Stålverkskroken 14B

Stålverkskroken 14B, 0661 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 129, bruksnummer 101, ideell andel 1/1
Andelsnummer 40, Stålverksparken Borettslag, organisasjonsnummer 911845377

Totalt bruksareal BRA: 71 kvm

BRA-i:
6. etasje 65 kvm: Entré, stue/kjøkken, baderom, to soverom og bod.

BRA-e:
Kjeller 6 kvm: Kjellerbod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
6. etasje 10 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.10.2026 utført av Anticimex AS v/Magnus Slåtsveen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 2014. Bygget er oppført med kjeller, grunnmur i betong, etasjeskillere i betong og yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader av murpuss og liggende trekledning. Flatt yttertak tekket med membran/papp (ikke besiktiget). Slett entrédør med kikkehull i brannklasse B30 og lydklasse 35 dB. Balkongdør og vinduer med trekarmer fra byggeår. Utgang fra stue til balkong på 10 m² i betongkonstruksjon med rekkverk av metall og glass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap er plassert i bod/teknisk rom, og det elektriske anlegget har automatsikringer.

Boligen har røykvarsling, godkjent slukkeutstyr og montert komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Baderom
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,2 meter (balkonghøyden er over 10 meter). Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

I september 2026 ble det utført oppussing av bad med bytte og montering av ny baderomsinnredning, servant og speil, samt tilkobling til eksisterende vann- og avløpssystem utført av Rør og Bygg AS. I 2026 ble det også montert ny kjøkkenhette og utført elektriske arbeider i forbindelse med oppussing av kjøkken via innleid elektroentreprenør gjennom Rør og Bygg AS. Det ble videre lagt nytt laminatgulv (unntatt bad og bod), skiftet tre innerdører, montert nytt kjøkken samt utført list- og malerarbeider av Rør og Bygg AS. Borettslaget har avdekket dreneringsproblemer og setningsskader på uteområdet over deler av garasjeanlegget, og uteområdet ble rehabilitert i 2026 av Guthorm Hoff AS på vegne av borettslaget. Bod og parkeringsplass tilknyttet leiligheten har etter borettslagets opplysninger ikke vært berørt.

Boligen er modernisert/påkostet i år 2026.

2026:
- Oppussing av leiligheten utført av fagfolk gjennom kontrakt med Rør og Bygg AS.
- Oppussingen omfatter nytt kjøkken, ventilator, laminatgulv, innerdører, listverk og overflatebehandling, ny baderomsinnredning, servant og speil, samt tilkobling til vann- og avløpssystem.
-Tilhørende rørlegger- og elektrikerarbeider utført av fagfolk. Samsvarserklæring foreligger for både rørlegger og elektriske arbeider utført i 2026.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Bytte av samtlige varmtvannsmålere og ombygging av vannskap.

Lys og innbydende andelsleilighet i 6. etasje med heisadkomst, i et moderne leilighetsbygg fra 2014. Boligen har en gjennomtenkt og arealeffektiv treromsløsning som ble betydelig oppgradert i 2026, blant annet med nytt kjøkken, fornyet baderomsinnredning, nye laminatgulv og friskt malte overflater. Resultatet er en innflyttingsklar bolig hvor du kan sette deg rett ned i sofaen fra dag én. Planløsningen omfatter entré, stue med åpen kjøkkenløsning og utgang til balkong, flislagt baderom, to gode soverom og en praktisk innvendig bod.

Entré:
Entréen setter tonen for resten av leiligheten med en ren og tidløs stil. Her er det slett entrédør med kikkehull, porttelefon og god plass til oppheng av yttertøy og sko. Rommet har nylagt laminatgulv, friske malte flater og slette innerdører som leder videre til leilighetens øvrige rom.

Stue:
Stuen er leilighetens naturlige samlingspunkt, med en åpen og sosial løsning mot kjøkkenet. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og gir rommet en luftig og innbydende atmosfære. Her er det god plass til både en romslig sofagruppe og spisebord, enten det gjelder rolige hverdagskvelder eller middag med venner. Stuen varmes opp via radiatorer tilkoblet felles varmesentral, og fra stuen er det direkte utgang til den solrike balkongen.

