Vistegata 9

Vistegata 9, 4007 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 59, bruksnummer 1594, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 146 kvm

BRA-i:
1. etasje (65 kvm): Entre, spisestue, kjøkken og stue.
2. etasje (39 kvm): Gang, bad og 3 soverom.
Kjeller (33 kvm): Gang, bad og kjellerstue (ikke godkjent til varig opphold)

- 2. Etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 41 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 39 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 m2.
- Kaldtloftet har et totalt gulvareal (GUA) på 22 m2. men grunnet skråtak/lav takhøyde er ikke arealet måleverdig.

BRA-e:
-Utvendige boder på totalt 9 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 31.07.2026 utført av Anticimex v/Eirik Sævareid. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

NB:
- Kjelleretasjen er ikke godkjent til varig oppholdsrom. For mer informasjon se okt. om ferdigattest.
- Oppføring av utvendige boder er ikke søkt om. For mer informasjon se pkt. om ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Byggemåte: Bolig oppført i 1952. Grunnmur av betong. Bygget er oppført med underetasje. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med sikkerhetslås. Vinduer med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Terrassedør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.

OVERSIKT OVER TILSTANDSGRAD 1, 2 OG 3 og TGIU:
- TG1: 83 %
- TG2: 13 %
- TG3: 1 %
- TGIU: 3 % (ikke undersøkt)

Tilstandsgrad (TG) 2:

Våtrom - 2.etg:
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Tekniske anlegg:
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Deler av rørsystemet er skiftet i nyere tid, og opplysningen over gjelder derfor kun de delene som er av eldre dato.

Rom under terreng:
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 19,4 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert forhøyet fuktnivå. Eksakt årsak er ikke kjent og kan ikke fastslås før det gjøres ytterligere undersøkelser. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar nærhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt. Det er ikke kjent om fuktnivået har ført til skjulte fuktskader i konstruksjonen. Fuktproblemer oppstår gjerne som følge av en kombinasjon av flere underliggende årsaker, men problemer med dreneringen vurderes som en sannsynlig hovedårsak. Denne opplysningen må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under punkt «Drenering».

Loft - uinnredet / kaldt loft:
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis på undertak , noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området (stikkprøveprinsippet er benyttet). Fuktinnholdet i treverket ble målt med piggelektroder til 13 vektprosent, som er under grensen for kritisk fuktinnhold (på materialer plassert i et åpent rom ligger denne grensen rundt 20 vektprosent).

Krypkjeller (innvendig inspeksjon):
- Stikktaking i treverk, fukt og fuktmålinger: Det er utført fuktmåling med egnet instrument i tilgjengelig treverk. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 19,7 vektprosent. Det ble registrert forhøyet fuktnivå. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Skjulte eller bakenforliggende skader kan ikke avkreftes. Eksakt årsak er ikke kjent (årsakene til fuktproblematikk er som regel sammensatte).

Yttervegger inkl. fasader:
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige.

- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Stuevindu viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Ovennevnte forhold gjelder i hovedsak stuevindu som er av eldre dato. Resterende vinduer er byttet i nyere tid.

