Kastanjeveien 11B

Kastanjeveien 11B, 0487 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 73, bruksnummer 1075, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 202 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 55 kvm: Gang, to boder, innredet rom, bad.
1. etasje 62 kvm: Toalettrom, kjøkken, stue, entré, spisestue.
2. etasje 57 kvm: Tv-stue, bad, tre soverom.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 28 kvm: Garasje.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 5 kvm: Balkong.
2. etasje 6 kvm: Balkong.

Gulvareal i 2. etasje er på 60 kvm, men grunnet skråtak er etasjens måleverdige areal på 57 kvm.

Eneboligen har i tillegg et romslig loft velegnet for lagring.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.04.2026 utført av Morten Kjønniksen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Toalettrom i boligen er bygget inn i selve garasjedelen. Arbeidet er ikke byggemeldt eller godkjent hos kommunen. Kjellerrom er ikke godkjent som rom til varig opphold. Se punkt "Ferdigattest" for mer informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med vegger av bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Takkonstruksjonen har A-takstoler i tre. Taktekkingen er av betongtakstein. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass, produsert i 1996. Bygningen har malt hovedytterdør. Balkongdører i tre med 2- lags glass, produsert i 1996. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
- Dør til garasje grunnet avvik rundt innsettingsdetaljer, fukt/råteskader og karmen er værslitt utvendig og det er sprekker i treverket.

Det gjøres også oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:

UTVENDIG
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.

- Nedløp og beslag: Boligen har ikke snøfangere (Ikke krav på oppføringstidspunk). Det mangler takrenne på tak mellom garasje og bolig.

- Veggkonstruksjon: Manglende spalte mellom vannbrett og omramming på de fleste vinduer.

- Vinduer: Vinduer fra byggeår fremstår med forventede vær- og aldringsslitasjer og og forventet reduserte isolerende egenskaper og tetthet.

- Dører: Balkongdører og hoveddør fra byggeår fremstår med forventede vær- og aldringsslitasjer og fremstår med reduserte isolerende egenskaper og tetthet.

- Balkonger: Rekkverk og trapp fra balkong 1. etasje ned til hagen er ikke tilstrekkelig festet. Det ble registrert noe bom i skiferheller ved inngangspartiet.

INNVENDIG
- Overflater: Det er stedvis registrert mindre glipper i skjøter på parkettgulv i 1. etasje. Det ble registrert knirk og glipper i skjøter på heltregulv i 2. etasje. Det ble konstatert noe bom i fliser i kjellergang.

- Etasjeskiller: Skjevhet på 18mm på soverom.

- Pipe og ildsted: Fotlist i tre er montert rett under feieluke.

- Rom under terreng: Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.

- Innvendige dører: Grunnet alder og slitasje.

- Bad, 2. etasje: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen . Forventet brukstid er oppbrukt på membranløsning i vegg. Høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Noen fliser har bom. Avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Forventet brukstid er oppbrukt på membranløsning på gulv. Membran var ikke synlig i sluk. Riss/sprekker i utstyr på våtrommet. Krakkelering/småsprekker i servanten. Rommet har kun naturlig ventilasjon.

- Bad, kjeller: Forventet brukstid er oppbrukt på membranløsning i vegg. Flisfuger har riss/sprekker. Noen fliser har bom. Noen sprekker i fliser. Forventet brukstid er oppbrukt på membranløsning på gulv. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Det er gitt TG 2 på sanitærutstyr og innredning grunnet alder og slitasje.

- Kjøkken: Tilstandsgrad 2 er gitt grunnet alder på kjøkken.

- Tekniske installasjoner: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er irr på rør. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

- Fuktsikring og drenering: Grunnet alder og at det er blomsterbed mot grunnmur ved gårdsplass. Variable utslag med fuktindikator i kjellevegger og noe på gulv. Saltutslag nederst på pipe i kjeller. Fuktgjennomslag i nedkant av kjellervegger.

- Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.

- Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger og vannledninger.

