Enoks vei 35

Enoks vei 35, 1181 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 134, bruksnummer 13, ideell andel 1/1
Andelsnummer 125, Lille Ekeberg Borettslag, organisasjonsnummer 954571343

Totalt bruksareal BRA: 84 kvm

BRA-i:
2. etasje 66 kvm: Gang, bad, kjøkken, stue, to soverom og innvendig bod

BRA-e:
-1. etasje 15 kvm: To kjellerboder
4. etasje 3 kvm: Loftsbod

Åpent areal:
2. etasje 7 kvm: Balkong

Leiligheten disponerer tre boder, to kjellerboder på 7 kvm og 8 kvm samt en loftbod på 3 kvm hvor alle er merket med nr. 254. (BRA-e) Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 8 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 5 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.07.2025 utført av Anticimex v/ Thomas Erichsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong- og murkonstruksjoner, samt teglstein.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 3 (TG3 - Avvik hvor strakstiltak er nødvendig)
Ildsteder:
- Flisene under ildsted har ikke tilstrekkelig størrelse. Ubrennbar plate med tilstrekkelig størrelse må etableres foran ovnen eller utvidelse av flisene. Sjablongmessig prisanslag gjelder montering av ubrennbar plate eller utvidelse av flisene. Sjablongmessig prisanslag: kr 0,- - 10 000,-.

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Avvik som kan kreve tiltak)

Våtrom:
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Tilluftsspalte er ikke etablert. Avtrekkseffekten ble testet ved hjelp av et papir, og effekten vurderes til å ikke være tilstrekkelig.
- Det er riss/sprekker i veggfliser ved dusjsonen og på yttervegg samt sprekker i porselen på enkelte fliser på badet.
- Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte vegg- og gulvfliser.
- Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer.
- Grunnet manglende hulltaking/fuktmåling ble det utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Instrumentet viser utslag i dusjsonen som ikke helt kan utelukke at det er fuktskade i veggen/etasjeskilleren.
- Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldig sted og målingen viste et fallforhold på på mellom 1mm og 4mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstand på 80 cm.
- Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til sluk i dusjsonen er på tilfeldig sted målt til ca. 7mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
- Selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet, er sluket ikke skiftet. Erfaringsmessig medfører dette økt fare for lekkasje rundt sluket.

Kjøkken:
- Varmtvannsbereder er plassert i rom uten sluk/overløp eller annen sikring mot fuktskader. Det er synlig nedbøyning i bunnplate der varmtvannsbereder står. Kunde har montert
understøttelse.
- Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner.

Øvrige rom:
- Det er stedvis knirk i gulvflater, og eksakt årsak er ukjent.

Hovedstoppekran:
- Hovedstoppekran er plassert utenfor boenhet, og er ikke hensiktsmessig mht lekkasjeproblematikk.

Elektrisk anlegg:
- Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).

Balkong:
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter og er avvik fra dagens byggteknisk forskrift.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling.
- Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Boligen ble kjøpt i 2014 og selger har bodd i leiligheten i ca. 11 år og 3 mnd.

Egenerklæringen følger vedlagt i sin helhet i salgsoppgaven.

Eiendomsmegler Krogsveen v/ Bjørn Erik Dørum-Persen har gleden av å presentere Enoks vei 35!

Enoks vei 35 har en flott intern beliggenhet og er både tilbaketrukket og skjermet fra vei. Leiligheten ligger sentralt til på Lille Ekeberg i grønne omgivelser med kort avstand til et bredt servicetilbud, kollektivtransport og et rikt fritidstilbud.

Leiligheten ligger fint til i byggets andre etasje med en solrik, vestvendt balkong på 7 kvm. Leiligheten består av en lys og innbydende stue med utgang til balkong, separat kjøkken, to soverom, baderom og entré med svært gode oppbevaringsmuligheter. Boligen oppleves svært velholdt med oppgradering av bad og nytt kjøkken i 2014, samt delvis overflateoppusset så sent som 2025.

Nærmere innhold:

Stue:
Tiltalende stue med store vindusflater som skaper et naturlig lyst og luftig rom. Her er det godt med plass til både sofa med tilhørende salongbord og tv-seksjon, og et hyggelig spisebord langs vindu. I stuen er det peisovn med glassdør som både genererer god varme, samtidig som den gir stuen et hjemmekoselig preg. Stuen er malt i lyse toner, som står fint til parketten belagt på gulv. Fra stuen er det videre utgang til leilighetens flotte balkong, som skaper en herlig forlengelse av stuen hele sommeren!

