Lijordveien 11

Lijordveien 11, 1359 EIKSMARKA
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 20, bruksnummer 309
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 20, bruksnummer 217, ideell andel 1/27

Totalt bruksareal BRA: 212 kvm

BRA-i:
Kjelleretasje 61 kvm: Trapperom, bad, rom benyttet som kjellerstue og fire boder hvorav en under trappen.
1. etasje 69 kvm: Entré, stue, kjøkken og spisestue.
2. etasje 62 kvm: Trapperom, bad, tre soverom og loftsrom.

BRA-e:
1. etasje 20 kvm: Garasje og utebod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 33 kvm: Markterrasse og veranda.

Loftsetasjen over garasje har et totalt gulvareal (GUA) på 15 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 8 kvm måleverdig som bruksareal (BRA-i). De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 7 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.06.2026 utført av Anticimex AS v/Knut Johnsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en kjedet enebolig oppført i 1952. Grunnmuren er av betong, og yttervegger er i hovedsak av murverk (siporex) med utvendige fasader av murpuss. Etasjeskiller er av betong mellom kjeller og 1. etasje, og av tre i 2. etasje og på loft. Takkonstruksjonen er et saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein fra 1999. Vinduer har karmer av tre og er fra 1987, 2006 og 2018, med takvinduer fra 1999. Boligen har entrédør med sikkerhetslås, samt veranda- og balkongdør i tre fra 1987 og 2016. Det er skorstein av teglstein med pipe. Fra soverom er det utgang til en fransk balkong, og fra entré er det utgang til en veranda på 11 m² som leder videre til en markterrasse på 22 m².

Frittstående utebod på 3 m² er fra ca. 2000. Bygningen er en uisolert trekonstruksjon med liggende trekledning og saltak tekket med shingel.

Sikringsskapet er plassert i trapperom i kjeller. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Skorsteiner inne i boligen: Skorstein har ikke fire frie sider, gelder annen etasje.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vindu i soverom 2 viser tegn til vannlekkasje og andre aldersrelaterte skader. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Terrasse / platting
- Helhetsvurdering: Overflatematerialer på terrassen har betydelig slitasje, og det er registrert råteskader. Sjablongmessig prisanslag Kr 10 000 - 50 000,-.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Med adkomst fra rom benyttet som kjellerstue
- Vannrør: Enkelte vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Kjøkken
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.

Rom under terreng
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Måleresultatet tilsier at fuktinnholdet ligger i et område mellom forhøyet fuktnivå, og kritisk høyt fuktnivå i konstruksjonen.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Kontroll av diffusjonssperre: Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert.

Innvendige trapper
- Tilstand: Det er registrert slitasje og knirk i større deler av trappen mot kjeller. Det er registrert knirk i større deler av trappen mot 2.etasje.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- 1. Etasje: På entré er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 24 mm. På stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 2 mm.

Yttervegger
- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis i overflaten.

Vinduer og ytterdører
- Ytterdører og omramming: Terrassedør viser begynnende tegn til utvendig slitasje.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taket er ikke fysisk inspisert. Taktekkingen, undertaket, vindskier, takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.

Veranda
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Det observeres sprekk i en gulvflis ved trapp.

Utvendig trapp - Ved veranda
- Utvendig trapp: Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser.

Drenering
- Helhetsvurdering: Dreneringen har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen i tilstrekkelig grad.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Med adkomst fra rom benyttet som kjellerstue
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: Hulltaking og fuktmåling er ikke utført da våtrommets vegger er av mur/betong.

Våtrom - Med adkomst fra trapperom i 2.etasje
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse.

Helse, miljø og sikkerhet

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Tilsynsrapport: Det foreligger tilsynsrapport fra feiervesenet som er nyere enn fem år og med merknader om ikke fire frie sider på pipeløp. Det vurderes også at det ikke er gjort endringer i bruk, installasjoner eller pipe siden tilsynet.

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappene har ikke håndløper på begge sider. Trappen i loftsrom mangler rekkverk.

Fransk balkong
- Rekkverkshøyde: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Veranda
- Rekkverkshøyde: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Utvendig trapp - Inngangsparti
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Rekkverket har vertikale åpninger større enn 10 cm. Rekkverket er ikke utformet slik at det forhindrer klatring.

Utvendig trapp - Ved veranda
- Rekkverkshøyde: Det er ingen rekkverk.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er sprekk i kjellergulv og vegg i kjellergang. Det er også mottatt tilbakemelding fra branntilsynet om at pipevegg ikke er tilgjengelig fra soveromsiden i 2. etasje på grunn av et garderobeskap.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2018:
- Modernisering og utvidelse av bad i 2. etasje med flislagt gulv og gulvvarme, utført av Vi kan oppussing AS. FDV-dokumentasjon foreligger.
- Utskifting av enkelte vinduer.

