Ragna Nielsens vei 34

Ragna Nielsens vei 34, 0592 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 87, bruksnummer 36, seksjonsnummer 5, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 77 kvm

BRA-i:
1. etasje 71 kvm: Entré, bad og toalett, 2 soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 3 kvm: Kjellerbod.
Loft 3 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
1. etasje 6 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.04.2026 utført av Per Køste.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Yttervegger og bærende konstruksjoner er utført i betong- og murkonstruksjoner, med utvendige fasader som malte pussisolerte flater. Leilighetsskillende vegger er i mur/betongkonstruksjon. Grunn og fundamenter antas utført i betongkonstruksjoner til fast grunn, med drenering fra byggeår. Tak er utført som saltak, tekket med takstein. Taket er ikke befart av takstmann.
Vinduer med isolerglass fra 90-tallet. Entredør, brann og lydklassifisert. B30/35dB. To-fløyet balkongdør fra 1991 isolerglass.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Leiligheten bærer preg av manglende vedlikehold og fremstår som et totalt oppussingsobjekt.

TILSTANDSGRAD 3 - STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK:
Utvendig - Vinduer:
•Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
•Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
• Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass.
• Det er påvist vinduer med fukt/råteskader.
• Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
Registrert noe utvendig klima/værslitasje. Vinduer er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato.
Det er registrert misfarging og kondensering på overflater.
Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på vinduer hvor åpne/lukke funksjon der vinduer har sig og går mot karmen, og fremstår vanskelig å lukke.
Råteskader og høyfuktighet på enkelte karmer og rammer.

Innvendig:
- Overflater:
Det er stedvis påvist synlige skader på overflater. Det er registrert slitasje og estetisk forfall på gulv, vegger og himlinger. Det er registrert svelling, avskalling, noe knirk og svai på overflater. Ikke fagmessig
utførelse på gulv og lister. Det bemerkes at gulv ikke er lagt etter leggeanvisning og dette kan føre til noe bevegelse og som nevnt knirk. Overflater på vegg og himling bærer preg av misfarging, ujevnheter, slitasje med merker og sår. Overflater bærer preg av ikke fagmessig utførsel. Det er registrert tegn til fuktinntrengning ved kjøkkeninnredningen. Årsak er ikke avklart. Nærmere undersøkelser anbefales for å avklare omfang og behov for tiltak. Det er registrert en karakteristisk eldre lukt i leiligheten, typisk for boliger fra 1950–60-tallet med begrenset oppgradering og ventilasjon over tid

Våtrom:
Generelt: TG3 er satt på badet som en helhetsvurdering blant annet grunnet alder, slitasje og manglende membran. Oppussing/renovering må påregnes.

TILSTANDSGRAD 2 - AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK:
Utvendig:
- Dører:
Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Entrédør synes å ha en normal funksjon, men har noe bruksslitasje på karm og dørblad. Ukjent alder.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Overflater bærer preg av elde og manglende vedlikehold med avskalling av malling på panel og rekkverk i metall. Overflater bærer preg av manglende vedlikehold. Fallforhold på balkonggulv er svake men renner mot slukrenne.

Innvendig:
- Etasjeskille/gulv mot grunn:
Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Det er registrert noe nivåforskjeller/ujevnheter ved nivellering av stue og kjøkken, der det er registrerte avvik iht. forskriftene ved punktvis kontroll.
Det er på stue registrert variasjoner på +- 21 mm. på gjennomgående mål og på 2 meter er det +-15 mm. i høydeforskjell. Noe høydeforskjell mellom rom.
Det er registrert noe søkk og svanker på overflater da det er ujevnheter i konstruksjon/overflater.
- Innvendige dører:
Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. Dører bærer preg av elde, slitasje og misfarging. Knirk i terskler. Høye terskeler.

