Utgjerdsveien 42

Utgjerdsveien 42, 1580 RYGGE
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 101, bruksnummer 174, ideell andel 1/1

BRA (totalt bruksareal): 324 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
Underetasje:
126 kvm: Entré, vindfang, gang, toalettrom, vaskerom, kjølerom, 2 boder, stue, bod/teknisk rom og garasje.

1. etasje:
126 kvm: Gang, stue, kjøkken, bad og 3 soverom.

BRA-e (eksternt bruksareal)
Garasje - 1. etasje:
55 kvm: Garasje med tilliggende bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
69 kvm: Terrasse og steinlagt uteplass.

Carport er ikke måleverdig areal. Gulvflate til carport er oppmålt til ca. 15 kvm.

Integrert garasje i boligen med tilliggende vegg mot bod og vindfang er medregnet i boligens bruksareal (BRA-i).

Innvendige trappeprojeksjoner er medregnet i boligens bruksareal (BRA-i).

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.08.2026 utført av Lars Petter Ausland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført på grunnmur og etasjeskiller av betong. Yttervegger av trekonstruksjoner utvendig kledd med stående trekledning. Yttertak av valmtakskonstruksjon utvendig tekket med takstein. Profilerte entrédører. Terrassedør med to-lags glass fra 2014. Terrassedør/skyvedør med vindu med to-lags glass fra 1983. Vinduer med to-lags glass fra 1975, 2007 og 2014. Varevinduer med ett-lags glass fra byggeår. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Integrert garasje: Støpt gulv mot grunn. Grunnmur/veggflater med malte betongkonstruksjoner. Himling i lysmalt mur/betong med lampepunkt. Vippeport av treverk. Belysning og stikkontakter.

Frittstående garasje: Støpt plate på mark. Grunnmur av betong. Yttervegger av trekonstruksjoner utvendig kledd med stående trekledning. Yttertak av valmtakskonstruksjon utvendig tekket med takstein fra byggeår. Leddporter med fjernkontroll. Belysning og stikkontakter. Lagringsplass på loft.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Våtrom - Vaskerom underetasje
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er registrert svartsopp/fuktmerker på tapet. Gulvbelegg viser tegn til høy slitasje, utettheter og enkelte skader. Ved tilfeldig valgt punkt er nivåforskjell (høydeforskjellen fra topp overflate gulv ved døråpning til topp overflate gulv ved slukrist) målt til ca. 26 mm. På bakgrunn av alder og observerte symptomer vurderes det vanntette sjiktet til å være utett, noe som erfaringsmessig peker på behov for full utskifting/renovering av våtrom. Vannrør av kobber og jern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Tilluftsspalte ved dørterskel eller lignende er ikke etablert. Innredningen bærer i sin helhet preg av høy slitasje og skader. Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent.

Rom under terreng - Underetasje
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 25,5 vektprosent. Synlige tegn på fuktighet observeres inne i konstruksjonen.
Dette måleresultatet tilsier at fuktinnholdet ligger i et område mellom forhøyet fuktnivå, og kritisk høyt fuktnivå i konstruksjonen, noe som gir risiko for fuktskade. Det er observert vindsperrepapp inne i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir risiko for tilvekst av mikroorganismer. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar nærhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: TG 3 gjelder varevinduer fra byggeår i underetasje: Vareinduenes alder i underetasje og tilstand tyder på at levetiden er passert. Det er registrert betydelig slitasje, og ett knust glass i vindu i garasjedel.

Drenering
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen og/eller kapilærsug fra grunnen. Alderen på dreneringen er ukjent, det er ikke fremlagt dokumentasjon på utbedring av dreneringen. Terrenget rundt boligen har stedvis lite fall, og enkelte områder har fall inn mot grunnmuren. Grunnmurens utvendige fuktsperre er stedvis ikke avsluttet med beslag/topplist.