Yttertak:
- Helhetsvurdering.
Det er valgt å vurdere yttertaket basert på en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Taket er inspisert fra bakkenivå, med de begrensningene dette innebærer. Taktekkingen og tilhørende detaljer har ikke vært fysisk tilgjengelige for nærmere kontroll. Det kan derfor foreligge slitasje, skader eller utførelsesfeil som ikke har vært mulig å avdekke ved befaringen. Boligen har en delvis lukket takkonstruksjon. Slike konstruksjoner regnes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner, da eventuelle skader kan utvikle seg skjult over tid. Det ble imidlertid ikke observert symptomer på fukt eller lekkasjer fra tilgjengelige innvendige flater. Taktekkingen med tilhørende beslag er vurdert ut fra alder og tilgjengelige observasjoner. Bygningsdelen har nådd en alder hvor fremtidig funksjon vurderes som usikker. Dette innebærer en økt risiko for aldersrelatert slitasje, nedsatt funksjon og behov for vedlikehold eller utskifting. Det foreligger begrenset informasjon om takets oppbygning, og undertakets alder er ukjent. Også dette medfører usikkerhet knyttet til fremtidig funksjon. Da undertaket og tilhørende konstruksjoner, som sløyfer, lekter og innfestninger, er skjulte bygningsdeler, er den faktiske tilstanden ukjent. På grunn av begrenset tilkomst har skorsteinen ikke latt seg inspisere. Tilstand og utførelse er derfor ukjent, og det anbefales at denne undersøkes nærmere når sikker tilkomst foreligger. Oppsummert på bakgrunn av de begrensede inspeksjonsmulighetene, bygningsdelenes alder og den samlede risikovurderingen må det påregnes behov for forebyggende vedlikehold og eventuelle lokale utbedringer. Erfaring viser at arbeider på eldre tak ofte avdekker ytterligere forhold som ikke har vært synlige ved en begrenset inspeksjon, og dette bør tas med i planleggingen av fremtidige tiltak.

Drenering:
- Fuktsikring av grunnmur: Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist. Konsekvens er at det kan komme vann bak fuktsperren, som igjen kan gi oppfuktning av konstruksjonen.

Tilstandsgrad (TG) 3:

Våtrom - 2.etg:
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Foreslått strakstiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.
Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000

Tilstandsgrad TGIU (ikke undersøkt):

Våtrom - u. etg:
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å væ re det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville væ rt mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Loft:
-kontroll av diffusjonssperre: Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert, siden ingen deler av isolasjonen var tilgjengelig for å bli løftet opp for å synliggjøre konstruksjonen under. Tilstand og utførelse er derfor ukjent.

Terrasse/platting:
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet tilkomst, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

HMS:

Innvedige trapper:
- Rekkverk og håndløpere: Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Trappen har ikke håndløper på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Balkonger:
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det ble ikke funnet avvik i henhold til gjeldende forskrift (på befaringstidspunktet).