Tekniske installasjoner:
- Vannledninger:
Det er påvist ufagmessig utførelse av vannledninger. Det er irr på rør. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Rørføring mangler tettedetaljer på kjøkkenet og bad. Lokale stoppekraner på bad, toalett og kjøkken må betjenes med verktøy (flat skrutrekker). Dette gjør avstengning av vann mindre tilgjengelig ved behov.
Vurdering er også gjort basert på alder. Mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert - vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
- Avløpsrør:
Det er påvist at avløpsrør av jern har rustskader. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Dårlig avløp på oppvaskkum.
- Ventilasjon:
Bygningen har den naturlige ventilasjon som var vanlig på byggetiden. Ventilasjonsløsningen er enklere enn det som benyttes i dag. Naturlig ventilasjon gis på generelt grunnlag tilstandsgrad 2 da dagens strenge krav til ventilasjon ikke er oppfylt, til tross for at denne typen ventilasjon er normalt for boliger/leiligheter bygget i denne tidsperioden.
- Vannbåren varme:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme. Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.

Våtrom:
- Fukt i tilliggende konstruksjoner:
Grunnet alder og manglende dokumentasjon, må det tas forbehold om avvik i konstruksjon.

Kjøkken:
- Overflater og innredning:
Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken. Kjøkkeninnredningen har generell stor slitasjegrad (utover normal slitasjegrad ut ifra alder).
Innredning har passert mer enn 50% av antatt levetid. Hengsler er løse og fronter har begynt å henge slik at dører slår mot hverandre. Svelling på innredning. Registert sprekk og svertesopp i fuger. Synlig skader på benkeplate, fronter og skrog. Misfarging og lukt på innredning.
- Avtrekk:
Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Eldre avtrekksvifte på kjøkkenet som har passert mer enn 50% av forventet levetid.
Det er tilluftsventil på kjøkkenet, men denne er plassert bak foring på overskapet på kjøkkenet.

TG IU - IKKE UNDERSØKT:
Utvendig bygning:
Vedlikehold av felles bygningsdeler er sameiets ansvar og er derfor ikke tilstandsvurdert.

Se utfyllende tekst i rapporten. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Velkommen til Ragna Nielsens vei 34! Dette er din mulighet til å skaffe deg en romslig familieleilighet, og til å skape drømmehjemmet! En romslig 3(4)-roms selveier med en luftig stue, en skjermet balkong med gode solforhold, separat kjøkken, to soverom (mulig å lage et 3. soverom), baderom og toalettrom. Leiligheten har en god og effektiv planløsning med en sydvendt balkong. Det at leiligheten er gjennomgående og ikke har noen gjenboere gir den et meget lyst og luftig preg.

Setter du pris på umiddelbar nærhet til marka og enkel adkomst til sentrum? Da er denne boligen et fantastisk alternativ!

Nærmere innhold:

ENTRÉ:
Entré med plass til yttertøy og sko. Innebygget garderobeskap fra byggeår.

BAD:
Eldre baderom med heldekkende servant og blandebatteri samt overskap med speil og lys. Badekar med blandebatteri.
Badet har fått TG3 som en helhetsvurdering og oppussing/renovering må påregnes.

TOALETTROM:
Separat toalettrom med wc og servant.

KJØKKEN:
Separat kjøkken med plass til lite spisebord. Original kjøkkeninnredning med slette fronter. Fliser over benkeplate og benkebeslag med oppvaskkummer og blandebatteri. Plass til frittstående hvitevarer. Det er montert komfyrvakt.
Opplegg for vaskemaskin på kjøkkenet. Vaskemaskin medfølger.

STUE:
Romslig stue med store vindusflater som gir godt med naturlig lys. Siden dette er en endeleilighet er det et ekstra vindu i stuen. Plass til både sofagruppe og spisebord.
Fra stuen er det utgang til sydvendt balkong.

BALKONG:
Sydvendt balkong på 6 kvm. Her er det plass til sittegruppe og grill. Balkongen er overbygget.

SOVEROM I:
Soverom med plass til dobbeltseng og nattbord samt større garderobeskap.
Begge soverom vender ut mot grønt og fellesområde bak blokken.

