Svarstadveien 2

Svarstadveien 2, 1925 BLAKER
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 321, bruksnummer 144, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 321, bruksnummer 148, ideell andel 2/16
Andelsnummer 116, Bergerjordet Borettslag, organisasjonsnummer 987250844

Totalt bruksareal BRA: 68 kvm

BRA-i:
1. etasje 64 kvm: Entré, bad, bod, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
1. etasje 4 kvm: Utvendig bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 14 kvm: Markterrasse.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.10.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Nordby.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et boligbygg oppført i 2006.
Bygningen har støpt betongplate på mark og yttervegger i trekonstruksjoner kledd med liggende trekledning og fasadeplater.
Yttertaket er oppført i pulttakskonstruksjon og tekket med takpapp fra ukjent årstall, med renner og nedløp i metall.
Boligen har entrédør av tre med brannklasse B30 og lydklasse 40 dB fra 2005, terrassedør med trekarmer og to-lags glass fra 2005, samt vinduer med trekarmer og to-lags glass fra 2005/2023.

Fra stuen er det utgang til markterrasse på 14 m², hvorav ca. 8 m² er overbygget, oppført i trekonstruksjon med spaltegulv, rekkverk og levegg av tre, samt utvendig bod på 4 m².

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap med automatsikringer og 40A hovedbryter er plassert i entré. Leiligheten har i hovedsak skjult elektrisk anlegg.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og røykvarsling/deteksjon. Det er i tillegg montert komfyrvakt på kjøkken.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Sluket er isolert inne i dusjsonen. Konsekvens er at bruks- og lekkasjevann som oppstår utenfor dusjsonen derfor ikke vil kunne ledes til sluk, noe som reduserer fuktsikkerheten.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Det observeres stedvis tegn til riss/sprekker i innvedige hjørner på veggflater i soverom 2.

Terrasse / platting
- Terrassebordene viser tegn til slitasje.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten, og det er ikke kjent om stakeluker er etablert i bygningens fellesarealer.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Yttertaket er ikke inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.

Terrasse / platting
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet kort avstand til grunn.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

I 2024 ble det montert ny vask, baderomsinnredning og dusj utført av Sørum VVS, samt nye downlights og dimmer i taket på badet utført av Danor elektro.
Det er også utført el-arbeider av Danor elektro med utskifting av lamper og dimmere i hele leiligheten, belysning under kjøkkenskap, termostat til varmekabler i stue/kjøkken, samt ny varmtvannstank i regi av borettslaget.
Det ble gjennomført el-kontroll i 2026 uten avvik.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2025:
- Ny 120-liters varmtvannsbereder plassert under kjøkkenbenk

2024/2025:
- Kjøkken oppgradert med nye fronter og enkelte skap
- Oppgraderinger på det elektriske anlegget, utført av Danor elektro

2024:
- Baderom oppgradert med nytt inventar, dusj, toalett og downlights (rørleggerarbeid utført av Sørum VVS, elektrisk arbeid utført av Danor elektro, dokumentasjon foreligger)
- Nye gulv i alle rom
- Nye innerdører
- Ny markiseduk

2023:
- Vinduer med to-lags glass (trekarmer fra 2005/2023)

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Skifte av låspumpe i hoveddør A

2024:
- Reparasjon av hoveddørenes låssystem

2023:
- Gjennomføring av tiltak med høy prioritet i vedlikeholdsplan

Lys og lettstelt andelsleilighet med ekstra god takhøyde under skråtaket.
Boligen ble oppført i 2006 og er oppgradert i nyere tid med blant annet oppussede kjøkkenfronter fra 2024/2025, nye gulv i alle rom, nye innerdører, samt fornyet baderomsinnredning og sanitærutstyr fra 2024. Oppvarmingen ivaretas av elektrisk gulvvarme i entré, stue, kjøkken og bad, supplert med luft-til-luft-varmepumpe i oppholdsrommet.
Fra stuen er det utgang til en delvis overbygget markterrasse som leder videre ut mot felles grøntarealer.

Entré:
Entréen tar imot med god plass til yttertøy og sko, og er utstyrt med garderobeskap for praktisk oppbevaring.
Rommet har nyere laminat på gulv med behagelig gulvvarme.
Fra entréen er det tilkomst til boligens innvendige bod.