Andre byggverk - Integrert garasje
- Vinduer, dører og porter: Vindu har en alder og tilstand tyder på at levetiden er passert. Det er registrert betydelig slitasje og skader i glass. Porten er ikke funksjonstestet, og det er derfor ikke kjent hvordan den fungerer ved normal bruk.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Våtrom - Bad 2. etasje
- Overflater gulv: Det er registrert riss/sprekk i fliser ved dør mot gang. Det er registrert hullyd i enkelte gulvfliser ved dusjkabinett uten tegn til riss og sprekker i flisfuger.
- Fallforhold rundt sluk: Gulvet i sluksonen er tilnærmet flatt.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Gulvflate er tilnærmet flatt.
- Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Grunnet plassering av dusjkabinett er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av sluket.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrørene er skjult, og det er derfor ukjent hvilken type rør som er tilknyttet rommet.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Tilluftsspalte ved dørterskel eller lignende er ikke etablert.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Servantinnredning bærer preg av slitasje.

Toalettrom - 1. etasje
- Overflate vegg: Tapet har stedvis manglende vedheft.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber og (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert.
- Varmepumper: Det er ukjent når varmepumpen sist fikk service.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmesentral (fyrkjeler, fjernvarme, pelletsanlegg og lignende varmesentraler): Det foreligger ingen dokumentasjon på utført service på anlegget.

Andre rom - 1. etasje
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale i stue bærer stedvis preg av slitasje med enkelte riper og nyanseforskjeller.

Rom under terreng - Underetasje
- Overflate vegg: Tapet i stue i underetasje har stedvis gamle fuktmerker. Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn i bod.
- Overflate gulv: Synlige deler av vegg-til-vegg teppe i stue i underetasje med enkelte merker/fuktmerker. Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på gulv mot grunn i bod.
- Innerdører: Dørbladet mellom stue og entré kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.

Loft - Uinnredet/kaldtloft
- Inspeksjonsmulighet: Kaldtloftet ble kun inspisert fra takluken grunnet trang takluke på ca. 40x40 cm.
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l.): Misfarging observeres stedvis på takplater ved takluke, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området (stikkprøveprinsippet er benyttet).
- Kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler: Ikke besiktiget grunnet begrenset tilkomst.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på entrédører: Viser begynnende tegn til utvendig slitasje.
- Vinduer og omramming: TG 2 gjelder vinduer fra 1975: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Takrenner og utvendige nedløp: Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer viser begynnende tegn til slitasje.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre byggverk - Integrert garasje
- Innvendige forhold: Innvendige flater viser tegn til slitasje og enkelte skader. Det er registrert pussavskalling på veggflater og gulvflate.

Andre byggverk - Frittstående dobbelgarasje med tilliggende bod og carport
- Yttertak og takkonstruksjon: Ytter- og undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Loft - Uinnredet/kaldtloft
- Kontroll av diffusjonssperre: Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert, siden ingen deler av isolasjonen var tilgjengelig for å bli løftet opp for å synliggjøre konstruksjonen under. Tilstand og utførelse er derfor ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at ytterligere undersøkelser kan gjennomføres ved mistanke om fuktproblemer eller lignende.
- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: På bakgrunn av at eventuell ventilasjonsløsning av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden grunnet begrenset tilkomst, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Forholdet kan ikke kartlegges fra utsiden alene. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av utførelse og tilstand.
- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Ikke besiktiget grunnet begrenset tilkomst.

Yttertak
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Forholdet kan ikke kartlegges fra utsiden alene. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av dagens utførelse og tilstand.

Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

Helse, miljø og sikkerhet
Yttertak
- Snøfangere, takstiger og annet utstyr: Snøfangerutstyr er ikke etablert. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke utstyret som er montert på taket dagens krav til sikkerhet eller funksjon, noe som kan medføre behov for at det igangsettes tiltak. Om dagens krav var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Terrasse/platting - Terrasse
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Utvendig trapp - Terrassetrapper
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Den ene terrassetrappen mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fallfare.