SOVEROM II (OG SOVEROM III):
Stort soverom med god plass til seng og garderobeskap. Dette rommet var opprinnelig to mindre soverom. Det kan enkelt settes opp en lettvegg slik at boligen får 3 soverom.

DIVERSE:
- Kjellerbod på 3 kvm.
- Loftsbod på 3 kvm.
- Takhøyde på ca. 2,5 m.
- Varmtvann/fyring inkl.i fellesutgiftene.
- Fellesvaskeri i kjeller.
- Sameiet har 12 parkeringsplasser som benyttes av beboerne kostnadsfritt etter førstemann til mølla prinsippet.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med radiatorer via sentralt fjernvarmeanlegg.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 22.05.1964.
Videre foreligger det ferdigattest på fasaderehabilitering og nye balkonger datert 18.09.2001 og ferdigattest på montering av brannalarmanlegg datert 27.08.2024. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Etter at ferdigattesten ble utstedt er det fjernet en vegg på det største soverommet, da dette opprinnelig var to mindre soverom.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 15070, tinglyst 30.03.1984, Panterett til sameiet for ubetalte felleskostnader på kr 10.000,-

Sameiet har i tillegg legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler erklæring/avtale, midlertidig dispensasjon fra bygningsløven verd. tilbygg og adkomstrett for drit og vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger ikke har mulighet å vite.

Boligen og tilhørende bod vil ikke bli ytterligere ryddet eller rengjort før overtakelse. Kjøper overtar kun de nøkler som følger.

Hvitevarer er eldre og ikke funksjonstestet. Er dette av betydning må det undersøkes av kjøper før det gis bud på eiendommen.

Boligen ligger i et populært og barnevennlig boligområde på Tonsenhagen med marka som nærmeste nabo. Lillomarka starter rett ved blokka og gir deg muligheten til å koble av fra byens mas i flotte rekreasjonsomgivelser. Bilfrie skogsveier og turstier strekker seg milevis innover, det samme gjør skiløypene! Her er mulighetene nærmest ubegrenset for de som er glad i å sykle, gå på ski eller spasere turer. Fra leiligheten er det en flott gåtur opp til Grefsenkollen, med sine slalåmbakker om vinteren og terrengsykling og bademuligheter om sommeren. Også kort vei til Linderudkollen og Lilloseter med matservering.

Store grøntområder i nærheten av leiligheten med kunstgressbane, grusbane og volleyballbane.

Fra leiligheten er det ca. 6 minutters gange til Tonsenhagen Torg med KIWI matbutikk og den koselige kaféen Kaffehjørnet. Rett ved torget finner du også badedammen hvor man kan ta seg en dukkert på varme sommerdager. Badedammen blir i år oppgradert med blått flagg. Blått flagg symboliserer en trygg vannkvalitet og et sikkert badested, i tillegg til økt fokus på bærekraft og miljø.

I nærheten har du også Linderud senter med et stort utvalg av butikker og servicetilbud, blant annet matbutikk, vinmonopol og apotek.

God offentlig kommunikasjon på Tonsenhagen, med blant annet 31-bussen til sentrum. Denne linjen har vanligvis avganger hvert 6. minutt og går 24/7. Du er på Grünerløkka på ca. 14 minutter og på Oslo S på ca. 18 minutter. Herfra går også 25-bussen til Majorstuen og 26-bussen til Bislett

Dette er en bolig for deg som vil bo sentralt med kort reisetid til byens pulserende liv, samtidig som du bor i vakre, rolige og grønne omgivelser rett ved marka kombinert med unik utsikt!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Tonsenhagen barneskole (6 min).
Det er flere barnehager i området, blant annet:
Skauen barnehage (1-5 år) 6 min
Kolåsbakken barnehage (1-5 år) 10 min
Tonsenhagen barnehage (1-5 år) 10 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 4 077,90 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Sameiet har 12 parkeringsplasser som benyttes av beboerne kostnadsfritt etter førstemann til mølla prinsippet.
- 4 biloppstillingsplasser mellom Ragna Nielsens vei 34 og 36.
- 8 biloppstillingsplasser ved Ragna Nielsens vei 32.

