Åsdalsveien 4

Åsdalsveien 4, 1166 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 182, bruksnummer 1218, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 119 kvm

BRA-i:
Kjelleretasje 54 kvm: Trapperom, kjellerstue, to soverom, bad og bod.
1. etasje 60 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken, bod, trapperom og soverom.

BRA-e:
Bakkeplan 5 kvm: Utebod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 24 kvm: Terrasse og markterrasse.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.10.2026 utført av Anticimex AS v/Jan Olav Morell-Nielsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en tremannsbolig oppført i 1924, med tilbygg og ombygging i 2018. Bygningen er oppført med kjeller, og grunnmuren er av betong med sparestein. Yttervegger og etasjeskillere er i trekonstruksjoner, og utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Yttertaket er et saltak i trekonstruksjoner tekket med takstein fra ukjent årstall, med renner og nedløp i metall samt pusset pipe med pipetopp i metall. Vinduer og balkongdør har karmer/rammer av tre fra 2018, og entrédør har brannklasse EI30, lydklasse db35 og elektronisk kodelås. Det er utgang fra stue til terrasse på ca. 10 m² i trekonstruksjoner med trerekkverk, samt adkomst fra hage til markterrasse på ca. 14 m² i trekonstruksjoner med trerekkverk og utvendig trapp i tre.

På eiendommen er det også en frittstående, uisolert utebod oppført i 2018 på ca. 5 m² i trekonstruksjoner med stående trekledning og pulttak tekket med takstein. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskapet er plassert i entré og er utstyrt med automatsikringer.

Boligen har montert komfyrvakt på kjøkken, godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - 1 etasje
- Fallforhold rundt sluk: Gulvet i sluksonen er tilnærmet flatt og det registreres enkelte svanker/fordypninger som i praksis er mindre områder med motfall.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.

Kjøkken
- Ventilator: Ventilatoren avgir ulyder under drift, og det informeres om unormal drift ved de forskjellige trinn/nivåene på avtrekket.
- Annet: Det ble oppdaget museavføring i servantskap på befaringsdagen.

Tekniske anlegg
- Innvendig stoppekran: Det er ikke etablert stoppekran i leiligheten, kun ute i felles bod.

Rom under terreng - Kjelleretasje
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon (i ytterhjørne i soverom tilstøtende bod). Relativ luftfuktighet ble målt til 88,7 prosent, ved 12 grader med duggpunkt på 10,7 grader, noe som tilsier at fuktinnholdet ligger i et område mellom forhøyet fuktnivå og kritisk høyt fuktnivå i konstruksjonen.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Gnagere: Det observeres spor etter gnagere i servantskap på kjøkken, og ytterkledningen mangler tilstrekkelig gnagersikring. Det er igangsatt tiltak for å utbedre dette.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er stedvis begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledningen.
- Gnagersikring: Ytterkledningen mangler tilstrekkelig gnagersikring.

Terrasse / platting - Markterrasse
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene til terrassen bærer ikke preg av faglig god utførelse, og det observeres skjevheter.

Drenering
- Helhetsvurdering: Drenering er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Deler av grunnmuren mangler synlig utvendig fuktsperre, fuktsperren er stedvis ikke avsluttet med beslag/topplist, og takvann er ikke ledet tilstrekkelig vekk fra bygningen.

Forstøtningsmur
- Tilstand: Sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten.

Andre byggverk - Utebod
- Yttertak og takkonstruksjon: Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer.
- Innvendige forhold: Innvendige flater viser tegn til elde og enkelte skader (områder med fukt).
- Fagmessig utførelse: De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taket utvendig er ikke fysisk inspisert grunnet høyde og manglende adkomst.

Helse, miljø og sikkerhet

Terrasse / platting - Markterrasse
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på dette oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet.

Utvendig trapp
- Trappen har kun rekkverk på en side, noe som kan medføre fallfare. Basert på dette oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Forstøtningsmur
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på dette oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Fasaden på hele huset ble malt sommeren 2026 av fagforetaket Florin Malerarbeid AS.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2018:
- Ombygging av boligen med tilhørende fasadeendringer og bruksendring av kjeller og loft, samt riving og oppføring av tilbygg
- Etablert/oppgradert baderom i kjelleretasje med opplegg for vaskemaskin og tørketrommel
- Ny kjøkkeninnredning med profilerte fronter, benkeplate av kompositt, integrerte hvitevarer, komfyrvakt og automatisk vannstopper
- Nye vinduer og balkong-/terrassedør med karm/ramme av tre
- Rørarbeider utført i forbindelse med modernisering
- Nyanlegg for det elektriske anlegget

2017:
- Etablert/oppgradert baderom i 1. etasje

Selveierleilighet over to plan i en klassisk tremannsbolig oppført i 1924, vesentlig ombygd og oppgradert i 2018. Boligen er fordelt over første etasje og kjelleretasje med åpen stue- og kjøkkenløsning, to stuer, to baderom og tre soverom. Fra stuen er det direkte utgang til terrasse og tilhørende markterrasse, med gode solforhold. Boligen har balansert ventilasjon og gulvvarme i de fleste oppholdsrom.

