Kirkeveien 50

Kirkeveien 50, 0368 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 215, bruksnummer 162, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1
Andelsnummer 80, Majorstuløkken Borettslag, organisasjonsnummer 950446420

Totalt bruksareal BRA: 28 kvm

BRA-i:
5. etasje 25 kvm: Entré, bad og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Kjeller 3 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
5. etasje 2 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.05.2026 utført av Anticimex AS v/Andre Nordli. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten er en andelsleilighet og ligger i et bolig- og næringsbygg oppført i 1938. Bygget har grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong, med støpt gulv mot grunn og kjeller. Yttervegger er av betongkonstruksjoner og etasjeskillere er av betong. Takkonstruksjonen er et valmtak i tre, tekket med asfaltpapp. Taket er ikke besiktiget. Leiligheten har vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2011. Entrédøren er en glatt dør med brannklasse B30 og lydklasse 35db. Balkongdør er fra 2012 med karmer av tre og to-lags glass. Fra stuen er det utgang til en balkong på 2 m² i betongkonstruksjon med rekkverk av betong/mur.

Sikringsskapet er plassert i felles rom i gangen utenfor leiligheten. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Vannrør: Vannrør av glødde kobber-rør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp (inkl. sluk): Det registreres motfall på avløpsrør under servant.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert, og våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Sanitærutstyr og innredning: Vegghengt baderomsmøbel ved dusj bærer preg av slitasje og enkelte svelleskader.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av glødde kobber-rør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innredning: Innredningen bærer preg av slitasje og enkelte mindre skader.

Tekniske anlegg
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Det registreres noe saltutslag/kalkutslag på balkongen, noe som indikerer fuktvandring i konstruksjonen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Kontroll i tilliggende konstruksjoner er ikke utført da våtrommets vegger er av mur/betong.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Yttervegger inkl. fasader
- Helhetsvurdering: Yttervegger er kun besiktiget via balkong grunnet begrenset inspeksjonsmulighet.

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser da de kun er synlige fra andre boenheter.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,2 meter (balkonghøyden er over 10 meter). Grunnet den lave høyden på rekkverket kombinert med stor avstand ned til bakkenivå er rekkverket vurdert til å kunne utgjøre fare for liv og helse. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble lagt nye varmekabler på badet i 2025, utført av faglært. Videre opplyses det at det har kommet vann inn i kjelleren ved kraftig nedbør, og at det er observert sølvkre på badet.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i boligen. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Varmekabel og flislagt gulv på bad. Samsvarserklæring og FDV-dokumentasjon foreligger, og arbeidet er utført av M-tek.

2007:
- Oppgradering av bad

Ukjent årstall:
- Elektrisk anlegg er periodevis oppgradert

En klassisk 1-romsleilighet beliggende i femte etasje i en solid bygård fra 1938 på attraktive Majorstuen. Leiligheten har en arealeffektiv planløsning med entré, bad og en lys stue med åpen kjøkkenløsning og utgang til balkong. Bygget har heis, som gir enkel adkomst til leiligheten.
Standarden er gjennomgående enkel og velholdt med laminatgulv i stue og entré, samt et bad som ble oppgradert i 2025 med nye varmekabler og nytt flislagt gulv. Her får du et hyggelig og lettstelt hjem, perfekt tilpasset én person som ønsker en sentral base med alt Majorstuen har å by på rett utenfor døren.

Entré:
Entrédøren har brannklasse B30 og kikkehull. Gulvet er belagt med laminat, og veggene er malt i lyse farger som gir et innbydende førsteinntrykk. Fra entréen er det direkte adkomst til badet på venstre side og videre inn til stuen.

Stue:
Stuen utgjør leilighetens naturlige oppholdsrom og har utgang til balkongen. Rommet har laminatgulv, malte vegger og en takhøyde på 2,65 meter som bidrar til en god romfølelse. Den åpne planløsningen gjør det enkelt å innrede med både sofagruppe, spiseplass og hjemmekontor ved behov, samtidig som kjøkkenet er en naturlig del av oppholdsrommet.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en praktisk innredning med glatte, malte fronter og benkeplate med laminert overflate. Det er nedfelt kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over benkeplaten. Integrert stekeovn og platetopp er installert, og frittstående oppvaskmaskin samt kjøleskap med fryser medfølger. Ventilator i overskap med kullfilter. Stoppekraner er plassert under oppvaskkummen.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en hyggelig og solrik balkong, et fint sted å nyte morgenkaffen eller trekke frisk luft etter en lang dag. Balkongen er sørøstvendt, og har deilige solforhold fra kl. 08.00-15.30.
Balkongen har betongkonstruksjon med rekkverk av betong/mur og gulv belagt med systemgulv/plastheller.

Bad:
Badet har flislagte gulv og vegger. I 2025 ble gulvet oppgradert med nye varmekabler lagt på eksisterende betong, med nye fliser over. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur, speil med overlys og stikkontakt, vegghengt baderomsmøbel, dusjhjørne med forheng, vegghengt dusjarmatur og gulvstående toalett. Det er opplegg for vaskemaskin, naturlig avtrekksventil i himlingen og en takhøyde på 2,26 meter.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue og entré. Flislagt gulv med gulvvarme på bad. Systemgulv/plastheller på balkong.
Vegger: Malte flater i stue og entré. Flislagte vegger på bad. Yttervegger av betong.
Himling:Malte flater i stue, entré og bad.

