Sverdstadveien 31C

Sverdstadveien 31C, 3216 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 44, bruksnummer 176, ideell andel 1/1
Andelsnummer 6, Sverdstad Borettslag, organisasjonsnummer 962 369 715

Totalt bruksareal BRA: 96 kvm

BRA-i:
Borettslagsleilighet:
2. etasje 77 kvm: Entre, gang, stue, kjøkken, bad, bod og to soverom.

BRA-e:
Bakkeplan 19 kvm: Garasje og bod i felles bygninger.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 8 kvm: Balkong.

Leiligheten disponerer parkering for en bil i felles garasjebygning. Adkomst via elektrisk leddport. Stikkontakter og belysning. Videre disponerer leiligheten også en bod i felles bodbygning. Arealene for bod og garasje er tatt med i totalt BRA som BRA-e.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne bod og garasjeplass ligger på borettslagets fellesareal, og at disse således ikke eies av den enkelte andelseier. Det er borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og man har følgelig ikke eierrett og rettsvern for arealene.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.4.2026 utført av Takstmann Bjørn Chr. Pedersen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført på støpt betong mot grunn, med yttervegger i trekonstruksjoner og fasader av liggende trekledning. Etasjeskillere er utført som trebjelkelag. Takkonstruksjonen er et saltak i trekonstruksjon med kaldtloft, tekket med betongtakstein. Det er elementpipe med vedovn. Leiligheten disponerer også parkering for én bil i felles garasjebygning og en bod på 5 m² i felles bodbygning.

Det elektriske anlegget har sikringsskap med automatsikringer plassert i bod. Det er ikke fremlagt dokumentasjon eller samsvarserklæring for anlegget, utover at selger opplyser at det ble etablert ny kurs ved installasjon av varmepumpe.

Det er gitt i alt 8 TG1 og 9 TG2. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):
* Etasjeskille og gulv på grunn: målbare skjevheter og knirk
* Kjøkken: Overflater og innredning: fukt/skader rundt vask. Innredning har skader. Avtrekk: begrenset funksjon.
* Tekniske installasjoner - Avløpsrør: usikker fremtidig funksjon. Ikke påvist noen stakeluke i boenheten. Vannledninger: usikker fremtidig funksjon.
* Bad: Overflater: skader og slitasje på overflater. Vindu i våtsone. Dårlig fall. Membran, tettesjikt og sluk: usikker fremtidig funksjon. Sanitærutstyr: bærer preg av alder, og fuktskade pga vannsøl.
* Øvrige innvendige overflater: bærer preg av alder og slitasje.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
* Det ble utført arbeid på tak/fasade i 2015 av et firma engasjert via USBL. I 2024 ble det etablert en ny kurs til varmepumpe av faglærte. Selger opplyser også at det er noe knirk i gulvet noen steder. Av arbeid utført av ufaglærte opplyses det om fjerning av et klesskap og justering av lås på loftsluke.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Installert ny elektrisk kurs til varmepumpe, utført av Tollefsen og Lie.

2019:
- Installert ny varmtvannsbereder (Høiax Titanium Eco, 200 L).

2015:
- Byttet vinduer og balkongdør.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

Ukjent årstall:
- Fjernet klesskap i gangen inn til stua.
- Justert og satt på lås på loftluke.

Velkommen til Sverdstadveien 31C!

Dette er en praktisk og lettholdt leilighet beliggende i andre etasje. Planløsning som inkluderer to soverom, romslig bad, separat kjøkken og koselig stue med utgang til balkong samt gode oppbevaringsmuligheter.
Borettslaget har i følge selger byttet kledning, taktekking, vinduer og dører i 2015. Innvendig er standarden i hovedsak fra byggeåret, slik at modernisering av enkelte rom for de fleste vil falle seg naturlig. Her kan du skape nøyaktig den stilen du ønsker i eget hjem!

Adkomst til leiligheten går via en utvendig trapp til et overbygd inngangsparti. Innenfor døren er det plass til å henge fra seg yttertøy, og det er også en praktisk bod i tilknytning til entréen.