Balkong:
Balkongen er et attraktivt uterom og en naturlig forlengelse av stuen. Den er sydøstvendt og byr på deilig morgensol, perfekt for frokost og morgenkaffe i solveggen. Balkongen er oppført i betongkonstruksjon med rekkverk av metall og glass, som gir åpen og uhindret utsikt over grønne trær og nabolaget. Gulvet er belagt med terrassebord, og uteplassen er utstyrt med utebelysning og utvendig stikkontakt. Her er det god plass til en hyggelig sittegruppe.

Kjøkken:
Kjøkkenet ble fornyet i 2026 og fremstår moderne og stilrent, med innredning fra Ikea i lyse, slette fronter og sorte detaljer. Det har benkeplate i laminat og nedfelt oppvaskkum med elegant ett-greps armatur. Belysning under overskapene gir behagelig arbeidslys, og det er stikkontakter over benkeplaten og ventilator i overskap tilkoblet avtrekk. Sikkerheten er godt ivaretatt med komfyrvakt og automatisk vannstopper med fuktsensor. Integrerte hvitevarer inkluderer nedfelt induksjonstopp, stekeovn og oppvaskmaskin.

Baderom:
Baderommet fremstår lyst og tidløst, med hvite flislagte vegger og mørke gulvfliser med varmekabler. Rommet har mekanisk avtrekksventil i himling. Innredningen ble fornyet i 2026 og består av vegghengt servantskap i profilert utførelse, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur og speil med integrert belysning. Rommet er videre utstyrt med vegghengt toalett, dusjsone med innfellbare glassdører og hånddusj, samt opplegg for vaskemaskin.

Soverom 1:
Hovedsoverommet er et rolig og behagelig rom med nylagt laminatgulv og friske malte flater. Det har god plass til dobbeltseng, nattbord og garderobeskap.

Soverom 2:
Det andre soverommet har laminatgulv og malte flater, og er fleksibelt i bruk. Det kan møbleres som soverom, gjesterom eller hjemmekontor, med plass til seng, skrivebord eller oppbevaringsmøbler etter behov.

Overflater:
Gulv: Laminat i oppholdsrom, parkett i innvendig bod og fliser på baderom.
Vegger: Malte flater i oppholdsrom og fliser på baderom.
Himling: Malte flater i oppholdsrom og plater på baderom.

Lagring:
Boligen har gode lagringsmuligheter, med en praktisk innvendig bod med parkettgulv og en ekstern kjellerbod på ca. 6 m². Leiligheten disponerer i tillegg en fast parkeringsplass med installert elbillader i felles garasjeanlegg i underetasjen, en stor fordel i en travel hverdag.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Oppvaskmaskin og ev. kjøleskap. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vannbåren varme. Radiatorer tilkoblet varmesentral, samt gulvvarme på baderom. Fordelerskap for vannbåren varme er plassert i bod.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden {periode}, og denne er pt på {pris} inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2014. Det foreligger ferdigattest for oppføring av blokk/bygård/terrassehus datert 13.02.2015. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 18.06.2012 som samsvarer med dagens planløsning. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd lys grønn C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Der det en gang lå teglverk, stålverk og fabrikkhaller, har det vokst frem en av Oslos mest spennende bydeler. Ensjø har de siste årene gjennomgått en helhetlig forvandling, fra tidligere industriområde til et moderne og levende nabolag med stilrene boligprosjekter, åpne byrom, vannspeil og frodige grøntarealer. Historien er likevel tatt vare på underveis. Den bevarte fabrikkpipen i Tiedemannsparken og det karakteristiske Vinslottet minner om fortiden og gir området en egenart som er vanskelig å finne i rene nybyggstrøk. Utviklingen fortsetter fortsatt, med nye boliger, servicefunksjoner, friarealer og infrastruktur som stadig løfter bydelen.

