Ragna Nielsens vei 16

Ragna Nielsens vei 16, 0592 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 85, bruksnummer 131, seksjonsnummer 43, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 63 kvm

BRA-i:
4. etasje 54 kvm: Entré, soverom, bad, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Kjellerbod.
Loft 4 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
4. etasje 7 kvm: Balkong.

Loftsboden har en gulvflate (GUA) på ca. 8 kvm. Ikke måleverdig areal (ALH) utgjør 4 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegning er ikke målbar. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.08.2026 utført av Kenneth Pettersen v/ Takstkonsulent1 AS.  

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk bygget i 1956. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført med betong/murverk og utfyllende bindingsverk av tre. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltak takform, tekket med takstein e.l. (ikke besiktiget). Vinduer med 3-lags energiglass, produsert 2022. Balkongdør i tre med 3-lags energiglass, produsert 2020.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 - Avvik som kan kreve tiltak:
Innvendig > Etasjeskiller og bærende konstruksjoner:
Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm.

Våtrom:
- Overflater, vegger og himling: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen. Enkelte mosaikkdeler er fylt med sementbasert fugemasse.
- Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet).
- Ventilasjon: NS3600 krever mekanisk/elektrisk styrt vifte for å kunne gi tg 0/1. Naturlig oppdriftsventilasjon er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt til felles kanaler for bygget.

Kjøkken > Avtrekk:
Det er kjøkkenventilator med kullfilter, lufteluke er bak kanalen.

Se utfyllende tekst i rapporten. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Velkommen til Ragna Nielsens vei 16! En meget delikat 2-roms toppleilighet med vestvendt balkong og upåklagelig utsikt over Oslo by og fjord. Boligen har en usjenert beliggenhet på toppen og kan by på sol store deler av dagen. Leiligheten ble pusset opp i 2022 med nytt kjøkken, nytt gulv (med unntak av entré og bad), nye vinduer (med unntak av vi du på bad) og balkongdør. Da ble også alle overflater malt. Store vindusflater på begge sider gir godt med lys. Her bor du med nærhet til marka samtidig som du har kort vei til butikker, offentlig kommunikasjon og sentrum.

Nærmere innhold:

ENTRÉ:
Romslig entré med plass til yttertøy og sko. Flislagt gulv.

BAD/WC:
Et pent, flislagt bad med varmekabler og opplegg for vaskemaskin. Badet er innredet med vegghengt klosett, servant nedfelt i innredning, speilskap med lys og dusjhjørne med svingbare glassdører.
Det ble montert nytt dusjarmatur i 2026. Downlights ble montert i himling i 2022.

STUE MED ÅPEN KJØKKENLØSNING:
Meget lys stue med plass til både sofagruppe og spiseplass. Store vindusflater gir godt med naturlig lys og slipper den nydelige utsikten inn. Her kan du sitte helt usjenert og se på solnedgangen fra sofaen.
Fra stuen er det utgang til vestvendt balkong på 7 kvm.

Åpen kjøkkenløsning til stuen skaper et luftig og sosialt rom. I 2022 ble veggen mellom kjøkken og stue revet og det ble satt inn nytt kjøkken.
Kjøkkeninnredning fra IKEA med glatte fronter. Laminat benkeplate med nedfelt vaskekum i kompositt. Integrert induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombinert kjøl/frys. Kullfilterventilator over kokeplass. Det er montert komfyrvakt og waterguard.
Downlights ble montert i stue og på kjøkken under oppussingen i 2022.

BALKONG:
Vestvendt balkong på 7 kvm med fantastisk utsikt mot Oslo by og fjord samt mot villaområdet på Årvoll og Grefsenkleiva. Her kan du nyte solen store deler av dagen uten innsyn. Selger opplyser om sol fra ca. kl 13 - 22 sommerstid.
God plass til sittegruppe og grill. Balkongen har markise, utelys og stikkontakt.

SOVEROM:
Et soverom av god størrelse med plass til dobbelt seng og nattbord. Romslig skyvedørsgarderobe på hele 3 meter langs den ene veggen. Fra soverommet er det også fantastisk utsikt.
Downlights ble montert under oppussingen i 2022.

DIVERSE:
- Det ble byttet vinduer og balkongdør i 2022 (unntak er vindu på bad som kun ble overflateoppusset).
- Nye radiatorer i 2022.
- Nytt elektrisk anlegg i hele leiligheten inkl. komfyrvakt i 2022 (med unntak av eksisterende kurser til kjøkkenet + eksisterende varmekabel og stikkontakt for vaskemaskin bad).
- Takhøyden ble målt i stuen til: 2,41 meter.
- Kjellerbod på 5 kvm og loftsbod på 8 kvm gulvflate.
- Det er brann- og lydklassifisert entrédør.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Alle hvitevarer medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Selger tar med seg:
TV, TV benk, hattehylle, skoskap, gardinstang, rullegardin, vegghyller kjøkken, bilder, og speil.