Kjøkkenet har innredning med slette fronter og laminert benkeplate gir godt med skap- og benkeplass. Det er plass til kjøkkenbord for de daglige måltider.

Stuen har plass til både sofagruppe og spisebord, og en vedovn gir ekstra varme og hygge på kalde dager. Det er også montert varmepumpe i stuen for alternativ oppvarming.
Vinduer mot vest sikrer at rommet får rikelig med dagslys, og herfra er også utgang til den vestvendte balkongen på 8 m². Her er det plass til en sittegruppe. Balkongen har stikkontakt. Det er montert ny markise for solskjerming.

Leiligheten har to soverom, begge med plass til garderobeskap. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng. Det andre soverommet er noe mindre, og egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Badet er utstyrt med dusjkabinett, toalett, servant med underskap og overskap med speil. Det er også opplegg for vaskemaskin.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Fryseboks i bod samt hvitevarer på kjøkken, med unntak av kjøleskap, medfølger handelen.

Boligen varmes opp med elektrisitet samt vedovn og varmepumpe i stuen.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse datert 11.05.1992 ble gitt for "Andre småhus" av Sandefjord kommune. Tillatelsen var gitt på følgende vilkår med frist for utførelse innen 01.06.1992:
1. Fullføring av utvendige boder.
2. Innkassing av sanitære installasjoner må oppfylle kravene i Byggeforskrift 1987 kap. 52:32.
Etter fristens utløp skal det avholdes ferdigbefaring.
Det er ikke dokumentert om de gjenstående arbeidene ble utført og om ferdigattest ble utstedt. Brukstillatelsen kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger byggetegninger for leilighetsbyggene til borettslaget, og disse stemmer med dagens bruk. Det gjøres oppmerksom på at halvparten av bygningene til borettslaget er speilvendt, sammenliknet med byggetegningene. Tegningene er vedlagt salgsoppgaven.
Det foreligger byggetegninger for sportsboder og garasjer. Det foreligger imidlertid ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse som omfatter disse byggene, og dette er normalt søknadspliktige tiltak. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for oppfølging knyttet til dette videre. Tegningene er vedlagt salgsoppgaven.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler rett for kommunen til å kjøpe ubebygget grunn for offentlig bruk, og rett for kommunen til å legge offentlige ledninger over tomten. Disse er vurdert til ikke å ha betydning for kjøper.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor begrenset kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger sentralt og tilbaketrukket til på Orelund, i et etablert boligområde som kombinerer landlig ro med nærhet til Sandefjord sentrum.

For daglige innkjøp er det gangavstand til nærmeste matbutikk. Sandefjord sentrum med Hvaltorvet kjøpesenter og alle byens fasiliteter er også lett tilgjengelig, enten til fots eller med en kort kjøretur.
Området har gode kollektivforbindelser. Sandefjord stasjon er bare ti minutters gange fra boligen, med hyppige togavganger langs Vestfoldbanen. Dette gjør pendling til byer som Tønsberg og Oslo svært effektivt. Nærmeste bussholdeplass ligger også i gangavstand.
Sande skole ligger kun en kort spasertur unna, og det er flere barnehager i nærområdet.

Fellesarealene er pent opparbeidet med plen, beplantning og interne veier, som skaper en åpen og luftig ramme rundt boligen.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Leiligheten er skiltet med Krogsveen Til salgs skilt. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Sande barneskole og Breidablikk ungdomsskole. Tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til Skolesjefens kontor for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3936,1 kvm som tilhører borettslaget. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Sandefjord kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.
Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte veier, parkeringsplasser, plen og diverse beplantning.

Leiligheten har vestvendt balkong med fint utsyn over jorder og omkringliggende bebyggelse. Rolig, solrikt og usjenert!

Leiligheten disponerer en garasjeplass i felles garasjebygning med elektrisk leddport, stikkontakter og belysning. Garasjeplassen er oppmålt til 14 m². Det er mulighet for å montere ladeboks for elbil, ifølge selger.
Borettslaget har også gjesteparkering på oppmerkede plasser.