Dersom du ønsker garasjeplass i lukket garasjeanlegg så kan det kjøpes plasser i Rødberget Garasjelag SA som ligger i umiddelbar nærhet.
Laget har 252 garasjeplasser inne og 27 plasser ute. Her finnes både vanlige plasser og plasser med lader til elbil.
Priser:
Plass uten lader selges for rundt kr 120.000,- + omkostninger.
Plass med lader selges for rundt kr 170.000,- + omkostninger

Det må også påregnes fellesutgifter ved kjøp av garasjeplass og markedspriser kan variere etter tilbud/etterspørsel.

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei (Ragna Nielsens vei) og via private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan S-612 datert 08.11.1955 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Kommuneplan: KDP-17.

I februar 2010 sa bystyret ja til trikk fra Sinsenkrysset, via Årvollveien og Rødbergveien, til Tonsenhagen/Linderud. I 2011 ble konsekvensutredningen for traseen gjennomført. Trikk til Tonsenhagen er en av 13 foreslåtte strekninger iht. rapport "Videreutvikling av trikkenettet i Oslo" utarbeidet av Multiconsult på vegne av Ruter datert 22.05.2020. Tonsenhagen en av strekningene de anbefaler å arbeide videre med der trikk er hovedalternativ. Trikk langs Trondheimsveien til Bjerke (og Tonsenhagen) er også inntatt som en del av Oslopakke 3. Oslopakke 3 er plan for veiutbygging, drift og utbygging av kollektivtrafikk i Oslo og Akershus. Tidshorisonten er 2008-2045. Reguleringsplanen var til offentlig høring og politisk behandling. Saken ble avsluttet 23.04.2024 i påvente av oppstart av ny sak. Se saksnummer 201004818 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Vann- og avløpsetaten i Oslo kommune (VAV) ønsker å anlegge et omløp i tunnel forbi Årvollbassenget som ligger i Årvollåsen. Tiltaket er nødvendig for å få utført vedlikehold av bassenget. I tillegg ønskes det å regulere eksisterende overføringstunnel for drikkevann mellom Oset og Bredtvet/Rødtvet. Dette for å gi anlegget en planmessig beskyttelse. Årvollbassenget har i dag atkomsttunnel i begge ender via tunnelinnganger ved Tonsenhagen og nord for Isdammen. Adkomsten ved Tonsenhagen går via Rødbergveien til Tonsenhagen skole, videre på Anna Rogstads vei og inn i Marka på Kruttveien. Disse atkomstene vil benyttes i arbeidet. Det må forventes aktivitet med tungtrafikk i bygge- og anleggs perioden.
Planforslaget ble stadfestet 15.10.2025. Se saksnummer 202452124 og 2025/06797 hos Plan- og Bygningsetaten.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 174,- pr. mnd. og inkluderer: fyring, varmtvann (a-konto), grunnpakke tv/internett fra Telia, vaktmester, trappevask, fellesvaskeri, nedbetaling av andel fellesgjeld, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. felleskostnadene ble fra 01.01.2025. økt med 10 %. Fra 01.01 26 ble felleskostnadene beholdt uendret. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger o.l.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader drift: kr 4 023,-
Felleskostnader strøm: kr 740,-
Renter IN-lån: kr 68,-
Avdrag IN-lån: kr 123,-
Renter lån: kr 72,-
Avdrag lån: kr 50,-
Renter lån: kr 54,-
Avdrag lån: kr 44,-

Det betales et à kontobeløp pr. mnd for oppvarming og det avregnes årlig for hver seksjon ut ifra faktisk forbruk.

Det er IN-ordning på et av borettslagets felles lån, noe som gjør at andelene kan nedbetale/innfri deler av sin andel av fellesgjelden individuelt. Ved full innfrielse av Lån 1 vil fellesutgiftene reduseres med tilhørende kapitalkostnader. Disse utgjør kr 191,- pr. mnd ref. ovennevnte fordeling fra forretningsfører. For informasjon om betingelser for ordningen henvises til avsnitt om fellesgjeld.