Balkong:
En solrik, vestvendt balkong på 7 kvm med en behagelig og skjermet utsikt. Her kan du nyte både varme sommerdager så vel som flotte kvelder. På balkongen er det godt med plass til sittegruppe eller spisebord, og ikke minst grill! Balkongen byr på gode solforhold med sol store deler av dagen, og selger opplyser om sol fra ca. kl. 12 til 20 midtsommers. Fra balkongen har du fritt utsyn over borettslagets frodige grøntområder og villabebyggelsen i området, samt lite innsyn.
Balkongen er utstyrt med markise som gir sval og behagelig skygge på varme sommerdager. En utelampe
sørger for hyggelig belysning og gjør det trivelig å sitte ute også langt på kvelden

Kjøkken:
Hyggelig, separat kjøkken fra 2014 i god kommunikasjon med stuen og svært god skap- og benkeplass. På kjøkkenet er det etablert en hyggelig spiseplass under vindu, med plassbygde benker og god plass til et mindre spisebord. Kjøkkeninnredning fra Ikea med hvite, slette fronter, benkeplate av laminat og nedsenket oppvaskkum av metall med ett-greps armatur. Integrerte hvitevarer som stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og platetopp med vegghengt kullfilterventilator plassert over. Kjøkkenet er malt i tidsriktige farger med gulvflater av lys parkett. Mellom skap- og benkeplater er det lagt lyse plater, samt etablert både benkeskapsbelysning og stikkontakter. Varmtvannsbereder fra 2014 er plassert under kjøkkenbenk.

Soverom I:
Hovedsoverom av god størrelse med rikelig av naturlig lys fra stort vindu med en koselig utsikt. Her er det godt med plass til en stor dobbeltseng med tilhørende nattbord på hver side. Rommet har malte vegg- og himlingsflater, samt gulvflater lagt med parkett. Plassbygd garderobeskap.

Soverom II:
Soverom II er og av god størrelse og egner seg like godt som både barnerom, gjesterom eller kontor. Rommets størrelse gir muligheten til å innrede med både seng, skrivepult og garderobe - alt etter ønske og behov. Veggflatene er malt i tidsriktige farger, med parkett belagt på gulv.

Baderom:
Baderom med flislagte vegg- og gulvflater med gulvvarme, flis på flis fra 2014. Baderomsinnredning med vegghengt servantskap med skuffer, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur fra 2025, samt speil på vegg med overlys. Videre har badet vegghengt toalett og dusjhjørne med praktiske, innfellbare glassdører. Opplegg og plass til vaskemaskin.

Entré:
Innbydende entré med plass til både oppheng av yttertøy og sko i romslig skyvedørsgarderobe med speildører. Entréen er som resten av leiligheten malt i lyse farger, og parketten følger videre inn her. Videre adkomst til en praktisk innvendig bod, perfekt til å gjemme bort alt fra verktøy til støvsuger!

Diverse:
- Malt overflater, samt vinduskarmer, innerdører og lister, i stue, kjøkken, entré og soverom II i 2025, soverom I ble malt i 2023
- Mattet, oljet og lakkert gulv på kjøkken og i entré i 2025
- Godt med lagringsplass i tre eksterne boder på hhv. 7 kvm, 8 kvm og 8 kvm gulvareal

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Integrerte hvitevarer medfølger og vaskemaskin kan medfølge om ønskelig.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Lamper i stua og soveromene følger ikke med. Lamper på kjøkken og entre kan følge med om det er
ønskelig.

Leiligheten er oppvarmet med elektriske panelovner og gulvvarme på bad. Peis i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger arkivkort hvor eiendommen er meldt ferdig inspisert 1960.
Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av fasader datert 02.02.1998.

I henhold til opprinnelige byggetegninger har dør mellom stue og kjøkken blitt fjernet.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:
Dagboknr 2069, tinglyst 13.01.1987:
Rettigheter iflg. skjøte. Kommunen har rett til å legge og ha liggende ledninger, nettstasjon, kummer og lignende på borettslagets tomt. Kommunen har også rett til å utføre reparasjoner og vedlikehold på dette. Borettslaget plikter dessuten å avstå fra egen grunn til veiutvidelser, fellesarealer og adkomster for nabotomter.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

- Styret har meldt om forekomst av møll på et av loftene i borettslaget. Det er ikke registrert problemer med møll i Enoks vei 35/37.
- Tidligere år er det observert pelsbille (majorstuebille), skjeggkre, sølvkre på enkelte plasser. Dette er bekjempet.
- Rotter er utbredt i Oslo og er observert ved enkelte adresser. Borettslaget har avtale med eksternt firma for bekjempelse og forebyggende aktivitet både inne og ute. Ta kontakt med styreleder ved spørsmål.

