Olaf Schous vei 11

Olaf Schous vei 11, 0572 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 83, bruksnummer 228, seksjonsnummer 52, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 48 kvm

BRA-i:
5. etasje 46 kvm: Entré, baderom, to boder, soverom og stue med delvis åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Kjeller: 2 kvm: Bod.

Åpent areal:
5. etasje 5 kvm: Balkong.

Boligen disponerer én kjellerbod. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.02.2026 utført av Anticimex v/Lars Petter Ausland.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og TG2. Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med bærende konstruksjoner i hovedsak av betong og mur. Utvendige fasader er forblendet med teglsteinsmur. Balkongdøren har 2-lags glass fra 2001. Vinduene har 3-lags glass fra 2014. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende punkter er gitt TG2:
- Baderom: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Kjøkken: Vannrørene er ikke plugget mot varerør.
- Teknisk anlegg: Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innerdører: Dørbladet til soverom kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.

Ikke undersøkt (TGIU):
- Våtrom: Det er ikke foretatt fuktmåling/hulltaking på badet på grunn av at våtrommets vegger er av mur/betong og det er derfor ikke praktisk mulig å gjennomføre. Det ble gjennomført et overflatesøk med fuktindikator uten at det ble påvist indikasjoner på fuktskader.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Hvis det havner vann utenfor dusj-sone (for eksempel ved vask av bad) kan dette vannet renne litt sakte mot sluk. Har ikke vært noe problem da det tørker fort opp av varmekablene.
- Nytt bad i 2021 i regi av forrige eier. All dokumentasjon ligger i boligmappa.
- Stor spyleknapp på toalettets betjeningsplate ble byttet i 2026.
- Bunnen av balkongdøren kan få litt kondens/fukt, spesielt på vinteren. Det er satt inn ny tetningslist i 2026 som ser ut til å fungere. I 2025 ble det utført vedlikehold/utskiftninger av lister rund balkongdøren utvendig.

Leiligheten fremstår som moderne og innbydende med gjennomgående pene overflater. Gulvene er belagt med slitesterk laminat, kombinert med malte, slette vegger og lyse himlinger i malt mur/betong som gir et stilrent uttrykk. Profilerte innerdører og gode oppbevaringsløsninger bidrar til et helhetlig og praktisk hjem.

Boligen har et behagelig inneklima med naturlig ventilasjon via ventiler i vinduer og ved radiatorer, supplert med mekanisk avtrekk fra baderom. Oppvarming og varmtvann leveres via sentralvarme (A-konto), og sameiet tilbyr fleksible TV- og bredbåndspakker gjennom Telia.

ENTRÉ
Velkommen inn til en lys, åpen og innbydende entré, som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Videre er det en praktisk bod i tilknytning til entréen hvor det er god plass til å sette fra seg sko og henge fra seg jakker.

STUE
Stuen er luftig og romslig med gode møbleringsmuligheter for både spiseplass og sofakrok. Som hjørneleilighet får du rikelig med naturlig lys fra vinduer i tre himmelretninger, noe som skaper en lys og behagelig atmosfære gjennom hele dagen. Fra stuen er det utgang til en hyggelig balkong.

KJØKKEN
Kjøkkenet fra 2019 er moderne og funksjonelt med innredning fra Epoq med stilrene, glatte fronter. Frontene ble overmalt i en delikat beige farge i 2023. Videre er det nedsenket oppvaskkum av kompositt materiale med ett-greps armatur og uttrekk/spylefunksjon. Praktiske detaljer som benkebelysning, komfyrvakt og lekkasjestopper gir både komfort og trygghet i hverdagen. Følgende hvitevarer medfølger: Integrerte hvitevarer og frittstående kjøl/frys.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

SOVEROM
Soverommet ligger skjermet til med adkomst fra stuen og er malt i en behagelig fargetone. Rommet har god plass til dobbeltseng og tilhørende møblement, samt rikelig med oppbevaring i garderobeskap. I tillegg finnes en praktisk innvendig bod - perfekt for ekstra lagringsbehov.

BADEROM
Delikat og moderne baderom rehabilitert i 2021. Her finner du flislagte flater, gulvvarme og downlights i himlingen. Badet er utstyrt med vegghengt toalett, servant med speilskap, samt et stilrent dusjhjørne med både regndusj og hånddusj. Opplegg for vaskemaskin gjør hverdagen enkel og funksjonell. Vaskemaskin fra 2025 medfølger.

BALKONG
Leiligheten har en koselig, nordøstvendt balkong på ca. 5 kvm med morgen- og formiddagssol - perfekt for rolige kaffestunder. Her er det plass til en hyggelig sittegruppe hvor du kan nyte sommerdagene i fredelige omgivelser. Det er lov med gass/elektrisk grill på balkongen.

Kjøleskap og vaskemaskin medfølger.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten oppvarmes med radiatorer tilknyttet felles varmeanlegg, samt varmekabler på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 31.10.2025 - 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest for eiendommen, datert 07.12.1939. Videre foreligger det ferdigattest for utskiftning av balkonger datert 29.01.2003. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

De originale byggetegningene er udetaljert, og omfatter ikke de ulike rommene eller deres bruksfunksjon. Det som er blitt gjort er at veggen mellom stuen og kjøkkenet er delvis åpnet, ellers er rommene fordelt likt slik som byggetegningene.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av
Dagboknr 1975/21216-3/105, tinglyst 3.10.1975, type heftelse: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet for kr 10.000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet jordskifte, bestemmelser om vei og bestemmelser om vann/kloakkledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Olaf Schous vei 11 ligger sentralt plassert på Sinsen/Rosenhoff like ved Carl Berner. Nærområdet er preget av å være et veletablert og populært boområde. Like i nærheten finnes ulike servicetilbud man søker i hverdagen, et godt utvalg av kolonialforretninger, treningssentre (Fresh Fitness, Sats og Mudo gym), samt flere serveringssteder.

