Skedsmogata 20

Skedsmogata 20, 0655 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 231, bruksnummer 417, ideell andel 1/1
Aksjenummer 5296-5313, AS Kampen Byggeselskap, organisasjonsnummer 921104219

Totalt bruksareal BRA: 61 kvm

BRA-i:
1. etasje 56 kvm: Entré, bad, soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Kjellerbod.

En loftsbod har et gulvareal (GUA) på 8 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er dette arealet klassifisert som areal med lav himlingshøyde (ALH) og inngår ikke i det måleverdige bruksarealet (BRA).

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.12.2025 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der det er åpnet opp mellom stue og kjøkken, samt at badet er utvidet. Det er også satt opp en mindre lettvegg på soverom. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en boligblokk oppført i 1934. Bygningen er fundamentert med betong til stedlige masser, med grunnmur og etasjeskillere av betong. Yttervegger er oppført med betong/murverk. Taket er en flat takkonstruksjon som er antatt tekket med asfalttakbelegg/folie. Vinduer er utført i tre med 2-lags isolerglass. Leiligheten har en lyd- og brannklassifisert entrédør samt glatte innerdører.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt en høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter, og over 30 mm gjennom hele rommet i stuen. Tilstandsgrad 3 er gitt med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. For å utbedre avviket må høydeforskjeller rettes opp, men dette vurderes ikke som et umiddelbart tiltak. Det anbefales å vurdere tiltaket i forbindelse med fremtidig renovering eller oppussing av overflater.

Tilstandsgrad 2
- Enkelte innerdører har slark og behøver tiltak.
- Bad: Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Membranen bak innebygd sisterne har ukjent utførelse. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Kun naturlig ventilasjon.
- Kjøkkenet har kun kullfilterventilasjon.
- Boligen har mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom.
- Det gis TG 2 grunnet alder og/eller generell slitasje på vinduer, innvendige vann- og avløpsledninger.

Tilstandsgrad ikke undersøkt
- Det er ikke gjort undersøkelser av radonforekomst i forbindelse med rapporten. Dette gjøres med egnet utstyr i de kaldeste månedene i året.
- Boligen har mursteinspipe. Peis i stuen. Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmannen. Dette anbefales gjort av brann-/feievesen før bruk.
- Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Velkommen til en lys og attraktiv 2-roms aksjeleilighet med gjennomgående planløsning. Boligen inneholder en åpen stue-/kjøkkenløsning, et romslige soverom, pent flislagt bad og en innbydende entrè. Store vindusflater og en meget generøs takhøyde på opptil 2,57 meter i stuen sørger for en luftig atmosfære. Overflatene er holdt i tidsriktige nyanser, med et sjarmerende originalt tregulv.

Nærmere innhold:

ENTRÉ
Velkommen inn! Leilighetens entré er lys og innbydende og gir et meget godt førsteinntrykk av boligen. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøyet og sette fra seg sko.

STUE
Stuen er romslig med god planløsning og kan enkelt innredes med en hyggelig sofagruppe med tilhørende sofabord og annet ønskelig stuemøblement. Det er store vindusflater som slipper inn rikelig med lys og som kombinert med den gode takhøyden bidrar til å skape en luftig følelse i leiligheten. I stuen er det også en naturlig plass for å innrede med et spisebord der venner og familie kan inviteres på middagsselskaper.

KJØKKEN
Kjøkkenet er fra 2018 og er holdt i en sosial åpen løsning mot stuen der du har god kommunikasjon med gjestene mens middagen lages. Det er rikelig med oppbevaringsplass i både skuffer og skap. Den gode benkeplassen gjør matlagingen enkel. Kjøkkenet er moderne og har glatte fronter. Benkeplaten er av Carerra marmor med nedfelt vask. Integrerte hvitevarer inkluderer platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap. Kokeplassen er utstyrt med kullfilterventilator. Rommet er holdt i duse toner og fremstår lyst og luftig.

BAD
Badet er pent flislagt på gulv og vegger med varme i gulvet for økt komfort. Sanitærutstyret består av et vegghengt klosett, servant på innredning og dusjhjørne med svingbare glassdører. Rommet har opplegg for vaskemaskin og naturlig ventilasjon.

SOVEROM
Soverommet er av god størrelse og kan enkelt innredes med både dobbeltseng og tilhørende nattbord. Det er også god plass til ønsket oppbevaringsmøblement.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Kjøleskap, oppvaskmaskin, vaskemaskin og komfyr medfølger.