Stålverkskroken har en sentral, men samtidig tilbaketrukket beliggenhet midt i denne utviklingen, like ved Petersborgkvartalet og idylliske Lille Tøyen hageby. Her bor du rolig og grønt, med Tiedemannsparken og den gjenåpnede Hovinbekken rett utenfor døren. Parken ble i 2022 kåret til Østlandets beste uterom, og restaureringen av Hovinbekken ble tildelt Oslo bys arkitekturpris i 2023. Ikke rart at dette har blitt et populært sted for morgenkaffen, kveldsturen og late sommerdager. Stålverksparken med sitteplasser og vannbasseng ligger også like ved, og turveiene langs bekken tar deg videre mot både sentrum, Grefsenkollen og Østmarka.

Hverdagen blir enkel her. På Petersborgplassen finner du søndagsåpen Joker og det populære bakeriet Boulangerie M, som serverer pizza på kveldstid. Kiwi og Rema 1000 ligger i umiddelbar nærhet. Ensjø Torg frister med Åpent Bakeri, Grøde, Osten Vin & Pizza og Hy's Sushi, mens Gladengveien byr på Happis, nabolagets kjære is-bar, i tillegg til Sushi & Thai og Kinabolle. Kort vei unna ligger også Hasle Torg og Fyrstikktorget med Coop Mega, Vinmonopolet, apotek og et bredt utvalg av butikker. Og ikke glem Vinslottet: det tidligere tapperiet til Vinmonopolet er i dag et levende møtested der du like gjerne tar ukeshandelen som en uhøytidelig søndagsmiddag eller en runde musikkbingo med naboene.

For den aktive er tilbudet rikt. Fresh Fitness på Ensjø og SATS på Hasle ligger like i nærheten, og det nye Tøyenbadet, med fire innendørsbassenger og et stort utendørsanlegg, er bare en kort tur unna. Jordal Amfi, Valhall Arena og Valle Hovin ligger i gangavstand, og Tøyenparken, Kampen park, Østre parkdrag og Botanisk hage gir deg grønne lunger å velge mellom året rundt. Nabolag som Kampen, Tøyen og Vålerenga byr dessuten på sjarmerende kaffebarer og nabolagsrestauranter en kort gå- eller sykkeltur unna.

Kollektivtilbudet er svært godt. Ensjø T-banestasjon ligger omtrent sju minutters gange unna, med linje 1–4 og kort reisevei til Jernbanetorget og resten av byen. Fra bussholdeplassen Gladengveien i Grenseveien går linje 21, og Helsfyr, et av byens største kollektivknutepunkt med T-bane, buss og flybuss, ligger like i nærheten. Sentrum nås også enkelt til fots eller på sykkel.

Her får du det beste fra to verdener: et moderne og vedlikeholdsvennlig bomiljø i grønne omgivelser, med byens puls bare minutter unna.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Hasle skole. I Stålverkskroken barnehage, som ligger i første etasje i bygget, har de som bor i bygget prioritet plass om de søker der.
Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 2659 kvm som tilhører sameiet. Borettslaget eier seksjon 1 i Stålverket Eierseksjonssameie, sammen med en barnehage (seksjon 2). Felles tomt opparbeidet med blant annet belegningsstein, lekeplass, sittegrupper, plenarealer og andre forskjellige beplantninger. Fellesarealene omfatter uteområder over garasjedekket, lekeplasser/sandkasser og felles avfallsbrønner.

Det medfølger bruksrett til parkeringsplass nr. 29 i felles garasjekjeller. Borettslaget har en tilleggsdel i sameiets garasjekjeller som omfatter 32 plasser, og bruksretten er knyttet til andelen og overføres ved salg. Garasje er spesifisert med kr 200,- pr. måned i felleskostnadene.

Fastmontert lader for EL-bil følger med. Ny eier må etablere eget ladeabonnement.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig og offentlig bygning / allmennyttig formål (barnehage) i henhold til reguleringsplan S-4317, «Endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Gladengveien 10 m. fl.», datert 20.06.2007, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt E11.