Lagring:
Leiligheten disponerer en ekstern kjellerbod på ca. 3 m², som gir praktisk oppbevaringsplass. Borettslaget har i tillegg felles vaskeri og tørkerom.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og fjernvarme. Boligen er i hovedsak oppvarmet med radiatorer og vannbåren varme tilkoblet felles varmesentral. Det er i tillegg elektriske varmekabler i baderomsgulv.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål i en årrekke.
Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument fra 16.09.1952, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.
Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av 100 våtrom, datert 10.12.2009. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Når man sammenligner de originale byggetegningene med dagens plantegning så er leiligheten relativ lik. Det gjøres oppmerksom på at deler av gangen var opprinnelig ett "kott". Denne delen er i dag innlemmet i entréen og er opprinnelig byggemeldt som kott jf. originale byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av kottet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som kott.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning og overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, bestemmelse om adkomstrett og bestemmelse om benyttelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Kirkeveien 50 har en særdeles attraktiv og sentral beliggenhet midt på Majorstuen, et av Oslos mest etablerte og ettertraktede boområder. Området kjennetegnes av en unik kombinasjon av urbant byliv, klassisk bybebyggelse og kort avstand til grønne rekreasjonsområder. Her bor man med umiddelbar nærhet til alt man trenger i hverdagen, samtidig som området oppleves levende, trygt og svært tilgjengelig.

I nærområdet finnes et bredt og variert tilbud av restauranter, kafeer, barer, bakerier og spesialforretninger. Colosseumområdet ligger like ved og byr på blant annet Jacobs på Colosseum, ofte omtalt som Norges flotteste dagligvarebutikk, vinmonopol og treningssenteret Sats Colosseum. Området har også et rikt kulturtilbud med Colosseum kino, en av Europas største og mest kjente kinoer, samt flere teatre, gallerier og konsertscener i kort gangavstand.

Bogstadveien, en av Oslos mest populære handlegater, nås på få minutters gange og byr på et stort utvalg av butikker, serveringssteder og servicetilbud. Valkyrien Senter, som ligger i Bogstadveien, tilbyr blant annet mathall, vinmonopol og et variert utvalg av nisjebutikker og fungerer som et naturlig møtepunkt i området. I tillegg finnes dagligvarebutikker, apotek, banker og øvrige servicetilbud lett tilgjengelig i nærområdet.

I motsatt retning ligger Frognerparken og Frognerbadet, som tilbyr store grøntarealer, flotte turstier og gode treningsmuligheter året rundt. Parken er et populært rekreasjonsområde for både rolige spaserturer, jogging og sosiale sammenkomster, og gir et ettertraktet avbrekk fra bylivet.

Majorstuen er et av byens viktigste kollektivknutepunkt med svært gode forbindelser med T bane, trikk og buss i alle retninger. Nærmeste holdeplass er Frogner Stadion, kun et kort stykke ned i Kirkeveien. Området har også enkel tilgang til utdanningsinstitusjoner med gangavstand til Blindern og OsloMet samt sykkelavstand til BI i Nydalen. Beliggenheten gjør det enkelt å kombinere en aktiv og effektiv hverdag med byens mange tilbud, enten man er student, yrkesaktiv eller ønsker en komfortabel og urban livsstil.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Nærmeste stopp med T-banen er Majorstuen eller Frogner Stadion med buss/trikk.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1010 kvm som tilhører borettslaget.

Felles bakgård er opparbeidet med biloppstillingsplasser, sykkelstativer, trær og diverse beplantning. Fellesarealene inkluderer også inngangsparti, trappeganger, korridorer, felles kjeller- og loftsrom, samt en plen. Borettslaget har sykkelbod i kjelleren. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Borettslaget har 3 parkeringsplasser i Mariesgate til leie. Plassene leies ut etter botid (ansiennitet) via styret og følger ikke boligen ved salg. Det påløper administrasjonskostnader til forretningsfører ved tildeling av plass.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Parkering i bakgården er ikke tillatt, kun korte stopp for av- og pålessing.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig da den står oppført på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående byggesaker:
- Jacob Aalls gate 11 - oppføring av ny bygård med parkeringsetasje. Saksnummer 202519490 for mer informasjon.

Pågående plansaker:
- Saksnr: 202461838. Saken gjelder: Frognerparken - Forprosjekt med reguleringsplan for Frognerparken. Sakstype: Detaljregulering.

