Odins vei 15

Odins vei 15, 1463 FJELLHAMAR
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 107, bruksnummer 1093, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 286 kvm

BRA-i:
Underetasje 129 kvm: Hall, Vindfang, Gang, Bad, 2 Soverom, Stue, Annet disponibelt rom, Kontor, Teknisk rom, Badstue, Bod
1. etasje 130 kvm: Stue, Vindfang, Vaskerom, Gang, Kjøkken, Bad, Toalettrom

BRA-e:
Underetasje 27 kvm: Garasje

Åpent areal: Terrasse og balkongareal
Underetasje 21 kvm
1. etasje 19 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.04.2025 utført av Eirik Kalheim.
Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres oppmerksom på at det er gitt TG3 for følgende:

Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.
Kostnadsestimat: Under kr 10 000,-

Vaskerom må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Kostnadsestimat: kr 100 000 - 300 000,-

I tillegg er det gitt TG2 for følgende:

Utvendig:
- Taktekking
- Nedløp og beslag
- Veggkonstruksjon
- Takkonstruksjon/Loft
- Hovedterrasse
- Terrasse på mark
- Utvendige trapper

Innvendig:
- Det er ikke foretatt radonmålinger
- Pipe og ildsted
- Innvendige trapper
Tekniske installasjoner:
- Vannledninger
- Avløpsrør
- Vannbåren varme
- Elektrisk anlegg

Tomteforhold:
- Fuktsikring og drenering
- Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert
på utvendige avløpsledninger.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert
på utvendige vannledninger.

Bad - 1. Etasje:
- Overflater Gulv
- Sluk, membran og tettesjikt
- Ventilasjon
Toalettrom - Overflater og konstruksjon
Bad - Underetasje:
- Overflater Gulv
- Sluk, membran og tettesjikt
- Sanitærutstyr og innredning
- Ventilasjon

Se utfyllende tekst i rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Underetasje

E n t r è / H a l l
Lys og innbydende entré og hall med flislagt gulv og varmekabler.
Hallen har downlights i tak og gir et ryddig og praktisk førsteinntrykk.
I hallen er det god plass til å sette inn ekstra garderobeløsning, og det er lagringsplass både under trapp og i integrert skap.

K j e l l e r s t u e
I underetasjen er det en hyggelig kjellerstue med peis. Rommet gir familien ekstra spillerom og passer perfekt for husets ungdom med gjester på besøk.
Overflater er pusset opp i senere tid, og det er montert downlights i himling.

S o v e r o m
2 av boligens soverom ligger i underetasjen og har adkomst fra entreen.
Rommene er av god størrelse og har plass til både dobbeltsenger og har skyvedørsgarderobe som følger med.

B a d
Innbydende bad med flislagte overflater på gulv og vegger, samt varmekabler i gulv.
Baderomsinnredning med servant, speil med belysning over, og profilerte fronter på skap.
Gulvstående dusjkabinett med skyvedør.

Fra badet er det tilkomst til en deilig badstue som kan nytes året rundt. I badstuen er det flislagt gulvflate og plassbygget benk.
Det er montert badstueovn for oppvarming av badstuen.

B o d e r
Det er godt med lagringsplass i boligens mange boder.

Hovedetasje

S t u e
Luftig og romslig stue med store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys. Peisovnen bidrar til god varme og hyggelig stemning på kalde vinterkvelder.
I stuen er det mulighet for å møblere i flere soner for sofagruppe og spisestue.
Stuen er pusset opp med MDF-panel i himling og LED-downlights for et moderne uttrykk.
Fra stuen er det utgang til en overbygd og vestvendt terrasse på ca. 19 kvm.

K j ø k k e n
Separat kjøkken med plass til spisebord og rikelig med skap- og benkeplass.
Klassisk kjøkkeninnredning fra Sigdal med profilerte fronter, slitesterk benkeplate i stein, og integrerte hvitevarer.
Mellom kjøkkenbenk og overskap er det fliser som gjør det enkelt å holde veggen ren.
Integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, kjøl-fryseskap, nedfelt koketopp, samt stekeovn og mikro i høyskap.

S o v e r o m
2 av boligens soverom ligger i 1. etasjen og har adkomst fra mellomgang. Hovedsoverommet var tidligere 2 soverom og er nå åpnet opp til ett stort.
Det er to romslig skyvedørsgarderober og god plass til både dobbeltsenger og nattbord.