Boligen varmes opp med elektrisitet. Det er elektrisk gulvvarme på badet. I tillegg er det peis i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1933.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det foreligger uattestert ekspedisjonsdokument for våningshus datert 1933. Ekspedisjonsdokumentet er ikke attestert og kan derfor ikke anses som en ferdigattest. Det er dog en indikasjon på at bygget er oppført lovlig. Et ekspedisjonsdokument er en byggemelding/søknad. Det var ikke vanlig å utstede ferdigattest for tiltak som ble bygget/opprettet før 40-tallet. For slike tiltak foreligger det normalt et ekspedisjonsdokument.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der det er åpnet opp mellom stue og kjøkken, samt at badet er utvidet. Det er også satt opp en mindre lettvegg på soverom.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av andel fellesgjeld.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at  leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Selgers beskrivelse av eiendommen:
Leiligheten er lys, koselig og oppleves romslig - fantastisk og funksjonelt kjøkken, peis og smarte løsninger, for eksempel en plassbygget walk in-garderobe. Aksjelaget er svært veldrevet, det gir ro og trygghet. Leiligheten ligger utrolig sentralt til, men er likevel rolig og skjermet. Nabolaget er dessuten helt unikt - her bor man midt i byen, men er omgitt av store og fredelige grøntarealer, sjarmerende trehusbebyggelse, kafeer og møteplasser. Det er et sted man helst ikke vil flytte fra.

Leiligheten har en svært attraktiv og sentral beliggenhet på idylliske Kampen. Dette er et veldig hyggelig boområde med eldre bygårder hovedsakelig fra 1890- og 1930-tallet, og små trehus som ligger skjermet for sentrumstrafikken. Samtidig bor du veldig sentralt og har kort vei til Oslo sentrum og øvrige bydeler. Omgivelsene er rolige, stemningsfulle og nabolaget er utrolig hyggelig. På sommeren arrangeres Kampendagene, en folkefest tre dager til ende. Da fylles gatene med karneval, barneteater og musikk for store og små. På kvelden fortsetter arrangementet innendørs i Kampen bydelshus.

Idylliske Kampen har mye å by på, og det er ikke uvanlig å møte på hest og kjerre fra barnebondegården mellom de sjarmerende trehusene. Det er kort avstand til Kampen park, Thorbjørn Egners plass, Ola Narr, Botanisk hage og Tøyenbadet. Området byr på koselige kaféer og spisesteder i umiddelbar nærhet, blant annet det populære bakeriet Ille Brød, Farine og hyggelige Kampen Kaffe & Bar. For den aktive er det kort vei til treningssentrene Fresh, SATS og Jordal Idrettsanlegg, mens mat- og festglade kan nyte en hyggelig spasertur til restaurant- og utelivet på Grünerløkka, i tillegg til de mange nabolagskafeene og restaurantene på Kampen og Vålerenga.

Kampen er plassert mellom Tøyen, Ensjø, Vålerenga og Galgeberg. Området beskrives ofte som en idyllisk oase midt i byen med koselige gater, sjarmerende småhus og herlige parker som skaper en stemningsfull atmosfære. Bomiljøet er vennlig og de som først bosetter seg her flytter sjelden mer enn noen få hundre meter.

Dagligvarehandelen kan gjøres på SPAR, Rema 1000 og Kiwi på Ensjø eller på Bunnpris Kampen, for litt enklere innkjøp i det daglige. Det er ellers gangavstand til handlemuligheter og urbane servicetilbud på Tøyen, Ensjø eller Sentrum. Alt man ønsker seg av bymessige fasiliteter finnes innen kort rekkevidde. Hyggelige Kampen Bistro finnes like ved, i tillegg til bakeriet Farine og Kampen Kaffe og Bar. Det er flere friområder og parker i nærområdet, blant annet Kampen Park med flott utsikt over byen.

Kollektivtilbudet er svært godt og gjør det enkelt å reise i hele byen. Ensjø T-banestasjon er bare fem minutter unna til fots, med fem linjer som gir hyppige avganger i alle retninger. I tillegg er det bussholdeplass ved Kampen park og gangavstand til Tøyen togstasjon.

For barnefamilier er det flere barnehager i umiddelbar nærhet, og Kampen skole ligger kun ett minutts gange fra boligen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 155 kvm som tilhører aksjelaget.