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

***

Oppsummering fra selgers egenerklæring:
- Bad, kjeller: Kjellerbadet ble renovert og oppusset av forrige eier, ferdigstillelse i 2017. Arbeidet ble utført av Sig. Halvorsen. Selger besitter dokumentasjon på utført arbeid.
- Bad, 2. etg: Det ble lagt opp nytt elektrisk anlegg og montert ny ventilasjon på toalettet i 2. etasje i 2025. Arbeidet ble utført av Kraft Elektro AS. Selger besitter dokumentasjon på utført arbeid.
- Bad, 2. etg: Taket på badet ble revet, etterisolert og gipset/panelert på nytt. Snekkerarbeid og isolering ble utført som egeninnsats av eier. Arbeidet ble ferdigstilt i 2025. Vi hadde elektrikere til å flytte spotter som gjorde noe i taket samtidig. Det elektriske ble gjort av fagfolk (Kraft Consulting ).
- Loft: Det ble tidligere oppdaget tegn til kondens og overflatemugg på loftet på grunn av for lite lufting. Mugg ble vasket bort og det ble montert ny ventilasjon/lufting for å fjerne fukt og sikre god luftsirkulasjon. Alt arbeid ble utført som egeninnsats av eier i 2025. Loftet har etter dette fremstått som tørt.
- Tak: Takvask/mose fjerning, inkl. etterbehandling, impregnering samt rens av takrenner i 2025. Arbeid utført av Rogaland Fasadevask. Selger besitter dokumentasjon på utført arbeid.
- Drenering: All drenering skal være fornyet i ca. 2015-2016 (opplyst av tidligere eier). Drenering med isolasjon utført av Cana Hage og Anlegg AS 2015/2016. Kommunalt arbeid: Kommunen skiftet alle rør i gaten i samme tidsperiode. Dette er opplyst av tidligere eier, og er ikke nærmere undersøkt. Dokumentasjon foreligger ikke.
- Elektrisk arbeid utført i 2022: Elektrisk arbeid utført av Kraft Elektro AS. Ny installasjon er utført på kjøkken, nye veggbokser, rør, kabler/ledninger - 5 kurser nr 5,7,8,9,10. Montert stikkontakter, brytere og dimmer
ETMAN ICE. Installert varmekabel Øglæ nd 500W (egen dokumentasjon) og termostat MTOUCH ONE HV. Montert komfyrvakt MicroSense. Flyttet en pendellampe fra stue til kjøkken. I tillegg er oppretet ekstra kurs til bod (stikk inne og ute) kurs nr 6 i fordeling. I sikringsskapet (fordeling) installert 6 jordfeilautomater Chint). En reserve trekke rør 20mm (i bod) er forberedt for fremtid elbillader. Sluttkontroll er utført. Vi anbefaler oppgradere gammelt sikringsskap til jordfeilautomater og montere overspenningsvern. Selger besitter dokumentasjon på utført arbeid.
- Elektrisk arbeid utført i 2020: Elektrisk arbeid utført av Kraft Elektro AS. Demontert gammle installsjon i stue, gang og et soverom 2.etg. Montert nye veggbokser, kabler, stikkontakter og brytere. Belysning i stue og soverom kan styres med bluetooth Etman. Montert varmefolie 6 kvm i nedeste del av stue. Varmekabel 14W/m ble installert på masterbord plater i gangen (Separat dokumentasjon på skjult varme). Fordelingsskap ble installert pga. dårlig kapasitet i eksisterende sikringsskapet. Montert 2 nye utelamper og stikk IP44. Selger besitter dokumentasjon på utført arbeid.
- Elektrisk arbeid utført i 2025: Elektrisk arbeid utført av Kraft Consulting. Arbeídet er utført i henhold til tidligere utarbeidet risikovurdering. Alt elektrisk materiell er levert av eier. Garantien er derfor begrenset, og entreprenøren kan ikke påta seg garantiansvar for materiell levert av kunden. Alle kabler på 2. etasje er skiftet ut. Eksisterende tilførsler og sikringer er ikke endret. Tilførslene ble etablert i forbindelse med rehabilitering av soverom 2 i 2020. I soverom 1 og 3 er det montert dimmer, tre ELKO stikkontakter og taklampe. I gangen i 2. etasje er det montert dimmer for downlights, bryter for vifte, bryter for speillys, dimmer for downlights på badet samt stikkontakt ved bryterfeltet. I trapperommet er det montert to downlights med dimmer og toveis styring fra 1. og 2. etasje ved bruk av eksisterende reserverør. Avtrekksvifte for badet er montert på loftet. På loftet er kun tilførselskablene til eksisterende installasjon (stikkontakt, bryter og lampe) skiftet ut. Eksisterende elektrisk materiell er beholdt etter kundens ønske. På badet er eksisterende stikkontakt og belysning over speilet beholdt uten endringer etter kundens ønske. Det er installert Zaptec Go ladestasjon for lading av el-bil. Installasjonen er utført som 1-fase kurs, sikret med C25 A. Overspenningsvern er installert. Kunden har dokumentert eksisterende jordelektroden. Zaptec Go har integrert RDC-DD (6 mA DC) i henhold til IEC 62955. Anlegget er kontrollert, målt og funksjonstestet i henhold til gjeldende krav og vurderes som sikkert for normal bruk. Det anbefales å oppgradere sikringsskapet med nye jordfeilautomater samt utskifting av hovedsikring og mlersløyfe. Dette vil eliminere berøringsfaren ved eksisterende jordfeiibryter, som mangler beskyttelsesdeksel, og samtidig gi en mer moderne og sikker installasjon. Selger besitter dokumentasjon på utført arbeid.
- Brønn eller lignende: I krypekjelleren er det en brønn eller lignende konstruksjon. Jeg er usikker på nøyaktig hva dette er, da det ikke er nærmere undersøkt.
- Rør: Rørleggeren bøyde et rør som går ned fra 2. etg av estetiske hensyn (2020), montert vannstopper under kjøkkenvask og koblet til vaskemaskin (2024). Arbeid utført av Kalle og Kjetil Rør AS. Selger besitter dokumentasjon på utført arbeid.
- Gulvvarme: Varmegulv i stua/ kjøkken/ inngang. Arbeid utført i 2020 av Kraft Elektro AS. Selger besitter dokumentasjon på utført arbeid.
- Ventilasjonsanlegg: Alle rom har fått installert ventilasjonsanlegg. Installasjonen ble utført av eier/ufaglært i 2020 i første etasje og i 2025 i andre etasje.
- Venilasjonsanlegg: Avtrekksvifte for badet er montert på loftet i 2025. Arbeid utført av Kraft Consulting. Selger besitter dokumentasjon på utført arbeid.
- Sprekker: I loftet ved brannveggen har jeg observert noen små sprekker. Jeg kjenner ikke til årsaken, og det er ikke observert utvikling.
- Innkjørsel: Veggen/bedet ved felles innkjørsel ble flyttet for å utvide adkomsten, og gjøre det lettere å kjøre bil inn på vår egen tomt. Endringen ble ikke meldt inn, men ble på forhånd avklart og godkjent av naboen.
- Annet: Det er utført innvendig snekkerarbeid som egeninnsats av eier. Dette gjelder etterisolering, ventilasjonsanlegg, montering av nye paneler på vegger i 1. etg i 2022 og 2. etasje i 2025, legging av nytt laminatgulv 2022 1-etg, 2025 2-etg, samt montering av nytt kjøkken i 2022.
- Annet: Huset er utstyrt med tre vannsensorer – én i kjøkkenet, én i toalettet i første etasje og én i andre etasje. I tillegg har kjøkkenet en varmesensor, mens første etasje, andre etasje og kjelleren er utstyrt med røykvarslere. Alle sensorer er tilkoblet en sentral hub fra produsenten Cavius.

