Vallefaret 7

Vallefaret 7, 1663 ROLVSØY
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 726, bruksnummer 244, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 166 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 88 kvm: Entré, bad/vaskerom, bod, teknisk rom, kjøkken og stue
2. etasje 55 kvm: Bad, 3 soverom og tv-stue

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 23 kvm: Garasje

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 55 kvm: Terrasseareal
2. etasje 10 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.04.2026 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Bygningen ble bygget i 2000. Boligen er oppført etter byggeforskrifter som gjaldt p åoppføringstidspunktet. Nåværende eier overtok boligen i 2000, og har siden den gang gjort oppgraderinger. I 2003 ble det bygget garasje. Nytt bad i 1. etasje i 2020. I 2020 ble det også satt inn nytt kjøkken. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2- avvik som kan kreve tiltak) på følgende:

Utvendig:
>Tak: Taket er tekket med betongtakstein. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. En
undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson. Det vil normalt kunne oppdages fuktskjolder i undertak av sutaksplater, det er vanskelig å si når dette har kommet. Det var ikke tegn til aktive lekkasjer på befaringsdagen. Hele loftet er ikke besiktiget som følge av manglende gangbart gulv. Konstruksjonen er derfor besiktiget fra loftsluker. Det kan være fuktskjolder avvik som derfor ikke fremkommer av denne rapporten. For at dette skal kunne avdekkes i sin helhet fordrer dette gangbart gulv.
> Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid. Det er vanskelig å angi når strakstiltak vil bli nødvendig, men vinduene har nådd
minste forventede brukstid. Normal tid før utskifting av trevinduer er 20–60 år, avhengig av kvalitet, vedlikehold og eksponeringsforhold.
> Dører: Påregnelig med utskiftninger på sikt som følge av alder. Vanskelig å si når det er strakstiltak nødvendig, men de har oppnådd minste forventede brukstid, normal tid før utskifting av dører er 20 - 60 år.
>Terrasse: Markterrassen er oppført i trekonstruksjon. Deler av bjelkelag og terrassebord er i direkte kontakt med gress/terreng. Dette gir risiko for fuktopptak, råte
og redusert levetid på materialene.

Tekniske installasjoner:
>Vannledninger: Plastrør (rør-i-rør). Vannledningene er begrenset visuelt kontrollert i forbindelse med rapporten. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
>Avløpsrør: Avløpsrør av plast. Avløpsledningene er begrenset visuelt kontrollert i forbindelse med rapporten. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
>Ventilasjon: Mekanisk avtrekk med punktavsug fra bad og kjøkken. Tilluft via lufteluker i vegg og spalter i vindu. Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. Det er registrert luftespalter i vinduer i oppholdsrom. For å sikre tilfredsstillende ventilasjon kan det være hensiktsmessig å etablere ytterligere.
veggventiler i oppholdrom
>Varmtvannstank: Ca. 200 liters varmtvannsberedet plassert i bod. Det er påvist at varmtvannstanken er over 20 år. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.

Tomteforhold > Terrengforhold: Det er viktig at terrenget har hellingsgrad ut fra grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødige fuktbelastninger på utvendig
fuktsikring og drenering. Ideelt bør det i en avstand på ca 3 meter være god helling vekk fra husets grunnmur. Dette kun til orientering og anbefalt på generelt grunnlag. Selger opplyser at takvann ledes bort fra bygningen via drensrør.

Bad 2. etasje: Det er ikke direkte vannpåkjenning på veggene, noe som er bra. Ved endret bruk kan det medføre en dårligere tilstandsgrad. Det er påvist at høydeforskjellen mellom topp slukrist og gulv ved dørterskel er mindre enn anbefalt. Målt høydeforskjell var ca. 5 mm. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.

Våtrom 1. etasje: Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet. Det ble registrert sprekk i dusjbunn.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen er en modell av typen Lykkebo fra Block Watne og har de fleste overflater, installasjoner og faste innredninger fra byggeåret i behold. Flere oppgraderinger er imidlertid utført i senere år, blant annet på kjøkken og bad.

Planløsningen er familieorientert og praktisk med store rom. Første etasje domineres av stuen og kjøkkenet som til sammen utgjør en stor aktiv sone og mye av denne etasjens areal. Sentralt i stuen står en lekker, nylig montert hjørnepeis som er like dekorativ og stemningsfremmende som den er varmende. Det er for øvrig også gulvvarme i de fleste av etasjens rom. Verdt å fremheve er ikke minst også muligheten til å skille ut et ekstra soverom fra stuen, i tråd med byggemeldte tegninger.

Kjøkkenet ble i 2020 oppgradert med en helt ny og påkostet innredning av rikt omfang. Innredningen ha blant annet meterlange arbeidsflater på benker av stein og et lett tilgjengelig oppbevaringsplass i en hel rekke kolonialskuffer. Praktisk er det også med stor, rektangulær vask i stål av underlimt modell. Hvitevarene er alle integrert og inkluderer både helt kjøleskap og helt fryseskap.

Badet i første etasje ble i likhet med kjøkkenet renovert i 2020 og bygget opp på nytt fra bunnen av med moderne standard. Tidsaktuelle storformat fliser er lagt både på gulvet og på veggene i dusjsonen. Sistnevnte er påkostet med innbygget blandebatteri som skaper et minimalistisk og delikat uttrykk. Badet er for øvrig også smart tilrettelagt også for vaskeromsformål, med dedikert nisje til vaskesøyle.