I forbindelse med prosjekt Rørfornying er det tatt opp nytt lån og dette vil gi en økning i fellesutgifter i snitt på kr 345,- pr. mnd pr. seksjon. Beløpene vil justeres etter eierbrøk, så dette kan variere noe.
Se mer informasjon under punkt Sameiet.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett, og en grunnpakke er inkludert i fellesutgiftene. Dekoder bestilles hos leverandør av ny eier ved innflytting.

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, men det tilkommer ikke eiendomsskatt på denne eiendommen p.t.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 380 435,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr 24 473,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 99 862,- pr. 01.06.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 5 454 473,- pr. 07.05.2026 og lånevilkårene er:

Lån I:
Lånenummer: 12125479985, DNB Bank ASA
Rentesats per 07.05.2026: 6,45% pa.
Saldo per 07.05.2026: kr 376 454,-
Andel av saldo: kr 12 729,-
Siste termin: 29.03.2033
Avdragsfrihet: Nei
IN-ordning: Ja

Lån II:
Lånenummer: 12125479977, DNB Bank ASA
Rentesats per 07.05.2026: 6,45% pa.
Saldo per 07.05.2026: kr 1 078 019,-
Andel av saldo: kr - 13,-
Siste termin: 29.03.2033
IN-ordning: Ja (nedbetalt)
Avdragsfrihet: Nei

Lån III:
Lånenummer: 15162121119 DNB Bank ASA
Rentesats per 07.05.2026: 6,45% pa.
Saldo per 07.05.2026: kr 4 000 000,-
Andel av saldo: kr 87 146,-
Siste termin: 31.03.2046
IN-ordning: Nei
Avdragsfrihet: Nei

Borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld for deler av fellesgjelden. Hele andel av fellesgjelden på Lån I kan innløses. Full innfrielse av dette lånet vil medføre en reduksjon i fellesutgiftene med kr 191,- pr. mnd.
Ved henvendelse til USBL vil andelseier få informasjon om avtalens betingelser og priser. Innbetaling kan foretas to ganger pr. år ved terminforfall 15. mars og 15. september. Andelseier må ta kontakt med USBL minimum to uker før terminforfall for opprettelse av avtale. For øvrige betingelser henvises til forretningsfører.

4 980 000,00 Prisantydning
44 437,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 024 437,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

125 600,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
126 690,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
136 640,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
5 151 127,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 161 077,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

City Bolig AS

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Ragna Nielsens vei 32-40, med sameiebrøk 80/3672.
Sameiet består av 49 boligseksjoner.
Forretningsfører er USBL, tlf. 22 98 38 00
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt på særskilte bestemmelser i sameiets husordensregler.

Foretatt påkostninger de senere år:
Etablering av brannskille mellom badene i leilighetene i "butikkseksjonen".
Skiftet ut branndører i sameiet slik at alle har B30-dør

Planlagte påkostninger:
Rørfornying:
På årsmøtet i april 2026 ble det vedtatt at styret har fullmakt til å øke lånet i sameiet til inntil kr 2 600 000,- i forbindelse med rørfornying. Lånet er tatt opp
Prosjektet skal gjennomføres i løpet av 2026 og vil i snitt gi en økning i fellesutgifter på kr 345,- pr. mnd pr. seksjon.
Beløpene vil justeres etter eierbrøk, så dette kan variere noe. Utover dette er det ingen større prosjekter planlagt.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjennelse blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.
I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjoneringsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,-

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2 900,-
Markedsføringspakke kr 28 250,-
Oppgjør kr 7 500,-
Tilrettelegging kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse kr 4 000,-

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger) kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 4 000,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter
Foto - leilighet kr 5 550,-

Oppdragsnummer 39-0170/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.25170

Sist oppdatert: 07. mai 2026 kl. 15:59