Se vedlagt tilstandsrapport for utfyllende teknisk standard.

Hvitevarene på kjøkkenet medfølger i handelen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Muligheter for å kjøpe noen av selgers møbler. Avtale kan gjøres direkte med selger i etterkant av handelen.

Varmekabler på begge bad, i kjellerstue, bibliotek (nederste del av stuen), kjøkken og inngangsparti.
Peis i stuen i 1. etasje.
Varmepumpe i stue i 1. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på huset, datert 31.10.1952. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

I ferdigattesten står følgende - Følgende arbeider er ikke utført:
- Gjerde mot gate
- Takstein mangler

Kjelleretasjen er i dag innredet som gang, bad og kjellerstue. Kjelleretasjen er iht. originale byggetegninger opprinnelig byggemeldt som gang, matbod, vedbod, vaskerom og disponibelt rom. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

***

Tilbygg nord og sør:
Boligens 1. etasje er bygd på mot nord, innredet med gang og kjøkken, og mot sør hvor stuen er utvidet med en seksjon. Det foreligger godkjente tegninger datert 18.11.1977, som stemmer noe lunde overens med dagens planløsning. Et vindu ved inngangsdøren er fjernet, og er å anse som en fasadeendring som er søknadspliktig. Gjestetoalett og noen innervegger er flyttet, men er ikke å anse som søknadspliktig. For tilbyggene foreligger det verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest.
Manglende midlertidig brukstillatelse betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet. Før tiltaket lovlig kan benyttes må en slik tillatelse innhentes og det kan påløpe kostnader både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav for å få utstedt en midlertidig brukstillatelse. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

Sportsboder:
Tomten er opparbeidet med 2 frittstående sportsboder som er plassert i nabogrensen. Et slikt tiltak er søknadspliktig. Det foreligger ingen godkjente tegninger fra kommune, eller ferdigattest på utført tiltak. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