Entré:
Entréen tar imot med parkett på gulv, downlights i himling og malte veggflater. Rommet har entrédør med elektronisk kodelås og adkomst videre inn til boligens oppholdsrom.

Stue:
Stuen ligger i åpen løsning mot kjøkkenet og har store vindusflater som gir godt lysinnslipp. Rommet har parkett på gulv med behagelig gulvvarme, malte overflater og god plass til både sittegruppe og spisebord. Fra stuen er det direkte utgang via terrassedør i tre til terrassen.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra 2018 ligger i åpen forbindelse med stuen og har innredning med profilerte fronter samt benkeplate av kompositt. Det er montert nedfelt kjøkkenvask med armatur, glassplate bak kokesonen og vasken, samt benkeskapsbelysning og stikkontakter over benken. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser, i tillegg til mekanisk vegghengt ventilator med avtrekk ut yttervegg, komfyrvakt og automatisk vannstopper med fuktsensor. Takhøyden er målt til ca. 2,50 m.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: vaskemaskin.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Terrasse og markterrasse:
Fra stuen er det utgang til en terrasse på 10 m² i trekonstruksjon, belagt med terrassebord og utstyrt med rekkverk i tre, utebelysning og utvendig stikkontakt. Videre i hagen er det anlagt en markterrasse på 14 m² med terrassebord og rekkverk. Uteplassene har gode solforhold.

Soverom 1. etasje:
Soverommet i første etasje har parkett på gulv, malte veggflater og profilert innerdør. Rommet har god plass til dobbeltseng og garderobeløsning.

Bad 1. etasje:
Baderommet i første etasje har flislagt gulv med gulvvarme, kombinasjon av flislagte og malte vegger, samt nedsenket himling med downlights. Innredningen består av vegghengt servantmøbel med ovenpåliggende servant og armatur, speil med belysning og stikkontakt, vegghengt toalett og dusjhjørne med dører, hånddusj og regndusj. Ventilasjonen ivaretas av mekanisk avtrekk med ventil i himling og luftespalte under dør.

Kjellerstue:
Kjellerstuen i underetasjen har parkett på gulv med gulvvarme, malte veggflater og malt himling med innfelte downlights. Rommet har utlektede vegger, mekanisk balansert ventilasjon og profilerte innerdører, med en takhøyde målt til ca. 2,19 m.

Soverom i kjelleretasjen:
Kjelleretasjen har to soverom, begge med parkett på gulv, gulvvarme, malte overflater og profilerte innerdører. Rommene har vindu som slipper inn naturlig lys og plass til seng og oppbevaring.

Bad i kjelleretasjen:
Baderommet i kjelleretasjen fra 2018 har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte og malte vegger, samt nedsenket himling med downlights. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speil med lys og stikkontakt, vegghengt toalett samt dusjhjørne med glassdør, hånddusj og regndusj. I tillegg er det opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Rommet har mekanisk avtrekk med ventil i vegg og luftespalte under dør. Vaskemaskinen medfølger ved salg.

Overflater:
Gulv: Parkett i oppholdsrom og soverom i 1. etasje og kjelleretasje. Flislagte gulv på begge baderom.
Vegger: Malte veggflater. Flislagte og malte vegger på begge baderom.
Himling: Malte flater i himling. Nedsenket himling med downlights på begge baderom.

Lagring:
Innvendig bod i 1. etasje og innvendig bod i kjelleretasje (takhøyde ca. 2,20 m). Frittstående, uisolert utebod på 5 m² i trekonstruksjoner med stående trekledning og pulttak tekket med takstein.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende frittstående hvitevarer medfølger salget: Vaskemaskin. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Løsøre som ikke medfølger salget: Tørketrommel.

Elektrisitet. Gulvvarme/varmekabler i alle rom foruten hovedsoverom.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1924. Det foreligger ferdigattest for ombygging av boligen med tilhørende fasadeendringer og bruksendring av kjeller og loft, samt riving og oppføring av tilbygg datert 07.02.2019. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Attestert ekspedisjonsdokument for oppføring av lærerbolig datert 28.05.1924.
- Ferdigattest for bad og w.c. i 1. etasje datert 13.03.1961.
- Ferdigattest for støttemur datert 20.01.1984.
- Ferdigattest for tilbygg datert 31.07.1985.
- Ferdigattest for riving av garasje datert 07.02.2019.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 10.01.2017, sist revidert 06.06.2017 for planløsning og 28.12.2018 for fasader. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Frittstående utebod på 5 m² er oppført i 2018 og fremgår av godkjent utomhusplan datert 17.12.2018.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen har en attraktiv og veletablert beliggenhet på Nordstrand, i et veletablert og barnevennlig villastrøk. Her bor du tilbaketrukket til, samtidig som hverdagens gjøremål er like i nærheten. For barnefamilier er beliggenheten særdeles praktisk, med både Nordstrand skole og Nordstrand ungdomsskole en kort gåtur unna, like ved eiendommen. Det er også et godt utvalg av barnehager i nærområdet, blant annet Eplekneika barnehage og Nordstrand Kirkes barnehage i gangavstand.

