Ovenbakken 5

Ovenbakken 5, 1361 ØSTERÅS
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 35, bruksnummer 52, seksjonsnummer 20
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 35, bruksnummer 143, ideell andel 120/4980
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 35, bruksnummer 143, ideell andel 120/4980

Totalt bruksareal BRA: 125 kvm

BRA-i:
3. etasje 104 kvm: Entré, to bad, tre soverom og stue/kjøkken.

BRA-e:
Underetasje 4 kvm: Bod.
Garasje 17 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
3. etasje 7 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.06.2026 utført av Anticimex AS v/Henrik Landberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygning generelt:
Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1969. Bygget er oppført med underetasje, og grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong. Yttervegger er i hovedsak av tegl-/murverk med utvendige fasader av synlig murverk. Bygget har flatt tak tekket med takmembran fra ukjent årstall. Boligen har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db38, og balkongdør med karm/ramme av tre fra 2024. Vinduer er med karmer/ramme av tre fra 2011 og 2024. Det er en balkong på 7 m² i betongkonstruksjon med utgang fra stuen. Boligen har skorstein fra byggeår og en peisovn med glassdør i stuen.

Frittstående garasjerekke i betongkonstruksjoner med utvendige fasader av murpuss. Bygget har flatt tak tekket med asfaltpapp.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):

Våtrom (med badekar)
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Området under badekaret var ikke tilgjengelig for inspeksjon.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Våtrom (uten badekar)
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Innerdører: Dørbladet på soverom 1 kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.

Yttertak
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen med tilhørende beslag viser begynnende tegn til slitasje og elde, og har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Dette går på sameiet.

Andre byggverk (Garasje)
- Yttertak og takkonstruksjon: Yttertaket med tilhørende bygningsdeler viser begynnende tegn til slitasje og elde, og har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Dette går på sameiet.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom (uten badekar)
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Fuktmåling/hulltaking i tilliggende konstruksjon er ikke utført da vegger er av mur/betong.

Tekniske anlegg
- Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Anlegget er felles for flere boenheter og er derfor ikke undersøkt.

Yttervegger
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom inspeksjonsområdet er skjult.
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.

Yttertak
- Takkonstruksjon: Ventilasjonen av takkonstruksjonen kunne ikke kartlegges og undersøkes fra innsiden.

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter.

Helse, miljø og sikkerhet

Ildsteder og skorsteiner
- Fremlagt tilsynsrapport: Det foreligger tilsynsrapport fra feiervesenet som er nyere enn fem år og uten merknader som indikerer svekket funksjon eller tilstand. Det vurderes også at det ikke er gjort endringer i bruk, installasjoner eller pipe siden tilsynet. Tilstanden for ildsted og skorstein bygger utelukkende på konklusjonen i rapporten, og det er ikke gjennomført ytterligere undersøkelser utover kontroll av denne.

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på bad i 2026, hvor silikonbelegg i dusjene ble byttet av ufaglærte. Rundt ettervinteren 2022 var det vanngjennomtrengning i taket på kjøkkenet på grunn av is i et rør på taket. Røret ble fjernet av sameiet, og problemet har ikke oppstått siden.

Sameiet oppgraderte fyringsanlegget og varmtvannssystemet i 2023.

Ildstedet ble satt inn før selgers overtakelse, og det var utfordringer med røyk til leiligheten i første etasje, som ble løst ved at sameiet murte igjen peisen der.

Det ble oppdaget horisontale sprekker i en veggen mellom kjøkken og spisestue, som ble befart av fagmann og konkludert med å være krakeleringer i overflaten og uproblematiske.