Badet i andre etasje er fra boligens byggeår, men velholdt og funksjonelt.

Tre av soverommene er samlet på én flate i andre etasje, der også en romslig loftstue inngår. Sistnevnte er velfungerende som TV-stue og kan gjerne også være barnas helt egen avdeling. Soverommene er alle av gode størrelser, spesielt hovedsoverommet som har nesten 14 kvm. gulvflate i tillegg til ytterligere ca. 6 kvm. gulvflate bak skyvedører - byggemeldt som bod. De øvrige to er velfungerende barnerom med ca. 10 og 9 kvm. gulvflate hver. Det siste soverommet er i husets 1. etasje, og benyttes i dag til oppbevaring.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: Panel, glatte flater og fliser.
Himlinger: Panel. Spotter innfelt i flere rom.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Hvite benkeplater i stein. Underlimt stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, kjøleskap og fryseskap. Innbygget oppvaskmaskin. Veggmontert ventilator. Glassplate på vegg over platetopp.

Bad 1. etasje: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende servant i kompositt med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Dusjhjørne med glassdører og innbygget to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin. Skapinnredning med glatte hvite fronter.

Bad 2. etasje: Søyleservant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest for Vallefaret 7, datert 24.05.2000. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke garasjen som ble oppført i 2003, men det foreligger godkjente tegninger fra kommunen på garasjen datert 12.06.2003.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dokumentnr. 2000/6093/86 datert 18. mai 2000:
Denne omhandler bestemmelser om vedlikeholdsansvar for tekniske anlegg som ikke blir overtatt av kommunen for drift og vedlikehold, samt for øvrige fellesarealer og lekeplass innen området.
Eier har rett til å legge og ha liggende stikkledninger og kabler inn på tomten vederlagsfritt i den utstrekning dette finnes nødvendig.
Det er pliktig medlemsskap i fremtidig velforening.

Se vedlegg i salgsoppgaven for utfyllende info.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

I Vallefaret bor du oppriktig tilbaketrukket, men likevel meget sentralt - midt mellom bykjernene av Fredrikstad og Sarpsborg.

Det er kort vei til både barneskole og ungdomsskole, samt en rekke barnehager som finnes i omegn. Kort avstand er det også til handelsområdet rundt Dikeveien med et bredt shoppingtilbud i kjøpesenteret Østfoldhallen samt en rekke store varehus. Flere dagligvareforretninger gjør det i tillegg enkelt å utføre hverdagslige innkjøp.

Spesielt attraktiv er nærheten til Fredrikstadmarka; fra nabolaget går det gang- og sykkelvei rett inn i marka som har et omfangsrikt nettverk av grusveier og løyper. Vinterstid prepareres kilometervis av skispor så snart forholdene tillater. Lysløype starter ved Rekustad - knappe fem minutter unna med bil.

Kollektivtilbudet i området er blant de beste; langs Rolvsøyveien finnes holdeplasser for direktebuss mellom som har svært hyppige avganger mellom bykjernene av Fredrikstad og Sarpsborg. Fra holdeplassen ved Østfoldhallen er reisetiden til sentrum under ett kvarter. Samme sted stopper for øvrig også buss til Sykehuset Østfold. Lokal buss stopper i tillegg ved krysset Råkollveien/Bergfrueveien.

Gang- og sykkelveier langs RV109 gjør også sykkel til et reelt alternativ til å reise kollektivt. Med bil kjører du til både sentrum og til E6 ved Solli på om lag 10 minutter.

Barnehager:
Veslefrikk Steinerbarnehage - 1,4km
Trollklubben barnehage - 1,7km
Haugeløkka barnehage - 1,8km
Rolvsøy barnehage - 2km

Skoler:
Hauge skole (1-7. klasse) - 0,8km
Steinerskolen (1-10. klasse) - 1,4km
Rekustad skole (1-7. klasse) -2km
Haugeåsen ungdomsskole (8-10. klasse) - 1,2km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 867 kvm i fredelige omgivelser i enden av en blindgate.

Parkering på eiet tomt og i garasje eller carport.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan datert 15.10.1998 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 29.01.1998.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18 967,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og branntilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har tegnet Norgespris som varer ut 2026. Årlig kw/h forbruk er estimert til 12 500.
Boligen er forsikret i Fremtind med en årlig pris på ca. kr. 10 000,-
Boligen er tilknyttet Altibox fra Viken Fiber med en månedlig kostnad på kr 1 127 kr/mnd som leverandør for TV/Internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.249.732,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 5 648 pr år.

5 790 000,00 Prisantydning

Omkostninger

144 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
145 840,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 935 840,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørn Lie og Aina Lie

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke (Inkluderer Finn.no, Hjem.no, Krogsveen.no og smartannonsering via sosiale medier)  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk kr. 1 900,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 34 260,00
Foto PBF - Premium (dag/kveld/drone)  kr 9 750,00
Tilstandsrapport fra takstmann  kr 18 500,00

Oppdragsnummer 67-0080/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.2680

Sist oppdatert: 06. mai 2026 kl. 15:57