Elise Kolstads veg 16

Elise Kolstads veg 16, 2034 HOLTER
Kommunenummer 3238, gårdsnummer 82, bruksnummer 272, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 195 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 74 kvm: Entré/trappegang, TV-stue og stue-kjøkkenløsning og bad
2. etasje 79 kvm: Stue, bad, tre soverom og kontor

BRA-e:
Enebolig:
1. etasje 7 kvm: Teknisk rom

Frittstående garasje:
1. etasje 35 kvm: Frittstående garasje

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 64 kvm: Betongplatting
2. etasje 5 kvm: Balkong

Boligen har en tilliggende carport som er oppmålt til 22 kvm. Teknisk rom på 7 kvm har tilgang fra carporten.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.08.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Kontor i 2. etasje er opprinnelig byggemeldt som bod, og er ikke godkjent for varig opphold. Frittstående garasje er ikke omsøkt eller byggmeldt kommunen. Se punkt om "ferdigattest" for utfyllende informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Bolig oppført i 2013. Grunnmur av betong. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende har fått tilstandsgrad 2 (TG 2):

For yttervegger inkl. fasader:
- Overflatebehandling. Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Ytterkledning. Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde.
- Lufting av ytterkledning. Det er vurdert å væ re begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

For yttertak:
- Inspeksjonsmulighet. Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra toppen av en stige med den begrensningen dette innebærer.
- Tekking (med tilhørende beslag). Det gjøres oppmerksom på at det registreres enkelte knekte takstein.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger). Undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker i henhold til NS 3600-2025.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende. Vannbord viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert større skader, men at vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå og øverst stigetrinn.

For øvrige punkter i boligen:
- Overflater himling og vegger på bad i 1. etasje. Det er observert tegn på fuktskader i kanalen i himlingen på baderommet. Det er utført et fuktsøk i området der skaden er observert uten at det ga Utslag på forhøyet fuktnivå. Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger på veggene inne i dusjsonen.
- Overflater vegger på bad i 2. etasje. Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen. Det observeres stedvis tegn til riss i enkelte veggfliser.
- Lekkasjesikkerhet på teknisk rom. Det registreres motfall på deler av gulvflater utenfor sluksonen.
- Fordelerskap og fordelerstammer. I fordelerskapet observeres korrosjon på endeplugger til rør-i-rør systemets fordelere.
- Overflate gulv i andre rom. Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Det er også observert synlige deler av gulvets overflatemateriale bæ rer preg av slitasje.
- Inspeksjonsmulighet for loft. Det vurderes at boligens uinnredede loft er bygget uten tiltenkt tilkomstmulighet, en løsning som er vanlig på mange nyere boliger. Selv om dette er vanlig byggeskikk, medfører dette naturlig nok at bygningsdelen ikke lot seg undersøke, og dagens tilstand er dermed ikke kartlagt.
- Etasjeskiller for 1. etasje. I stue/kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm. I trappegang/entre er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 11 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.
- Ytterdører og omramming. Det er registrert følgende avvik på balkongdør: Funksjonstest viser at dørvrideren er veldig hard og benytte. Konsekvens er nedsatt funksjonalitet. Det er registrert følgende avvik på terrassedør: Funksjonstest viser at dørvrideren er veldig hard å benytte.
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer på balkong. Terrassebordene viser tegn til slitasje. Rekkverkets håndløper viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader. Det er også observert råteskader på rekkverkets pynteklosser.
- Bortledning av takvann. Dreneringsrør for bortleding av takvann vurderes til å være tett grunnet mose og annet fremedlegem i drensrøret.
- Yttertak og takkonstruksjon for carport. Undertaket (sutak plater) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Yttertak og takkonstruksjon samt vinduer, dører og porter for garasje. Isbord og vindskibord viser begynnende tegn til slitasje og mose vekst. Det er derimot ikke registrert
synlige skader av stor vesentlig betydning. Ytterdør viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.

Følgende er ikke vurdert av takstmann og satt til TGIU (ikke undersøkt):
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygging. Boligen har en lukket takkonstruksjon.
- Takgjennomføringer. Det ble ikke vurdert som sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg bort til noen av takgjennomføringene.
- Skorsteiner. Det ble ikke vurdert som sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg bort til skorsteinen.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Tiltalende og innholdsrik enebolig med en familievennlig planløsning over to plan med kjøkken og stue i åpen løsning, stue, tv-stue, to bad og tre soverom. Stue og kjøkken utgjør et koselig allrom med store vindusflater, godt med naturlig lys og plass til stort spisebord. Boligen holder en gjennomgående god standard, har mange gode løsninger og er velholdt, her kan du flytte rett inn. Fra stuen er det direkte utgang til terrassen og hagen, som blir en naturlig forlengelse av boligen på sommertid. Terrassen er 64 kvm. - vestvendt og skjermet, samt veranda på 5 kvm. Delvis inngjerdet hage og god plass til trampoline.

Kjøkken:
Kjøkken i åpen løsning mot stuen gjennomført på god måte og god plass til stort spisebord mellom rommene. Kjøkkeninnredning med glatte fronter, benkeplate med laminert overflate og nedfelt kjøkkenvask med armatur. Stikkkontakt og belysning over kjøkkenbenk. Sosial løsning med kjøkkenøy og plass til barstoler. Integrert stekeovn, platetopp (glassplate montert i bakkant) oppvaskmaskin, og mikrobølgeovn. Frittstående kjøleskap med fryser. Komfyrvakt og waterguard.