I henhold til reguleringsbestemmelsene § 4.16 skal barnehagens uteareal være åpent for beboerne utenom barnehagens vanlige åpningstid. Avkjørsel til feltet skal skje fra gatetun GT5.

Reguleringsbestemmelsene § 9 stiller krav om at utendørs støynivå skal tilfredsstille Miljøverndepartementets retningslinjer for støy T-1442. For bebyggelse i rød og gul sone skal det sikres at alle boenheter får en stille side og tilgang til egnet uteareal med tilfredsstillende støyforhold.

Eiendommen ligger innenfor et aktsomhetsområde for flom. Beregnet gjentaksintervall for flom er registrert som nesten aldri.

Eiendommen ligger innenfor et aktsomhetsområde for kvikkleire. Risiko for skred på eiendommen og konsekvens ved skred er vurdert til ingen.

Utdrag av plan og byggesaker i området:

- Saksnummer 202551641 - Byggesak. Gladengveien 16 - Bruksendring fra bilverksted til bilvaskehall. Det ble sendt søknad om tillatelse 26.02.2025.

- Saksnummer 202008625 - Reguleringssak. Gladengveien 16 og 18 (Vestre bekkedrag) - utarbeidelse av planforslag. Hensikten med prosjektet er gjenåpning av Hovinbekken gjennom planområdet i tråd med VPOR for Ensjø.

- Saksnummer 202114852: Stålverkskroken 6 - 12 - Oppføring av boliger - Hus A-D, felt C11 og D11 - Tidligere adresse: Gladengveien 8. Det ble gitt rammetillatelse 19.08.2022 og igangsettingstillatelse 04.07.2024. Tiltaket omfatter oppføring av fire frittliggende boligbygg i lamellstruktur på felt C11 og D11 med adresse Gladengveien 8, på Ensjø i bydel Gamle Oslo. Det etableres en sammenhengende underliggende etasje for parkeringskjeller og bodareal. Planlagt overtakelse er satt til Q1/Q2 2025. Sjekk ut hvordan det skal blir her: https://www.profier.no/prosjekter/ensjoparken-oslo/

- Saksnummer 202214130: Gjelder Grenseveien 65 - Bestilling av oppstartsmøte - Oppføring av ny ungdomsskole på Ensjø. Oppstartsmøte ble bestilt 27.09.2022 og det fremkommer her at formålet med reguleringen er å legge til rette for ny 8 parallell ungdomsskole på Lilleberg. Nybygg etableres langs Grenseveien i 4-5 etasjer (tilsvarende 5-7 boligetasjer, ny bygningskropp skjermer uteareal i syd mot støy fra Grenseveien. Oppdatert planforslag er planlagt å legges ut for høring 19.06.2026.

- Saksnummer 202460006: Plankunngjøring. Grenseveien mellom Økernveien og Grensesvingen. Hovedhensikten med planen er å etablere et eget anlegg for syklende og legge bedre til rette for gående. Tilretteleggingen innebærer at vegarealet får større total bredde enn i dag. Dette kan påvirke tilstøtende arealer.

- Saksnummer 201906491: Grenseveien 71 - Detaljregulering - Boliger. Innsending av planforslag ble gjort 05.09.2024. For at boligkvartalet skal bidra til et variert arkitektonisk uttrykk foreslås varierende høyder, fra 3-7 etg, som bryter opp skala og muliggjør attraktive takterrasser tilrettelagt for urban dyrking mellom byggene, samtidig med at boligkvaliteten øker ved større andel fasader. I Innsending av planforslag til 2. gangsbehandling er høyder i nord og sør redusert. Mot Grenseveien holdes etasjene til 7 etasjer tilsvarende Grenseveien 69.

