Blomstervegen 31B

Blomstervegen 31B, 2005 RÆLINGEN
Kommunenummer 3224, gårdsnummer 103, bruksnummer 218, ideell andel 1/1
Andelsnummer 75, Ødegården Borettslag, organisasjonsnummer 952012738

Totalt bruksareal BRA: 75 kvm

BRA-i:
2. etasje 72 kvm: Entré, bad, to soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 3 kvm: Bod.
Leiligheten disponerer en bod og ett matskap/matbod i kjeller. Matbod er ikke måleverdig.

TBA (terrasse- og balkongareal)
2. etasje 6 kvm: Balkong.

Takhøyden i leiligheten er målt på tilfeldig sted til ca. 2,14-2,47 meter. Matskap/matbod disponert i kjeller er oppgitt som ikke måleverdig.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.09.2026 utført av Anticimex AS v/Andre Nordli. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1972. Bygget er oppført med grunnmur og bærende konstruksjoner i betong/murkonstruksjoner, og etasjeskillere av betong. Yttervegger er i hovedsak av betongkonstruksjoner/teglstein med fasader av synlig murverk. Leilighetens yttervegger er en kombinasjon av tre- og murkonstruksjoner med fasader av synlig murverk og liggende trekledning. Taket er tilnærmet flatt og tekket med membran/takpapp. Leiligheten har vinduer og balkongdør med karmer av tre og to-lags glass fra 1994. Entrédøren er en glatt dør med brannklasse B30 og lydklasse 40db. Fra stuen er det utgang til en balkong på 6 m² i betongkonstruksjon.

Sikringsskapet er plassert i gangen utenfor leiligheten, og anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Bad
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Det foreligger lite informasjon om våtrommet, og eksakt alder på vanntett sjikt er ikke kjent. Selv om våtrommet er oppgradert, vurderes det til at sluket ikke er skiftet. Det vurderes at sluket mangler mulighet for innfesting av klemring - en komponent som sikrer tett tilslutning mellom det vanntette sjiktet og sluket. Tettesjiktet i overgang til sluk har synlige sprekker og utettheter. Det vurderes derfor at det vanntette sjiktet ikke lenger oppfyller sin tiltenkte funksjon.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Overflater vegger: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger ved toalettkasse (utenfor dusjsonen).
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Avløp (inkl. sluk): Det er registrert redusert avrenningshastighet i avløp til servant.
- Ventilasjon: Det vurderes at våtrommet kun har naturlig ventilasjon.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.
- Utført kontroll i tilliggende konstruksjon: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom (soverom 1). Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå.
- Fordelerskap og fordelerstammer: Det er ikke etablert sprutsikring/deksel i fordelerskapet.

Kjøkken
- Overflate gulv: Det er registrert bom (hulromslyd) i flere gulvfliser.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Tekniske anlegg
- Innvendig stoppekran: Eventuell hovedstoppekran er ikke lokalisert.

Andre rom
- Overflate gulv: Det er registrert knirk i deler av gulvet.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 2.etasje: I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 16 mm. På soverom 1 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 10 mm.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Yttervegger inkl. fasader
- Helhetsvurdering: Yttervegger har begrenset inspeksjonsmulighet og er kun besiktiget via balkong/bakkeplan.

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på dette forholdet oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på badet i 2026 av ufaglært, som omfattet nye dusjvegger, ny fug i dusjsonen og ny fugemasse rundt vasken. I 2025 ble det installert strømpe i rør-systemet i regi av borettslaget, for å forlenge levetiden. Balkongskader ble reparert i 2021 i regi av borettslaget. Det er utført arbeid på det elektriske anlegget av ufaglært, som omfatter montering av stikkontakt og lampe på balkongen i 2021, og fjerning av vifte på badet i 2026. I september 2026 vil det bli utført rens av ventilasjonskanalene i borettslaget. Ufaglært har også montert dusjvegger og utført fuging og silikonering i dusjsonen.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2014:
- Diverse elektriske arbeider utført på kjøkkenet

2004:
- Oppgradert bad med flislagt gulv med varme, flislagte vegger, nedsenket himling med downlights og rør-i-rør-system

2025
- Rørfornying på avløpsrør - strømpe

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2026:
- Montert nye dusjvegger, samt ny fug og silikon i dusjsonen og rundt servant
- Fjernet vifte på bad og montert avtrekk

2021:
- Montert stikkontakt og lampe på balkong

Leilighetsbygg oppført i 1972. Boligen er oppgraderinger gjennomført i ulike perioder, herunder kjøkkeninnredning med integrerte hvitevarer, overflater med parkett, laminat og fliser, samt elektrisk gulvvarme i stue, kjøkken og på bad. Vinduer og balkongdør har trekarmer med to-lags glass fra 1994. Våtrommet ble oppgradert i 2004. Det er utført rørfornying på originale avløpsrør fra byggeår, ved bruk av "strømpe". Arbeidet ble utført av TT teknikk i regi av borettslaget i 2025.