Boligselskapet disponerer parkeringsplasser til utleie, som tildeles ved loddtrekning annethvert år eller fortløpende fra venteliste. Månedsleien er 400 kr (600 kr for EL-bil), og parkeringsplass følger ikke boligen ved salg. Det påløper administrasjonskostnader ved tildeling, og biler er ikke tillatt parkert inne i gårdsrommene.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler akselaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977, endret reguleringsbestemmelse S-2937 datert 01.10.1987 og Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 datert 23.09.2015 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

- Saksnummer 202202903 - Plankunngjøring - Ensjøveien 3-15 med flere. Norsk rikskringkasting AS (NRK) foreslår å etablere nytt hovedkontor på Ensjøveien 3, 5 og 7. Det foreslås en byggehøyde på inntil 42 meter og 50 000 m2 BRA over terreng samlet i et bygg. Ensjøveien, 9, 11, 13, 15A og 15B omreguleres for å legge til rette for 20 000 m2 BRA til næringsvirksomhet, samt nye viktige offentlige rom og forbindelser. Forslaget åpner for etablering av cirka 3000 arbeidsplasser. Nåværende bebyggelse ønskes revet. Bemerkningsmøte ble utført 05.03.2025. Revidert planforslag er til behandling. Nytt saksnummer 2025/06870

- Saksnummer 2025/54766 - Byggesak, 2025/10604 - Byggesak, 202510608 - Byggesak. Omfatter riving av bebyggelse på adressene Ensjøveien 3, 5, 7 i forbindelse med etablering av NRKs nye hovedkontor. Se foregående sak.

- Saksnummer: 202209626 - Reguleringssak - Ensjøveien 16 - 22 - Planforslag til offentlig ettersyn. Hensikten med planforslaget er omregulering av Ensjøveien 16-22 fra industri til forretning, tjenesteyting, kontor, hotell, bevertning og håndverksvirksomhet. Nytt saksnummer: 2025/09924.

- Saksnummer 201918011 - Reguleringssak - Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 - oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Ensjøhjørnet AS, ved Selmer Eiendom AS foreslår å omregulere Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 fra forretning, kontor, bevertning og allmennyttig formål (kultur, helse, trim og undervisning), bolig, industri til bolig, forretning, bevertning, annen offentlig eller privat tjenesteyting. Det foreslås i hovedsak boligbebyggelse i en kvartalsstruktur med opptil 8 etasjer + takoppbygg. Det legges opp til næringsarealer i 1. etasjer plassert i en base. Oppdatert planforslag ble mottatt 27.02.2025. Nytt saksnummer 2025/06901

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert (gul liste). Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Kontakt megler for mer informasjon.

Husleie er kr 3 954,- pr. mnd. og inkluderer: Bredbånd, kommunale avgifter, forretningsførsel, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold.

Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter.

Oversikt over fordelingen av husleie foreligger ikke fra forretningsfører.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Megler har ikke fått informasjon om selgers strømforbruk.
Boligen er tilknyttet bredbånd der avgiften er inkludert i felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 364 392,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 457 567,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 36 848,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 18 879,- pr. 10.11.2025

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 7 842 993,- pr. 10.11.2025 og lånevilkårene er:
Bank: Nordea Bank Abp, Filial I Norge
Lånenr.: 66151976104
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,64%
Restsaldo: 7 842 993,-
Innfrielsesdato: 23.01.2027
Type Rente: Fastrente
Terminer i året 4
IN-avtale: Nei

5 100 000,00 Prisantydning
18 879,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 118 879,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

10 043,00  Eierskiftegebyr AKSJE (kjøper)
4 150,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører (aksje)
--------------------------------------------------------
14 193,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 133 072,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ole Torjus Hofvind og Trine Jacobsen

Leiligheten er tilknyttet AS Kampen Byggeselskap
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig.
Aksjelaget består av 433 leiligheter.
Forretningsfører er Obos.
Dugnad må påregnes.
Trappevask er inkludert
Felles treningsrom
Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, kan styret samtykke i at brukeren av boligen holder dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen.
Fellesvaskeri. Kun låser som er kjøpt hos vaktmester er godkjent til vaskeritavlene. Husk å fjerne lås etter vasking. Ikke godkjente låser blir fjernet. Polletter kjøpes hos vaktmester i kontortiden eller på styrekontoret mandag 18.00 -19.00.
Aksjonærene må ikke uten skriftlig samtykke fra boligselskapet flytte/rive vegger eller gjøre andre større bygningsmessige endringer i boligen. Dokumentasjon om at endringer ikke svekker bærende konstruksjon må legges ved søknaden til styret om endringer. Endringer som berører opprinnelige avløpsrør skal også beskrives for styret.
Ny eier må fylle ut opplysninger for bestilling av dørskilt. Skjemaet ligger vedlagt husordensregler.