I tillegg opplyses det om følgende i rapporten:
- Forenklet vurdering av elektrisk anlegg: Det foreligger ingen tilgjengelig informasjon om det elektriske anlegget. Selger har lite opplysninger om boligens el-anlegg. Det er observert deler ved stikkontakt i stue i underetasje som ikke er ikke sikret med deksel mot berøringsfare.
- Branntekniske forhold: Det er observert forhold som tyder på at integrert garasje ikke oppfyller de krav som gjelder for brannceller. Det er ikke montert dør med tilfredsstillende brannkrav mellom garasje og tilliggende bod, noe som tyder på at de branntekniske egenskapene ikke er tilfredsstillende.
- Geologiske forhold: Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten og egenerklæringsskjema er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligens standard er dels fra byggeåret, dels av vesentlig nyere årgang. Ulike oppgraderinger er utført i senere tid, flere er påregnelig på bakgrunn av blant annet alder, bruksslitasje og registrerte forhold som krever utbedring. Potensialet i den innholdsrike plan- og romløsningen er imidlertid stort. Dagens tilstand er dermed et spennende utgangspunkt for deg som ønsker å pusse opp, modernisere og sette ditt eget preg på boligen.

Blant boligens fremste kvaliteter er den eksisterende romløsningen som allerede er hensiktsmessig utformet. De fleste oppholdsrom er samlet på én flate i første etasje og alle av god størrelse til sine formål. Spesielt verdt å fremheve er den over 40 kvm. store vinkelstuen med supplerende spisestue.

På kjøkkenet er det i tillegg til matlaging også rom for et spisebord til hverdagens måltider. Selve kjøkkeninnredningen er en omfangsrik løsning fra 2012 som bærer preg av forsiktig bruk gjennom påfølgende år. Alle hvitevarer medfølger, frittstående kombiskap inkludert.

Badet ble fornyet i 2012, men omfanget er ikke kjent. Flere forhold er gitt TG 2. Utbedringer og utskiftninger bør påregnes, blant annet av baderomsmøblene som er brukspreget. Badet er imidlertid funksjonelt og benyttes med dusjkabinett som begrenser vannpåkjenning på gulv og vegger.

Hovedsoverommet er i dag et romslig og luftig rom på nærmere 18 kvm, med direkte adkomst til både altan og tilhørende bad. Opprinnelig bestod arealet av to separate rom. For den som har behov for flere soverom kan opprinnelig løsning relativt enkelt gjenopprettes.
De øvrige to soverommene er velfungerende barnerom, begge oppmålt til nesten 7 kvm.

I underetasjen inngår blant annet en romslig entré med tilstøtende bi-entré som gir et representativt førsteinntrykk av boligens indre. Via bod tilknyttet bi-entreen er det gjennomgang til underetasjens integrerte garasje.

Ellers i underetasjen finnes både flere boder, et toalettrom fra byggeåret etablert på del av areal byggemeldt som bod, et romslig vaskerom fra byggeåret med renoveringsbehov samt et stort innredet rom byggemeldt som hobbyrom men benyttes som stue/oppholdsrom.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett laminat fliser teppe belegg
Innervegger: Tapet, strie, panel fliser teglstein
Himlinger: Plater panel

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte fronter i heltre. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte brune fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Innfelt veggspeil med overbelysning. Høyskap med glatte brune fronter. Dusjkabinett. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vaskerom: Benkeinnredninger med glatte hvite fronter. Laminerte brune benkeplater. Veggmontert to-greps blandebatteri og utslagsvask i plast. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Toalettrom: Servantskap med glatte lyse fronter og nedfelt keramisk servant med to-greps blandebatteri. Veggspeil. Gulvmontert klosett.

Hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder integrert platetopp, integrert stekeovn, integrert oppvaskmaskin og frittstående kombiskap med frysedel.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Peis i boligen. Luft-til-luft varmepumpe fra 2011, plassert i trappegang. Radiatorer tilknyttet sentralfyr. Gulvvarme på bad.