2015:
- Oppgradering av baderom i kjeller med nytt gulvbelegg, nytt sluk og montering av ny 200 liters varmtvannsbereder.

2003:
- Montering av ny kjøkkeninnredning med profilerte fronter og benkeplate i tre.
- Montering av nytt sikringsskap, utført av Ørnulf Wiig.

2000:
- Oppføring av frittstående utebod.

1999:
- Legging av ny takstein med undertak av asfaltpapp, nye lekter og takrenner, samt montering av nye takvinduer.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2018:
- Utskiftning av røranlegget, utført av Vi kan oppussing AS.

Kjedet enebolig fra 1952 fordelt over tre etasjer, med stue, spisestue og kjøkken i 1. etasje, tre soverom og bad i 2. etasje, samt kjeller med boder og innredet rom. Boligen har gjennomgått flere oppgraderinger over tid: badet i 2. etasje ble bygget om og utvidet i 2018, og røranlegget ble skiftet ut samme år. Kjellerbadet ble oppgradert i 2015. Stuen har åpen peis og peisovn av teglstein fra byggeår, samt varmepumpe. Oppvarmingen kombinerer panelovner, ildsted, varmepumpe og varmekabler i enkelte rom.

Entré:
Entréen ligger i 1. etasje med adkomst fra inngangspartiet. Gulvet er belagt med fliser og gulvvarme, og nedsenket himling med downlights gir et ryddig uttrykk. Herfra er det direkte adkomst til kjøkkenet og videre inn i boligen, og dør ut til verandaen. Entrédøren har sikkerhetslås.

Stue:
Stuen strekker seg over hele den sørlige delen av 1. etasje og gir god plass til sofagruppe og lesehjørne side om side. Peisovnen av støpejern er fra 2005, og er sentralt plassert i rommet. Varmepumpen på veggen sørger for effektiv oppvarming. Panelbord i himlingen og parkett på gulvet gir rommet et varmt og tradisjonelt uttrykk. Takhøyden er ca. 2,56 meter. Fra bildene ser man at rommet rommer både en stor sofagruppe og en bokhylle langs veggen, og det er god plass til å møblere fritt.

Spisestue:
Spisestuen ligger i delvis åpen løsning med stuen og gir plass til et stort spisebord. Panelbord i himlingen og parkett på gulvet binder rommene visuelt sammen. Fra bildene ser man at det er god plass til et langbord med stoler på begge sider.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i 1. etasje i delvis åpen løsning mot stuen og spisestuen. Innredningen er fra omkring 2003 med profilerte fronter og benkeplate av tre. Nedfelt kjøkkenvask med armatur sitter i benken. Utstyrt med integrert stekeovn, platetopp og mikrobølgeovn, frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap, samt ventilator i overskap. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Vannrør av typen rør-i-rør. Takhøyde ca. 2,55 meter. Panelbord i himlingen gir kjøkkenet samme karakter som resten av etasjen.

Veranda og markterrasse:
Fra entréen er det utgang til en veranda på ca. 11 m² i betongkonstruksjon med flisbelagt gulv. Verandaen er utstyrt med markise, utebelysning, varmelampe og utvendig stikkontakt. En utvendig trapp leder ned til markterrassen på ca. 22 m², som er utført i trekonstruksjoner med terrassebord. Selger opplyser at uteplassen har sol fra ca. kl. 10:00 til 21:00. Markterrassen har et oppgraderingsbehov, og det er registrert råteskader i terrassekonstruksjonen.

Soverom i 2. etasje:
I 2. etasje ligger tre soverom fordelt rundt trapperommet. Soverom 1 er det største og har utgang til en fransk balkong via dør. Soverom 2 og soverom 3 er mindre rom. Alle tre soverommene har takhøyde mellom ca. 2,40 og 2,52 meter. Vinduene i etasjen er fra 1987, 2006 og 2018. Vinduet i soverom 2 har tegn til vannlekkasje og bør undersøkes nærmere. Balkongdørene ble skiftet i 2015. Den franske balkongen fra soverom 1 har rekkverk av metall med rekkverkshøyde på 96 cm, noe som er under dagens krav på 1,0 meter.

Bad i 2. etasje:
Badet i 2. etasje ble bygget om og utvidet i 2018. Flislagt gulv med gulvvarme og nedsenket himling med downlights. Inneholder vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speil med overlys, dusjnisje med glassvegg og glassdør med vegghengt dusjarmatur (hånddusj og regndusj), boblebadekar med innebygget badekararmatur, vegghengt toalett og elektrisk håndklevarmer. Rør-i-rør system med fordelerskap. Takhøyde ca. 2,25 meter.