- Saksnummer 202460842: Hovinveien 43 A - Hovinveien 43 A - Bestilling av oppstartsmøte - Boliger. Oppstartsmøte ble bestilt 14.10.2024. Bebyggelsen består av et L-formet lamellbygg, og ett mindre leilighetsbygg som står oppå en felles base/ 1. etasje. Lamellbygge ligger i den østre delen av bebyggelsen, åpner seg mot vest og slipper sollys inn på det hevede gårdsrommet. De lave leilighetsbygget ligger i det nord-vestlige hjørnet av bebyggelsen, og hindrer støy inn i gårdsrommet. Prosjektet har 6 etasjer på det meste, og trapper seg ned mot tilgrensende bygg og gate-/byrom.

- Saksnummer 201918011: Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 - oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Ensjøhjørnet AS, ved Selmer Eiendom AS foreslår å omregulere Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 fra forretning, kontor, bevertning og allmennyttig formål (kultur, helse, trim og undervisning), bolig, industri til bolig, forretning, bevertning, annen offentlig eller privat tjenesteyting. Det foreslås i hovedsak boligbebyggelse i en kvartalsstruktur med opptil 8 etasjer + takoppbygg. Det legges opp til næringsarealer i 1. etasjer plassert i en base.

- Saksnummer 202209626: Ensjøveien 16 - 22 - utarbeidelse av planforslag. Hensikten med prosjektet og planforslaget er å tilrettelegge for en utvikling av eiendommene som åpner for ny og mer hensiktsmessig bruk, bedre utnyttelse og høyere kvalitet. Ambisjonen er å få inn flere publikumsrettede tilbud og næringslokaler som både kan benyttes til produksjon og til kontorer. Etter samråd med PBE kan det også undersøkes om området er egnet for boliger eller eventuelt hotellkonsepter med langtidsleie/leilighetshotell.

- Saksnummer 202118619: Grenseveien 73, 91 og 95 - utarbeidelse av planforslag - Regulering til barneskole og park. Oppstartsmøte ble bestilt 26.11.2021. Langs Grenseveien foreslås opp til 5 etasjer hvor idrettshall med tilhørende arealer legges i 4-5. etasje. Dette er for å beholde så mye uteareal på terreng som mulig til skolen, samtidig som Grenseveien godt kan tåle høyere og bymessig bebyggelse.

- Saksnummer 202202903 - Plankunngjøring - Ensjøveien 3-15 med flere. Norsk rikskringkasting AS (NRK) foreslår å etablere nytt hovedkontor på Ensjøveien 3, 5 og 7. Det foreslås en byggehøyde på inntil 42 meter og 50 000 m2 BRA over terreng samlet i et bygg. Ensjøveien, 9, 11, 13, 15A og 15B omreguleres for å legge til rette for 20 000 m2 BRA til næringsvirksomhet, samt nye viktige offentlige rom og forbindelser. Forslaget åpner for etablering av cirka 3000 arbeidsplasser. Bemerkningsmøte ble utført 05.03.2025

- Saksnummer: 200404446 - Reguleringssak: Ensjøområdet - Veiledende prinsipplan for det offentlige rom - VPOR Ensjø - vedtatt av bystyret 28.2.2007
Det offentlige rom på Ensjø skal framstå som levende, attraktivt og tilgjengelig for alle, med et “naturbant” preg (samspillet mellom det grønne, det blå og de harde flatene). Levende og trygge møteplasser, torg, gater og parker med betydelig innslag av grønt skal kjennetegne det nye Ensjø.

Samt;

- Saksnummer 201604970 - Reguleringssak: Hasle - Valle Hovin - Planprogram med veiledende plan for offentlige rom - VPOR - Forslag til politisk behandling. Planprogrammet skal vise et forslag til fremtidig byutvikling innenfor planområdet, med anbefalinger for blant annet bystruktur, arealformål, torg, parker og grøntområder. Planprogram og veiledende plan for offentlig rom (VPOR) skal gi rammer for fremtidige reguleringsplaner innenfor planområdet. Valle Hovin skal videreutvikles som det viktigste arealet for idrett og rekreasjon i Hovinbyen.

