Ekebergveien 255B

Ekebergveien 255B, 1166 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 183, bruksnummer 216, seksjonsnummer 4

Totalt bruksareal BRA: 80 kvm

BRA-i:
2. etasje 56 kvm: Entré, stue, kjøkken, soverom, bad.
Loft 18 kvm: Loftstue, soverom.

BRA-e:
1. etasje 6 kvm: Utvendig bod.

Åpent areal:
2. etasje 6 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.03.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg fra 1950 over 2 etasjer, samt loft- og kjelleretasje. Ombygget i 2010. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur i betong. Bærende konstruksjoner samt etasjeskillere av trekonstruksjoner. Fasader utført i stående trekledning. Takkonstruksjon utført i saltaksform utvendig tekket med takstein. Leiligheten har slett entredør fra 2019 med brannklasse B30 og lydklasse db35 utstyrt med elektronisk kodelås. Vinduer med karmer av tre og og to-lags glass fra 1995 og 2008. Vinduer med karmer av tre og og tre-lags glass fra 2019. Takvindu med karmer av tre og og to-lags glass fra 2005. Balkongdør med karmer av tre og to-lagsglass fra 2007. Vannrør av typen rør-i-rør, og synlige avløpsrør i plast. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det registreres stedvis riper/hakk/merker i leilighetens overflater. På loftet vurderes ventilasjonen til å ikke være tilfredsstillende, uten registrerte ventiler i etasjen. Det er kun naturlig ventilasjon på baderommet. Deler av loftet er bruksendret fra råloft til beboelsesrom. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Dør til soverom i loftsetasjen har kontakt med karm. På råloftet er luftespaltene mellom taksperrene i hovedsak tettet med isolasjon, noe som fører til redusert ventilering av kneloftet. Det er observert fuktskjolder nederst ved takfot. Det er ikke registrert forhøyede fuktverdier. Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Det er fremlagt samsvarserklæring på arbeider gjort i nåværende selgers eie, men det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget. Vinduer fra 1995 er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/overflatebehandling. Vurderinger av tak er gjort fra bakkeplan, med den begrensning dette innebærer. Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims. Det er registrert luftbobler på maling i undertak/takutstikk. Rekkverkshøyden på balkong er under 1 meter. Disse forholdene har fått TG2 i tilstandsrapporten.

Det er gitt TG3 på forstøtningsmurer, da det mangler rekkverk på høyder over 50 cm.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om boligen. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

I følge selger har det de siste 6 årene vært maur på soverommet i loftsetasjen i 2 sesonger. Det er også påvist forekomst av skjeggkre i hos naboer i huset. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon.

Entré:
Leiligheten ligger i andre etasje, og har adkomst via felles oppgang med trapper. Vel innenfor blir vi ønsket velkommen i en pen entré som gir et godt førsteinntrykk. Her er det hvitmalte vegger og gyllent parkettgulv, og i en bred garderbeløsning med hvite, profilerte fronter er det god plass til yttertøyet.

Kjøkken:
Kjøkkenet har et stilrent og pent design med gode benkeflater og mye oppbevaringsplass. Innredningen fra 2012 har hvite, glatte fronter og sort benkeplate i stein fra 2019 med underlimt kum i kompositt. Veggene over benken er beskyttet med fliser som står godt til resten av interiøret. Videre har kjøkkenet integrert kjøleskap, mikrobølgeovn, stekeovn og koketopp fra 2019, samt integrert oppvaskmaskin og ventilator. Under et stort vindu er det en barløsning i forlengelse av kjøkkenbenken.

Stue:
Leiligheten har en luftig og innbydende stue med hvitmalte overflater mot gyllent, trestavs laminatgulv. På dagtid sørger store vinduer for fin, naturlig lyssetting, og på kvelden settes den rette stemningen med downlights i himlingen og fyr i en moderne peisovn. Det kan innredes med spisebord, sofagruppe, godstol og tv-møblement, og rommet har utgang til en vestvendt balkong på ca. 6 kvm med gode solforhold.