Denne etasjen har både bad, toalettrom og separat vaskerom.

B a d
Delikat bad med flislagte overflater på gulv og vegger.
Baderomsinnredning med servant, speil med belysning over, og profilerte fronter på skap.
Badekar med boblebadfunksjon, og gulvstående dusjkabinett med skyvedører.
Mekanisk avtrekk sørger for god luftsirkulasjon.
Varmekabler i gulv.

T o a l e t t
Separat toalettrom med flislagte overflater på gulv og vegger.
Skap med heldekkende servant, speil og belysning over.
Vegghengt toalett med innebygget sisterne.
Varmekabler i gulv.

V a s k e r o m
Eget vaskerom med innredning som overskap, gulvskap og skyllekum.
Rommet har belegg på gulv og malt tapet på vegger.
Det er en praktisk benkeplate over nisje for vaskemaskin og tørketrommel, samt godt med plass til å oppbevare diverse i skap.
Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

B o d e r /
T e k n i s k r o m
Boligen har godt med lagringsplass i boder. Praktiske boder med god plass til oppbevaring av sportsutstyr, verktøy eller sesongutstyr.
I tillegg finnes teknisk rom med bergvarmeanlegg og varmtvannsbereder.

Det er kun de integrerte hvitevarene som følger med. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Boligen blir varmet opp med vannbåren varme via radiatorer fra bergvarme, vedfyring og elektrisitet.
Peisovn i stue og kjellerstue.
Varmekabler i gulv på begge bad, entrè, hall, gang og på toalettrom.

Oljefyr byttet og oljetank fjernet oljetank.
Borring av energibrønn ned til 170 m, montert Nibe Fighter 8kW bergvarmepumpe utført av ABCenergi AS, 2010/2011.

Det foreligger tilsynsrapport op EL-anlegg fra Elvia utført 08.05.2023.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligen, datert 22.05.1970.
Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke kontor i u.etg. som opprinnelig er to boder.
Kontoret i u.etg. er opprinnelig byggemeldt som boder jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.

Dagboknr 995, tinglyst 12.04.1961, type heftelse: Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde offentlige ledninger og kummer m.m.
Dagboknr 2096, tinglyst 06.06.1968, type heftelse: Eiendommen forplikter seg til å koble drensvann fra spillvannsledningen og føre dette til overvannsledning når Lørenskog kommune forlanger det.
Dagboknr 6383, tinglyst 30.07.1985, type heftelse: Bestemmelse om vannledning. Bestemmelse om vedlikehold Gnr. 107, bnr 1093 gir gnr. 107, bnr 382 rett til å føre vannledning til sin eiendom, samt foreta reparasjon og ettersyn.
Dagboknr 3980, tinglyst 13.05.1987, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelseGnr. 107, bnr b1093 forplikter seg til ikke å bebygge sin eiendom nærmere den ifølge byggesøknad av 03.09.1686, godkjente bebyggelse på naboeiendommen gnr. 107, bnr 2377, enn 8 meter.
Dagboknr 4156, tinglyst 18.05.1987, type heftelse: Bestemmelse om vannledning. Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
Dagboknr 12119, tinglyst 14.11.1988, type heftelse: Bestemmelse om vannrett. Gnr 107, bnr 2561 har rett til å hente vann fra vannledningen som går fra Odins vei 15 nedover langs Odins vei til Odins vei 7.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Odins vei 15 ligger i et veletablert, barnevennlig og sentralt boligområde på Fjellhamar, i Lørenskog kommune.
Fra boligen har du gangavstand til flere barnehager, skoler, butikker og togstasjon.
Kommunen stiller sterkt på idrettsfronten med tilbud som favner de fleste. Det er blant annet flere ballplasser, ishall bak Metro senter, golfbane på Losby, svømmehall og tennisbane ved Kjenn, samt flerbrukshall på Fjellsrud.

R e k r e a s j o n
Losby Gods og golfbane er et meget populært tur- og rekreasjonsområde. Gården er et utgangspunkt for turer innover i Østmarka, samt målet for tur- og skigåere som starter i det sentrale Lørenskog. Mange tar seg innover i marka på sykkel, eller benytter kano fra Mønevann og videre innover vassdragene. Lørenskog kommune driver Losby besøksgård og kafé, hvor de besøkende kan oppleve ulike husdyr på nært hold. I tillegg har Losby Golfklubb et meget flott golfanlegg med bl.a. 9 og 18-hulls golfbane, driving range, putting green og nærspillsområde. Av severdigheter og kulturelle tilbud kan populære Lørenskog Hus anbefales. Dette er et levende kultursenter med blant annet kino, konserter, festivaler, et flott bibliotek og kulturskole.

