2.012m². Tomten består av tre parseller, herunder gnr. 84 med bnr. 310 (1.262m²), 371 (132m²) og 322 (618m²).

Tomten er pent opparbeidet med plenarealer, diverse beplantning, innkjørsel med asfalt og grus, svaberg/naturtomt, hellelagt areal ved inngangspartiet og terrasse på terreng med utestue. På tomten er det også oppført et frittstående drivhus og en frittstående carport.

Tomtegrenser er angitt som middels nøyaktig i grunnkart mottatt fra kommunen. Tomtegrenser kan dermed avvike noe fra kart.

Det foreligger skriftlig bekreftelse fra eier av gnr. 84 bnr. 654 om at eier av Bergendalshøgda 26 kan bruke bnr. 654 slik bruken er i dag; eventuelle endringer må grunneier samtykke til. Det understrekes at carporten er bygget delvis på denne tomten, og er altså utenfor tomtegrensen som tilhører. Kjøper overtar eiendommen slik den står i dag, med eventuell risiko og ansvar for dette forholdet. Se mer info under punkt "ferdigattest/brukstillatelse".

Parkering på tunet, eller i frittstående carport (ikke omsøkt).

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Veien driftes felles gjennom Bergendal Huseierlag som inkluderer 22 husstander. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Vann: Eiendommen er tilknyttet det lokale vannverket (Krokvåg). Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplan 2017 - 2029 datert 07.02.2017 avsatt til boligbebyggelse (nåværende).

I henhold til kommuneplanens bestemmelser pkt. 2.1 stilles det krav om reguleringsplan ved etablering av mer enn to boenheter i eksisterende utbyggingsområder.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17 686,- for 2026.

I dette inngår gebyr for renovasjon, vann, avløp og feiing. Renovasjon faktureres og betales gjennom Risør- og Tvedestrandregionens Avfallsselskap AS (RTA). Vann betales til Krokvåg Vannverk. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatten utgjør kr 6 536,-.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Annet:
Boligen har bygningsforsikring i Frende til kr 10.908,- pr. år.
Boligen er tilknyttet fiber via Altibox/afiber som leverandør av tv og internett, og tv-tuner/dekoder følger med salget så fremt det står der.
Eiendommen er tilknyttet Bergendal Huseierlag med oranisasjonsnr. 934 510 119. I den forbindelse er det 22 husstander som har en prosentvis inndeling for kostnader til brøyting. Til denne eiendommen er det estimert kr 5 000,- pr. år for brøyting og medlemskap, men dette vil variere basert på brøyteavtale, snømengde og lignende. Leder for huseierlaget opplyser at det kan komme en kostnad for vedlikehold av vei litt frem i tid da asfalten er dårlig pr. i dag. Løsning for dette er under utredning.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 039 989,- for 2025 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr. 6 536 pr år.

2 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

73 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
74 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
94 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 024 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 044 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kjell Aage Jenssen og Bodhill Jenssen

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale, men kan overtas omgående.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,69 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 9 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 900,00

Utlegg:
Tinglysing sikring  kr 545,00
AX tilstandsrapport enebolig  kr 17 000,00
Foto kr 3 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 47-0135/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.26135

Sist oppdatert: 28. oktober 2026 kl. 13:33