Ekebergveien 255B

Ekebergveien 255B, 1166 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 183, bruksnummer 216, seksjonsnummer 4

Totalt bruksareal BRA: 80 kvm

BRA-i:
2. etasje 56 kvm: Entré, stue, kjøkken, soverom, bad.
Loft 18 kvm: Loftstue, soverom.

BRA-e:
1. etasje 6 kvm: Utvendig bod.

Åpent areal:
2. etasje 6 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.03.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en firemannsbolig oppført i 1950. Bygningen har støpt såle mot grunn og grunnmur av betong. Bærende konstruksjoner, etasjeskillere og skillende dekker er av trekonstruksjoner. Yttervegger er i trekonstruksjoner med utvendig stående kledning. Takkonstruksjonen er en saltaksform med synlige taksperrer, og yttertaket er belagt med takstein fra ukjent årstall med undertak av rupanel. Renner, nedløp og beslag er av metall. Leiligheten har vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 1995 og 2008, samt et vindu med tre-lags glass fra 2019. Det er også et takvindu med karmer av tre/metall og to-lags glass fra 2005. Entrédøren er en slett dør fra 2019 med brannklasse B30 og lydklasse db35. Balkongdøren er fra 2007 med karmer av tre og to-lags glass. Innvendig er det slette innerdører fra 2019. Det er en vestvendt balkong på 6 m² i trekonstruksjon med terrassebord. Bygningen har en skorstein fra byggeår og en peisovn i stuen. Loftsetasjen ble innredet i 2010. Leiligheten disponerer en bod i et frittstående bodbygg.

Det elektriske anlegget har sikringsskap med automatsikringer plassert i felles trapperom. Anlegget i leiligheten er en kombinasjon av åpent og skjult anlegg. Det mangler samsvarserklæring for arbeider utført på kjøkken og i forbindelse med innredning av loftsetasjen.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere. Det er ikke montert komfyrvakt på kjøkkenet, noe som er et krav basert på alderen til de elektriske installasjonene.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Ildsteder og skorsteiner
- Skorsteiner inne i boligen: Sotluken i loftsetasjen har ingen underliggende ubrennbar plate.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Avløp (inkl. sluk): Skjult avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Vannrørene av rør-i-rør tilkoblet fordelerskap på bad er ikke plugget mot varerør.
- Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

2. Etasje
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Det er registrert noe antydning til knirk i øvrige rom.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet manglende tilluftventil på soverom.

Loft - innredet
- Overflate himling: Det er registrert riss/sprekker i himlinger.
- Overflate vegg: Det observeres stedvis tegn til riss i veggflater.
- Innerdører: Dørbladet mellom loftstue og soverom kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.
- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Det er ikke observert symptomer på fuktskader.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Inspeksjonsmulighet: Deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet redusert tilkomstmulighet (lagrede gjenstander).
- Synlige overflater: Misfarging observeres stedvis i undertak og taksperrer, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området (stikkprøveprinsippet er benyttet).
- Kontroll av diffusjonssperre: Dampsperren ble kontrollert på tilfeldige plasser på loftet, i områder som var tilgjengelig. Det ble oppdaget manglende dampsperre, manglende isolasjon under loftsluker.
- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon, noe som reduserer størrelsen på åpningene.

Etasjeskiller
- Loftsetasje: På soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 13 mm. I loftstue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 27 mm.
- 2.etasje: I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 32 mm og på soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 10 mm.

Yttervegger
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Det er registrert vridning av enkelte overliggende kledningsbord på sydvendt fasade samt stedvis sprekker.
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak deler av ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinduer fra 1995 viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer. Konsekvens er at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke lar seg registrere på grunn av begrenset tilkomst.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassebordene viser tegn til slitasje.

Utvendig trapp
- Utvendig trapp: Det er registrert knekte deler av naturstein.