KJØKKEN:
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter og benkeplate av tre, med fliser over benken.
Innredningen er utstyrt med nedfelt kjøkkenvask med armatur, belysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Det er montert integrert stekeovn og platetopp, samt ventilator med kullfilter i overskap. Kjøkkenet har opplegg og plass for frittstående oppvaskmaskin. Gulvflaten har fliser med gulvvarme, og nedsenket himling har panelbord med downlights.

BAD:
Baderommet har flislagte vegger og flislagt gulv med varmekabler, samt nedsenket himling med takplater og downlights.
Innredningen består av vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant og armatur, innfelt speil med overbelysning og stikkontakt, samt vegghengt høyskap. Rommet er videre utstyrt med vegghengt toalett, dusjhjørne med dører og veggmontert dusjarmatur med hånddusj og regndusj, samt opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Ventilasjonen er mekanisk med avtrekksventil i himling.

Overflater:
Gulv: Parkett, laminat og fliser.
Vegger: Malte flater, malt tapet, malte plater og fliser.
Himling: Malte flater, takplater og panel.

Lagring:
Leiligheten disponerer to eksterne boder i kjelleren, bestående av en bod på 3 m² samt en matbod/matskap (ikke målbart).

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende hvitevarer medfølger ikke handelen: Kombiskap på kjøkken, vaskemaskin og tørketrommel på bad.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger.

Elektrisitet. Gulvvarme på bad, stue og kjøkken.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på boligblokk, datert 30.08.1974 Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er gjort endringer i planløsning som ikke samsvarer med godkjente byggetegninger. Opprinnelig var badet delt inn i bad, wc og gang. Disse rommene er nå slått ned og fremstår som et stort bad. Opprinnelig innvendig bod er fjernet, og det er kun beholdt en lettvegg mellom spisestue og kjøkken. Ingen bærende vegger er revet, og det er ikke inngrep i brannkonstruksjoner. Normalt sett er ikke slike tiltak søknadspliktige, men en innlemming av bod til oppholdsrom krever bruksendring og er søknadspliktig. Det er ikke gjort her, og en mulig konsekvens kan være krav til søknad eller tilbakeføring til opprinnelig løsning. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Heftelser på borettslagets eiendom (GNR 103, BNR 218):

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

1971/101220-2/8 10.03.1971 BESTEMMELSE OM VEG
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3224 GNR: 103 BNR: 185
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3224 GNR: 103 BNR: 186
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3224 GNR: 103 BNR: 187
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Med flere bestemmelser

1974/106110-1/8 09.10.1974 ELEKTRISKE KRAFTLINJER
Rettighetshaver:Rælingen Everk
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk

1975/103088-1/8 11.06.1975 BRUKSRETT
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3224 GNR: 103 BNR: 263
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3224 GNR: 103 BNR: 278

1986/106394-1/8 13.08.1986 ELEKTRISKE KRAFTLINJER
Rettighetshaver:Rælingen Everk
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk

1988/102580-1/8 23.03.1988 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde
ledninger m.m.

1990/5402-1/8 07.06.1990 SKJØNN
Sak B 5/1988. Ekspr. til gj.føring av
reguleringsplaner for
Øvre Rælingsvei, Parsellene "Blomstervegen -
Hagastubakken"
og "Hagastubakken - Stormyrvegen øst".
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Det gjøres oppmerksom på at megler selv bor i samme borettslag. Megler har ingen personlig eller økonomisk interesse i dette spesifikke salget utover normalt meglerhonorar, men forholdet opplyses om i henhold til eiendomsmeglingslovens regler om god meglerskikk og uavhengighet.

