Welhavens gate 7

Welhavens gate 7, 1606 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 300, bruksnummer 1664, seksjonsnummer 4, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 85 kvm

BRA-i:
1. etasje 80 kvm: Entré, toalettrom, bad/vaskerom, 3 soverom og åpen kjøkken/stue løsning.

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: Sportsbod

Åpent areal:
1. etasje 30 kvm: Sydvendt markterrasse på 13,5 kvm og østvendt markterrasse på 16,2 kvm.

Boligen disponerer bod i byggets kjeller. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.01.2026 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. 

Bygg A i Cicignon Park er en av to høyblokker som tidligere var del av sentralsykehuset i Østfold som ble innviet i 1955 og 1974. Bebyggelsen har gjennomgått en ombygging med ferdigstillelse for bygg A i 2023.
Bygningen antas fundamentert med stål -/betongpilarer til stedlige masser. Støpt plate til pelehode. Grunnmur av betong. Etasjeskille av betong-/prefabrikerte betongelementer. Yttervegger oppført med betong/murverk og utfyllende bindingsverk av tre. Fasader er utvendig pusset og malt.
Flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/takfolie (ikke besiktiget).

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
Innvendige baderomsdør - Synlig fuktsvelling i bunn av toalettdør.

TGIU:
Varmvannstank- Sentral varmtvannsberedning
Bad/vaskerom- Tilliggende konstruksjoner- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke ble vurdert hensiktsmessig som følge av alder og at det ville vært symptomer i bygningskroppen om det skulle vært
noen lekkasjer e.l.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja - Spyleknappen på det lille toalettet fungerer ikke optimalt og man må ofte trykke to ganger for å få det til å fungere. Utbygger har vært og sett på det gjentatte ganger, men finner ikke feilen. Vi skal forsøke å få det utbedret igjen snarlig

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja - Skyvedørene til balkongene i hele bygget ble utbedret (2025)

Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?
Ja- Det var noe oversvømmelse i kjeller i fjor.
Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Ja- I korridor ref. ovennevnte punkt, men ikke i boden som tilhører leiligheten

Har det vært feil på det elektriske anlegget?
Ja- Ikke feil på det elektriske anlegget, men litt upraktisk elektrisk opplegg for kjøleskap. Stikket sitter lavt på veggen og ledningen kommer fra høyeste sted på kjøleskape og når ikke ned. Fikk både byggets elektriker og sertifisert elektroingeniør til å se på det og begge konkluderte med at
det beste var en skjøteledning. Allikevel er ikke dette optimalt. Utbedring kan bare skje ved å kjøpe nytt kjøleskap med lavtsittende ledning, da det ikke er godkjent å endre ledning på et allerede produsert kjøleskap.

Har eiendommen privat vannforsyning (ikke tilknyttet det offentlige vannettet), septik, pumpekum, brønn, avløpskvern eller liknende?
Ja- Leilighetene i bygget har vakumtoaletter.

Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja- Det har vært justeringer av varmeanlegget og ventilasjonsanlegget i bygget som sådan. Men ikke noe som er uvanlig for nybygg etter det jeg vet.

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja- Det ble installert et slags lokk i avtrekket over komfyren i alle leilighetene i blokka. Jeg tror det var for at at kjøkkenviftene skulle fungere bedre. (2025)

Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
Ja - Det var noen setningskader over kjøkkenskapene. Ble utbedret av utbygger i 2024.

Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Ja- Leiligheten ligger i bygg A Cicignon Park. Det foreligger planer om å bygge ut også bygg B. Det vil medføre noe sjenanse.

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

Leiligheten ble ferdigstilt i 2023 etter en omfattende prosess der hele blokken ble bygget om. Standarden er moderne og inkluderer smarte styringsmuligheter for blant annet vannbåren gulvvarme og deler av den innvendige belysningen.

Verdt å fremheve er også himlingshøyden som er av det luftige slaget i de fleste rom; i stuen målt til hele 2,7 meter. Høyden har positiv innvirkning på opplevelsen av hvert enkelt rom og leiligheten i sin helhet.