Loftstue:
Ved soverommet i loftsetasjen er det en romslig loftstue – et kjærkomment element for barnefamilien. Loftstuen har hvitmalte overflater og gyllent parkettgulv, og det er fin plass til sofagruppe og tv-/mediastasjon. På endeveggen er det et stort vindu, og under vinduet er det montert panelovn. Dette rommet kan med forholdsvis enkle grep omgjøres til et ekstra soverom om ønskelig.

Baderom:
Badet ble pusset opp i 2019, og fremstår som velholdt og moderne. Rommet har hvite fliser på veggene, downlights i himlingen og koksgrå fliser på gulv med gulvvarme. Baderomsinnredningen har hvite, glatte fronter og består av en heldekkende servant på en skuffeseksjon, et veggskap og et dobbelt speilskap med integrert belysning. Videre har badet et vegghengt toalett, opplegg for vaskemaskin og et dusjhjørne med innfellbare glassdører.

Soverom og garderobe:
Leiligheten har to pene soverom – ett i hovedetasjen og ett i loftsetasjen. Førstnevnte er av meget god størrelse, og byr på luftig atmosfære og god møbleringsfrihet. Begge soverommene har hvitmalte overflater mot gylne parkettgulv, og store vinduer sørger for rikt, naturlig lysinnslipp. På hovedsoverommet er det en bred skyvedørsgarderobe, og det er garderobeskap i entreen. Lagringsplass finnes i en disponibel utebod på ca. 6 kvm.

Uteområde
Eiendommen har en stor felles hage. Hagen er pent opparbeidet med gressplen, prydbusker, trær og hekk, og det er rikelig med boltreplass for store og små. I hagen er det en stor, usjenert markterrasse med pergola, levegger og utebod. Her er det god plass til utemøblement, og terrassen ligger i flukt med hagen som blant annet har huskestativ med sklie. Leiligheten har utgang fra stuen til en vestvendt balkong på ca. 6 kvm med upåklagelige solforhold. Balkongen har bred markise på husveggen og gressmatte på tredekket, og det hele rammes inn med rekkverk i tre.

Oppvarming - Teknisk:
Leiligheten er elektrisk oppvarmet med gulvvarme på badet og panelovner i enkelte rom. Dette suppleres med vedfyring i peisovn i stuen. Det er naturlig ventilasjon, med unntak av mekanisk avtrekk fra kokesonen på kjøkkenet. Sikringsskapet har automatsikringer, og leilighetens varmtvannsbereder rommer ca. 120 liter.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner og gulvvarme på bad. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1950. Det foreligger uattestert ekspedisjonsdokument fra 1946. Det foreligger ferdigattest for bruksendring av kjeller og loft til boligformål, samt for fasadeendring med 4 nye balkonger og vinduer datert 19.10.2010. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. Dagboknr 29015, tinglyst 03.12.1980: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet for NOK 5,000,-

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). I tillegg har sameiet tinglyst panterett
som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr 7831, tinglyst 15.10.1943:
Veien opparbeides langs tomtene med inntil videre i 4.5m bredde. Tomtene deltar evt. i anlegg av bru over Ekebergbanen etter kommunens nærmere bestemmelse. Dersom kommunen krever det skal eier opparbeide veien til regulert bredde med vann- og kloakk, fortau og gjerde, for egen regning, og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn.
Dagboknr 7804, tinglyst 27.08.1946:
Eiendommen er forpliktet til å knytte seg til offentlig vann- og avløpsnett når kommunen måtte forlange det. Eier har det fulle og hele ansvaret for private stikkledninger.
Dagboknr 3205, tinglyst 26.03.1947:
Ekebergveien godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde. Dersom kommunen krever det skal eier opparbeide veien til regulert bredde med vann- og kloakk, for egen regning, og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn.
Dagboknr 515880, tinglyst 09.06.2016:
Gnr. 183, bnr. 165 har adkomstrett over denne eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Ekebergveien 255 B har en attraktiv og barnevennlig beliggenhet, i et trafikkskjermet villaområde på Nordstrand. Boligen ligger godt tilbaketrukket og skjermet innerst i en privat stikkvei fra Ekebergveien. Solrik beliggenhet i et attraktivt og sentralt boligområde med gangavstand til alt området har å by på bl.a.: Nordstrand barne- og ungdomsskole, barnehager, et bredt fritidstilbud, turområder, sjøen, kollektivtransport, og diverse servicetilbud på Sæter.