Det er gitt TGIU på følgende:
- Bad, kjeller: Hulltaging ble ikke foretatt da det er vegger av mur.
- Tekniske installasjoner: Vigillec Toscano spillvann og drenspumpe. Ifølge selger er det installert pumpe i kum utenfor boligen ved gavelvegg. Det opplyses om at anlegget har hatt regelmessig service, og at pumpen nylig er skiftet. Styringsenhet er plassert i bod i kjeller (indikert med grønne lys), og anlegget er utstyrt med innvendig alarm ved feil. Elite sentralstøvsuger plassert i garasjen. (ikke kontrollert)

Det er registrert følgende avvik på HMS:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.

Øvrig info fra tilstandsrapport:
- Generell kommenter vedr. elektrisk anlegg: Downlights (halogen) på bad i 2. etasje er montert i himling mot kaldtloft. Det foreligger ikke samsvarserklæringer eller rapporter for det innvendige elektriske anlegget i boligen. Elektrisk anlegg er kun vurdert og visuell besiktiget av takstmann som ikke har spesiell kompetanse eller autorisasjon på elektriske anlegg. Tilkobling til varmtvannsbereder er med stikk-kontakt som ikke er en forskriftmessig godkjent løsning i dag.
- Boligen ligger i et usikkert område i følge radonkart.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:
2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2025: Etablering av toalett og vask i nytt toalettrom i 1. etg. Nytt vegghengt toalett i underetasje. Ny varmtvannbereder. Representant for dødsbo har ikke
mulighet til å logge inn på avdødes boligmappe, bank etc. for tilgang på kvitteringer.

4. Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2024: Vask og maling av fasader.

7. Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Svar: Ja. Noen mindre skjolder på pipe og vegg. Rom ikke vært i bruk og oppvarmet siste årene av avdødes levetid.

10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2020: Sikringsskap er byttet, nye sikringer/ vern. årstallet er et estimat da vi ikke får logget inn på avdødes boligmappe.

12. Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Svar: Ja. Utvendlig pumpe i kum er byttet i 2025.

Sjarmerende enebolig med flott beliggenhet i rolig og barnevennlig gate på Grefsen. Boligen har en meget god planløsning over tre plan med sørvestvendte balkonger og hage, to baderom + et toalett, tre soverom og romslig oppholdsrom i 1. etasje. Boligen er fra 1997 og fremstår velholdt med noe moderniseringsbehov. Ny varmtvannsbereder på 200 liter ble monter i 2025 i skap på bad i kjeller. Fasade ble vasket og malt i 2024.

Boligen har en attraktiv beliggenhet i rolig og barnevennlig gate med det meste av hverdagens fasiliteter innenfor gangavstand eller en kort kjøretur. Fin skolevei til Grefsen skole som ligger ca. 700 meter fra boligen, 400 meter til trikken fra Glads vei og en liten rusletur ned til Storo. Det er også kort avstand til flott natur i Nordmarka og Grefsenkollen med fantastisk utsikt over byen.

Koselig inngangsparti foran boligen med asfaltert innkjørsel med varmekabler og pent opparbeidet gårdsplass med belegningsstein.

Boligen inneholder:

1. ETASJE

Entré
Romslig entré med plass til en sittebenk med skohylle og vegghengte knagger til å henge fra seg ytterjakker. I entréen er det trappeadkomt til både 2. etg og kjelleren. Fra entréen er det adkomst til både kjøkkenet og til stuen via dobble franske dører med glassfelt.

Stue & kjøkken
Etasjens oppholdsrom er samlet i en delvis åpen løsning med mulighet til å innredet forskjellige soner og sittegrupper. I stuen er det god plass til en sofagruppe med tilhørende mediemøblement og salongbord i den ene enden, et par loungestoler med avlastningsbord foran den koselige peisen og et større spisebord ved kjøkkenet.

Kjøkkeninnredning fra byggeår med profilerte eikefronter og benkeplate i laminat. Innredningen byr på godt med både skap- og benkeplass og er plassert fint til i en åpen og sosial løsning mot spisestuen. Kjøkkenet er innredet med frittstående kjøl/fryseskap og komfyr samt integrert oppvaksmaskin. Kjøleskap og komfyr er nylig byttet.

Balkong & hage
Fra stuen er det adkomst via pene doble dører med glassfelt til en balkong på 5 kvm. Fra balkongen er det trapp ned til en herlig sørvestvendt hage med flotte solfrohold og god plass til trampoline, fotballmål ol.