Området er under stor utvikling og byggearbeid må påregnes. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 17 516,72 pr. mnd. og inkluderer: oppvarming, internett, garasje, felleskostnader samt renter og avdrag på andel fellesgjeld (OBOS-banken AS).

Felleskostnadene fordeler seg som følger:
Oppvarming: kr 1 298,-
Lån nr: 9820737515; IN lån 1 - Akonto renter: kr 8 303,43
Lån nr: 9820737515; IN lån 1 - Akonto avdrag: kr 2 428,10
Internett: kr 199,-
Garasje: kr 200,-
Nedbetaling lån prosjekt drenering kr 1 824,19
Felleskostnader: kr 3 264,-

Felleskostnadene ble sist økt 01.08.2026 som følge av at borettslaget tok opp et nytt lån i forbindelse med dreneringsarbeider.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Kostnader for fjernvarme avregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp.

Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten. Avlesning av forbruk gjøres etter henvendelse fra kommunen. Gebyret betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Boligen er tilknyttet fiber. Wi-fi-ruter medfølger ved salg.

Boligen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter inngår i borettslagets felleskostnader og dekkes via disse.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 704 879,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 15 335,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 1 971 622,50 pr. 06.10.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 28 708 200,11 pr. 22.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207375152
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 22.06.2026: kr 28 708 200,11
Andel av saldo: kr 1 879 180,93
Innfrielsesdato: 30.04.2054
Type Rente: Flytende
Rente: 5,38 %

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

Kr 1 879 180,93 av fellesgjelden kan innløses.

Innbetaling på lånet kan gjøres 20.05 og 20.11.

4 990 000,00 Prisantydning
1 971 623,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 961 623,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 971 119,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 981 069,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ali Mesbahi Amrani og Ghizlane Soual Amrani

Leiligheten er tilknyttet Stålverksparken Borettslag.
- Borettslaget består av 44 boliger.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer 6648137.
- Borettslaget er tilknyttet OBOS.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Dyrehold tillates etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring, så lenge det ikke er til sjenanse for øvrige beboere.
Det skal være ro mellom kl. 23.00 og 07.00 alle dager. På søndager og helligdager bør støyende arbeider unngås. Grilling på balkong er kun tillatt med el- eller gassgrill. Forandringer som berører bygningens eksteriør krever styrets forutgående skriftlige samtykke.
Samtlige andeler i borettslaget disponerer en sportsbod hver i sameiets garasjekjeller.

Styret har fulgt opp setningsskader i uteområdet over garasjedekket. OBOS Prosjekt er engasjert for teknisk bistand og prosjektledelse, det er gjennomført tilbudsprosess med entreprenører, og lånetilbud fra OBOS-banken er innhentet. Styret har iverksatt juridisk vurdering og sendt forliksklage mot entreprenør via advokat.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025: overskudd kr 2 594 897,-, som ble overført til egenkapitalen.
Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025 var kr 156 133,-.
Total egenkapital pr. 31.12.2025 utgjorde kr 72 520 367,-.

Nylig arbeider i borettslaget:
Det er gjennomført arbeider på uteområdet foran bygget som følge av setningsskader og dreneringsproblemer over deler av garasjeanlegget. Arbeidene omfattet også nødvendige utbedringer av pergolaen. Prosjektet er nå ferdigstilt, og uteområdet er opparbeidet på nytt. Bod og parkeringsplass tilknyttet leiligheten skal ikke ha vært berørt. Prosjektet ble finansiert via låneopptak.

Styret opplyser ellers i epost av 23.06.2026 at det kan komme flere arbeid som må gjøres i borettslaget, men at det foreløpig ikke er planlagt noe konkret som vil øke felleskostnader ytterligere.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Fristen er fem hverdager dersom det er mottatt forhåndsvarsel.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 6 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger kr. 3.000,- (2 stk og alle privatvisninger kostnadsfrie)  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 6 250,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 37-0219/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26219

Sist oppdatert: 18. oktober 2026 kl. 16:59