Det er observert mus i garasjebyggene. I juni 2026 ble det lagt nytt belegg på balkongen på sameiets bekostning, etter at det ble oppdaget luftbobler under det forrige belegget.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Etter rutinemessig kontroll, bytte av to stikkontakter og deksel på støpsel (utført av Tingvalla Elektro AS, samsvarserklæring foreligger)

2024:
- Bytte av balkongdør og tre vinduer (utført av Glassmester 1 AS med faktura som dokumentasjon)

2020:
- Modernisering av kjøkkenet og to baderom, inkludert rørarbeider og sveisemembran på våtrom (sluttdokumentasjon og FDV-dokumentasjon foreligger)
- Oppgradering av elektrisk anlegg i leiligheten
- Arbeid på bærende konstruksjon med inngrep i bærende vegg og brudd i brannskille (ferdigattest foreligger)

Vedlikeholdshistorikk Sameiet Ovenbakken 1-11:

2020:
- Rehabilitering av balkonger

Ukjent årstall:
- Etablering av felles infrastruktur for lading av elbil/hybridbil

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

ca. 2020:
- Montering av nytt ildsted (utført av forrige eier før overtakelse)

Gjennomgående toppleilighet i 3. etasje med tre soverom, to bad og en åpen stue- og kjøkkenløsning som ble fullstendig oppgradert i 2020. Det elektriske anlegget er fra samme år, begge bad er nye fra 2020, og kjøkkeninnredningen er skiftet ut i sin helhet. Vinduer mot garasjene ble byttet i 2024, og balkongdøren er ny fra samme år. Sameiet la nytt belegg på balkongen i juni 2026. Peisovnen i stuen og radiatorer tilkoblet felles varmesentral sørger for god oppvarming gjennom sesongen.

Entré:
Fra felles trappeoppgang åpner entrédøren, en brannklassifisert dør, inn til en romslig entré med profilerte innerdører og naturlig ventilasjon. Herfra fordeler leiligheten seg med soverommene langs den ene siden og stue og kjøkken i den åpne løsningen mot balkongen.

Stue:
Stuen strekker seg mot balkongen og har god takhøyde. Peisovnen med glassdør gir et konkret varmetilskudd og er det naturlige ankerpunktet i rommet. Radiatorer tilkoblet felles varmesentral supplerer oppvarmingen. Balkongdøren, ny fra 2024, leder ut til balkongen. Profilerte innerdører og naturlig ventilasjon via ventiler.

Balkong:
Balkongen på 7 m² har utgang fra stuen. Belegget ble lagt på nytt i juni 2026 av sameiet. Rekkverk av metall, glass og betong. Gulvoverflaten er av synlig betong.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredningen fra 2020 er lagt langs én vegg i den åpne løsningen mot stuen. Glatte fronter, benkeplate med laminert overflate og kjøkkenvask med armatur. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Ventilator i overskap. Komfyrvakt og automatisk vannstopper med fuktsensor er montert. Rør-i-rør system for vannforsyning.

Soverom:
Tre soverom ligger samlet langs nordsiden av leiligheten, alle med profilerte innerdører og naturlig ventilasjon via ventiler. Rommene gir god fleksibilitet, med plass til dobbeltseng i de to største og et tredje rom som egner seg til barnerom eller hjemmekontor. Merk at døren på ett av soverommene har en justering som gjenstår for at den skal åpne og lukke normalt.

Bad 1:
Badet med badekar ble oppgradert i 2020. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Dobbel ovenpåliggende servant med armaturer og speilskap med overlys. Dusjhjørne med dører og badekar med vegghengt badekararmatur. Vegghengt toalett. Opplegg for vaskemaskin. Fordelerskap for rør-i-rør system og mekanisk avtrekk med ventil i himling.

Bad 2:
Det andre badet er også fra 2020, med flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Vegghengt servantinnredning og speilskap med overlys. Dusjhjørne med dører og vegghengt toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i himling.

Overflater:
Gulv: Parkett.
Vegger: Malte flater.
Himling: Malte flater.

Lagring:
Kjellerbod på ca. 4 m² i bygningens underetasje.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vaskemaskin følger ikke med.

Elektrisitet, radiatorer og vedfyring. Radiatorer med vannbåren varme er tilkoblet felles varmesentral, og det er elektrisk gulvvarme på begge bad. Det er også en peisovn i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1969. Det foreligger ikke ferdigattest for den opprinnelige hovedbygningen, men matrikkelen viser at det ble gitt igangsettingstillatelse 13.05.1967 og at bygget deretter ble registrert tatt i bruk 14.11.1969.