Det gjøres oppmerksom på at boligens garasjeplass ligger på borettslagets fellesareal, og at denne således ikke eies av den enkelte andelseier. Det er borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og man har følgelig ikke eierrett og rettsvern for parkeringsplassen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er i hovedsak regulert til boliger og anlegg for lek, iht. reguleringsplanen 19940003-Sverdstad Gård. Et mindre delareal på ca 25 m² er regulert til bolig/forretning/kontor. Reguleringsplan 20140001-Orelund Gravlund tilstøter d.e, men har ingen betydning for ny eier. For øvrig er eiendommen avsatt til boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel, datert 21.09.2023.

Kommuneplanen gjelder foran eldre reguleringsplaner ved motstrid, men der planene har samsvarende arealformål (bolig), gjelder detaljer i reguleringsplanen foran kommuneplanen.

Eiendommen ligger innenfor fortettingssonen i Sandefjord. Dette innebærer at det gjelder særskilte krav til felles-, leke- og uteoppholdsareal.

Sandefjord kommune opplyser at eiendommen berøres av hensynssone H310. Arealet ligger innenfor fareområde for ras- og skredfare, som betyr at området ligger under marin grense og/eller at det er et kjent fareområde for kvikkleire. Ved nye tiltak på eiendommen må det derfor påregnes krav om geotekniske vurderinger før iverksetting.

Følgende kartutsnitt ligger vedlagt salgsoppgaven: reguleringsplan, kommuneplan, eiendomskart og ledningskart.

Felleskostnadene er pr. 16.04.2026 kr 6.890,- pr. mnd. og inkluderer: TV, kommunale avgifter, brøyting, strøing, soping, gressklipping og betjening av fellesgjeld.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader drift kr 3 792,-
Renter felleslån kr 1 877,-
Avdrag felleslån kr 1 121,-
Garasje nr. 1 kr 100,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 10.000 kwh. pr. år.
Leiligheten er tilknyttet Sandefjord Bredbånd som leverandør av fiber. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Formuesverdi for 2024 var kr 695 704,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 2 782 817,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 66 961,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 437 634,- pr. 16.04.2026

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 7 002 151,- pr. 16.04.2026 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 16368380907 i DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år
5,15% flytende rente
Restsaldo pr. 16.04.2026: kr 7 002 151,-
Andel av saldo: kr 437 634,-
Innfrielsesdato: 30.06.2045

Det er ikke lagt til rette for individuell nedbetaling på borettslagets felles lån.

2 200 000,00 Prisantydning
437 634,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 637 634,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 638 724,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 648 674,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.

Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjarne Holger Evensen

Leiligheten er tilknyttet Sverdstad Borettslag.
Borettslaget består av 16 leiligheter.
Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
Borettslaget er forsikret i If Skadeforsikring NUF.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt.

Planlagte påkostninger:
- For 2026 er det planlagt å skifte ut boddører og enkeltbord på bodene på grunn av råte. Finansiering for dette er ikke spesifisert, men styreleder har bekreftet i e-post til megler at det ikke er gjort vedtak som har betydning for fellesgjeld og fellesutgifter.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025, og dette er vedlagt salgsoppgaven. Årsresultatet for 2025 viste et overskudd på kr 312 484,-. For 2026 er det budsjettert med et overskudd på kr 215 012,-. Borettslagets disponible midler var kr 1 069 386,- per 31.12.2025.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Kjøper må også være, eller bli, medlem i Boligbyggelaget Usbl.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet Klare Finans AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Innkalling til generalforsamling m/regnskap, vedtekter og husordensregler er vedlagt salgsoppgaven.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 39 500,-

Vederlag:
Fotopakke inkl drone  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger - Alle inkl.  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører USBL  kr 5 138,00
Innhenting av offentlig opplysninger Sandefjord - Norkart   kr 3 504,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel regnes av prisant.  kr 6 725,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til megler - Bjørn Pedersen  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 22-0118/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.26118

Sist oppdatert: 08. mai 2026 kl. 17:02