Stue:
Stuen preges av en luftig romfølelse under skråtaket, der takhøyden strekker seg opp til over tre meter på det høyeste.
Rommet har god plass til sofagruppe og tilhørende møblement, og er utstyrt med både varmepumpe og elektrisk gulvvarme.
Store vindusflater og terrassedøren slipper inn rikelig med dagslys og gir utgang til markterrassen.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen og har innredning som ble oppgradert i 2024/2025.
Kjøkkenet er i en pen utførelse med gråe fronter, enkelte nye skap og laminert benkeplate, supplert med veggplate over benk for et enklere renhold. Det er montert benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskapene. Her er det frittstående hvitevarer som komfyr med keramisk platetopp, mekanisk kjøkkenventilator tilkoblet avtrekkskanal (som også fungerer som mekanisk avtrekk for våtrom), frittstående kjøleskap med frysedel og oppvaskmaskin. Det er montert automatisk vannstopper med fuktsensor og komfyrvakt for ekstra sikkerhet. Under kjøkkenbenken er det plassert en 120 liters varmtvannsbereder fra 2025.

Hvitevarene på kjøkkenet som er listet opp følger med.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Bad:
Baderommet ble oppgradert i 2024 med nytt inventar, dusj, toalett og nye downlights. Rommet har flislagt gulv med elektrisk gulvvarme, flislagte vegger og malt himling med innfelte downlights. Innredningen består av vegghengt servantskap med heldekkende servant og ett-greps armatur, samt overskap med speildører og høyskap. Videre har badet dusjnisje med glassdører og dusjarmatur, gulvmontert toalett, mekanisk avtrekk og opplegg for vaskemaskin. Badet har et oppgraderingsbehov. Sluket er gitt TG3 i tilstandsrapporten grunnet plassering i dusjsonen.

Soverom 1:
Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og nattbord, og er utstyrt med garderobeskap for klesoppbevaring.

Soverom 2:
Soverommet har plass til enkeltseng og skrivebord eller oppbevaringsmøbler, og er innredet med garderobeskap.

Markterrasse:
Utenfor stuen ligger en markterrasse på 14 m², hvorav ca. 8 m² er overbygget.
Uteplassen er utført med bærende trekonstruksjoner, spaltegulv av tre, rekkverk og levegg.
Terrassen er utstyrt med utelys og elektrisk markise (med nyere duk), og har adkomst til grønne fellesarealer.
I tilknytning til terrassen finnes en utvendig bod på 4 m².

Følgende hvitevarer medfølger salget: Komfyr, kjøleskap og oppvaskmaskin. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Vaskemaskin, en lampe i taket på kjøkkenet, speil i gangen.

Boligen blir varmet opp med varmepumpe og elektrisitet. Varmepumpen er plassert i stue/kjøkken.
Elektrisk gulvvarme på bad, samt i entré og stue/kjøkken.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er oppført i 2006. Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 05.01.2006.
Det foreligger godkjente byggetegninger datert 20.07.2004.

For oppføring av carporter foreligger det igangsettingstillatelse datert 30.01.2007. Det er ikke fremlagt ferdigattest for tiltaket i mottatt dokumentasjon. Det fremgår av tillatelsen at tiltaket ikke kan tas i bruk før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest er gitt.

Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Heftelser på borettslagets eiendom (GNR 321, BNR 144, SNR 1):

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet kabelanlegg, nettstasjon og erverv av grunn til bygging av nytt fortau.

Heftelser på realsameiet (GNR 321, BNR 148):

Dagboknummer: 901658
Omhandler: Opprettelse av realsameie. Matrikkelenheten eies i fellesskap med ideelle andeler fordelt på følgende eiendommer: GNR 321 BNR 144 SNR 1 (ideell andel 2/16), GNR 321 BNR 144 SNR 2 (ideell andel 2/16), GNR 321 BNR 145 (ideell andel 4/16), GNR 321 BNR 146 (ideell andel 4/16) og GNR 321 BNR 147 (ideell andel 4/16).

Eiendommens rettigheter:

Dagboknummer: 901658
Omhandler: Andel i realsameie. Eiendommen har en ideell andel på 2/16 i realsameiet GNR 321, BNR 148.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligene skal forbeholdes personer som på grunn av alder, funksjonshemming, funksjonsnedsettelse eller sykdom har behov for en omsorgsbolig.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst pantedokument med sperre eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte. 

Eiendommen har en fredelig og landlig beliggenhet i Blaker i Lillestrøm kommune.
Her bor du i naturskjønne omgivelser med god avstand til gjennomgangstrafikk, samtidig som praktiske fasiliteter og kollektivtilbud er innen enkel rekkevidde.