Enoks vei 35 er en del av borettslaget Lille Ekeberg som ligger luftig plassert på toppen av Ekeberg i grønne omgivelser omgitt av skogsområder og villa- og småhusbebyggelse. Man bygger rett og slett ikke slike borettslag lenger! Her er det masser av luft og plass mellom bygningene, og store friområder for lek, spill og sosialt samvær. Eller muligheten for å ta med seg et pledd og slenge seg på gresset helt uforstyrret. I umiddelbar nærhet har man bl.a. Ekebergsletta, Brannfjell, Ekebergparken med skulpturparken og Ekebergrestauranten, og flotte skogsområder. Samtidig er du bare 15 minutter unna med bussen fra sentrum.

Leiligheten har god intern beliggenhet, med fin utsikt/utsyn over småhusbebyggelsen i området, og gode solforhold.

Ekeberg er et av Oslos områder hvor det har vært beboelse over lengst tid. Det er gjort hundretalls av funn fra bronsealderen, og det er også påvist helleristningsfelt som er 3-4.000 år gamle. Vi kan med andre ord omtale Ekeberg og Brannfjell som et særdeles veletablert boligområde, som i dag er et meget attraktivt og trafikkskjermet villaområde. Eiendommen ligger tilbaketrukket fra veien med særs begrenset gjennomgangstrafikk, som gjør beliggenheten spesielt barne- og familievennlig. Umiddelbar nærhet til friområdet på Brannfjell/ Ekebergsletta som er et eldorado for barn i alle aldre: her er det unike muligheter for tur- og friluftsaktiviteter uansett alder og årstid.

Ekeberg Frisbeegolfbane ligger like i nærheten – perfekt for en aktiv fritid i grønne omgivelser. På vinterstid, når snøforholdene tillater det, har det til og med blitt preparert skiløype over Brannfjell og Ekebergsletta.

Herfra er du i sykkelavstand fra både Østmarka og Østensjøvannet, samt Bunnefjorden, med flere hyggelige badeplasser. Ønsker du variasjon fra skogsområdene på Brannfjell og Ekeberg, er det muligheter for spennende naturopplevelser i Svartdalsskogen som du kan trille ned til på bare noen få minutter: her er det flotte turstier langs Alnaelva helt opp til Lillomarka og muligheten til å oppleve tett urskog og brusende elv midt i Oslo. Mange liker også å rusle rundt og oppleve den eldste delen av Oslo nedover i Ekebergskrenten, Baglerbyen og Gamlebyen med bl.a. gamle, koselige småhus, Oslo Hospital, Oslo Ladegård, Middelalderparken og de gamle kirkeruinene for å nevne noe. Kort og trygg skolevei til Ekeberg skole, og et godt barnehagetilbud i nærområdet.

Få minutter til nærbutikk (Spar) i Vårveien, Rema 1000, samt søndagsåpne Extra og Kiwi på Ryen. Nærmeste kjøpesenter er Manglerud senter med et totaltilbud av varer og tjenester (ca. 60 butikker). Her finner man blant annet apotek, matbutikk, frisør, legesenter, klesforretninger og Vinmonopol. Bryn senter ligger også i nærområdet, og tilbyr hele 42 butikker, 12 helseaktører, og en av Norges største dagligvarebutikker, Meny. En kort kjøretur unna finner man Holtet med populære Jacobs, Åpent Bakeri og Best Helse helsesenter. Kort vei også til Lambertseter Senter, med bl.a. Symra kino, Deichmanns bibliotek, Vinmonopolet og over 80 butikker og spisesteder.

Nærhet til offentlig kommunikasjon med bl.a. buss i Vårveien bare 2 minutters gange fra boligen, med både 23 og 34 bussen.

