Vålerveien 74

Vålerveien 74, 1597 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 3, bruksnummer 1697, ideell andel 1/1

BRA (totalt bruksareal): 239 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
1. etasje:
122 kvm: Entré, gang, toalettrom, bad, vaskerom, soverom, stue, spisestue og kjøkken.

2. etasje/loftetasje:
44 kvm: To soverom og stue.

BRA-e (eksternt bruksareal)
Frittstående garasje - 1. etasje:
37 kvm: Garasje.

Frittstående bodbygg - 1. etasje:
36 kvm: Bodbygg.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
25 kvm: Terrasse.

Frittliggende terrasse i hage er ikke tilstandsvurdert/oppmålt da terrassen ikke var ferdig på befaringstidspunktet.

Rom som avviker fra godkjente byggetegninger: Stue i 1. etasje (mangler ferdigattest) og entré i 1. etasje. Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.04.2026 utført av Andre Nordli. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført med krypkjeller. Boligen har grunnmur i naturstein, teglstein og lettklinkerblokker. Deler av boligen er fundamentert på søyler/pilarer av betong og lettklinkerblokker. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning (utvendig malt i 2025). Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein (2008). Isolasjon på kaldtloft har blitt skiftet i nyere tid. Boligen har profilert entrédør fra ukjent årstall. Terrassedører med karmer av tre og to-lags glass fra 1989 og 2002. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra ukjent eldre årstall, 1981, 1989, 1990, 2005, 2006, 2008, 2009 og 2010. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Frittstående garasje. Bygning hovedsakelig i lettklinkerkonstruksjoner med takstoler i trekonstruksjoner. Utvendige fasader av murpuss. Saltak i trekonstruksjoner (besiktiget fra bakkenivå). Yttertak er utvendig tekket med takshingel fra ukjent årstall. Konstruksjonen er uisolert.

Frittstående bodbygg hovedsakelig i trekonstruksjoner. Grunnmur av naturstein. Gulv av trekonstruksjoner og støpt gulv. Yttervegger av bindingsverk utvendig kledd med stående panel og fasadeplater. Saltak av trekonstruksjoner tekket med takshingel fra ca. 2021 iflg. selger.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Våtrom - Bad
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er antydning til fuktmerker i himlingen. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. Det registreres åpninger rundt rørgjennomføringer til servanten og tettesjiktet i veggen. Det observeres rustproblematikk på skruene i klemringen, som vurderes å være som følge av slukets og skruenes alder. Vannrør, avløpsrør, sluk (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Det er ikke foretatt hulltaking for visuell kontroll da det er etablert opplegg for dusj i vaskerom.

Våtrom - Vaskerom
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Gulvbelegget og våtromstapet har synlige sprekker og utettheter. Det vurderes derfor at det vanntette sjiktet ikke lenger oppfyller sin tiltenkte funksjon. Slukets klemring er ikke montert. Vannrør, avløpsrør, sluk (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Det er ikke foretatt hulltaking for visuell kontroll da det er etablert opplegg for dusj i vaskerom.

Andre byggverk - Frittstående bodbygg
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Fasadematerialer viser tydelige tegn til elde, og det er registrert enkelte tegn til råteskader på utvendige flater. Det observeres fasadeplater som vurderes å være asbestholdige. Asbest i materialer som er uskadd medfører ikke nødvendigvis noen helserisiko, men hvis materialene blir eller er skadet, eller skal fjernes er det risiko for spredning av asbestfibre i luften. Store deler av overflater inne i bygget var ikke tilgjengelige for inspeksjon på grunn av inventar/løsøre som var oppbevart i rommene på befaringsdagen. De deler av overflater som lot seg inspisere bæ rer preg av høy alder og slitasjegrad. Vinduer og ytterdører viser tegn til slitasje, elde og stedvise aldersrelaterte skader. Vinduene og dørene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Kjøkken
- Vannrør: Selger opplyser om at vannrør er montert av ufaglært personell, med den risiko dette innebærer. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet.
- Avløpsrør: Selger opplyser om at avløpsrør er montert av ufaglært personell, med den risiko dette innebærer.
- Innredning: Benkeplater er ikke montert/skrudd fast, og det mangler delvis benkeplate. Kjøkkeninnredningen fremstår som uferdig.