Trikk, buss og t-bane ligger i nærheten. Området har et svært velutviklet kollektivnett. Nærmeste t-banestopp er på Sinsen, men en har også gangavstand til knutepunktet på Carl Berner. Der finner en også flere buss- og trikkelinjer, mens nærmeste stoppested er Rosenhoff. Flybussen passerer både på Carl Berners Plass og Rosenhoff. Kort vei til Oslo sentrum og Nydalen hvor bl.a. Handelshøyskolen BI ligger.

Videre har man gangavstand til Carl Berner Passasjen, som er et nyere senter under Pengeskapsfabrikken. Der er bl.a. Vinmonopolet, Kiwi og apotek. Nærmeste dagligvareforretning er Rema 1000 Rosenhoff, ellers er både Kiwi og søndagsåpen Bunnpris i nærheten. Videre ligger også Carl Berner Torg nær Carl Berner rundkjøringen og består av blant annet Coop Mega, Kaffebrenneriet, Apotek 1, Posten og Mester Grønn.

De kjente grønne parkene Torshovdalen, Botanisk hage og Tøyenparken/Ola Narr er populære rekreasjonsområder for de mosjonsglade som ikke ligger langt unna. I tillegg er det en hyggelig, solrik park kun ca. to minutters gange fra leiligheten. Der finner en også både tennis- og volleyballbaner.

Skulle man bli kaffetørst og lysten på et mer pulserende byliv slå inn, er ikke spaserturen til kjernen av Grünerløkka lang. Her finner du et meget godt utvalg av kaféer, butikker, spisesteder, gallerier og mye annet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Olaf Schous Vei sogner p.t. til Sinsen skole. Se for øvrig vedlagt nabolagsprofil.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 482 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal for sameiet og er opparbeidet med asfalterte internveier, gressplen, trær og diverse beplantning.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Det er nylig montert nye elbil ladere i Rødstuveien.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-5239 datert 25.02.2026 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 20.11.2024.  

Pågående plansaker i nærområde:
Olaf Schous vei 4 - Saksnr.: 202515200
Byggesak: Bruksendring fra lager og parkering i 2. etasje til bilpleie og vaskehall - Sinsen Bilvask.

Båhusveien 20-28 - Saksnr.: 202551255
Byggesak: Oppføring av nye balkonger og utvidelse av eksisterende balkonger

Det foregår større arbeider på adressene Hasleveien 28, 30, 36, 38 og Sinsenveien 11. Dette omhandler blant annet, oppføring av nye boligblokker, samt generell transformasjon av området fra industri til bolig, forretning og servicefunksjoner. Ca. 90 % av det eksisterende næringsbygget vil transformeres, og etablere nye tilbygg og påbygg, samt ett nytt bygg mot Hasleveien. Prosjekterte byggehøyder varierer fra 3-10 etasjer, samt tilleggsinfrastruktur som to nye gangveier gjennom området og etablering av et nytt torg.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i bygge- og reguleringsplaner for området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig som et enkeltminne av Byantikvaren i Oslo. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Dette har ingen praktisk betydning for eier av leiligheten, og innvendig vedlikehold/modernisering vil ikke kreve noen uttalelse fra Byantikvaren.

Fellesutgiftene er 3 852,- pr. mnd. og inkluderer: A-konto fyring og varmtvann, internett via Telia, kommunale utgifter, trappevask, felles bygningsforsikring og andre driftskostnader.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 2 475,-
Trappevask: kr 113,-
Internett: kr 399,-
A-konto fyring: kr 865,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Kostnader for fjernvarme avregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp som er inkludert i felleskostnadene.

Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Avlesning av forbruk gjøres etter henvendelse fra kommunen. Gebyret betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 100,- pr. år. / 3 200 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 31.10.2025-31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 252 686,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000,- og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er eiendomsskatt i Oslo kommune. Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for denne boligen.

Andel formue er kr 20 867,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 31.12.2025

Det er ikke felles lån i sameiet.

4 650 000,00 Prisantydning

Omkostninger

116 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
127 290,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 777 290,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Peder Smith

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Olaf Schous vei 7-9-11, med sameiebrøk 16/1000.
Sameiet består av 62 seksjoner.
Forretningsfører er Oslo og Omegn Boligforvaltning AS, tlf. 22 12 23 40. 
Dugnad må påregnes.
Felles sykkelbod og vaskerom i kjeller.

Styrets arbeid i 2024/25:
- Skiftet ut samtlige lamper.
- Alle kjellerdører er byttet til brannsertifiserte dører.
- Oppfølging og vedlikehold og grøntareal.

Planlagte påkostninger:  
- Styret har ihht. Innkalling fra 2025 innhentet pris på utskiftning av ringetablå.
- Styreleder opplyser at det pr 12.03.2026 ikke er vedtatt eller planlagt påkostninger som vil medføre en økning av fellesutgifter.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 000,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger stk.  kr 2 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører pakke 1  kr 4 375,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 7 990,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av salgssum 4,58‰  
Fotopakke ink. områdebilder  kr 5 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0032/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Maridalsveien 157, 0461, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.2632

Sist oppdatert: 02. april 2026 kl. 11:31