Drenering
- Fuktsikring av grunnmur: Grunnmurens utvendige fuktsperre har stedvis sklidd ned under beslag/topplist mot belegningsstein.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Henviser til egenerklæringsskjema pkt 32. Deler av utvendige avløpsrør er rørfornyet i 2023. TG2 gjelder deler av avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuellt kontrolleres. Det gjøres oppmerksom på at er ikke krav om synlige skruer eller synlig overgang mellom klemring/tettesjikt.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger - Rekkverkshøyde og lysåpninger
Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Forstøtningsmur - Rekkverkshøyde og lysåpninger
Forstøtningsmuren mangler fullverdig rekkverk.

Lovlighets- og branntekniske forhold - Rømningsveier
Det vurderes at loftsetasjen mangler tilstrekkelig antall godkjente rømningsveier. Rømningsvinduer tilfredsstiller krav til størrelse men utvendig fastmontert rømningsstige mangler ryggbøyle (krav ved høyder fra 5 m - 7,5 m over bakkenivå) og er plassert nærmere enn 2 meter fra underliggende seksjons vinduer. Det gjøres oppmerksom på at det er krav om at stige eller trapp må ha avstand minimum 2,0 meter fra vindu, eller være skjermet mot flammer og strålevarme på annen tilfredsstillende måte hvis stigen passerer en annen branncelle (Det er ikke kjent om underliggende seksjons vinduer er brannklassifiserte). Forholdet påvirker sikkerheten ved bruk, og er en opplysning en kjøper må ta spesielt hensyn til.

Lovlighets- og branntekniske forhold - Komfyrvakt
Nei, komfyrvakt er ikke montert på kjøkkenet. Det anses som sannsynlig at det foreligger krav om komfyrvakt i boligen. Vurderingen baserer seg på alderen til relevante el-installasjoner.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Hele badet ble renovert av faglærte i 2019, og det ble satt inn nytt vindu på badet. Det ble utført arbeid på det elektriske anlegget i 2019, med nytt anlegg på badet, nye stikkontakter og automatisk lekkasjestopper på kjøkkenet. Avløpsledningen fra husveggen til trikkeskinnene ble fornyet av faglærte i 2023. En panelovn på soverommet i 2. etasje fungerer kun på 22 grader. Det har vært maur på soverommet i loftsetasjen i 2020 og 2022, og en stokk med maur ble fjernet utenfor huset i 2023. Siden har det ikke vært observert maur. Avløpsledning under trikkeskinnene skal fornyes etter krav fra Oslo Kommune, med en estimert kostnad på ca. 30 000 - 40 000 kroner for denne enheten. Det vurderes å male huset og få ny felles inngangsdør.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i boligen. Det har vært observert ca. 2-3 skjeggkre i året i loftsetasjen. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet.

Entré:
Leiligheten ligger i andre etasje, og har adkomst via felles oppgang med trapper. Vel innenfor blir vi ønsket velkommen i en pen entré som gir et godt førsteinntrykk. Her er det hvitmalte vegger og gyllent parkettgulv, og i en bred garderbeløsning med hvite, profilerte fronter er det god plass til yttertøyet.

Kjøkken:
Kjøkkenet har et stilrent og pent design med gode benkeflater og mye oppbevaringsplass. Innredningen fra 2012 har hvite, glatte fronter og sort benkeplate i stein fra 2019 med underlimt kum i kompositt. Veggene over benken er beskyttet med fliser som står godt til resten av interiøret. Videre har kjøkkenet integrert kjøleskap, mikrobølgeovn, stekeovn og koketopp fra 2019, samt integrert oppvaskmaskin og ventilator. Under et stort vindu er det en barløsning i forlengelse av kjøkkenbenken.

Stue:
Leiligheten har en luftig og innbydende stue med hvitmalte overflater mot gyllent, trestavs laminatgulv. På dagtid sørger store vinduer for fin, naturlig lyssetting, og på kvelden settes den rette stemningen med downlights i himlingen og fyr i en moderne peisovn. Det kan innredes med spisebord, sofagruppe, godstol og tv-møblement, og rommet har utgang til en vestvendt balkong på ca. 6 kvm med gode solforhold.