Toalettrom
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere toalettrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det registreres hull i veggflater etter rørgjennomføringer som så er skummet rundt med byggskum. Selger opplyser om at vannrør er montert av ufaglært personell, med den risiko dette innebærer. Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Lufteventil er teipet over, ukjent årsak.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Deler av boligens vannrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Avløpsrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Deler av boligens (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom - 1. etasje og 2. etasje/loftetasje
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens andre rom (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er flere rom i boligen som fremstår som uferdig. Innkassing for downlights på kjøkkenet er ikke ferdigstilt. Det mangler delvis gips på innkassingen. Det mangler enkelte panelbord i himlingsflate på soverom 3. Det observeres stedvis tegn til riss i veggflater. Det registreres ubehandlet gipsplate i stue, soverom 1 og på soverom 3. Synlige deler av gulvets overflatemateriale av heltre bæ rer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Det er registrert knirk i større deler av gulvet i 2.etasje. Det registreres stedvis manglende gulvlister, utforinger på enkelte innerdører, gerikter rundt enkelte innerdører og taklister. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig på soverommene. Det registreres at overskap på kjøkkenet er montert foran vindu. Det registreres uferdig arbeid i spisestue hvor det tidligere har vært en åpning/dør. Arbeidene er ikke ferdigstilt og det er pr. i dag hull/åpning inn i veggkonstruksjonen. Deler av overflatene i boligen var ikke tilgjengelige for inspeksjon på grunn av inventar/løsøre som var oppbevart i rommet på befaringsdagen. Det er blindloft over deler av boligen i 2.etasje. Boligens skråtak og blindloft er en lukkete konstruksjoner. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner.

Innvendige trapper
- Tilstand: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og uferdige arbeider.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 2. etasje/loftetasje: På soverom 2 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 28 mm. På soverom 3 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 17 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.

Krypkjeller
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere krypkjelleren (og tilhørende/omliggende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Krypkjelleren har redusert tilkomst, noe som ikke gir tilstrekkelig grunnlag for en fullstendig vurdering. Krypkjellere er en konstruksjonstype som erfaringsmessig har forhøyet risiko for fuktskader. Det observeres stedvise løse plater i bjelkelaget. Det observeres tegn på tilsig av fukt på grunnen/grunnmuren. Det er ikke registrert ventilasjon i krypkjelleren med adkomst via luke i bjelkelag. Synlige symptomer på fuktproblematikk (fuktmerker/insekter som trives i fuktige miljøer) er registrert. Det registreres lukter som vurderes å være en indikasjon på fuktproblematikk. Det er utført fuktmåling med egnet instrument i bjelkelag. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 18,2 vektprosent. Det ble registrert forhøyet fuktnivå.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Gnagere: Huseier opplyser om observasjoner av mus/rotter.

Yttervegger inkl. fasader
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttervegger og fasader (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling, med synlige malingsbobler og avflassing. Opplysningen bør ses i sammenheng med andre opplysninger som gis om kledningen. Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak deler av ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det registreres spraymaling/malingssøl på flere vinduer. Det er liten klaring mellom utvendig listverk og vannbord/beslag under vinduet.
- Ytterdører og omramming: Terrassedøren (ved soverom 1) viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det registreres spraymaling/malingssøl på flere ytterdører.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Deler av taket ble inspisert ved å fysisk være på taket (kun de deler av taket hvor fysisk inspeksjon ble vurdert som forsvarlig med tanke på sikkerhet). På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader. Det er derimot ikke registrert lekkasjer eller andre symptomer på funksjonssvikt, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det gjøres oppmerksom på at det registreres enkelte knekte takstein. Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Takets tilhørende bygningsdeler som vannbord, vindskier og takutstikk (gesims) viser tegn til slitasje og elde.

Terrasse/platting
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere terrassen (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Bygningsdelen har en alder/tilstand som tilsier usikker fremtidig funksjon. Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren.

Drenering
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag i krypkjeller, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Dreningens alder er vurdert til å være av eldre dato. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre byggverk - Garasje
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Svertesopp er observert på deler av ytterkledningen. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på vegger/grunnmur. Porten viser tegn til slitasje, og begynnende tegn på skader/nedsatt funksjon. Porten har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Helse, miljø og sikkerhet
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Trappen har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Trappen vurderes som bratt, og oppfyller ikke dagens krav til en sikker trapp. Trappen mangler fullverdig rekkverk i 2.etasje/loftetasje, noe som medfører fare for liv og helse. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Terrasse/platting
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet.