Sport- og fritidsarena: Nord-vest for Lørenskog Stasjonsby mot E6, har Selvaag Gruppen etablert en skihall. Med en størrelse på over 50 000 kvadratmeter, er Skihallen en av verdens største innendørsarenaer med perfekte forhold for langrenn, snowboard, freeski og alpint. Alle med en interesse for ski og snø skal få glede av Skihallen. Anlegget vil være åpent året rundt og er tilrettelagt for både barn og voksne. I tilknytning til skihallen vil det kunne bli et resorthotell, skigymnas og næring rettet mot skisporten. For nærmere informasjon, se www.snooslo.no. Rett ved SNØ har det nylig blitt åpnet en stor trampolinepark. For nærmere informasjon, se www.jumpyard.no.

S e r v i c e t i l b u d
Dagligvarehandelen kan gjøres på Coop Mega som ligger i ca. 6 minutters gange fra boligen. Kiwi på Fjellhamar, Triaden/Lørenskog Storsenter og Metro ligger i nærområdet, med et rikt og variert utvalg av servicetilbud og fasiliteter. Ønsker du ytterligere servicetilbud er det kort vei til Strømmen Storsenter, som er et av Norges største kjøpesentre med over 200 butikker og tilknyttede virksomheter.

K o l le k t i v t r a n s p o r t
Området har et godt kollektivtilbud med buss og tog. Nærmeste holdeplass for buss og tog er Fjellhamar stasjon som ligger ca. 400-500 meter fra boligen.
Med bil fra Fjellhamar tar det ca. 6 min til Lørenskog sentrum, 8 min til Strømmen Storsenter, 11 min til Lillestrøm, 19 min til Oslo S og 30 min til Oslo lufthavn.

U t d a n n i n g
Eiendommen har gangavstand til Nye Fjellhamar skole og Luhr barneskole som ble offisielt åpnet mars 2017, samt Fjellsrud ungdomsskole. Kommunen har ikke skolekretser, men "veiledende inntaksområder" for hver barneskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, Mailand vgs., Lørenskog vgs. ,Strømmen vgs. m.fl., i tillegg er det et godt utvalg av barnehager. Høyskolen i Oslo og Akershus (OsloMet) har beliggenhet på Kjeller.
Ahus (Akershus universitetssykehus) ligger i nærområdet og er lokal- og sentralsykehus for Akershus fylkeskommune.

Nye Fjellhamar skole (1-7 kl.)
Luhr skole (1-7 kl.)
Fjellsrud skole (8-10 kl.)
Lørenskog videregående skole
Strømmen videregående skole

Tre Troll barnehage (1-5 år)
Fjellhamar barnehage (1-5 år)
Grønlia barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 000 kvm.
Stor og solrik tomt med flere gode utesoner. Tomten består av busker, plen, trær, asfalt, støttemurer, hekk, heller m.m.
Hagen er opparbeidet med to soner og har en god aktivitetsplen på baksiden av huset, samt et eget koselig uteområde med platting og heller.
Selger opplyser om at det er sol fra tidlig morgen til sen ettermiddag på eiendommen.

Det er støttemurer i betong og steintrapp opp fra gårdsplass til hage.

Parkering i integrert dobbelgarasje og på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligområde i henhold til reguleringsplan Fjellhamar sentrum - del 1,2+3 datert 27.11.1979 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Kommuneplanbestemmelser vedtatt den 15.03.2023 erstatter §1, 1.avsnitt i disse reguleringsbestemmelsene.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 27 700,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 29 410,- pr. år. / 21 320 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9 663,-.
Boligen er tilknyttet Telenor T-We og Viken Fiber som leverandør av tv/internett.
T-We har avgift på kr 878,- pr mnd ogViken Fiber AltiBox har avgift på kr 929,- pr mnd.
Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarmselskap. Abonnement medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 3 296 721,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 13 186 884,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

10 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

262 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
283 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 783 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørn Gunnar Sørum og Lise Berit Sørum

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17 000,-
Oppgjør: kr 7 500,-
Markedspakke: kr 27 400,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2 900,- 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 60-0101/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR60.25101

Sist oppdatert: 04. juni 2025 kl. 11:16