For barnefamilier ligger Camembert'n Kanvas-barnehage i gangavstand fra boligen.
Nærmeste barneskole er Blaker skole, og for de eldre barna ligger Bingsfoss ungdomsskole og Sørumsand videregående skole en kort kjøretur unna. Dagligvarehandelen gjøres enkelt hos Joker Blaker, som nås på en kort biltur. For et bredere utvalg av butikker, apotek, kaféer og øvrige servicetilbud ligger både Auli Senter og Fokus Butikksenter på Sørumsand en kort kjøretur unna.

Nærområdet byr på gode rekreasjonsmuligheter året rundt, med turstier i skogsterrenget og oppkjørte skiløyper i regi av Blaker IL om vinteren. Like ved langs Toreidveien finner du det historiske kulturminnet Slora Mølle, og ærverdige Blaker Skanse ligger en kort kjøretur unna med sine store parkanlegg, kunstutstillinger og lokale arrangementer. For idrettsinteresserte er Bruvollen idrettsanlegg samlingspunktet i bygda med fotballbaner, friidrett og et aktivt foreningsliv.

Offentlig kommunikasjon er godt ivaretatt i området. Bussholdeplassen Fossmoen ligger en rett ved boligen og betjenes av linje 370. Fra Blaker stasjon, som nås på en kort biltur, er det jevnlige togavganger på Kongsvingerbanen med direkteforbindelse til Lillestrøm og Oslo S. Dette gjør eiendommen velegnet for pendlere som ønsker å kombinere en tilbaketrukket tilværelse på landet med en effektiv reisevei til sentrale knutepunkter.

Blaker skole (1-7 kl.)
Sørumsand skole (1-7 kl.)
Sørum skole (1-7 kl.)
Bingsfoss ungdomsskole (8-10 kl.)
Sørumsand videregående skole
Hvam videregående skole

Camembert'n Kanvas-barnehage (1-5 år)
Blaker barnehage .(0-6 år)
Sennerud Fus barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 8 113 kvm som tilhører sameiet. Borettslaget eier seksjon 1 i sameiet. Tomten er fellesareal. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte internveier, plenareal, hekk, prydbusker og diverse beplantning.
Borettslaget har i tillegg en ideell andel på 2/16 i et realsameie (gnr. 321, bnr. 148), som utgjør felles veigrunn.

Det medfølger parkeringsplass nr. 16 i felles carportanlegg. Eier av carport må ha egen forsikring for denne og dekke premien selv.

Det er tilrettelagt for felles elbillading mot betaling.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til allmennyttig formål (omsorgsboliger) i henhold til reguleringsplan 152, «Bergerjordet», datert 28.08.2002, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfatter delarealer regulert til allmennyttig formål (omsorgsboliger), fareområde for høyspenningsanlegg og felles avkjørsel.

Reguleringsbestemmelsene har særskilte føringer for området. I henhold til § 2.5 tillates det ikke oppført gjerder over 1 meter. Etter § 6 er område regulert til felles veg felles for alle eiendommene innenfor planområdet. Før arbeid i henhold til planen igangsettes skal det gjennomføres en arkeologisk utgraving for å sikre kildematerialet i automatisk fredede kulturminner (bosettingsspor innenfor området avmerket på reguleringskartet), jf. § 8.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023–2035 for Lillestrøm kommune, vedtatt 14.06.2023. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse, nåværende (felt B3).

Reguleringsplaner gjelder ved motstrid foran kommuneplanens arealdel, jf. § 1-2.1. Kommuneplanens generelle bestemmelser og retningslinjer supplerer gjeldende reguleringsplaner der reguleringsplanen ikke selv inneholder tilsvarende bestemmelser. For boligfelt B3 stiller kommuneplanens bestemmelser § 2-2.3.1 krav om opparbeidelse av nærlekeplass på minimum 1,5 daa i hvert delfelt innen 300 meter fra alle boliger før det gis brukstillatelse.

Eiendommen berøres av følgende hensynssone:
- Hensynssone H370: Høyspenningsanlegg (samt fareområde etter reguleringsplan 152)
Ny bebyggelse og anlegg skal ikke oppføres innenfor hensynssone for høyspennings kraftledninger. Hensynssonen gjelder til bebyggelsens nærmeste bygningsdel (terrasse, takutspring, vegg, sålekant m.m.). Det må ikke foretas endringer av terrenget i høyspenningssonen uten at dette er skriftlig godkjent av netteier, jf. kommuneplanens arealdel § 8-1.16. I reguleringsplan 152 er tilsvarende areal regulert til fareområde for høyspenningsanlegg, som ikke kan nyttes til bebyggelse (§ 5.1).