Toalettrom
Toalettrom fra 2025 og er innredet med vegghengt toalett og servant. Rommet er bygget inn i garasjedelen, og er ikke søkt om/godkjent hos kommunen. Se punkt "Ferdigattest".

2. ETASJE

Loftstue
Loftstuen i 2. etasje passer ypperlig som en TV-stue eller som en ungdomsstue. Rommet er av god størrelse og med adkomst til boligens soverom og baderommet. Fra stuen er det utgang til en luftig og solfylt balkong på 6 kvm med utsyn over hagen og flott utsikt helt til både Oslofjorden og Holmenkollen.

Bad
Baderom fra byggeår med flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Rommet er innredet med et større servantmøbel med god oppbevaringsplas i skuffer og skap samt en ovenpåliggende servant og fin benkeplass. Gulvstående toalett, dusjnisje med glassdør og et badekar.

Soverom
Boligen har tre gode soverom, alle samlet i 2. etasje rundt loftstuen. Det medfølger garderobeskap på alle soverommene.

KJELLER

Bad
Flislagt baderom fra byggeår med gulvvarme. Rommet er innredet med servant med underskap, vegghengt tolalett fra 2025, dusjhjørne og opplegg til vaskemaskin samt plass til tørketrommel.

Kjellerrom
Romslig kjellerrom innredet med bokhyller kommoder og sofa med salongbord. Rommet er ikke godkjent som rom til varig opphold, se punkt "Ferdigattest".

Bod
Det er i tillegg to romslige boder i kjelleren med god plass til lagring av alt fra julepynt, sesongklær, tørkestativ ol.

GARASJE
Dobbel garasje med elektrisk portåpner, og tilgang via dør. Det er lagringsloft over deler av garasjen og sentralstøvsugeren er plassert her.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hvitevarer som er i boligen på visning medfølger boligen. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er brukt og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Skap og hyllesystemer i de to kjellerbodene, samt bokhyller i innredet rom i kjeller medfølger.

Boligen oppvarmes med elektrisitet, vedfyring og gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eneboligen, datert 23.02.1998. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke følgende endringer fra byggetegninger opp mot dagens bruk:

Toalettrom i 1. etasje er opprinnelig del av garasjen (BRA-e) og er bygget inn som internt bruksareal, og innredet rom i kjeller er opprinnelig byggemeldt som kjellerbod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 811198, tinglyst 06.10.2011, type heftelse: Bestemmelse om veg. Denne servitutten omhandler Kastanjeveien 13 sin rett til bruk av eksisterende adkomstvei mellom nr. 13 og nr. 11.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til kjørbar adkomstvei fra Kastansjeveien over gnr. 73 bnr. 93 Dagboknr 44482, tinglyst 17.08.1995

Eiendommen har tinglyst rett til å legge stikkledninger for vann og avløp med nødvendige kummer gjennom gnr. 73 bnr. 96 servitutten omhandler også bestemmelser ifbm. vedlikehold mm. av disse. Dagboknr 46290, tinglyst 28.08.1995

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Rolig og barnevennlig beliggenhet i et meget attraktivt og veletablert boligområde på Grefsen.

Kort vei til flotte friluftsmuligheter i marka med tur- og rekreasjonsmuligheter både sommer og vinter. Fra Akebakken går det fin tursti opp til Grefsenkollen, hvor du kan spise en lett pizza-lunsj eller en finere middag på populære Grefsenkollen restaurant.
Det er kort vei til badeplassene på Trollvann og Stilla, og du kan også vandre til Nydalen for en forfriskende dukkert i badekulpen langs Akerselva. På vinterstid kan du stå på slalåm i Trollvannskleiva og Grefsenkleiva, og det er gode langrennsløyper fra Akebakkeskogen, Trollvann og Linderudkollen.

Bydelen byr på et utvalg av Oslos beste skoler, og sammen med Kjelsås idrettslag tilbyr området svært gode oppvekstsvilkår for barn og unge. Kjelsås idrettslag har et bredt tilbud til alle aldersgrupper.