I tillegg opplyses det om følgende i rapporten:
- Forenklet vurdering av elektrisk anlegg: Eier opplyser at det er utført arbeider på det elektriske anlegget av ufaglærte eller personer uten nødvendige godkjenninger for å kunne gjøre arbeider på faste elektriske installasjoner. Det gjøres oppmerksom på at slike arbeider er ulovlig. Det mangler samsvarserklæring på det elektriske anlegget. Utvendig varmepumpedel går ikke på egen kurs, og er tilkoblet med skjøteledning. Det observeres åpne strømførende ledninger ved taklampepunkt på soverom 1.
- Branntekniske forhold: Boligen mangler godkjent slokkeutstyr. Komfyrvakt er ikke montert på kjøkkenet. Det anses som sannsynlig at det foreligger krav om komfyrvakt i boligen.
- Geologiske forhold: Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for flom.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Nåværende eier overtok boligen i 2024 og har siden gjennomført oppussing i nær samtlige rom. Nytt laminatgulv er lagt i de fleste, øvrige overflater er dels behandlet, dels skiftet ut med nye.

Samtidig med oppussing er også planløsningen endret til fordel for bedre utnyttelse av arealet i begge etasjer.

Etter ombygging inneholder første etasje nå blant annet to stuer og et romslig kjøkken. Hovedstuen er på over 30 kvm. og oppleves som enda større grunnet himlinger som skråner opp til omkring tre meters høyde. Luft-luft varmepumpe er i 2026 installert i stuen der i tillegg ett av boligens to ildsteder finnes. Ny er også en to-fløyet dør som er satt inn mellom stuen og spisestuen. Denne både skaper soner og er avskjermende for lyd.

Den frem til nylig største stuen er ombygget til et romslig kjøkken. Selve kjøkkeninnredningen er i utgangspunktet fra 1989, men ble i 2025 remontert i dette rommet, malt og fornyet med blant annet nye benkeplater og hvitevarer. Meterlange arbeidsflater og mange lett tilgjengelige oppbevaringsmuligheter gjør kjøkkenet praktisk å benytte i hverdagen.

I det tidligere kjøkkenet er et nytt hovedsoverom etablert. Med både walk-in closet, bad og vaskerom en-suite er dette betegnelsen master bedroom verdig. Rommet har også terrassedør som gir deg muligheten til å rett ut på terrassen der morgensolen er sommerstid. Terrassen er i tillegg tilgjengelig fra hovedstuen.

Badet er fra 1989 og i helhet gitt TG 3, hvilket betyr at fornying bør påregnes. Gulvet og veggene rundt dusjsonen ble flislagt i 2007. Siden 2024 er både nye møbler montert og overflatebehandling utført på veggflatene som ikke er flislagt. Badets ca. 7 kvm. er det fullt mulig å utnytte ytterligere i forbindelse med en eventuell fornying av rommet. Vaskerommet som tilstøter badet er fra samme år og gitt samme tilstandsgrad.

Loftsetasjen er pusset opp tilsvarende første etasje. Her inngår blant annet ytterligere en stue som gjerne kan være barnas helt egen avdeling, tatt i betraktning av at to soverom også inngår i loftsetasjen.

Med ca. 10 og 9 kvm. gulvflate hver er loftsetasjens to soverom velfungerende barnerom. Deleveggen mellom disse er flyttet for bedre arealdisponering i begge rom. Kneveggenes store høyde legger også til rette for god utnyttelse av rommenes gulvflate.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat, fliser og belegg.
Innervegger: Panel, tapet, strie, plater, fliser og teglstein.
Himlinger: Panel.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte sortmalte fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt vask i sort kompositt med ett-greps blandebatteri i messing. Integrert platetopp og stekeovn. Innbyggget oppvaskmaskin. Veggmontert ventilator.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Dusjhjørne med glassbyggerstein og to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder platetopp og stekeovn.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Luft-til-luft varmepumpe fra 2024. Peisovn i stue og på kjøkken. Gulvvarme på bad og i vaskerom. Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Mosseregionen interkommunale brann og redning har registrert følgende:
- Siste feiing ble utført: 10.04.2025.
- Siste tilsyn ble utført: 13.01.2025.
- Det ble ikke registrert avvik på fyringsanlegget ved siste tilsyn.
- Det ble registrert anmerkning under siste tilsynet med fyringsanlegget: Slukkeapparat er utgått på dato.
- Boligen er ikke tilstrekkelig dekket med røykvarsler. Anbefaler røykvarslere på alle soverom, oppholdsrom og vaskerom.
Opplysningene er mottatt den 21.04.2026.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Moss kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for oppføring av boligen i deres arkiv. I henhold til matrikkelen ble eiendommen etablert i år 1900. Kommunen anfører i brev til megler datert 19.04.2026 at de anser boligen som godkjent tatt i bruk.