Kjeller:
Kjelleren inneholder trapperom, bad, et innredet rom og tre boder. Det innredede rommet i kjelleren brukes i dag som kjellerstue, men det er ikke dokumentert godkjenning for bruksendring fra tilleggsdel til varig opphold. Rommet beskrives derfor som et innredet rom. Gulvflater er belagt med parkett, vegger med malt panel, og himlingen er malt. Naturlig ventilasjon via ventiler.

Bad i kjeller:
Badet i kjelleren ble oppgradert i 2015 med nytt sluk og nytt gulv. Gulvflate belagt med gulvbelegg. Malte veggflater og malte flater i himling. Inneholder vegghengt servantinnredning, speil og vegghengt skap ved speil, dusjkabinett med dusjarmatur, gulvstående toalett og opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsbereder på 200 liter er montert i hjørnet. Kobberrør og fordelerskap for rør-i-rør system til kjøkken og bad i 2. etasje. Takhøyde ca. 2,12 meter.

Loftsrom over garasje:
I tilknytning til 2. etasje er det et loftsrom over garasjen med adkomst fra 1. etasje. Rommet har skråtak og begrenset himlingshøyde i deler av arealet. Loftsrommet brukes i dag til varig opphold, men det foreligger ikke dokumentert godkjenning for bruksendring fra tilleggsdel. Rommet beskrives derfor som et innredet rom.

Overflater:
Gulv: Parkett i de fleste rom. Fliser med gulvvarme i entré. Gulvbelegg på bad i kjeller.
Vegger: Malte veggflater i hoveddelen. Malt panel på vegger i trapp. Panelbord på vegger i loftsrom og rom i kjeller. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap på kjøkken.
Himling: Panelbord i de fleste rom. Nedsenket himling med downlights i entré, trapperom og bad i 2. etasje.

Lagring:
Kjelleren inneholder tre boder samt bod 4 utstyrt med sentralstøvsuger. Garasje på ca. 17 m² er fysisk tilknyttet boligen med adkomst fra 1. etasje. På eiendommen er det i tillegg en frittstående utebod på ca. 3 m² fra omkring 2000, oppført i trekonstruksjoner med liggende trekledning og saltak tekket med shingel. Boden er uisolert.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Fastmonterte panelovner, varmepumpe i stue, samt gulvvarme i entré og på badet i andre etasje. Det er teglsteinspipe fra byggeår, samt åpen peis og peisovn i stue. Elektrisk håndklevarmer på badet i andre etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er tilknyttet strømavtalen Norgespris, en fastprisavtale vedtatt av Stortinget som trer i kraft fra 1. oktober 2025. Avtalen følger målepunktet (strømmåleren) i boligen, og overtas automatisk av ny eier eller leietaker ved eierskifte. Bindingstid: Gjelder ut 2026 dersom avtalen er inngått mellom 1. oktober 2025 og 31. desember 2026. Ved avtaleinngåelse fra 2027 og videre gjelder bindingstiden ut kalenderåret fra bestillingstidspunktet. Ny eier må være innforstått med at boligen har en aktiv Norgespris-avtale, og at denne videreføres i henhold til gjeldende vilkår.

Boligen er oppført i 1952. Det foreligger ferdigattest for rekkehus datert 05.12.1950. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Endringer fra originale plantegninger:

I 2. etasje viser de opprinnelige plantegningene fire soverom. Rominndelingen er senere endret ved at ett av soverommene er fjernet for å gi plass til et større bad og utvidet trapperom. Badet er i tillegg utvidet ved at det opprinnelige separate WC-rommet er innlemmet i badet.

Underetasjen er opprinnelig byggemeldt som vaskerom, husholdning, samt rulle og tørkerom og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

På eiendommen er det også oppført en frittstående utebod på 3 m² fra omkring år 2000.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på realsameiet (gnr. 20, bnr. 217):

Dagboknr. 8701, tinglyst 07.12.1950, type heftelse: Bestemmelser om gjerde mm.
Servitutten har ikke vært mulig å fremskaffe fra Digitalarkivet, og det nærmere innholdet i bestemmelsen er derfor ikke kjent. Kjøper overtar eiendommen med den tinglyste servitutten og den risiko og de forpliktelser som eventuelt følger av denne.