Vannbåren varme tilknyttet raditaorer. Elektrisk gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1956.

Kommunen opplyser at det verken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Det foreligger et arkivkort fra kommunen hvor det vises til at det ble gitt brukstillatelse 26.10.1956 og ferdigattest 26.06.1959. Iht Oslo kommune er det rimelig å anta at saken har fått brukstillatelse og ferdigattest selv om det ikke finnes noen egne dokumenter i arkivene.

Det foreligger ferdigattest på fasadeendring og utvidelse av balkonger datert 21.11.2014 og ferdigattest på demontering og remontering av 21 feil monterte branndører datert 22.11.2019. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

I forbindelse med oppussing av leiligheten i 2022 ble lettvegg mellom stue og kjøkken revet. Dette er ikke et søknadspliktig tiltak.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med det overnevnte.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr. 49850-2, tinglyst 19.08.1985, Erklæring/avtale: Panterett til sameiet på kr 25.000,- som sikring for ikke-betalte felleskostnader.

Sameiet har i tillegg legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vei og bestemmelse om vann og kloakk.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Boligen ligger i et populært og barnevennlig boligområde på Tonsenhagen med marka som nærmeste nabo. Lillomarka starter rett ved blokka og gir deg muligheten til å koble av fra byens mas i flotte rekreasjonsomgivelser. Bilfrie skogsveier og turstier strekker seg milevis innover, det samme gjør skiløypene! Her er mulighetene nærmest ubegrenset for de som er glad i å sykle, gå på ski eller spasere turer. Fra leiligheten er det en flott gåtur opp til Grefsenkollen, med sine slalåmbakker om vinteren og terrengsykling og bademuligheter om sommeren. Også kort vei til Linderudkollen og Lilloseter med matservering.

Store grøntområder i nærheten av leiligheten med kunstgressbane, grusbane og volleyballbane.

Fra leiligheten er det ca. 6 minutters gange til Tonsenhagen Torg med KIWI matbutikk, apotek og den koselige kaféen Kaffehjørnet. Rett ved torget finner du også badedammen hvor man kan ta seg en dukkert på varme sommerdager. Badedammen ble i fjor oppgradert med blått flagg. Blått flagg symboliserer en trygg vannkvalitet og et sikkert badested, i tillegg til økt fokus på bærekraft og miljø.

I nærheten har du også Linderud senter med et stort utvalg av butikker og servicetilbud, blant annet matbutikk, vinmonopol og apotek.

God offentlig kommunikasjon på Tonsenhagen, med blant annet 31-bussen til sentrum. Denne linjen har vanligvis avganger hvert 6. minutt og går 24/7. Du er på Grünerløkka på ca. 14 minutter og på Oslo S på ca. 18 minutter. Herfra går også 25-bussen til Majorstuen, 26-bussen til Bislett og 60-bussen til Vippetangen.

Dette er en bolig for deg som vil bo sentralt med kort reisetid til byens pulserende liv, samtidig som du bor i vakre, rolige og grønne omgivelser rett ved marka!

Boligen sogner til Tonsenhagen barneskole (6 min).
Det er flere barnehager i området, blant annet:
Skauen barnehage (1-5 år) 5 min
Kolåsbakken barnehage (1-5 år) 6 min
Tonsenhagen barnehage (1-5 år) 7 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 6.372 kvm som tilhører sameiet. Tomt opparbeidet med blant annet gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det er flere garasjelag i området hvor det tidvis er mulig å kjøpe eller leie garasjeplass.
Se hjemmesiden til Tonsenhagen Garasjelag: https://tonsenhagen-garasjelag.com/, eller Rødberget Garasjelag: https://garasje.wordpress.com/.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boliger med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-612 datert 06.01.1959 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