Megler anfører at det ikke foreligger godkjente byggetegninger på opprinnelig bygning i kommunens arkiv. Det er derfor ikke mulig å kontrollere om bygningens opprinnelig fasade og bruk av innvendige rom (fra opprinnelig bygning) er i tråd med kommunens oppfatning av godkjent bruk. Kjøper overtar videre risiko for forholdet.

Det foreligger dokumentasjon i kommunens arkiv fra 1945 om nåværende frittstående bodbygning (daværende uthus). Megler anfører at det ikke foreligger godkjente byggetegninger på opprinnelig uthus i kommunens arkiv. Det er derfor ikke mulig å kontrollere om bygningens opprinnelig fasade og bruk av innvendige rom er i tråd med kommunens oppfatning av godkjent bruk. Kjøper overtar videre risiko for forholdet.

Det er utstedt godkjente byggetegninger for påbygging av vindfang fra 1949, tilbygg i 1. etasje datert 02.01.1990 og oppføring av dobbelgarasje med mønetak samt tillatelse til etablering av alternativ avkjørsel fra Anton Krogsvolds vei datert 01.12.1997. Tiltakene ble ikke ferdigstilt med ferdigattest.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Det er gitt tillatelse til tilbygg bolig datert 30.12.2002, herunder mindre tilbygg til bolig som skal inneholde soverom og stue (nåværende stue). Iht. tillatelsen er det stilt betingelser om ferdigattest ved utført tiltak, dette foreligger ikke pt. derfor har tillatelsen falt bort. Konsekvensene av videre bruk av de ikke omsøkte tiltakene vil kunne medføre at kommunen starter ulovlighetsoppfølging. Dette kan innebære pålegg om opphør av bruk og retting, tvangsmulkt og/eller overtredelsesgebyr. Kjøper har ansvar for å søke om ferdigattest på tiltaket (evt. søke på nytt hvis dette kreves), det må påregnes kostnader i tilknytning til dette.

Det har blitt tilbygget et rom i 1. etasje (nåværende entré), i tillegg er det oppført tre mindre frittstående bygg i hagen. Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad/melding til kommunen vedrørende de utførte tiltakene. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det har blitt utført radonmåling i perioden oktober - desember med målt snitt verdi på 38 Bq/m3 i boligen, dette er innenfor angitt grenseverdi.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

I Vålerveien 74 bor du sentralt i forhold til sentrumsområdet. Tar du sykkelen fatt, er du på få minutter fremme i sentrum. I omgivelsene er det imidlertid lite som minner om nærheten til byen. For en småbarnsfamilie er det et spesielt stort pluss at Krapfoss barneskole og SFO er lett tilgjengelig i nærmiljøet. I nabolaget finnes også både lekeplass og badeplass i Vansjø.

Hverdagslige innkjøp er enkle å gjennomføre ved de mange dagligvareforretningene i området, den nærmeste finner du like om hjørnet. Et større tilbud av forretninger er lett tilgjengelig på kjøpesenteret Mosseporten, i handelsområdet rundt Høyda og naturligvis i byen.

Det er for øvrig kort vei også til E6 ved Mosseporten. Samme sted stopper ekspressbuss til både Oslo og Oslo Lufthavn Gardermoen. Togreisen mellom Moss og Oslo tar kun 30 minutter.

Med utgangspunkt i Krapfoss får du også enkel vei til Mossemarka, blant annet på turløype som går direkte fra nabolaget. Marka med sine mange løyper og stier er ypperlig for trening, utflukter og ikke minst lek for familiens yngste. Når forholdene tillater prepareres skispor både i lysløypen og i skianlegget bak Mosseporten. Vel verdt å utforske er også det omfangsrike Vansjø-landskapet. Kajakk eller kano kan settes ut ved badeplassen i nabolaget.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Barnehager: Sydskogen barnehage (1 km), Skarmyra barnehage (1,4 km), Ørejordet barnehage (1,6 km).