Dagboknr. 4745, tinglyst 01.06.1954, type heftelse: Erklæring/avtale
Bestemmelse om felles lekeplass. Eiendommens eier er forpliktet til å delta i utgifter til opparbeidelse og vedlikehold av felles lekeplass. Utgiftene skal fordeles likt mellom de berørte villaeierne.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Lijordveien 11 ligger i et meget attraktivt, barnevennlig og sentralt boligområde på Lijordet, mellom Jar og Østerås. Her bor det mange barnefamilier og med alt av ønskelige fasiliteter i umiddelbar nærhet byr det på gode oppvekstsvilkår. Her er det store grøntområder rett utenfor døren. Fine turmuligheter fra Hagabråten med akebakker på vinteren og flott turterreng på sommerstid. Fra boligen er det kort vei til Fossum. Her er det preparerte ski- og lysløyper på vinteren, og nydelig turområde på sommeren for syklister og turgåere samt badevann på Østernvann. Det er i tillegg kort vei til to flotte golfanlegg (Grini- og Haga golfklubb), Eiksmarka tennisklubb som byr på seks baner samt Nadderud idrettsanlegg tilrettelagt for flere sportsgrener.

Området byr på en rekke typer skoler og barnehager i kort gangavstand. Bl.a. ligger både Grav- og Eikeli barneskole, Østerås Ungdomsskole og Eikeli videregående skole innen kort rekkevidde. I tillegg til Grav Barnehage - Liom kun 800 meter unna og Lijordet barnehage kun 300 meter borti veien. Området byr på gode muligheter for offentlig kommunikasjon via buss, T-bane og flybuss. Nærmeste holdeplass er Nordveien langs Nadderudveien med 4 minutters gangavstand. Her går også flybussen. Det er ca. 4 min gangvei til Østerås T-banestasjon som tar deg inn til Oslo sentrum på ca. 15 min. Med bil fra Lijordet tar det ca. 6 min til Lysaker, 11 min til Sandvika, 13 min til Oslo S og 42 min til Oslo lufthavn.

Flere matbutikker i kort gangavstand, bl.a. Rema1000 som ligger rett bort i veien. I tillegg gåavstand til nye søndagsåpne joker i Vollsveien på Jar. Legg gjerne turen til Bekkestua senter, som byr på en rekke butikker og spisesteder. Ønsker du ytterligere servicetilbud har Østerås Senter ca. 20 butikker, samt helsetorg under samme tak. CC Vest og Røa senter ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon og bil med et rikt utvalg av servicetilbud.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen skilter.

Området på en rekke gode skole- og barnehagetilbud med trygge og korte gangavstander. Eiendommen sokner til Eikeli barneskole og Østerås ungdomsskole.

Barnehager:
- Lijordet barnehage (1-5 år)
- Østerås barnehage (1-5 år)
- Grav barnehage avd. Liom (1-5 år)

Barneskoler:
- Eikeli skole
- Eiksmarka skole
- Grav skole
- Steinerskolen i Bærum

Ungdomsskoler:
- Østerås skole
- Bekkestua skole
- Norges Toppidrettsgymnas Ungdomsskole
- Steinerskolen i Bærum

Videregående skoler:
- Eikeli videregående skole
- Nadderud videregående skole
- Oslo International School

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 437,3 kvm. Tomten er opparbeidet med gruslagt gårdsplass, biloppstillingsplass, markterrasse, plenareal og diverse beplantninger. Eiendommen er del av et realsameie med 27 enheter som har felles ansvar for vedlikehold av felles lekeplass.

Det medfølger garasje og biloppstillingsplass på gruslagt gårdsplass på egen tomt.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan 1946053 «ØVRE VOLL», datert 02.07.1947, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Hele eiendommen på 437 m² er omfattet av formålet. Bestemmelsene angir at bebyggelsen skal være villamessig med våningshus ikke over 2 etasjer. Videre tillates ikke uthus oppført på eiendommen, og garasjer inntil 20 m² må plasseres etter nærmere bestemmelse fra bygnings- og reguleringsvesenet.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2042 (ID: 202101), vedtatt 21.06.2023. Her er eiendommen avsatt til boligbebyggelse, nåværende. Reguleringsplaner vedtatt før kommuneplanens arealdel gjelder så langt de ikke er i strid med kommuneplanen.

Byggeplaner i nærområdet:
- Byggesak - 2024/5333: Nordveien 41 - støyskjerm

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 19 723,32 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 21 906,57. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 21 000,- pr. år / 22 000 kWh pr. år.

Nåværende eier har forsikring i Tryg som koster kr 13 519,- pr. år.
Velavgift til Den hvite by er kr 800,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Altiboks som leverandør av fiber. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarmselskap fra Asker og Bærum brannvesen som koster kr 5 500,- pr. år.
Private brøytekostnader er kr 4 000,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 2 600 000,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 10 400 000,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

11 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

292 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
293 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
313 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
11 993 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
12 013 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kjell Selfors Nilsen og Mette Koldberg

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet Velforeningen Den hvite by.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto Enebolig  kr 6 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger pr stk kr 3 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00

Oppdragsnummer 10-0033/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.2633

Sist oppdatert: 14. august 2026 kl. 18:29