Planer i nærheten av eiendommen:
- Reguleringsplan for boliger i Svarstadvegen 9 (plan-ID: 0226_265) – status: vedtatt 27.01.2021. Planen omfatter omregulering av den tidligere barnehagen til konsentrert småhusbebyggelse samt teknisk infrastruktur, herunder utbedring av Svarstadvegen med fortau, veglys og krysstilpasninger.
- Reguleringsplan for Blaker barnehage i Svarstadvegen (sak 74/09) – status: vedtatt 07.10.2009 (erstattet av plan 0226_265).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 8 193,- pr. mnd. og inkluderer: avdrag og renter på fellesgjeld, kommunale avgifter, strøm, vedlikehold, fiber samt drift og administrasjon. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Neste regulering er estimert april 2027 etter årlig indeks.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Formuesverdi for 2025 var kr 828 617,- ifølge selger. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3 314 468,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 25 968,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 366 318,- pr. 31.12.2025.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 5 366 242,- pr. 31.12.2025 og lånevilkårene er:

Bank: Kommunalbanken
Lånenummer: 20040769
Restsaldo pr. 31.12.2025: kr 4 477 362,-
Restløpetid: 9 år
Type Rente: Flytende
Rente: 5,5 %
Merknad: Lånet ble etablert i 2005 og var avdragsfritt frem til 2014. Samlet løpetid er på 30 år.

Bank: Kommunalbanken
Lånenummer: 20230183
Restsaldo pr. 31.12.2025: kr 888 880,-
Restløpetid: 15 år
Type Rente: Flytende
Rente: 5,2 %
Merknad: Tatt opp nytt lån i 2023, samlet løpetid er 18 år.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

1 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
1 759 302,00 Totalpris inkl. omkostninger
1 769 252,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Rose Linn Tollefsen

Leiligheten er tilknyttet Bergerjordet Borettslag.
- Borettslaget består av 16 andelsleiligheter, fordelt på én bygning.
- Forretningsfører er Blaker Regnskapskontor AS.
- Eiendommen er forsikret i KLP med polisenummer 14459475.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt uten styrets skriftlige samtykke.
Utvendig utsmykning som markiser, utvendige blomsterkasser, belysning og maling krever styrets forhåndsgodkjenning.
Det skal normalt være ro i leiligheten mellom kl. 23.00 og kl. 06.00.
Det er etablert felles el-billading med betaling i borettslaget.
Fiber er inkludert i felleskostnadene.

Beslutninger fra generalforsamling og styrets rapport:
- På ordinær generalforsamling 30. juni 2026 ble årsregnskapet for 2025 og budsjettforslaget for 2026 enstemmig godkjent.
- Felleskostnadene indeksreguleres årlig fra og med 2026.
- Borettslaget følger en 10-årig vedlikeholdsplan utarbeidet i 2023, der tiltak med høy prioritet er gjennomført.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: overskudd på kr 538 193,- som ble overført til egenkapitalen.
- Egenkapital pr. 31.12.2025: kr 5 238 021,-.
- Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025: kr 248 106,-.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret og Lillestrøm kommune som ny andelseier.
Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men det kan ikke nektes godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget.
Kun fysiske personer kan være andelseiere.
Boligene er forbeholdt personer som på grunn av alder, funksjonshemming, funksjonsnedsettelse eller sykdom har behov for omsorgsbolig, og erverver må godkjennes/utpekes i henhold til vedtektene.

Frist for avklaring av styregodkjenning er senest 20 dager etter mottatt søknad.

Øvrige andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. I henhold til vedtektene har andelseierne i borettslaget og deretter kommunen forkjøpsrett. Ny andelseier må oppfylle vedtektenes kriterier. Kontakt megler for mer informasjon.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Særlige vilkår ved omsetning:
- I henhold til vedtektenes § 2-4 gjelder en prisreguleringsklausul ved omsetning av andeler, hvor høyeste lovlige pris ikke må overstige opprinnelig innskudd justert etter konsumprisindeksen, korrigert for påkostninger, slitasje og andel av betalte avdrag på fellesgjeld.
- Andelseier som også eier carport plikter å overdra denne sammen med andelen.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. 

Eiendommen selges som et dødsbo. Det innebærer at selger ikke har detaljert kunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunne supplere og/eller kontrollere opplysningene, med den risiko det medfører. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 16 000,00
Visninger / Overtagelse pr stk kr 3 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 2 500,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 500,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 3 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige (2,69 promille av prisantydning)  
Foto  kr 5 000,00
Tilstandsrapport leilighet under 50 kvm - Anticimex  kr 7 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0354/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26354

Sist oppdatert: 22. oktober 2026 kl. 15:05