Øvre Rælingsveg 63

Øvre Rælingsveg 63, 2005 RÆLINGEN
Kommunenummer 3224, gårdsnummer 104, bruksnummer 265

BRA-i:
Sokkeletasje 85 kvm: Bad, Entré, Gang, Soverom, Stue/kjøkken, Bod, Garasjerom
1. etasje 96 kvm: Bad, Bad hybel, Entré, Gang, Kjøkken, Stue/kjøkken, Stue, To soverom
2. etasje 50 kvm: Bad, Wc, Gang, Tre soverom

BRA-e:
2. etasje 1 kvm: To uteboder

Åpent areal:
1. etasje 36 kvm
2. etasje 7 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 23.04.2024 utført av Taksering Norge AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med underetasje av grunnmur i betong. Øvrige etasjer med yttervegger i bindingsverk, kledd med stående malt panel. Saltak i
trekonstruksjon, tekket med takstein.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende er gitt TG3 i rapporten:
- Ventilasjon (Bad / Kjeller) – utbedring estimert til kr 1 000 – 10 000,-
- Rom under terreng – utbedring estimert til kr 40 000 – 70 000,-
- Gulv på grunn – utbedring estimert til kr 10 000 – 20 000,-
- Rekkverk og annen fallsikring – utbedring estimert til kr 1 000 – 10 000,-
Totalestimat utbedringer: kr 52 000 – 110 000,-

I tillegg er det gitt TG2 for følgende:
Bad kjeller:
- Overflater på innvendige gulv, vegger og himling
- Fast inventar
- Utstyr for sanitærinstallasjoner
- Elektrisk oppvarming
Wc kjeller:
- Utstyr for sanitærinstallasjoner
Bad 1.etg.:
- Utstyr for sanitærinstallasjoner
Bad hybel 1.etg.:
- Overflater på innvendige gulv og vegger
- Utstyr for sanitærinstallasjoner
- Elektrisk oppvarming
- Ventilasjon
Bad 2.etg.:
- Overflater på innvendige gulv og vegger
- Utstyr for sanitærinstallasjoner
Wc 2.etg.:
- Utstyr for sanitærinstallasjoner
Drenering
Terrengforhold rundt boligen
Utvendig kledning
Takkonstruksjon
Taktekking og membraner
Utvendig beslag
Trapper
Ytterdører
Vinduer
Innvendige dører
Overflater på innvendige gulv
Ledningsnett for sanitærinstallasjoner
Varmtvann
Balkonger, terrasser ol.
Fast inventar
Elektrisk anlegg

Se utfyllende tekst i rapporten. 

Selger informerer i sin egenerklæring at det på loftet er spor av fukt/kondens i vegger. Noe mugg på vegger muligens pga. kondens i soverommene i 2. etg.
Råte i vindskier.

Selger informerer i sitt opplysningsskjema om følgende han ville vurdert utbedret:
- bytting av takstein
- baderom i kjeller
- mellomstykke plastrør i avløpskum har liten ubetydelig sprekk om kanskje må byttes
- montere jordkabel i baderomssluk i 2. etg.
Kjøper overtar ansvar og risiko for disse forhold. 

Arbeider utført som egeninnsats av selger:
Drenering
Terrasse
Carport med lagerrom under terrasse i sokkeletasjen
Lager
Gulv i kjellerstue og soverom med varmekabel

U.etg.:

Det er innredet til hybel i underetasjen, og u.etg. består av entrè, bad, gang, soverom og stue/kjøkken.
I tillegg er det integrert garasje og innvendig bod med direkte tilkomst til garasjen.

S t u e /
k j ø k k e n
Stue og kjøkken i åpen løsning.
Kjøkkeninnredning med hvite glatte fronter og benkeplate i laminat.
Belysning og fliser under overskap.
Varmtvannsbereder på ca 120 liter er plassert i benkeskap.
Automatisk vannstopper er etablert i skapinnredning.

B a d
Badet er av eldre dato og har flislagte overflater og varmekabler i gulv.
Vegghengt skap med heldekkende servant, speil og overbelysning.
Dusjhjørne med innfellbar glassdør, gulvstående toalett og opplegg til vaskemaskin
Ventilasjon på badet et gitt TG3 i tilstandsrapporten.

S o v e r o m
I hybeldelen er det et romslig soverom.

Varmtvannsbereder på ca. 198 liter, produsert i 2005 som tilhører hoveddelen, er plassert under trapp i underetasje.

1.etg.:

1.etg. består av entrè, 2 bad, gang, to soverom, kjøkken, stue og stue/kjøkken.
Etasjen er inndelt med en hoveddel og en hybeldel.

Hoveddel:

S t u e
Stuen er lys og luftig med store vindusflater og har utgang til overbygget terrasse og hage.
Peisen er forblendet med fasadestein og utgjør et naturlig blikkfang i rommet. I tillegg til varmepumpen gir denne en god og lun innetemperatur året rundt.