Stuen og kjøkkenet er sømløst forbundet i en sosial sone der mye naturlig lys strømmer inn gjennom store vinduer. Plisségardiner i alle stuens vinduer kan enkelt justeres i forhold til sol, lys og innsyn. I den høye himlingen er det felt inn spotter som i kombinasjon med tak- og vegglamper gir effektfull, stemningsfremmende belysning.

Kjøkkeninnredningen er en stilsikker og lite fremtredende løsning fra danske HTH, montert i stuens indre hjørne. Hvitevarene er alle integrert/innbygget og følger leiligheten. Praktisk er det også med vask av underlimt modell.

Leilighetens tre soverom er av forholdsvis like størrelser, alle mellom 9 og 10 kvm. Ett er forbundet med stuen, de øvrige to er samlet langs gangen som kan lukkes av mot den sosiale sonen. I gangen utenfor soverommene er både skap og stor skyvedørsgarderobe installert.

Badet er lekkert utført med moderne møbler, sorte elementer samt gulv- og veggfliser i grå nyanser som skaper helhet. VVS-utstyret inkluderer også vakuumtoalett som reduserer forbruk av vann.

I tillegg til badet inneholder leiligheten også et separat gjestetoalett som er forbundet med entreen - tilbaketrukket fra romløsningens sosiale sone.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser i toalettrom og på bad, ellers én-stavs parkett.
Innervegger: Fliser på bad, ellers glatte flater.
Himlinger: Glatte flater i alle rom.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Underlimt stålvask med sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og kombiskap. Innbygget oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med sort ett-greps blandebatteri. Veggspeil med integrert belysning. Dusjhjørne med sidehengslede glassdører i sort profil og sort to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Veggfestet vakuumtoalett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Toalettrom: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med sort ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Veggfestet vakuumtoalett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Oppvaskmaskin, kjøleskap, platetopp og stekeovn medfølger
Lamper og hyller medfølger ikke.

Hovedvarmekilde er fjernvarme for tappevann og vannbåren gulvvarme i alle rom foruten i baderom som er utstyrt med el. varmekabler. Leiligheten er utstyrt med balansert ventilasjon.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse for ombygging og bruksendring av blokk A unntatt 9.etasje som er næringseksjon ble gitt 31.05.2023.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
-Rekkverk/dekker på 22 balkonger og 2 markterrasser.
- Belegning gangvei til innganger mot øst og beplantning av gress.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Gjenstående arbeid skal være utført innen: 01.07.2023.
Midlertidig brukstillatelse har løpt ut på tid. Det er utbygger/tiltaksthavers ansvar å sørge for at ferdigattest foreligger før midlertidig brukstillatelse løper ut på tid. Dersom gjenstående arbeider ikke er utført innen fristen som er satt i midlertidig brukstillatelse kan kommunen gi pålegg om ferdigstillelse, som kan gjennomføres ved sanksjoner, så som tvangsmulkt og i verste fall pålegg om opphør av bruk. Eiendommen selges slik den fremstår og selger påtar seg ikke noen ansvar forbundet med dette. Kjøper overtar ansvar, risiko og konsekvenser tilknyttet ovennevnte.

Næringsseksjonen i byggets 9 etasje ,var opprinnelig planlagt som en restaurant ,men disse planene er lagt i bero da dette var mer krevende enn tiltenkt.

Det er mottatt byggemeldte tegninger i fra kommunen men disse stemmer ikke med dagens bruk. Rominndelingen er helt annerledes, men romfordelingen har samme innhold som i dag. Seksjonstegningene fra seksjonering i 2023 stemmer med dagens bruk.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 1018015, tinglyst 30.11.2016, type heftelse: Erklæring/avtale - Denne om handler bestemmelser om gjensidig rett til utnyttelse og fordeling av areal for utbygging av infrastruktur, lednings-og kabelanlegg, adkomst, parkering, leke-og fellesareal samt bestemmelse om bebyggelse mm den gang Fredrikstad kommune solgte ut hele sykehustomten inkludert denne tomten og samtlige 7 eiendommer til privat eiendomsselskap/utvikler av området.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Cicignon har en helt egen atmosfære; dette er byens kanskje mest fornemme boligområde, med historie helt tilbake til tiden da bysiden av elven ble etablert. I nærmiljøet finner du noen av byens eldste boliger, flere av byens vakreste parkområder samt en idyllisk elvepromenade med utsikt til Isegran og ærverdige Gamlebyen. Begge perler som er lett tilgjengelig med gratis ferge fra Cicignon.