- Nye Majorstuen T-bane:
Fornebubanen. T-banetunnelen planlegges fra Majorstuen via Stortinget til Tøyen, med to nye stasjoner på Bislett og Grünerløkka ved Nybrua. I tillegg skal Stortinget stasjon bygges om og Tøyen stasjon utvides. Konkret lokalisering av stasjonsoppganger både på de eksisterende og nye stasjonene vil vurderes i videre planfaser. I tidlige faser så man på etablering av stasjoner på St. Olavs plass og Youngstorget. Det er ikke anbefalt videreført. Ny Majorstuen stasjon er et eget prosjekt. Det må påregnes støy, anleggstrafikk og endringer av omgivelsene ved denne prosessen. Les mer her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=201407126

- Bjørnstjerne Bjørnson plass 1 (NRK). saksnr 201718902. Det antas foreløpig at området vil kunne utvikles med boliger og ellers næring og tjenesteyting. Service og annen publikumsrettet virksomhet legges i 1. etasje mot fotgjengerforbindelser og plasser. Det innpasses barnehage som minimum dekker områdets eget behov. Det må påregnes støy, anleggstrafikk og endringer av omgivelsene ved denne prosessen. Les mer her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201718902

- Sørkedalsveien 10 (Utbygging av Colosseum Senter). Saksnr. 202453451. Les mer her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202453451

Det må påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/

Felleskostnadene er kr 4 353,- pr. mnd. og inkluderer: Forretningsførsel, styrehonorar, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, fjernvarme, varmtvann, TV/bredbånd fra Telia, vaktmestertjeneste, renhold i fellesarealer, drift og vedlikehold.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Felleskostnader: kr 3 449,-
- Lån 1 (98208210394): kr 904,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4 200,- pr. år / 236 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 01.01.2027, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Borettslaget har en kollektiv avtale med Telia for TV og internett, som er inkludert i felleskostnadene. TV-tuner/dekoder følger med ved salg.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 993 089 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 36 192,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 280 278,- pr. 15.06.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 27 226 238,- pr. 15.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208165739
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 15.06.2026: kr 18 238 048,-
Andel av saldo: kr 183 982,48
Innfrielsesdato: 30.12.2052
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,44 %

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98208210394
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 15.06.2026: kr 8 988 190,-
Andel av saldo: kr 96 295,28
Innfrielsesdato: 30.05.2038
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,44 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja.

3 490 000,00 Prisantydning
280 277,76 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 770 277,76 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 771 367,76 Totalpris inkl. omkostninger
3 781 317,76 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Caroline Havikhagen

Leiligheten er tilknyttet Majorstuløkken Borettslag.

- Borettslaget består av 100 andelsleiligheter. Borettslaget er del av Sameiet Majorstuløkken, hvor borettslagets eiendom utgjør én samleseksjon for bolig, og 7 seksjoner er for næringsformål.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i If Skadeforsikring Nuf med polisenummer 888331.
- Borettslaget har avtale om vaktmestertjeneste med Coor Eiendomsdrift. De ivaretar den daglige drift og det løpende vedlikehold i borettslaget i henhold til vaktmesterinstruks.

Husdyrhold tillates kun etter skriftlig tillatelse fra styret.
Borettslaget har fellesvaskeri med tørkerom, og en sykkelbod i kjelleren. Det følger en bod med leiligheten, enten på loft eller i kjeller.
Andelseier har vedlikeholdsplikt for boligen, som omfatter innvendige flater, dører, vinduer, rør, sanitærutstyr og elektrisk anlegg. Plikten inkluderer også rensing av sluk og avløp frem til fellesledningen.
Det er ikke tillatt å grille på balkonger eller plen. Montering av gjenstander på fasaden krever styrets samtykke. Det skal være ro i borettslaget mellom kl. 23:00 og 07:00.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Asfaltering/grusing av bakgård gjennomført mai/juni 2026.
- Nytt digitalt låssystem (iLOQ) ble installert i 2025.
- Kameraovervåking i fellesområder ble utvidet i 2025.
- Utskifting av to heiser ble gjennomført i 2024.
- Fasaderehabilitering med nye balkonger og vinduer ble utført i 2012.
- Våtromsrehabilitering ble utført i 2009.

Planlagte påkostninger:
- Oppussing av inngangsparti, trappeoppganger og korridorer er planlagt for 2026.
- Oppgradering av boder og utredning av ventilasjonsanlegg er under vurdering.

Styreleder opplyser i epost per 16.06.26 at det ikke er noen planlagte påkostninger i borettslaget som vil medføre økning av felleskostnader.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025 var et overskudd på kr 1 329 430,-. Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025 var kr 1 895 508,-. Balansen viser en negativ egenkapital, noe som skyldes at eiendelene er bokført til opprinnelige priser. Den faktiske verdien vurderes å være positiv.
Det er ikke vedtatt noen økning i felleskostnadene for 2026.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Søknad om styregodkjennelse sendes til OBOS Eiendomsforvaltning AS som har fullmakt til å godkjenne på vegne av styret.

Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Borettslaget er i en tvist med entreprenøren Alliero angående reklamasjoner etter fasaderehabiliteringen i 2011-2012. Tvisten gjelder høyde på balkongbrystninger og kalkutskillelser på fasade/vinduer. Styret har sendt saken til advokat for råd.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger kr. 3.000,- (2 stk og alle privatvisninger kostnadsfrie)  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet under 50 kvm  kr 7 950,00
Foto  kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0188/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26188

Sist oppdatert: 24. juli 2026 kl. 18:41