K j ø k k e n
Kjøkkenet er pusset opp i senere tid og har godt med skapplass og store arbeidsflater på kjøkkenbenk.
Downlights i himling og belysning under kjøkkenskap gir godt arbeidslys til kokken.
Kjøkkeninnredning med glatte fronter og laminert benkeplate.
På veggene er det montert stilige mosaikkfliser som gir et enkelt renhold.
Integrerte hvitevarer som stekeovn, induksjonstopp, kaffemaskin og oppvaskmaskin medfølger handelen.
Automatisk vannstopper og komfyrvakt er montert.

B a d
Baderommet er pusset opp i 2017 og har flislagte overflater på gulv og vegger.
Badet har lekre detaljer med mosaikkfliser, nisjer med belysning og innmurt speil på vegg.
Bolleservant montert på vegghylle.
Dusjarmatur på vegg og vegghengt toalett med innebygget sisterne.
Varmekabler i gulv.

S o v e r o m
Det er etablert 2 soverom i denne etasjen. Det ene soverommet er tilknyttet hybeldelen.
Det er god plass til garderobeskap på begge rom.

Hybeldel:

S t u e /
k j ø k k e n
Stue og kjøkken i åpen løsning.
Stuen har plass til sofagruppe og en hyggelig spiseplass ved vinduet.
Kjøkkeninnredning med hvite glatte fronter og benkeplate i laminat.
Belysning og kitchenboard under overskap.
Varmtvannsbereder på ca 120 liter er plassert i benkeskap.

B a d
Baderommet er pusset opp i 2012 og har flislagte overflater på gulv og vegger.
Badet har detaljer med mosaikkfliser og blanding av sorte og hvite fliser.
Vegghengt skap med heldekkende servant, speilskap og belysning.
Dusjhjørne med skinne til dusjforheng.
Vegghengt toalett med innebygget sisterne.
Opplegg til vaskemaskin
Varmekabler i gulv.

2.etg.

Den øverste etasjen innehar gang, 3 soverom, bad med toalett og i tillegg separat toalettrom.

S o v e r o m
Soverommene er av god størrelse og ha plass til stor seng og garderobeskap.
Hovedsoverommet har utgang til østvendt balkong på ca 7 kvm. Balkongen har fantastisk utsikt mot Lillestrøm.

B a d
Baderommet er pusset opp i 2013 og har flislagte overflater på gulv og vegger.
Downlights i himling.
Også på dette badet er det detaljer med mosaikkfliser og blanding av farger på fliser.
Vegghengt skap med heldekkende servant, speil, sideskap og belysning.
Dusjhjørne med regnfallsdusj og innfellbare glassdører.
Vegghengt toalett med innebygget sisterne.
Opplegg til vaskemaskin
Varmekabler i gulv.

W C
Separat toalettrom med vegghengt skap med heldekkende servant, speilskap med belysning over.
Downlights i himling.
Vegghengt toalett med innebygget sisterne.
Sluk i gulv.

U t e p l a s s e n
Den sydvendte terrassen har god plass til utemøbler, grill med mer, og er et naturlig samlingspunkt på varme sommerdager.
Terrassen er på ca 32 kvm og har takoverbygg. Her kan man nyte sommeren også på nedbørsdager.

På boligens bakside er det opparbeidet med hage.

Det er kun de integrerte hvitevarene som medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Dekoder til overvåkningskameraer følger ikke med.

Boligen blir varmet opp med elektrisitet og vedfyring.
Peisovn forblendet med fasadestein i stue.
Varmepumpe i stue.
Varmekabler i gulv på alle badene, i inngangsparti hoveddel og inngangsparti i underetasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1952. 
Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen fra denne tiden.
Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet fra byggeår.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse på tilbygg datert 09.12.1974. Denne omfatter tilbygget som innehar garasje med hybeldel over. Tilbygget er opprinnelig godkjent med 2 soverom og gang i 1.etg.
Dagens planløsning stemmer ikke med de godkjente bygningstegningene, da det er i ettertid er etablert hybel i disse arealene.
Arealene er godkjent til varig opphold, men er ikke omsøkt kommunen om bruksendring til kjøkken og bad.

Det foreligger ferdigattest for bruksendring av kjeller datert 25.04.2017. Kjeller er godkjent fra tilleggsdel til hoveddel og stemmer overens med dagens planløsning.

Det gjøres oppmerksom på at det er gjort endringer på fasader som ikke er omsøkt og godkjent hos kommunen.
Arbeidene er utført av både faglært og selgers egeninnsats.

Det er etablert balkong i boligens 2.etg. og satt inn 2 mindre vinduer enn det opprinnelige vinduet. Det er satt inn dør til balkong fra det ene soverommet.
Terrasse og carporten er etablert på boligens sørside.
Det er bygget tak over inngang på boligens nordvest side.
Arbeidene er ikke byggemeldt eller godkjent hos kommunen. Kjøper overtar risiko for disse forhold.

Det anbefales å byggemelde boligen slik planløsningen er i dag.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for ovennevnte forhold videre. 