For treningsglade sjeler finnes det et vell av tilbud og muligheter! De naturlige omgivelsene gir masse muligheter for fysisk utfoldelse, tur, mosjon og lek. For de som foretrekker treningssentre, er det mange muligheter med Sats, Fresh Fitness, Evo og Gym Manglerud. Ikke minst et enormt tilbud i de lokale idrettslagene og -foreningene i nærområdet som Bækkelaget Sportsklubb, KFUM, Lambertseter idrettsklubb og svømmeklubb, samt nye Manglerud bad og aktivitetshus.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Ekeberg skole.
Det er flere barnehager i området, bl.a:
Lille Ekeberg barnehage (10 mnd-6 år) 4 min
Vårveien barnehage (10 mnd-6 år) 2 min
Ekeberg idrettsbarnehage (0-6 år) 16 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 4 901 kvm som tilhører borettslaget. Fellesområdene er pent opparbeidet med grøntarealer, trær, prydbusker, diverse beplantning, sittegrupper, sykkelparkering og lekeapparater. Borettslaget har også parsellhager med dyrkekasser for beboerne. Asfalterte og steinlagte internveier.

Borettslaget har 122 parkeringsplasser (51 er ladeplasser). Det er vedtatt å etablere ladeinfrastruktur på samtlige parkeringsplasser som skal ferdigstilles i 2025. Parkeringsplass følger ikke leilighet ved salg men leies ut etter ansiennitet, ved utlysning på Vibbo. Ventetid på parkeringsplass kan variere med ca. 1–5 år.

Pris for leie av plass er kr 250,- pr. måned for vanlig plass og kr 550,- for ladeplass, fra 1. januar 2025. For ladeplass kommer strøm i tillegg.

Gateparkering etter områdets bestemmelser og 6 kommunale ladeplasser nederst i Enoks vei.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Borettslaget er ansvarlig for private internveier.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser S-2864 datert 14.05.1986.

Utdrag av planer i henhold til planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:

Saksnummer: 202555164 - Enoks vei 27 - Rehabilitering av bad. Tillatelse ble gitt 02.07.2025.

Saksnummer: 202554313 - Brannfjellveien 47 B - Innsetting av vinduer i gavlvegg og takvinduer på loft. Saken ble mottatt 20.05.2025 og det ventes pt. på tilleggsdokumentasjon.

Saksnummer: 202461722 - Stamhusveien 63 - Tilbygg rekkehus. Igangsettelsestillatelse ble gitt 15.04.2025.

Saksnummer: 202555672 - Stamhusveien 57 D - Bruksendring av kjeller til bolig og fasadeendring. Saken ble mottatt 27.06.2025 og det ventes pt. på tilleggsdokumentasjon.

Saksnummer: 202306072 - Brannfjellveien 77 - Hovedombygging. Tillatelse gitt 14.08.2023.

Saksnummer: 202006363 - Røhrts Vei 35 A - Riving av garasjeanlegg. Tillatelse ble gitt 15.05.2020.

Saksnummer: 201609496 - Enoks vei 7-37, Barnehjemsveien 1-15 og Vårsvingen 1-15 - Innglassing av balkonger. Tillatelse ble gitt 05.10.2017.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 478,- pr. mnd. og inkluderer: Forretningsførsel, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, betjening andel fellesgjeld, kabel-TV (frem til 01.11.2025) og internett, vaktmester, renhold av trapper, drift og vedlikehold.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter, og ble sist justert 01.01.2025 med 5%. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger etc. og det må forventes justering også i årene fremover for å dekke inn høyere kommunale avgifter, strømkostnader, og for å kunne utføre nødvendig vedlikehold. Borettslaget kan endre felleskostnadene med en månedes skriftlig varsel. Neste økning vil sannsynligvis skje fra årsskiftet, og en evt økning avgjøres når budsjett for 2026 utarbeides.

Borettslaget har i dag avtale med Telia for kabel-TV og internett, og dagens avtale er: Basis TV-pakke + 55 poeng, Internetthastighet: 50 Mbit/s. Ved årsmøte ble det vedtatt å gå over til ny avtale med OBOS Nett. Ny avtale ble signert 04.03.2025 og arbeidet har planlagt oppstart etter sommerferien. Ved ny avtale vil kun internett, og ikke kabel-TV, inngå i felleskostnadene. Hver husstand står fritt til å velge ønsket TV-/strømmeavtale som faktureres individuelt. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 5 000 kwh. pr. år.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 297 262,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 189 046,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 27 676,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 127 188,- pr. 29.07.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 27 994 312,- pr. 29.07.2025 og lånevilkårene er:

Lån:
Lånenummer: 98207714046
Lånetype: Annuitetslån
Restsaldo: kr 20 522 954,-
Andel av saldo: kr 92 919,30,-
Kapitalkostnader: kr 832,53,-
Rentebetingelser: 5,44% Flytende
Innfrielsesdato: 30.06.2038

Lånenummer: 98208551922
Lånetype: Annuitetslån
Restsaldo: kr 7 471 358,-
Andel av saldo: kr 34 268,19,-
Kapitalkostnader: kr 191,61,-
Rentebetingelser: 5,34% Flytende
Innfrielsesdato: 30.04.2055

Det er ikke innført mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning) av andel fellesgjeld.