Foretatte påkostninger de senere år:
2022: Automatisk lys i kjeller og loftsboder. Bygging av to nye sykkelhus.
2021: Ombygging av søppelskur til innendørs sykkelparkering i Akvartalet
2019: Ombygging av søppelskur til innendørs sykkelparkering i B-kvartalet.
2018: Utskiftning til LED-belysning i oppganger og fellesareal i kjellere.
2017: Overflatebehandling av oppganger. Maling av vegger og himling, boning av trappebelegg og utskifting av plastlister langs trappene.
2014: Oppgradering av parkeringsområdet
2012: Nye vinduer på kjøkken og soverom. Maling av verandadør og vinduer som ikke ble skiftet. Arbeidet ble utført av DVS Entreprenør AS, Østre Akervn. 213. Telefon; 22105551

Planlagte påkostninger: i Aksjelaget:

-Montering av markiser på balkongene for de som ønsker dette. Montering av markiser er valgfritt. Det har blitt innhentet tilbud på jobben og kostnad rundt arbeidet er estimert til ca kr 25.000 - 30.000,-pr andel. Montering av markiser er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven, og styret inngikk derfor avtale med en ansvarlig søker som har ansvar for byggesøknaden. I tillegg vil det påløpe et beløp på anslagsvis kr 3.000 som skal dekke utgifter byggeselskapet har hatt til byggesøknaden. Elektrikerarbeid vil komme i tillegg og må organiseres av den enkelte
- Riving av tre kjellernedganger i Trysilgata 1, 2, 5 og støpes nytt. Dette er pr nå i en startfase.
- Styret er også i en prosess med ventilasjon, drenerings- og fuktsikring av bygningen, samt utbytte til stigeledninger. Det skal innhentes tilbud på dette.
- Styret skal undersøke mulighet for å etablere en bom inn til bakgård.

Finansiering av overnevnte punkter blir via nytt låneopptak. Aksjelagets nåværende lån blir innfridd i 2027 og styreleder opplyser at det nye lånet som skal taes opp på sikt vil forbli innenfor de kostnadsrammene det eksisterende lånet er på. Det er med andre ord ikke planlagt at de månedlige kostnadene skal stige.

Styret informerer videre om følgende: I forbindelse med elektroarbeidene som pågår er det avdekket at flere av våre beboere har foretatt elektriske installasjoner i lofts- og kjellerboder. Det er ikke anbefalt at slike strømuttak videreføres. Styret er derfor nå i gang med å kartlegge hvilke leiligheter dette gjelder. Det er ikke anbefalt å ha elektriske installasjoner i låste/lukkede boder. En side av dette kan også være at installasjonen bryter brannceller og da er et tiltak som krever godkjenning. Det er uvisst om dette gjelder denne leiligheten og hva eventuelle konsekvenser dette vil få. Kjøper overtar all kostnad og risiko knyttet til dette.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Bare fysiske personer kan være aksjeeiere i selskapet. Ingen kan eie flere aksjer enn de som gir borett til en bestemt bolig.

Aksjelag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av husleie. Dette aksjelaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økt husleie dersom andre aksjeeiere ikke betaler sin husleie. Aksjelaget har imidlertid legalpant i aksjene, og manglende betaling av husleie kan dermed tvangsinndrives av aksjelaget.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Kunderabatt SELGER  kr -5 000,-
Markedsføringspakke (SmartAnnonsering, Finn.no, Hjem.no++ m/digital markedsføring, Snapchat)  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging (Boligsøkerregister inkl.)  kr 17 000,-
Visninger pr stk kr. 3.500,- (2 visninger inkl.) 

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører (har fra tidligere salg)  kr 2 750,-
Pantenoteringsgebyr til forretningsfører USBL - aksje(selger)  kr 3 217,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant. 13450,-
Foto  kr 4 500,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til megler  kr 9 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0503/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25503

Sist oppdatert: 19. februar 2026 kl. 22:54