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 102843, tinglyst 23.04.1985, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett for nabo nr 61 (gnr 104, bnr 583)
Dagboknr 5402, tinglyst 07.06.1990, type heftelse: Skjønn - Ekspr. til gjennomføring av reguleringsplaner for Øvre Rælingsvei m.m.
Dagboknr 176514, tinglyst 27.03.2006, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse. Rett til å bebygge 1 meter fra grensen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Den del av boligens U.etg og 1.etg. som er innredet som hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Eiendommen ligger i et attraktivt, sentralt og barnevennlig boligområde i Rælingen med flott utsikt mot Lillestrøm.
Området har nærhet til skoler, barnehager og offentlig kommunikasjon, samt et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud.
Rud skole ligger rett i nærhet til eiendommen samt kort avstand til Marikollen ungdomsskole, Rælingen og Lillestrøm videregående.
Nærbutikken Joker ligger kun 10 min gange unna.

Lillestrøm stasjon ligger 1,6 km fra boligen og byr på gode togforbindelser med blant annet flytog og hurtigtog til Oslo som tar ca. 12 minutter.
Ca 25 minutter til Gardermoen med bil.
I tillegg kan man sykle eller gå via en flott opparbeidet gang/sykkelvei, alternativt via en skogsvei til Ahus.

I Lillestrøm finner du også alle bymessige fasiliteter. Lillestrøm sentrum byr på bla. kjøpesenter, restauranter, treningssentre, butikker og dagligvarehandel.
Her er det også populære rekreasjonsområder ved Nitelva, flomvollen, Nebbursvollen Friluftsbad og Sørum Fritidsgård.
Kort avstand til Åråsen Stadion hvor LSK spiller sine hjemmekamper, LSK-hallen, Skedsmohallen og golfbane.
På kulturfronten står Lillestrøm for store nysatsinger og kan by på et rikt og variert uteliv.

Strømmen ligger ikke langt unna boligen og her finnes flere hyggelige spisesteder og kaféer, i tillegg til blant annet bank, vinmonopol, apotek og bensinstasjoner m.m.
Strømmen Storsenter, som er plassert i sentrum er et av Norges største kjøpesenter med sine ca. 200 butikker og flere serveringssteder.

I tillegg til sin sentrale beliggenhet har eiendommen nærhet til flotte turområder i Rælingsåsen. Herfra kan du blant annet ta turen opp til Bjønnåsen, med Østmarkas beste utsikt.
Der er det satt ut benker og bord, samt en retningsviser som forteller deg hva du ser på. Utsikten er vel verdt turen opp.
Det er også fine bademuligheter ved Åmodtdammen.

Marikollen er et gunstig utgangspunkt for flotte turer innover marka i både sommer- og vinterhalvåret.
Rælingen kommune har lagt til rette for stolpejakt, noe som gjør turene enda morsommere for både store og små.
Marikollen har en flott idrettspark med alpinbakke, lysløyper, skøytebane, kafeteria/varmestue og flere fotballbaner.
Her ligger også Marikollhallen, hvor blant annet Rælingen klatreklubb holder til.

Rud skole (1-7 kl.) 0.2 km
Løvenstad skole (1-7 kl.) 2.6 km
Marikollen ungdomsskole (1-10 kl.) 2.7 km
Sandbekken ungdomsskole (8-10 kl.) 2.9 km
Rælingen videregående skole 2.4 km
Strømmen videregående skole 2.8 km

Heimen barnehage (1-5 år) 0.6 km
Petrine barnehage (1-5 år) 0.7 km
Lilleborg barnehage (0-5 år) 0.9 km

Eiertomt på 662 kvm. Tomten er opparbeidet med belagt innkjørsel med belegningsstein, plenareal, beplantning og prydbusker.
Det gjøres oppmerksom på at tomtegrensen i innkjørsel er noe usikker da adkomst er utvider og grensepinne flyttet.
Se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

Kjøper overtar risiko for avviket. 

Parkering i integrert garasje med tilknyttet dør fra sokkeletasjen/hovedinngang, carport under terrasse og på egen gårdsplass

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. 

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er i kommuneplanens arealdel 2022-2033 avsatt til nåværende boligbebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er estimert kr 25 918,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Det er ikke installert vannmåler i boligen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 40 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 20 000,-.
Boligen er tilknyttet Viasat som leverandør av kabel-tv og. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av Skatteetatens kalkulator er formuesverdien for 2022 beregnet til kr 2 041 474,- når eier er fast bosatt på eiendommen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 7 349 306,40.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 585,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 585,- pr. stk.

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 8.713.085,-

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring på kr 17 550,-

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar av BN Bank for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Shorish Ostadi og Avati Farhadi

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  

Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.
Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr 45 000,-
Tilrettelegging kr 15 000,-
Oppgjør: kr 6 000,-
Markedspakke: kr 24 900,-
Visninger: kr 3 500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2 500,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 60-0272/23
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR60.23272

Sist oppdatert: 05. mai 2024 kl. 12:23