Mosseregionen interkommunale brann og redning har registrert følgende:
- Siste feiing ble utført: 10.07.2024.
- Siste tilsyn ble utført: 07.09.2022.
- Det ble ikke registrert avvik på fyringsanlegget ved siste tilsyn.
Opplysningene er mottatt den 12.08.2026.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Moss kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest fra oppføringstidspunktet, men midlertidig brukstillatelse ble gitt for oppføring av boligbygg datert 09.03.1977. I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger datert 20.06.1974. Følgende arbeid gjenstod iht. tillatelsen:
- Mangler plate foran peis.
- Mangler rekkverk på balkong.
- Mangler rekkverk på trapp fra hall til stue.
Det vites ikke om alle punktene er utført. Kjøper overtar videre risiko for forholdet.

Det er gitt byggetillatelse for oppføring av dobbelgarasje med carport datert 27.02.1986 med tilhørende godkjente byggetegninger datert 27.02.1986. Tiltaket ble ikke formelt avsluttet med ferdigattest.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

For denne eiendommen skal det foreligge midlertidig brukstillatelse for garasjen, for å lovlig ta i bruk tiltaket. Dette er dagens tilnærming for avslutning av eldre byggesaker. Det må påregnes kostnader i forbindelse med dette. Dersom slik tillatelse ikke innhentes, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret for å søke om brukstillatelse.

Toalettrom i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som del av bod (klær), tilsvarende gjelder et lite delareal av entréen. Innredning av rommet/arealet til hoveddel er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Bod ved trapp i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som wc. Del av bod ved kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som vaskerom. Innredning av rommet/arealet til tilleggsdel er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Stue i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som hobbyrom iht. godkjente byggetegninger datert 20.06.1974. Det legges til grunn at dette rommet var tiltenkt brukt som et rom for varig opphold/hoveddel, ut i fra en vurdering av rommets kvaliteter på tegninger - herunder inntegnet vinduer (tilsvarende vinduer som opprinnelig "lekerom" - nåværende vaskerom) og tilstrekkelig takhøyde (2,35 m på snittegninger).

Det har blitt etablert en bod bak carporten, med innvendig adkomst via garasjen (det er ikke montert dør med tilfredsstillende brannkrav jf. tilstandsrapporten). Bakre del av garasjen er opprinnelig byggemeldt som redskap, det har også blitt etablert innvendig adkomst mellom garasjen og boligen fra dette arealet. Terrasse ved stue og soverom i 1. etasje har blitt utvidet (blitt sammenhengende). Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende de utførte tiltakene. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst pantedokument med sperre eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte.

Det er før markedsføring utført vask av boligen, boligen vil derfor ikke bli ytterligere rengjort før overtakelse.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Eiendommen er en del av et veletablert, barne- og familievennlig boligområde i Halmstad. Internt i nabolaget er det ingen gjennomgangstrafikk, i stedet lite trafikkerte smågater der barna kan ferdes trygt.

Alle bygdas tilbud og fasiliteter finnes i praktisk avstand fra Utgjerdsveien. Dagligvareforretninger, assorterte småbutikker og ikke minst tjenestetilbud finnes i sentrumsområdet av Halmstad. Det samme gjør skole med tilknyttet idrettsanlegg.

Du vil også nyte godt av enkel tilgang til et velutviklet kollektivtilbud. Gjennom Halmstad passerer regionale bussforbindelser mellom de største byene i fylket. Ekspressbusser til Oslo og Gardermoen stopper ved E6. Til togstasjonen er det gangavstand eller kun få minutter å sykle. Reisetiden videre med tog til Oslo er omkring 40 minutter. Med bil tar du deg enkelt ut på E6 og videre til både Oslo og svenskegrensen på ca. 40 minutter.