Skoler: Krapfoss barneskole (0,3 km) og Verket (barne- og) ungdomsskole (3,3 km).

Videre er det Malakoff videregående skole (1,4 km) og Kirkeparken videregående skole (1,7 km) i Moss kommune.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca. 1 161 kvm. Svakt skrånende tomt. Tomten er opparbeidet med blant annet asfaltert gårdsplass, plenarealer, prydbusker og diverse beplantninger. Selger opplyser om at tomten er vesentlig ryddet og beskåret i nyere tid.

Del av innkjørsel samt hageområde ved stikkvei fra Vålerveien og hageområde (fra gjerde mot vei) ved Anton Krogsvolds vei er opparbeidet på annen manns grunn (gnr. 2/bnr. 2540, kommunaleid), se kartutsnitt for tomtegrenser. Kjøper påtar seg risikoen for fortsatt bruk og fremtidig bruk samt eventuelle pålegg fra kommunen.

Stor del av innkjørselen til garasjen er opparbeidet på kommunaleid grunn, i 1997 ble det gitt tillatelse til etablering av alternativ avkjørsel fra Anton Krogsvolds vei til eiendommen.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 30-200 cm, se kartutsnitt for tomtegrenser. Ved nøyaktig oppmåling kan avvik forekomme, og kjøper aksepterer dette.

Parkering i frittstående garasje fra 1998 på 37 kvm.

Forøvrig er det parkering i egne innkjørsler, og montert lader for el-bil på husveggen i 2025.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei (Anton Krogsvolds vei) og via privat stikkvei (fra Vålerveien) med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Utvendig vannledning er fra 2008 og utvendig avløpsledning er fra 1989 iflg. selger.

Eiendommen er hovedsakelig regulert til boligformål (1.010 kvm) og del kjørevei (162 kvm), i henhold til reguleringsplan for "Krapfoss. Området mellom Skolekollen, Krapfossvegen, Gjerrebogeno" vedtatt 24.01.1978. Videre er eiendommen avsatt til boligbebyggelse ved kommuneplanens arealdel 2021-2032 vedtatt 24.03.2021. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Areal mellom Anton Krogsvoldt vei og stikkvei fra Vålerveien (over eiendommen) er regulert til kjørevei i henhold til reguleringsplan datert 24.01.1978. I nåværende eiers periode (fra 2024 til dags dato) har det ikke blitt gitt informasjon fra kommunen som tilsier at veien vil bli gjennomført.

Iht. reguleringsplanen er frittstående bodbygning, deler av garasje og deler av boligen oppført utenfor den regulerte byggegrensen. En byggegrense er en grense som definerer hvor man kan bygge på en tomt. Det gjøres oppmerksom på at det ikke kan forventes fremtidig etablering/oppføring utenfor byggegrensen.

Eiendommen er SEFRAK-registrert, opprinnelig bygning på eiendommen er et ikke-meldepliktig bygg. SEFRAK-registrerte bygninger gjelder bygg (i hovedsak eldre enn år 1900) som er registrert som kulturminne i det såkalte SEFRAK-registeret, men som ikke er fredet etter Kulturminnelova.

Kommunale avgifter faktureres over 12 terminer og er på kr 17.124,- iht. kommunens årsprognose på eiendommen for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Avgiftene for vann og avløp vil variere etter forbruket i boligen, gebyr for vann/avløp inkluderer årsgebyr og stipulert á-konto beløp/mengde (109 kubikk).

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 14.000 kWh pr. år.
For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie via Storebrand på kr 12.000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fiber og har kostet ca. kr 1.000,- pr. mnd avhengig av kanalvalg og hastighet på nettet.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 354 807,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 419 227,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

Eiendomsskatten utgjør kr 6.769,- pr. år, iht. kommunens årsprognose på eiendommen for 2026.

4 790 000,00 Prisantydning

Omkostninger

119 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
120 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
140 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 910 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 930 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Erik Wiklund Nordnes

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,60 % av salgssummen
Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto  kr 4 600,00
Kunderabatt SELGER; Rabatt, markedspakke  kr -7 400,00
Markedsføringspakke inkl. Smartannonsering & Hjem.no  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte (Forøvrig kr. 3500,- pr. stk)  kr 12 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet kr 25 695,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 30-0209/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.25209

Sist oppdatert: 22. mai 2026 kl. 13:36