Loftstue:
Ved soverommet i loftsetasjen er det en romslig loftstue – et kjærkomment element for barnefamilien. Loftstuen har hvitmalte overflater og gyllent parkettgulv, og det er fin plass til sofagruppe og tv-/mediastasjon. På endeveggen er det et stort vindu, og under vinduet er det montert panelovn. Dette rommet kan med forholdsvis enkle grep omgjøres til et ekstra soverom om ønskelig.

Baderom:
Badet ble pusset opp i 2019, og fremstår som velholdt og moderne. Rommet har hvite fliser på veggene, downlights i himlingen og koksgrå fliser på gulv med gulvvarme. Baderomsinnredningen har hvite, glatte fronter og består av en heldekkende servant på en skuffeseksjon, et veggskap og et dobbelt speilskap med integrert belysning. Videre har badet et vegghengt toalett, opplegg for vaskemaskin og et dusjhjørne med innfellbare glassdører.

Soverom og garderobe:
Leiligheten har to pene soverom – ett i hovedetasjen og ett i loftsetasjen. Førstnevnte er av meget god størrelse, og byr på luftig atmosfære og god møbleringsfrihet. Begge soverommene har hvitmalte overflater mot gylne parkettgulv, og store vinduer sørger for rikt, naturlig lysinnslipp. På hovedsoverommet er det en bred skyvedørsgarderobe, og det er garderobeskap i entreen. Lagringsplass finnes i en disponibel utebod på ca. 6 kvm.

Uteområde
Eiendommen har en stor felles hage. Hagen er pent opparbeidet med gressplen, prydbusker, trær og hekk, og det er rikelig med boltreplass for store og små. I hagen er det en stor, usjenert markterrasse med pergola, levegger og utebod. Her er det god plass til utemøblement, og terrassen ligger i flukt med hagen som blant annet har huskestativ med sklie. Leiligheten har utgang fra stuen til en vestvendt balkong på ca. 6 kvm med upåklagelige solforhold. Balkongen har bred markise på husveggen og gressmatte på tredekket, og det hele rammes inn med rekkverk i tre.

Oppvarming - Teknisk:
Leiligheten er elektrisk oppvarmet med gulvvarme på badet og panelovner i enkelte rom. Dette suppleres med vedfyring i peisovn i stuen. Det er naturlig ventilasjon, med unntak av mekanisk avtrekk fra kokesonen på kjøkkenet. Sikringsskapet har automatsikringer, og leilighetens varmtvannsbereder rommer ca. 120 liter.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner og gulvvarme på bad. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1950. Det foreligger uattestert ekspedisjonsdokument fra 1946. Det foreligger ferdigattest for bruksendring av kjeller og loft til boligformål, samt for fasadeendring med 4 nye balkonger og vinduer datert 19.10.2010. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. Dagboknr 29015, tinglyst 03.12.1980: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet for NOK 5,000,-

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). I tillegg har sameiet tinglyst panterett
som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr 7831, tinglyst 15.10.1943:
Veien opparbeides langs tomtene med inntil videre i 4.5m bredde. Tomtene deltar evt. i anlegg av bru over Ekebergbanen etter kommunens nærmere bestemmelse. Dersom kommunen krever det skal eier opparbeide veien til regulert bredde med vann- og kloakk, fortau og gjerde, for egen regning, og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn.
Dagboknr 7804, tinglyst 27.08.1946:
Eiendommen er forpliktet til å knytte seg til offentlig vann- og avløpsnett når kommunen måtte forlange det. Eier har det fulle og hele ansvaret for private stikkledninger.
Dagboknr 3205, tinglyst 26.03.1947:
Ekebergveien godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde. Dersom kommunen krever det skal eier opparbeide veien til regulert bredde med vann- og kloakk, for egen regning, og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn.
Dagboknr 515880, tinglyst 09.06.2016:
Gnr. 183, bnr. 165 har adkomstrett over denne eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Ekebergveien 255 B har en attraktiv og barnevennlig beliggenhet, i et trafikkskjermet villaområde på Nordstrand. Boligen ligger godt tilbaketrukket og skjermet innerst i en privat stikkvei fra Ekebergveien. Solrik beliggenhet i et attraktivt og sentralt boligområde med gangavstand til alt området har å by på bl.a.: Nordstrand barne- og ungdomsskole, barnehager, et bredt fritidstilbud, turområder, sjøen, kollektivtransport, og diverse servicetilbud på Sæter.