Leiligheten ligger i Ødegården borettslag i et etablert boligområde i Rælingen. Fra eiendommen og balkongen er det vidstrakt utsikt over det omkringliggende kulturlandskapet og vannet nedenfor. Borettslagets fellesarealer er opparbeidet med store gressplener, sitteplasser og beplantning, og like ved bebyggelsen ligger det ballbane.

For barnefamilier er hverdagen praktisk med Blåbærgrenda barnehage i gangavstand, samt Sannum og Torva barnehage like i nærheten. Rud skole og Fjerdingby skole dekker barnetrinnet, mens Marikollen ungdomsskole og Rælingen videregående skole tar hånd om de eldre elevene.

Nærområdet byr på gode rekreasjonsmuligheter året rundt. Med Østmarka tett på har du direkte adkomst til skogsterreng med turstier og utsiktspunkt som Bjønnåsen, badeplasser ved Åmotdammen og Myrdammen, samt Marikollen idrettspark med alpinbakke, hoppanlegg og preparerte skiløyper.

Dagligvarehandelen kan gjøres hos lokale butikker som Joker, Kiwi, Rema 1000 eller Coop Prix. For et mer omfattende servicetilbud er det en kort kjøretur til Marikollen Torg med kultursenteret Ravinen, samt Lillestrøm Torv og Strømmen Storsenter med et rikt utvalg av forretninger og spisesteder. Kollektivtilbudet er lett tilgjengelig med bussholdeplass på langs øvre og nedre Rælingsveg. Nærmeste bussholdeplassene er Logn og Norum, begge en kort gåtur unna. Fra Lillestrøm stasjon, en kort kjøretur unna, går det hyppige togforbindelser som bringer pendlere inn til Oslo S på rundt ti til tolv minutter.

Barnehager:
Blåbærgrenda barnehage: 11 min. gange
Sannum barnehage: 16 min. gange
Torva barnehage: 15 min. gange

Idrett og fritid:
Ødegården ballbane: 2 min. gange
Nylandsveien ballfelt: 9 min. gange
Feel24 Rælingen: 15 min. gange
Puls Marikollen: 3 min. kjøring

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 49 622 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt opparbeidet med blant annet asfalterte veier, lekeapparater, sittebenker, plenarealer, prydbusker og diverse beplantning. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Borettslaget har 70 garasjer og 76 parkeringsplasser med motorvarmere, hvorav 30 har mulighet for lading av el-bil/ladbar hybrid. Beboere står fritt til å leie garasje- og parkeringsplassene med motorvarmer. Disse fordeles etter venteliste. Søknad om motorvarmer, ladestolpe og/eller garasje sendes på e-post til borettslaget.

Pris i 2026 :
Fast parkeringsplass med motorvarmer 150 kroner per måned.
Fast parkeringsplass i garasje 175 kroner per måned.
Parkering på ladeplasser Eget abonnement

De øvrige plassene er til fri disposisjon for beboere i borettslaget og gjester. Borettslaget har flere ladeplasser som ikke er tildelt noen beboere. Gjennom å tegne en avtale med Elaway på www.elaway.io, er det mulig å lade på disse plassene.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan 034, "Ødegården byggetomter 2 , 103/153 del av Grøstad 103/83", datert 23.07.1968, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen ble endret ved reguleringsplan 038, "Endret reg av Ødegarden byggetomter II", datert 17.10.1969.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan 101, "Rv 120 med tilstøtende vegnett på strekningen Skolevegen - Aamodt", datert 14.11.1983. I henhold til denne planen er 66 m² av eiendommen regulert til boliger og 2 m² til jord- og skogbruk.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2033, vedtatt 15.02.2023. I kommuneplanen er 46 298 m² avsatt til boligbebyggelse, 3 239 m² er avsatt til LNRF areal, og 84 m² er avsatt til fremtidig kombinert bebyggelse og anlegg (områdenavn KF7). Kommuneplanens arealdel gjelder foran eldre reguleringsplaner ved motstrid.

En del av eiendommen (3 239 m²) er i kommuneplanen avsatt som LNFR-område (Landbruks-, natur-, frilufts- og reindriftsområde).