Rygges langstrakte kyststripe med blankskurte svaberg og mange badeplasser er innenfor sykkelavstand, deriblant sommerperler som Larkollen og Fuglevik. En av landets mest anerkjente golfbaner, Evje Golfpark, er en kort kjøretur unna. Det fagre jordbrukslandskapet i Rygge er i seg selv også verdt gjentatte utflukter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Barnehager: Espira Fasanveien (1,1 km), Espira Ryggebyen barnehage (1,4 km), Halmstad barnehage (2,2 km).

Skoler: Halmstad barneskole (2,2 km) og Rygge ungdomsskole (6,9 km).

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca. 1 193 kvm. Tomten er opparbeidet med gressplen, hekk og diverse beplantninger. Forstøtningsmurer av naturstein. Gårdsplassen er belagt med belegningsstein.

Liten del av gressareal (fra garasjevegg), liten del av innkjørsel og gruset område (fra støttemur) mot Parkveien, er opparbeidet på gnr. 101/bnr. 30 (kommunaleid). Se kartutsnitt for tomtegrenser. Kjøper påtar seg risikoen for fortsatt bruk og fremtidig bruk samt eventuelle pålegg fra kommunen.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 10-30 cm, se kartutsnitt for tomtegrenser. Ved nøyaktig oppmåling kan avvik forekomme, og kjøper aksepterer dette.

Boligen har en integrert garasje på ca. 22 kvm, med støpt dekke, vippeport av tre, belysning, strømuttak og innvendig adkomst til boligen (ikke byggemeldt).

Frittstående dobbelgarasje (mangler midlertidig brukstillatelse) med tilliggende bod (ikke byggemeldt) på 55 kvm. Garasjen har støpt dekke, leddporter med fjernkontroll, belysning, strømuttak og lagringsplass på loft. I tillegg er det en carport på ca. 15 kvm (gulvareal).

Forøvrig er det parkering på egen gårdsplass belagt med belegningsstein.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er hovedsakelig regulert til boligformål samt liten del kjørevei (mot vest), i henhold til reguleringsplan for Rørskogen industriområde vedtatt 22.11.1974. Videre er eiendommen avsatt til boligbebyggelse ved kommuneplanens arealdel 2021-2032 vedtatt 24.03.2021. Eiendommen omfattes i tillegg av kommunedelplan for Halmstad vedtatt 14.12.2006 med arealer avsatt til boligformål.

I henhold til kommuneplanen er eiendommen innenfor en gul sone iht. T-1442, i forbindelse med områder som er støyutsatt. Det gjøres oppmerksom på at støykartet er basert på beregninger og ikke konkrete målinger.

Iht. reguleringsplanen er en liten del av garasjen oppført utenfor den regulerte byggegrensen (gitt byggetillatelse i 1986). En byggegrense er en grense som definerer hvor man kan bygge på en tomt. Det gjøres oppmerksom på at det ikke kan forventes fremtidig etablering/oppføring utenfor byggegrensen, dersom tiltaket tidligere har vært godkjent.

Det foreligger et planforslag av ny kommunedelplan for Halmstad, se kommunens hjemmeside for mer info.

Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter faktureres over 12 terminer og er på kr 15.425,- iht. kommunens årsprognose på eiendommen for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Avgiftene for vann og avløp vil variere etter forbruket i boligen, gebyr for vann/avløp inkluderer årsgebyr og stipulert á-konto beløp/mengde (83 kubikk).

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap.
Boligen har en årlig forsikringspremie via WaterCircles Forsikring på kr 9.216,- pr. år.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Det må påregnes kostnader til tv/internett og innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 2.080.785,- for 2025 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Eiendomsskatten utgjør kr 6.104,- pr. år.

5 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

143 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
144 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
164 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 894 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 914 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Carsten Andersen og Carine Andersen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen

Vederlag:
Foto  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Rabatt markedspakke  kr -7 500,00
Tilrettelegging inkl alle visninger m påmeldte. (ordinært kr 3.500 pr visning)  kr 12 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig over 250kvm/småbruk/landbruk  kr 24 688,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet kr 28 550,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 30-0136/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.26136

Sist oppdatert: 18. september 2026 kl. 10:53