Fra boligen er det en kort spasertur til Sæter Torg, som utgjør et naturlig knutepunkt i bydelen. Her finner du et rikt utvalg av servicetilbud, forretninger, apotek, kaféer og spisesteder, samt dagligvarehandel hos Meny og Rema 1000. Ønsker du et enda bredere tilbud av butikker, er Lambertseter Senter en kort kjøretur unna. Kollektivtilbudet i området er meget godt utbygd. Fra Sæter går det hyppige avganger med både trikk og buss inn mot sentrum, og Nordstrand stasjon ligger i gangavstand med lokaltog som tar deg raskt inn til Oslo S.

Området byr på rike muligheter for fritidsaktiviteter og friluftsliv året rundt. Idrettsanlegget Niffen, Nordstrand tennishall og lokale treningssentre ligger alle i nærområdet, og det er kort vei til fine grøntområder og turstier langs Ljanselva. På varme sommerdager er det kort sykkeltur ned til populære badeplasser langs fjorden, som Nordstrand bad, Katten og Hvervenbukta.

Eiendommen sogner til Nordstrand skole.

Barnehager:
Eplekneika barnehage: 4 min. gange
Nordstrand Kirkes barnehage: 11 min. gange
Rosenhagen barnehage: 11 min. gange

Idrett og fritid:
Nordstrand nærmiljøpark - Streetbasket: 9 min. gange
Nordstrand tennishall: 12 min. gange
EVO Nordstrand: 8 min. gange
Fresh Fitness Hauketo: 5 min. kjøring

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på totalt 1 329 kvm som tilhører sameiet. Seksjonen har et eksklusivt utendørs tilleggsareal på tomten på 105 kvm. Tomten er skrånende, og fellesarealene er opparbeidet med plenarealer, diverse beplantning, asfalterte veier, terrasse på terreng, forstøtningsmurer av naturstein og biloppstillingsplasser.

Det medfølger en utvendig biloppstillingsplass (nr. 4). Sameiet har i tillegg en delt gjesteparkering. Strøm til elbillading belastes direkte på egen strømregning.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-4054 datert 11.02.2004, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende. Reguleringsplaner vedtatt etter 17.09.2014 og til 23.09.2015, samt reguleringsplaner vedtatt etter kommuneplanen, vil gjelde foran kommuneplanen ved motstrid.

Byggesaker i området:
Bjerkelia 5 - tilbygg på eksisterende garasje.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2 682,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, felles bygningsforsikring. Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter, og det er planlagt en økning til kr 2 883,- pr. mnd. fra januar 2027.

Eiendomsskatten er kr. 774,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 26 350,- pr. år. / 17 997 kwh. pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Eiendommen er tilknyttet alarm. Abonnement følger ikke med.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 047 788,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

10 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

256 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
12 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
257 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
270 330,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
10 507 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 520 330,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Eline Christensen og Trym Andreas Eriksen Christensen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Åsdalsveien 4, med sameiebrøk 119/440.
- Sameiet består av 3 boliger.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige med polisenummer 52759576.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Husdyrhold krever ikke styrets forhåndsgodkjenning, men dyret skal ikke være til sjenanse eller ulempe for andre sameiere.
Endring av fasade, ytterdører, vinduer eller oppsetting av markiser skal skje etter samlet plan eller forhåndsgodkjenning fra styret.
Sameiet har fellesarealer herunder felleshage, fellesplatting og felles inngangsparti/oppgang.

Planlagte påkostninger:
- Montering av dørpumpe på inngangsdør, utbedring av asfaltmasse i oppkjørsel og beskjæring av furu.
- Oljing av fellesplatting og maling av gjerder er utsatt til 2027.
- Sameiet har undersøkt muligheter for oppføring av carport-/garasjeanlegg (ca. 70 kvm), som vil kreve full byggesøknad.

På årsmøtet 1. september 2026 ble styrets årsberetning for 2025 og regnskap godkjent. Det ble vedtatt å øke fellesutgiftene med 7,5 % fra 1. januar 2027.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto - Dagfoto  kr 5 900,00
Tilstandsrapport leilighet over 50 kvm - Anticimex  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0227/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26227

Sist oppdatert: 01. november 2026 kl. 14:43