Tross et tilbaketrukket og svært fredfylt nærmiljø er området likevel svært sentralt i bysammenheng. Alle sentrums tjenester og tilbud er med andre ord lett tilgjengelig i det daglige. Sentrumskjernen har de seneste årene opplevd stor utvikling og en generell revitalisering, blant annet av den gode gamle gågaten. I byen kan du velge i et bredt utvalg av shoppingmuligheter, små og store spisesteder samt ulike kulturtilbud.

Til togstasjonen er det knappe fem minutters lett gange. Reisetiden mellom Fredrikstad og Oslo er i dag fra en knapp time. Et stort kollektivt pluss er ikke minst også byfergene som gjør det enkelt å forflytte seg både internt i sentrum, over til Østsiden eller helt ut til Gressvik og Åle i Onsøy.

Med utgangspunkt i Cicignon er det kort vei til fine friområder rundt byen, deriblant Fredrikstadmarka. Marka har lysløype og kilometervis av preparerte skispor når forholdene tillater. Turmuligheter er det også på Glommastien som følger begge elvens sider helt til Sarpsborg. Tar du turen over elven til Kråkerøy, opplever du straks både skjærgård og mer landlige omgivelser.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Speiderfjellet barnehage (1-5 år) 32 barn 1.3 km
Kiæråsen barnehage (1-5 år) 73 barn 1.3 km
Smertulia barnehage (1-5 år) 49 barn 1.4 km

Skoler:
Cicignon skole (1-10 kl.) 434 elever, 24 klasser 0.2 km
Trara skole (1-7 kl.) 365 elever, 21 klasser 1.9 km
Gudeberg barne- og ungdomsskole (1-10.) 386 elever, 21 klasser 2.8 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 180 elever, 6 klasser 1.7 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 90 elever 0.4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 973 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Utomhusområdet som omgir blokk A er pent opparbeidet med gangveier, gressplen og lekeplass. 

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig, tjenesteyting, gang-sykkelveg og hensyn grønnstruktur i henhold til reguleringsplan for Cicignon Park datert 16.6.2022 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 med formål kombinert bebyggelse og anleggsformål med hensynssone 310 Ras-og Skredsfare.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Området er under utvikling. Det foreligger planer om å igangsette ombygging av bygg B i nærmeste fremtid.

Utdrag fra hjemmesiden til Cicignon Park:

I 2014 ble bygningsmassen til gamle Fredrikstad sykehus med mål om å transformere bygningsmassen fra sykehus til en ny bydel gjennom totalrenovasjon av eksisterende bygningsmasse, åpning av tidligere kvartalsstruktur og tilførelse av gode byrom for fellesskapet. Prosjektet gjennomføres med fokus på vår visjon om høy trivsel, arkitektonisk kvalitet og miljøprofil. Masterplanen til byutviklingsprosjektet Cicignon Park er utarbeidet av NIELSTORP+ arkitekter gjennom en arkitektkonkurranse hvor blant annet HRTB og Snøhetta deltok. Cicignon Park vil komme til å bestå av ca. 1000 leiligheter.

To av hovedbygningene på eiendommen er to velkjente høyblokker på ni etasjer som ble ferdigstilt i 1955 og 1974. Begge bygningene totalrenoveres og bygges om til boligformål, med ferdigstillelse og av den første bygningen og salg av leiligheter i 2022. Ved gjenbruk av bærestrukturen i begge bygningene, reduseres avfallet betydelig. Noe av den resterende bygningsmassen beholdes, mens andre deler vil bli revet hvor egnede bygningsmaterialer vil bli gjenstand for gjenbruk.

I Cicignon Park har konsernet finansiert bruk av vakuumtoaletter for å redusere vannforbruket, samtidig som det er bygget parsellhager på balkongene slik at innbyggere kan drive urbant landbruk. Egnede bygningsmaterialer har blitt gjenbrukt der det er mulig, samtidig som møbler og annet inventar fra sykehusdriften har blitt gjenbrukt, solgt eller gitt bort. Dette har i lang tid vært praksis i våre prosjekter, noe som har ført til betydelig lavere avfallsmengder enn hos andre.