På Sæter Torg finner du et variert servicetilbud som inkl. flere cafeer og spisesteder slik som Samson, Norlaks, Poppel vinbar, Egon, og Joe & The Juice. Dagligvarehandelen kan gjøres på Rema 1000, Meny, eller delikatessebutikken Gutta på Haugen. På Sæter finner du også apotek, bokhandel, Mester Grønn, samt flere nisje- og klesforretninger.

Fortsetter du forbi Sæter Torg kommer du straks til Holtet med flere butikker som bl.a. Jacobs, Jernia, Åpent Bakeri, Kaffebrenneriet, Indisk take-away, samt flere nisjebutikker.

Kort vei også til bydelens nærsenter, Lambertseter Senter, med sitt rikelige utvalg av over 80 butikker og flere spisesteder, samt Vinmonopol, Deichmanns bibliotek og Symra Kino. På Ljan og Holtet er det søndagsåpen Joker butikk. Istanbul Grønnsakshandel på Hauketo, med et ypperlig utvalg av frukt og grønt, som også er søndagsåpent.

Få minutters gange til buss- og trikkeholdeplass i Ekebergveien (Sæter eller Ljabru) med buss 79 og trikkelinje 13 og 19 via Oslo Sentrum. En kort rusletur også til Nordstrand eller Hauketo togstasjon. Hauketo togstasjon er et knutepunkt for offentlig kommunikasjon. Her finner man tog, lokale busser, samt ekspressbusser. (Se gjerne www.ruter.no for detaljer om ruter og tidstabeller).

Området byr ellers på et trivelig miljø og er et attraktivt bosted for de som ønsker nærhet til et rikt frilufts- og fritidstilbud. Det finnes flotte badeplasser langs Bunnefjorden med bl.a. Katten, Sæterstrand, Ulvøya, Nordstrand bad, Fiskevollbukta og Hvervenbukta, som kun er en liten sykkeltur unna på deilige sommerdager. Kort gangavstand til flotte tur- og rekreasjonsområder langs Ljanselven og rundt Hvervenbukta, så her kan man starte søndagsturen fra sin egen bolig. Kort vei også til friområdet på Skredderjordet, med skøytebane om vinteren og fotball/sandvolleyball om sommeren. Alpinbakke på Sloreåsen.

I retning mot sentrum finner man området rundt Ekebergsletta med et stort tilbud som bla. lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, EKT ridesenter, husdyrpark, store friområder, og ikke minst Ekebergparken skulpturpark og Ekebergrestauranten m.m. Et eldorado for barn, samt at det gir unike tur- og friluftsmuligheter for alle aldersklasser, sommer som vinter. Lysløype for ski om vinteren. Østmarka med flotte turmuligheter sommer som vinter er heller ikke langt unna, med badevann som Nøklevann og Rundvann, samt Oslo klatresenter som er Norges største klatresenter og Hauktjern utendørs klatrefelt.