I LNFR-områder gjelder strenge restriksjoner for utbygging og bruksendring. Det kan bety at det ikke er tillatt å gjenoppbygge eiendommen ved total skade, og kan innebære begrensninger for utvikling og påbygging. I LNFR-område kan det være bygge- og deleforbud, i tillegg er det ikke sannsynlig at man får godkjent bruksendring av eksisterende bygninger eller godkjent oppføring av nye bygninger i strid med hovedregelen. Reguleringen gjelder fremtidige tiltak, dvs. eksisterende hus og fritidsboliger kan brukes i tråd med gitte kommunale tillatelser, men reguleringen kan få konsekvenser ved eventuell gjenreisning av bygning, for eksempel etter brann.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 702,- pr. mnd. og inkluderer: kabel-tv, stipulerte renter og avdrag på fellesgjeld (Boligbanken ASA), oppvarming av varmtvann samt øvrig drift og vedlikehold.

Felleskostnadene fordeler seg som følger:
Felleskostnader: kr 3 770,-
Kabel-tv: kr 150,-
Stipulerte avdrag: kr 339,-
Stipulerte renter: kr 443,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12 094,- pr. år. / 12 405 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Borettslaget har avtale om kabel-tv og bredbånd via Telia. Dekoder/ruter følger boligen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Det foreligger pt. ikke eiendomsskatt i Rælingen kommune.

Andel formue er kr 12 760,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 101 551,- pr. 31.08.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 19 284 615,- pr. 31.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: BOLIGBANKEN ASA
Lånenummer: 96660170976
Type: Annuitetslån, 12 terminer pr år
Restsaldo pr. 31.08.2026: kr 19 284 615,-
Andel av saldo: kr 101 551,-
Løpetid: 12.11.24 - 31.12.42
Rente: 5,45 %

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Helene Rolland Birkelund

Leiligheten er tilknyttet Ødegården Borettslag.
- 196 boenheter fordelt på 9 bygninger (4 punktblokker og 5 langblokker)
- Forretningsfører: BORI BBL
- Forsikring: If Skadeforsikring (polisenummer SP2486691.6.1)
- Tilknyttet boligbyggelag: BORI BBL

Dugnad må påregnes. Borettslaget arrangerer to årlige dugnader (vår og høst).
Det er tillatt å holde en hund eller en innekatt på betingelse av at det inngås skriftlig kontrakt med borettslaget.
Borettslaget har gratis fellesvaskeri, fellesrom for oppbevaring av sykler og utstyr, lekeplasser samt ladepark for elbiler.
Parabolantenne er ikke tillatt. Det er ikke tillatt med elektrisk vifte på badet, og kjøkkenventilator eller tørketrommel kan ikke kobles til luftekanaler (kullfilter må benyttes). Det skal normalt være ro i leiligheten mellom kl. 23:00 og 07:00.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Rørfornyingsprosjekt ferdigstilt i 2025 (finansiert ved låneopptak på kr 16 000 000,- i november 2024)
- Etablering av ladepark for elbiler (2025)
- Rehabilitering av lekeplasser (2025)

Planlagte påkostninger:
- Rehabilitering og utbedring av fasader
- Utskiftning av vinduer og balkongdører
- Oppgradering av el-rom
- Maling av oppganger, ferdigstille balkonger og rens av luftekanaler

Det er ikke mottatt informasjon om tiltakene vil føre til økning av fellesgjeld/fellesutgifter per september 2026.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025: underskudd på kr -12 065 746,-, som i sin helhet ble overført til opptjent egenkapital.
Borettslagets samlede egenkapital pr. 31.12.2025: kr 13 531 946,-.
Disponible midler pr. 31.12.2025: kr 2 339 975,-.
Budsjett for 2026 opererer med driftsinntekter på kr 11 185 360,-, driftskostnader på kr 15 851 997,- og et budsjettert årsresultat på kr -5 676 637,-. Årsregnskapet for 2025 ble godkjent på ordinær generalforsamling 20.04.2026.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Overtakelse av bolig kan ikke finne sted før forkjøpsrett er avklart, styregodkjennelse foreligger og kjøper har tegnet og betalt medlemskap i boligbyggelaget.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av BORI har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Borettslaget er involvert i en pågående rettslig tvist i forliksrådet mot entreprenør vedrørende mangler ved GU/vindsperre på punktblokkene utført i 2022, hvor det ble avdekket fuktskader i 2025 og 2026. Det foreligger en viss risiko for at motparten kan få medhold i at kravet er foreldet.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 30 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 14 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 000,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 5 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 10 222,00
Foto  kr 5 190,00
Tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 59-0123/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.26123

Sist oppdatert: 09. september 2026 kl. 13:49