Det er flere dagligvarebutikker i nærheten, slik som Rema1000 i Betzy Kjelsbergs vei og Kiwi på Disen, Fra Glads vei er det trikkeholdeplass for 12- og 15-trikken, ca 400 meter fra boligen. På Storo finner du T-Bane, buss, taxiholdeplass, flybussen og tog. Trikken bruker ca. 20 minutter fra Glads vei til sentrum.

For den handleglade er Oslos største senter, Storo rett i nærheten. Her finner du stor matbutikk med ferskvare, apotek og vinmonopol. Med over 140 butikker og servicetilbud finner du det meste du trenger i hverdagen her.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til Grefsen barneskole og Morellbakken ungdomsskole. Det er også flere kommunale og private barnehager i området som bl.a. Bråtenalleen barnehage, Grefsen Kirkes barnehage og Barnehagenvår Josefine. Alle barnehagene ligger innenfor en gangavstand på 8 min.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 502 kvm. Eiendommen har en relativt flat tomt. Opparbeidet med plen, trær og busker. Belegningsstein på gårdsplass.

Parkering i dobbel garasje og på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, og privat innkjørsel med tinglyst adkomstrett over naboeiendommen. Innkjørselen deles med Kastanjeveien 13B, og det følger en egen avtale vedr. vedlikehold av veien. Adkomstveien er asfaltert og har varmekabler. Drift, vedlikehold og strømkostnader for varmekablene fordeles 50/50. Avtalen for drift og vedlikehold av adkomstveien følger eiendommen, og ny eier plikter å innrette seg etter bestemmelsene i denne.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Det er installert en Vigillec Toscano spillvann og drenspumpe i kum utenfor boligen ved gavelvegg. Det opplyses om at anlegget har hatt regelmessig service,
og at pumpen nylig er skiftet. Styringsenhet er plassert i bod i kjeller (indikert med grønne lys), og anlegget er utstyrt med innvendig alarm ved feil.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 15.03.2006, rev. 12.06.2013 og 17.3.2015. I forbindelse med revisjon av denne planen foreligger det midlertidig forbud mot tiltak og forslag til revidert plan innenfor planens områder. I oktober 2025 kom avgjørelsen om at Kommunal- og distriktsdepartementet ikke godkjente Oslo kommunes nye småhusplan. Kommunen arbeider nå med å finne løsninger for planen. Det er ikke mulig å ferdigstille småhusplanen til dagens midlertidige forbud mot tiltak (MFT) går ut. Plan- og bygningsetaten varsler derfor forlengelse av det midlertidige forbudet mot tiltak ut året (ut 2026), slik at arbeidet med småhusplanen kan ferdigstilles. Dersom arbeidet med småhusplanen er ferdig tidligere enn dette vil det midlertidige forbudet mot tiltak oppheves. Det midlertidige forbudet blir ikke like strengt som før. Det vil bli mulig å søke om byggetillatelse for flere tiltak enn tidligere.

Pågående plan- og byggesaker i nærområdet:
- Bråtenalléen 29 A - innvendige endringer og fasadeendringer. Det er gitt tillatelse til tiltak datert 05.01.2026 på sammenslåing av boenheter fra tomannsbolig til enebolig, innvendige endringer i planløsning, samt fasadeendringer ved innsetting av dører, vinduer og flytting av trapp. Se kommunens hjemmeside om mer informasjon: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202520980

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 27 893,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 6 701 958,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr 8 704  pr 2026.

16 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

420 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
421 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
440 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
17 221 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
17 240 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jarlsbo Unn Cecilie og Steinar Walther Amund Jarlsbo

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Kunderabatt - Tilrettelegging   kr -4 000,-
Kunderabatt markedføringspakke  kr -4 000,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger / Overtagelse kr 4.500,- pr stk - 1 visningsrunde inkludert

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter/eiendomsskatt  kr 265,-
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser/kartutsnitt  kr 1 150,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - makspris oppnås  kr 65 000,-
Foto - erfaringstall for en slik bolig - 2 digitale stylingbilder inkludert  kr 6 500,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig -  kr 24 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0051/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2651

Sist oppdatert: 01. mai 2026 kl. 19:40