Gå inn på hjemmeside: https://www.nordic-group.no/prosjekter/cicignon-park/
For nærmere beskrivelse for området.

Kommunale avgifter er kr 16 215,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon
I tillegg kommer årlig eiendomsskatt som utgjør kr 10 688,-. blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Fellesutgiftene er kr 1 796,- pr. mnd. og inkluderer: Bygningsforsikring, drift og vedlikehold av fellesareal, vaktmestertjenester, tv/internett, revisjonshonorar, strøm og heis i fellesareal og forretningsførsel.

I tillegg vil fjernvarme ca kr 1 176,- pr mnd. komme til tillegg. Dette faktureres den enkelte eierseksjon direkte fra LYSE. Hver leilighet har digital måler på både varmt tappevann og vannbårengulvvarme. LYSE sender ut faktura i hver måned iht. forbruk.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 2 182 kwh. pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.25-31.12.26 og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av tv/internett og har avgift er inkludert i felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.301.547,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig og kr 5 206 189 når boligen benyttes som sekundærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 920,- pr. 31.12.2025
Ingen fellesgjeld i sameiet.

5 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

146 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
157 290,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 007 290,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kristin Hagemann

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Samiet Cicignon Park Bygg A, med sameiebrøk 80/3667
Sameiet består av 62 leiligheter og 1 næringsseksjon.
Forretningsfører er USBL,
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt under forutsetning av at det ikke er til sjenanse for andre beboere.

Styret informerer:
Det er kun planlagt vanlig drifts- og vedlikeholdsarbeid som utføres jevnlig og ved behov. Det må påregnes at felleskostnader blir høyere fremover.

Utdrag fra sameiets vedtekter:
Det er planlagt at sameiet om noen år kan utvides med flere bygg/boligseksjoner og næringsseksjoner. I dette tilfelle vil det kreves reseksjonering og samtykke fra alle seksjonseiere. Alle seksjonseiere har ved første gangs kjøp forpliktet seg til å samtykke til senere
reseksjonering, og til å signere på alle nødvendige dokumenter for å få gjennomført en utvidelse av sameiet.
Denne forpliktelse gjelder også nye seksjonseiere dersom eierseksjoner er resolgt/videresolgt innen utvidelse/reseksjoneringen finner sted.
Denne forpliktelse kan utbygger tinglyse på eiendommen/de enkelte eierseksjonene. Planene kan endres slik at sameiet ikke blir utvidet. Denne vurdering ligger på utbygger alene. Sameiet og den enkelte eierseksjonshaver har plikt til å samtykke overfor utbygger til at utbygningspotensiale for Cicignon Park blir utbygd. Utbygger har etter denne vedtekten ugjenkallelig fullmakt uten tidsbegrensning til å foreta fradelinger, reseksjonering, deling av eiendommen, utvidelse og opprettelse av nye boenheter/ næringsseksjoner/ eierseksjonssameier og videre utbygning av eiendommen uten at sameiet kan kreve vederlag for tomtearealer eller bruken av arealene på annen måte.

Noen av eierseksjonene kan få privat hageareal som hører til sin bruksenhet. Brannvesen må ha tilgang til sameiets bygninger via det samme private hageareal. Det må derfor ikke monteres eller plasseres gjenstander på dette private hagearealet som ikke lett og raskt kan fjernes av en (1) person for hånd.

Sameiets sportsboder er plassert i arealer i kjelleren i sameiets eiendom. Hver boligseksjon har bruksrett til 1 sportsbod, dersom leiligheten ikke er solgt med innvendig sportsbod i leiligheten.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 22 500,00
Visninger pr stk / Overtagelse ( 5 oppmøter kostnadsfritt, utover dette 3.500,- per oppmøte)  

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 424,00
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto - Interiørveiledning  kr 0,00
Foto PBF - Premium (dag/kveld/drone)  kr 9 750,00
Rapport fra takstmann - leilighet opptil 100kvm  kr 8 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0010/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.2610

Sist oppdatert: 04. juni 2026 kl. 23:52