I forlengelse av boligen mot øst er det satt opp en tilliggende sportsbod som snr. 2 disponerer, like ved inngangsdøren. Et slikt tiltak er å anse som en fasadeendring og er søknadspliktig. Det foreligger ingen godkjente tegninger fra kommune, eller ferdigattest på utført tiltak. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

SAMEIET:

Eiendommen er seksjonert og er tilknyttet et sameie bestående av totalt 2 boenheter, med sameiebrøk 1/2.

Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk. Iht. informasjon fra selger ble det feks utført takvask med impregnering i 2025, og var en kostnad som ble fordelt 50/50 per seksjon. Til informasjon har hver boenhet egen byggforsikring. Det betales ingen månedlige felleskostnader.

Det foreligger en sameieavtale/vedtekter for sameiet. Iht. informasjon i avtalen har hver seksjon det fulle ansvaret for vedlikehold og disponering av sine seksjoner. Se punkt "Tomt" for informasjon om hvordan tomten disponeres ,og de ulike seksjoners vedlikeholdsansvar av tomten. Ellers styres sameiet etter bestemmelsene i eierseksjonsloven.

Spesielle forhold:
Snr. 1 skal ha tilgang til feieluke på loftet i snr. 2. Likeledes skal snr. 2 ha tilgang til feieluke i kjeller i snr. 1.
Blindkjeller under påbygg mot sør har tilgang fra snr. 2. Snr. 1 har rett til å nytte denne tilgangen.
Strøminntaket til begge boenhetene er på loftet i snr. 2. Snr. 1 har rett til tilgang til strøminntaket.
Snr. 1 skal også ha rett til tilgang til hovedstoppekranen i sørvestre del av kjeller i snr. 2

Sameieavtalen/vedtektene ligger vedlagt i salgsoppgaven. Seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Denne familievennlige boligen ligger i rolige Bjergsted, bare en kort spasertur fra Stavanger sentrum. Dagligvarebutikker, skoler, og treningsanlegg i nærheten.

Du kan nyte kulturelle arrangementer i Konserthuset og Bjergstedsparken som er like ved. Ellers kort gange inn til sentrumskjernen som har et bredt utvalg av butikker, restauranter etc. Ellers er Handelshøyskolen BI og arbeidsplassene i Finansparken rett i nærheten.

Gode bussforbindelser til Stavanger sentrum, Tasta, og Dusavika gjør det enkelt å komme seg rundt.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:

Kampen skole (1-7 kl.) 0,6 km
Byfjord skole (1-7 kl.) 1,2 km
Tastaveden skole (8-10 kl.) 1,3 km
Kannik skole (8-10 kl.) 1,7 km
Bergeland Vgs. Tanke Svilandsgate 0,3 km

Barnehager:

Bjergsted barnehage 0,4 km
Byfjordparken barnehage 0,7 km
Hertervigstunet barnehage 0,8 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 481 kvm som er felles med nabo vegg - i - vegg.

Det foreligger en sameieavtale/vedtekter med tilhørende tegning som sier noe om hvordan bruken av tomten skal fordeles mellom de to seksjonene. Snr. 2 (boligen vi selger) disponerer sin halvdel av hagen, i dag adskilt med en hekk mellom de to enhetene, arealet langs husveggen mot øst, og gårdsrommet like utenfor seksjonen. Snr. 2 disponerer også tilliggende sportsbod oppført på boligens østside, like ved inngangsdøren. Innkjørsel/adkomst er felles, samt kjellertrappen, og seksjonene har sammen ansvar for vedlikehold av adkomst og kjellertrapp.
Snr. 1 disponerer sin halvdel av hagen utenfor boenheten, og arealet langs husveggen mot vest. Vernet tre i innkjørselen tilhører snr. 1.
Hver av seksjonene har ansvaret for vedlikehold av sine respektive områder.