På Sæter Torg finner du et variert servicetilbud som inkl. flere cafeer og spisesteder slik som Samson, Norlaks, Poppel vinbar, Egon, og Joe & The Juice. Dagligvarehandelen kan gjøres på Rema 1000, Meny, eller delikatessebutikken Gutta på Haugen. På Sæter finner du også apotek, bokhandel, Mester Grønn, samt flere nisje- og klesforretninger.

Fortsetter du forbi Sæter Torg kommer du straks til Holtet med flere butikker som bl.a. Jacobs, Jernia, Åpent Bakeri, Kaffebrenneriet, Indisk take-away, samt flere nisjebutikker.

Kort vei også til bydelens nærsenter, Lambertseter Senter, med sitt rikelige utvalg av over 80 butikker og flere spisesteder, samt Vinmonopol, Deichmanns bibliotek og Symra Kino. På Ljan og Holtet er det søndagsåpen Joker butikk. Istanbul Grønnsakshandel på Hauketo, med et ypperlig utvalg av frukt og grønt, som også er søndagsåpent.

Få minutters gange til buss- og trikkeholdeplass i Ekebergveien (Sæter eller Ljabru) med buss 79 og trikkelinje 13 og 19 via Oslo Sentrum. En kort rusletur også til Nordstrand eller Hauketo togstasjon. Hauketo togstasjon er et knutepunkt for offentlig kommunikasjon. Her finner man tog, lokale busser, samt ekspressbusser. (Se gjerne www.ruter.no for detaljer om ruter og tidstabeller).

Området byr ellers på et trivelig miljø og er et attraktivt bosted for de som ønsker nærhet til et rikt frilufts- og fritidstilbud. Det finnes flotte badeplasser langs Bunnefjorden med bl.a. Katten, Sæterstrand, Ulvøya, Nordstrand bad, Fiskevollbukta og Hvervenbukta, som kun er en liten sykkeltur unna på deilige sommerdager. Kort gangavstand til flotte tur- og rekreasjonsområder langs Ljanselven og rundt Hvervenbukta, så her kan man starte søndagsturen fra sin egen bolig. Kort vei også til friområdet på Skredderjordet, med skøytebane om vinteren og fotball/sandvolleyball om sommeren. Alpinbakke på Sloreåsen.

I retning mot sentrum finner man området rundt Ekebergsletta med et stort tilbud som bla. lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, EKT ridesenter, husdyrpark, store friområder, og ikke minst Ekebergparken skulpturpark og Ekebergrestauranten m.m. Et eldorado for barn, samt at det gir unike tur- og friluftsmuligheter for alle aldersklasser, sommer som vinter. Lysløype for ski om vinteren. Østmarka med flotte turmuligheter sommer som vinter er heller ikke langt unna, med badevann som Nøklevann og Rundvann, samt Oslo klatresenter som er Norges største klatresenter og Hauktjern utendørs klatrefelt.