I februar 2010 sa bystyret ja til trikk fra Sinsenkrysset, via Årvollveien og Rødbergveien, til Tonsenhagen/Linderud. I 2011 ble konsekvensutredningen for traseen gjennomført. Trikk til Tonsenhagen er en av 13 foreslåtte strekninger iht. rapport "Videreutvikling av trikkenettet i Oslo" utarbeidet av Multiconsult på vegne av Ruter datert 22.05.2020. Tonsenhagen en av strekningene de anbefaler å arbeide videre med der trikk er hovedalternativ. Trikk langs Trondheimsveien til Bjerke (og Tonsenhagen) er også inntatt som en del av Oslopakke 3. Oslopakke 3 er plan for veiutbygging, drift og utbygging av kollektivtrafikk i Oslo og Akershus. Tidshorisonten er 2008-2045. Reguleringsplanen var til offentlig høring og politisk behandling. Saken ble avsluttet 23.04.2024 i påvente av oppstart av ny sak. Se saksnummer 201004818 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Vann- og avløpsetaten i Oslo kommune (VAV) ønsker å anlegge et omløp i tunnel forbi Årvollbassenget som ligger i Årvollåsen. Tiltaket er nødvendig for å få utført vedlikehold av bassenget. I tillegg ønskes det å regulere eksisterende overføringstunnel for drikkevann mellom Oset og Bredtvet/Rødtvet. Dette for å gi anlegget en planmessig beskyttelse. Årvollbassenget har i dag atkomsttunnel i begge ender via tunnelinnganger ved Tonsenhagen og nord for Isdammen. Adkomsten ved Tonsenhagen går via Rødbergveien til Tonsenhagen skole, videre på Anna Rogstads vei og inn i Marka på Kruttveien. Disse atkomstene vil benyttes i arbeidet. Det må forventes aktivitet med tungtrafikk i bygge- og anleggs perioden. Planforslaget ble stadfestet 15.10.2025. Se saksnummer 202452124 og 2025/06797 hos Plan- og Bygningsetaten.

Fellesutgiftene er kr 5 112,- pr. mnd. og inkluderer: varmtvann, fyring, grunnpakke tv og internett, renter og avdrag andel fellesgjeld, trappevask, vaktmester, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel, drift, vedlikehold mv.

Fellesutgiftene justeres etter sameiets faktiske utgifter, normalt en til to ganger årlig og ble sist justert 01.01.2026 med en økning på 5%.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører. Kapitalkostnader utgjør kr 1 304,- pr. mnd.

Nåværende eier har hatt et strømforbruk som tilsvarte kr 4 900,- / 2 599 kwh for 2025.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia, via Årvoll kabelnett som leverandør av kabel-tv og internett. Dekoder medfølger.
En grunnpakke er inkludert i felleskostnadene og du kan velge mellom to forskjellige;
- Alternativ 1: TV + internett: TV med kanalpakken Start 35 + bredbånd 50/50 Mbps. Alternativ 1 leveres automatisk til alle som ikke har avtalt alternativ 2.
- Alternativ 2 : Kun internett: Bredbånd 1250/500 Mbps (uten TV-tjenester). For å velge alternativ 2: Bestill ved å ringe Telias kundesenter, telefon 924 05 050.

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, men det tilkommer ikke eiendomsskatt på leiligheten pt.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 135 509,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr 23 154,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 187 348,- pr. 30.06.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 10 980 304,00 pr. 30.06.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208186183
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,55%
Innfrielsesdato: 30.11.2049
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Avdragsfrihet: Nei

4 600 000,00 Prisantydning
187 348,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 787 348,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

119 670,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
120 760,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
130 710,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 908 108,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 918 058,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Simen Sundborg Olsen og Aferdita Qibukqiu

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Tonsenhagen 5, med sameiebrøk 917/53720.
Sameiet består av 56 seksjoner.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Forsikring i If Skadeforsikring Nuf med polisenr. 564684.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt i sameiet. Dyreholdet skal være forsvarlig og ikke til ulempe for andre beboere.

Sameiet dekker utbedring av sluk og membran ved slukskift med kr. 15.000,-. Kriteriet er at jobben gjøres av godkjente fagfolk med riktig tiltaksklasse og at spesifisert kvittering sendes til sameiet. En slik jobb er også søknadspliktig til plan- og bygningsetaten.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024: Maling og oppussing av oppgangene
2018: Fasade inn- og utvendig. Nye branndører og nye systemlåser
2007 - 2008: Fasade og takrehab. m.m.

Planlagte påkostninger:
I følge styreleder 04.08.2026 er det ingen planlagte påkostninger p.t.
Det opplyses at sameiet vil sjekke mulighetene for bytte av vinduer om noen år, og dette kan føre til økning i felleskostnader og fellesgjeld dersom det blir vedtatt.

Vi gjør oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt iht. avtale  kr -11 938,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse - 2 første til prisen av 1  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 375,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 21 068,00
Foto kr 5 550,00

 
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 39-0114/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.26114

Sist oppdatert: 06. august 2026 kl. 21:50