Seksjonene har hver for seg det fulle ansvaret for vedlikehold og disponering av sine seksjoner. Hagen er dog adskilt med hekk mellom de to enhetene, og hver boenhet har disponert hver sin frittstående sportsbod/sykkelskur. Snr. 2 har også disponert en tilliggende sportsbod oppført på boligens østside, like ved inngangsdøren. En har ikke sikret rettsvern for bruken av disse utvendige bodene, der disse ikke er tegnet inn i seksjoneringsbegjæringen.

Se pkt. vedr. parkering for mer informasjon om dette.

En større del av hagen på boligens sørside er opparbeidet over på annen manns eiendom (gnr/bnr 59/1594). Dette gjelder alle boliger på denne siden av gaten innover mot øst i Vistegata. Se vedlagt grunnkart som viser boligens eiendomsgrenser. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår og er opparbeidet på visning, med all risiko og ansvar for eventuelle fremtidige pålegg fra hjemmelshaver av og kostnader forbundet med dette.

Snr. 2 (boenheten som selges) parkerer innerst i gårdsrommet, helt øst på tomta, arealet boenheten har disposisjonsrett til. Snr. 1 parkerer like ved innkjørselen, arealet langs boligens vestside.

El-bil lader: Det er installert el-bil lader fra Zaptec som medfølger i handelen, tilhørende snr. 2.

Soneparkering i gate. Ellers gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Det er ikke regulert inn en godkjent innkjørsel til eiendommen, noe som gjelder mange eiendommer i gatene rundt. Man må kjøre over et kommunaleid gatetun for å komme inn til eiendommen. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår og er opparbeidet på visning, med all risiko og ansvar for eventuelle fremtidige pålegg fra kommunen.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål (481,05 kvm) i henhold til reguleringsplan 1348 for Bjergsted, datert 15.02.1993.
I kommuneplan KP 2023-2040, datert 28.06.2024, er eiendommen regulert til boligbebyggelse og Bevaring kulturmiljø.

Boligen ligger innenfor hensynsonen for bevaring av kulturmiljø. Det kulturhistoriske verdifulle bebyggelsen skal søkes bevart og områdenes særpregede miljø skal sikres og videreutvikles.

Det er ikke regulert inn en godkjent innkjørsel til eiendommen, noe som gjelder mange eiendommer i gatene rundt. Man må kjøre over et kommunaleid gatetun for å komme inn til eiendommen. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår og er opparbeidet på visning, med all risiko og ansvar for eventuelle fremtidige pålegg fra kommunen.

Utsnitt av reguleringsplan med tilhørende bestemmelser ligger vedlagt i salgsoppgaven

***

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (100 meter):
- Plan 2867 - Detaljregulering for Tanke Svilands gate 73
- Status - Planlegging igangsatt
- Info - Gjelder eiendommen med gnr/bnr. 59/1527, tidligere Bergeland VGS, og omregulering fra offentlig formål til boligformål som er godtatt. Det planlegges å etablere nye boligblokker med tilhørende nabolagspark og uteområder. Det er fra forslagstillers side ønskelig med et urbant boligprosjekt med relativt høy utnyttelse.

Kommunale avgifter er kr 18.376,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

***

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 18.000,- pr. år. / 17.000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 14.142,-.
Boligen er tilknyttet Lyse som leverandør av fiber.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 1.472.000,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 5.888.000 iht. meglers beregninger iht. oppgitt verdi for primær formuesverdi fra selger.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

6 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

172 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
173 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
193 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 073 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 093 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Denisa Guri og Kristoff Kuczynski

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 12 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Stavanger kommune  kr 3 227,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig over 100 kvm  kr 14 950,00
Foto  kr 5 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 34-0056/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Storhaug og Byøyene
Ryfylkegata 33, 4014, STAVANGER
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR34.2656

Sist oppdatert: 04. august 2026 kl. 12:57