Det er virkelig et rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF holder til på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. NIF er viden kjent for sitt store miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, men har også egen triatlongruppe og et allsport-tilbud til funksjonshemmede. I Nordstrand Arena finner man treningssenter, kurs-/konferanselokaler og man kan i tillegg kjøpe både lunsj og middag til en billig penge i «Storstua».
Nordstrand Turnforening holder til i Leirskallen Turnhall, og har turn- og gymnastikktilbud for alle aldersklasser og nivåer.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Oslo Klatresenter ligger på Skullerud.
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad.
Bekkelaget sportsklubb (BSK) - håndball, fotball, m.m. Anlegg på Sportsplassen samt Ekeberghallen.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer.
Kort avstand til områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen slalåmbakke som driftes av Ljan Alpinklubb.
Ormsund Roklubb på Malmøya og Oppegård båtforening ved Hvervenbukta.
Treningsstudio: Sats på Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og treningssenter i Nordstrand Arena.
Ishockey i kanskje landets beste junioravdeling hos Manglerud Star i Manglerudhallen.

På Nordstrand og ellers i bydelen er det videre et rikt tilbud av foreninger og lag for dans, kor, musikk og diverse kultur, det lokale speiderlaget, samt mange andre typer idretter.

Adkomst til eiendommen fra Ekebergveien, mellom Sæter og Ljabru. Boligen ligger innerst i en privat stikkvei i 2. rekke fra Ekebergveien. Tilbaketrukket og skjermet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere private og kommunale barnehager i nærområdet.
I følge utdanningsetaten sogner Ekebergveien 255 B til Nordstrand barne- og ungdomsskole. Steinerskole i krysset Solveien og Nordstrandveien.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles eiet tomt på 1.204 kvm. Eiendommen ligger meget solrikt til, og har adkomst fra en privat og skjermet stikkvei inn fra Ekebergveien. Både innkjørsel og gårdsplass er pent opparbeidet med belegningsstein.

Tomten fremstår som pent opparbeidet med planter og trær som gir grønne, koselige omgivelser samt skjermer for innsyn. Alle leilighetene har hver sin vestvendte veranda, mens den store hagen fungerer som fellesareal med bl.a. en stor markterrasse med Pergola. Her er det mer enn nok av boltreplass for store og små, og massevis av muligheter for lek, grilling, soling og andre hagesysler.

Leiligheten disponerer to parkeringsplasser på sameiets gårdplass. Gateparkering etter områdets bestemmelser. .

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, og privat stikkvei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Bystyret har vedtatt en ny småhusplan, men den er ikke rettskraftig enda grunnet innsigelser fra Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer omfattet av småhusplanen har derfor et gjeldende midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med visse unntak. Søknader som er omfattet av unntakene i MFT tas fortsatt til behandling. Konferer megler for ytterligere informasjon.

Pågående byggesaker i området:
Ekebergveien 250 - Oppføring av tomannsbolig.
Ekebergveien 252 B - Oppføring av enebolig og tomannsbolig, samt gjenoppbygging av låve og bryggerhus.
Rosendalsveien 26 A - Oppføring av garasje og frittliggende bygning med gang og musikkrom.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2.876,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, brannalarm, felles vedlikehold. Fellesutgiftene justeres normalt i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12.000,- pr. år.
Sameiet er tilknyttet Sikkerhetsgruppen Nordstrand, og abonnement følger boligen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 431 318,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 725 272,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

6 600 000,00 Prisantydning

Omkostninger

165 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
176 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 776 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Marianne Gunvor Eidsvold

Leiligheten er tilknyttet Sameiet Ekebergveien 255 B, med sameiebrøk 23/100.
Sameiet består av 4 seksjoner.
Sameiet har ikke ekstern forretningsfører, og fører selv regnskap. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostander bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Dugnad. trappevask, plenklipping (sameiet har robotklipper) og snømåking av fellesareal må påregnes.

Dyrehold er tillatt, såfremt det ikke er til sjenanse for de andre sameierne.

Sameiet har ingen felles lån.

Planlagte påkostninger:
- Sameiet har vurdert å skifte felles ytterdør.
- Det må legges nytt rør under trikkeskinnene, og kostnad er estimert til ca. 15.000 - 35.000,- pr. seksjon.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet. I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,65% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 29.500,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 44-0007/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.257

Sist oppdatert: 29. april 2025 kl. 13:59