6 150 000,00 Prisantydning
127 188,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 277 188,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 296 440,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lina Cekaite

Leiligheten er tilknyttet Lille Ekeberg Borettslag.
Borettslaget består av 216 leiligheter.
Forretningsfører er Obos, tlf. 22 86 59 99.
Dyrehold (hund og utekatt) tillates kun hvis dette ikke er til ulempe for andre andelseiere. Ulemper kan for eksempel være støy, lukt, avføring i sandkasser, astma-/allergiplager, psykiske ulemper som frykt for hund mm.
Før anskaffelse av husdyr må søknad sendes til Styret. Borettslagets dyreholdserklæring må undertegnes og vedlegges søknaden.

Borettslaget har fire fellesvaskerier, hvorav det nærmeste ligger i nr. 33. Det er også mulig å vaske i leiligheten og henge tøy til tørk på loftet i 35, hvor det i fellesarealene er etablert eget tørkeområde – en
praktisk og lett tilgjengelig løsning for beboerne

Borettslagets nettside: https://vibbo.no/32/om

Foretatt påkostninger de senere år:
- Det pågår i dag drenering på grunn av fukt og vanninntrenging i noen boder i kjeller, dette ble startet 24.02.2025.
- Borettslaget har byttet vinduer og dører i 2018/2019 samt nye låser med brikke på alle fellesdører og callinganlegg.
- Radonmåling utført i 2018. Alle leiligheter i første etasje fikk utlevert to sensorer som skulle plasseres i oppholdsrom med normal ventilasjon. Ny radonmåling ble utført i 2025, der resultat avventes.

Planlagte påkostninger (vedlikeholdsplan):
- Vedlikehold/bytte av stoppekraner og kritiske strekk i kjellere (2026–28)
- Rehabilitere bunnledninger (2027–28)
- Utskifting av lamper fellesarealer, loft og kjeller, inkl vaskerier, samt på verandaer
- Brannalarmsystem i fellesarealer (2025–2026), inkl. nye brannvarslere i alle leiligheter (ref. reklamasjon på dagens)
- Utbedring/rehabilitering av piper, etter inspeksjon utført i 2025 (vil forsøkes spredt over flere år)
- Oppdatere branninformasjon i alle oppganger (2025)
- Skilte branndører (2025)
- Utskifting av vinduer på bad (2027–). Noen steder, der det er helt prekært, kan det bli byttet tidligere.
- Utvendig vedlikehold av styrerom og garasjer (fasader som ikke er rehabilitert)
- Rengjøring av takrenner og nedløp (2025–2026)
- Vedlikehold tak (sist utført 1988)
- Vedlikehold av tørkestativer/-båser
- Revidere treplan og utføre innplanting og felling av trær (løpende)
- Utskifting av avfallsbeholdere (mulig etablere avdelt bod for sykkelparkering og avfall)
- Oppmerking av parkeringsplasser
- Ombygging styrerom og etablere flerbruksrom (2026–)
- Borettslaget har nettopp utsatt rør- og våtromsrehabiliteringen da rørprøver, analysert av SINTEF, viser at rørene har lang restlevetid og er i god stand. Borettslaget bør planlegge rør- og våtromsrehabilitering fra ca. 2027.
- Det ble i 2024 stemt for å gi tillatelse til å montere utvendig pipeløp i Enoks vei 7-17. Kostnad for montering dekkes av beboerne som ønsker pipeløp, etter installasjon overtar borettslaget vedlikeholdsansvaret. For at pipeløp skal installeres må hele oppgangen være enige.

I følge borettslagets rådgiver er det pt. ikke planlagt noen store endringer utover overnevnt vedlikeholdsplan, men i et eldre borettslag må det utføres løpende og nødvendig vedlikehold.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett, løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 39-0112/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.25112

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 13:50