Det er virkelig et rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF holder til på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. NIF er viden kjent for sitt store miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, men har også egen triatlongruppe og et allsport-tilbud til funksjonshemmede. I Nordstrand Arena finner man treningssenter, kurs-/konferanselokaler og man kan i tillegg kjøpe både lunsj og middag til en billig penge i «Storstua».
Nordstrand Turnforening holder til i Leirskallen Turnhall, og har turn- og gymnastikktilbud for alle aldersklasser og nivåer.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Oslo Klatresenter ligger på Skullerud.
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad.
Bekkelaget sportsklubb (BSK) - håndball, fotball, m.m. Anlegg på Sportsplassen samt Ekeberghallen.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer.
Kort avstand til områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen slalåmbakke som driftes av Ljan Alpinklubb.
Ormsund Roklubb på Malmøya og Oppegård båtforening ved Hvervenbukta.
Treningsstudio: Sats på Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og treningssenter i Nordstrand Arena.
Ishockey i kanskje landets beste junioravdeling hos Manglerud Star i Manglerudhallen.

På Nordstrand og ellers i bydelen er det videre et rikt tilbud av foreninger og lag for dans, kor, musikk og diverse kultur, det lokale speiderlaget, samt mange andre typer idretter.

Adkomst til eiendommen fra Ekebergveien, mellom Sæter og Ljabru. Boligen ligger innerst i en privat stikkvei i 2. rekke fra Ekebergveien. Tilbaketrukket og skjermet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere private og kommunale barnehager i nærområdet.
I følge utdanningsetaten sogner Ekebergveien 255 B til Nordstrand barne- og ungdomsskole. Steinerskole i krysset Solveien og Nordstrandveien.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles eiet tomt på 1.204 kvm. Eiendommen ligger meget solrikt til, og har adkomst fra en privat og skjermet stikkvei inn fra Ekebergveien. Både innkjørsel og gårdsplass er pent opparbeidet med belegningsstein.

Tomten fremstår som pent opparbeidet med planter og trær som gir grønne, koselige omgivelser samt skjermer for innsyn. Alle leilighetene har hver sin vestvendte veranda, mens den store hagen fungerer som fellesareal med bl.a. en stor markterrasse med Pergola. Her er det mer enn nok av boltreplass for store og små, og massevis av muligheter for lek, grilling, soling og andre hagesysler.

Leiligheten disponerer to parkeringsplasser på sameiets gårdplass. Gateparkering etter områdets bestemmelser. .

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, og privat stikkvei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til sommeren 2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Pågående byggesaker i området:
Ekebergveien 250 - Oppføring av tomannsbolig.
Ekebergveien 252 B - Oppføring av enebolig og tomannsbolig, samt gjenoppbygging av låve og bryggerhus.
Rosendalsveien 26 A - Oppføring av garasje og frittliggende bygning med gang og musikkrom.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2.876,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, brannalarm, felles vedlikehold. Fellesutgiftene justeres normalt i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12.000,- pr. år.
Sameiet er tilknyttet Sikkerhetsgruppen Nordstrand, og abonnement følger boligen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. kr 2 128 070 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

6 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

157 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
158 590,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))
168 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))

--------------------------------------------------------
6 458 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 468 540,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marianne Gunvor Eidsvold

Leiligheten er tilknyttet Sameiet Ekebergveien 255 B, med sameiebrøk 23/100.
Sameiet består av 4 seksjoner.
Sameiet har ikke ekstern forretningsfører, og fører selv regnskap. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostander bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Dugnad. trappevask, plenklipping (sameiet har robotklipper) og snømåking av fellesareal må påregnes.

Dyrehold er tillatt, såfremt det ikke er til sjenanse for de andre sameierne.

Sameiet har ingen felles lån.

Planlagte påkostninger:
- Sameiet har vurdert å skifte felles ytterdør.
- Det må legges nytt rør under trikkeskinnene, og kostnad er estimert til ca. 15.000 - 35.000,- pr. seksjon.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet. I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,65% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 29.500,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 44-0007/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.257

Sist oppdatert: 27. april 2026 kl. 13:37