Bad - 1. etasje:
Baderom i boligens 1. etasje med god plassering i boligens entré. Flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og takplater i himling. Vegghengt servantinnredning med servant og armatur, speil med
overlys og skap på sidene med stikkontakt over servant. Dusjhjørne med glassdører og vegghengt toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i himling og luftespalte for overstrømning under dør. Opplegg for vaskemaskin.

Bad - 2. etasje:
Bad i 2. etasje med flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger, samt takplater i himling. Vegghengt servantinnredning med servant og armatur. Vegghengt
baderomsinnredning og speil med sidelys. Dusjhjørne med glassdører og vegghengt toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i himling og luftespalte for overstrømning under dør.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen blir oppvarmet med elektrisk fyring kombinert med vedovn i stue. Det er varmekabler i gulv på begge bad og i entré.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 04.07.2013. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger for boligen datert 21.12.2012, som i stor grad samsvarer med dagens bruk. Tegningene ligger som vedlegg til prospekt.

Det er registrert følgende avvik i dagens bruk jf. byggetegninger:
- Rommet som benyttes som kontor i 2. etasje er opprinnelig byggemeldt som bod iht. byggetegninger. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvens ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som rom til varig opphold/hoveddel, og at det da må brukes som bod/midlertidig brukstillatelse.

Ferdigattesten omfatter ikke frittstående garasje på eiendommen. Kommunen opplyser at garasjen ikke er omsøkt eller byggemeldt til kommunen. Det er ikke nødvendigvis et søknadspliktig tiltak, men tiltaket skal meldes til kommunen dersom det er oppført som et søknadsfritt tiltak. Dersom garasjen ikke oppfyller vilkårene for unntak fra søknadsplikt, kan tiltaket være ulovlig oppført og kommunen kan kreve at det søkes om godkjenning. Dersom tiltaket ikke kan godkjennes, kan kommunen i ytterste konsekvens kreve at bygget fjernes.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger i et etablert og rolig boligområde på Eltonåsen i Holter. Boligen har en god beliggenhet på feltet i blindveg uten gjennomgangstrafikk. Populært og barnevennlig boområde med kort vei til barnehager og barneskole. Her bor du stille og rolig med kort vei til mye!

Videre er det kort vei til barneskole, barnehager, Coop Extra, Kiwi, gårdsbutikk, og bussholdeplass med offentlig kommunikasjon inn til hovedstaden, Gardermoen og Lillestrøm. Fra Eltonåsen går det skolebuss inn til Nannestad med ungdomsskole og videregående. Ca. 12 min. kjøretur til Kløfta stasjon med tog til hovedstaden.

Kort kjøretur til Gjerdrum med Rema, Bunnpris, spisesteder, apotek, vinmonopol og mer.
Har man behov for et enda bredere utvalg, er det kun ca. 12 min. til Jessheim som har et meget godt utvalg av servicetilbud. Jessheim-senteret alene rommer 145 butikker og har et variert utvalg med gode handlemuligheter. Ved siden av senteret finner du kulturhuset med flere kinosaler og bibliotek. I tillegg er det kulturskole med dans, musikk og teater for barna.

Fra boligen er det kort vei til Romeriksåsen som er et av Romerikes mest varierte friluftsområder; og byr på alt fra tur- og sykkelstier, oppkjørte skiløyper, badeplasser og skianlegg. Åsen ligger langs hele vestsiden av Nannestad kommune; her er det et rolig skoglandskap med bølgende åser og mange innsjøer med gode fiskevann.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 713 kvm. Pent opparbeide tomt med gruset gårdsplass og delvis inngjerdet hage med god boltreplass for familien.

Parkering i tilliggende carport og i frittstående dobbeltgarasje med elektrisk portåpner og elbillader.

I tillegg er det gode parkeringsmuligheter på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 14.05.2019 avsatt til boligbebyggelse - nåværende.

Eiendommen er i bebyggelsesplan for "Eltonåsen C4 og C5" datert 08.11.2005 avsatt til frittliggende småhusbebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Prognose for kommunale avgifter er kr 22 747,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendommen er tilknyttet Gimilvann for vannforsyning, og faktureres i tillegg til kommunale avgifter.
Oppgitte priser fra Gimilvann er følgende:
Fastavgift pr. år: kr 2 258,-.
Avgift pr. m3: kr 14,49,-.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste års forfall på kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 25 000,- pr. år. / 18 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8 300,-.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av kabel-tv og bredbånd. Avgiften er på kr 1 159,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen til og med 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 383 108,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

6 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

168 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
169 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
189 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 919 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 939 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Magnus Jahr Iversen og Marianne Johnsen

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-.
Markedsføringspakke  kr 29 900,-.
Oppgjør  kr 8 900,-.
Tilrettelegging  kr 19 900,-.
Visninger pr stk. 2.500,- (1. stk. inkl.)

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 4 784,-.
Tinglysing sikring  kr 545,-.

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,-.
Foto  kr 6 000,-.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 63-0133/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Jessheim
Skovly Promenade 10, 2066, JESSHEIM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR63.26133

Sist oppdatert: 26. august 2026 kl. 09:23