Det foreligger ferdigattest vedrørende bærende konstruksjon, datert 08.10.2020. I tillegg foreligger det søknad for inngrep i bærende vegg og brudd i brannskille, datert 09.07.2020. Disse kan fås ved henvendelse til megler. I tillegg har megler innhentet originale byggetegninger.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Endringer fra originale byggetegninger:
- Deler av kjøkkenet og hall er omgjort til baderom hvor vegg er blitt flyttet innover kjøkkenrommet.
- Veggen mellom kjøkken og spisestue er åpnet.
- Baderom og wc-rom er slått sammen til ett og samme rom.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Heftelser på seksjonen (GNR 35, BNR 52, SNR 20):

1993/9414-2/100 10.05.1993 PANTSETTELSESERKLÆRING
Beløp: NOK 20 000
Panthaver: BOLIGSAMEIET
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1969/910532-1/100 22.05.1969 SEKSJONERING
Opprettet seksjoner:
SNR: 20
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 120/4980
Denne eiend. er seksjonert sammen med bnr. 143

Heftelser på realsameiet (GNR 35, BNR 143):

990343-1/100 OPPRETTELSE AV REALSAMEIE
Eiendommen er et realsameie bestående av GNR 35 BNR 52 SNR 1-42.

1969/301352-1/100 28.02.1969 BEST. OM ADKOMSTRETT
til garasjeanlegg.

Eiendommens rettigheter:

990343-1/100 OPPRETTELSE AV REALSAMEIE
DENNE MATRIKKELENHETEN HAR ANDEL I:
KNR: 3201 GNR: 35 BNR: 143 IDEELL: 120/4980

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Ifølge sameiets vedtekter kan utleie av seksjonen ikke foretas uten styrets skriftlige godkjennelse, som dog ikke kan nektes uten saklig grunn. Seksjonseierne kan ikke inngå bindende avtale om utleie før leietakeren skriftlig har forpliktet seg til å følge sameiets vedtekter og ordensregler, samt vedtak fattet av årsmøte og styre. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd F (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er sentralt og meget attraktivt plassert i et rolig og veletablert boligområde på Østerås. Det er nærhet til offentlig kommunikasjon med buss og T-bane, og ellers et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud. Det er kun 2 minutters gange til Østerås T-banestasjon, med ca. 15 minutters reiseavstand til Majorstua, og nærhet til bussholdeplass med buss i retning Bekkestua, Lysaker og Oslo. Med bil fra Østerås tar det ca. 9 min til Lysaker, 13 min til Sandvika, 16 min til Oslo S og 45 min til Oslo lufthavn.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved Meny, Kiwi, eller hos Joker som også har søndagsåpent. Det er 2 min. gange til Østerås Senter med ca. 20 butikker, helsetorg, vinmonopol, Kafé, treningssenter og mer. Senteret ble nylig oppusset ferdigstilt i oktober 2025. I tillegg er det kort gåavstand til Eiksmarka senter.

Nærhet også til landlige og idylliske turområder som bl.a. Fossum, Østernvann og Bogstadvannet. Østernvann og Bogstadvannet er populære badeplasser med strand og badebrygger. Fra Fossum går det lysløype og det er godt merkede løypetraseer innover i marka, som også byr på hytteserveringer i helgene. Det er fine tur- og sykkelstier i umiddelbar nærhet, med tilknytning videre mot marka. Fossum IF har et godt og variert tilbud innenfor både sommer- og vinteridrett, og foreningen byr på både kunstgressbane, lysløype, skiskytteranlegg, tre hoppbakker og skileikanlegg. Klubbhuset har flere garderober, badstue og trimrom. Det er i tillegg kort vei til to flotte golfanlegg (Grini- og Haga golfklubb), samt Eiksmarka Tennisklubb med seks baner. Flere treningssentre i nærheten.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
- Østerås barnehage Avd Ovenbakken
- Østerås barnehage Avd Fururabben
- Østerås barnehage

Barneskoler:
- Eikeli skole
- Eiksmarka skole
- Hosle skole

Ungdomsskoler:
- Østerås skole
- Hosletoppen skole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 6240 kvm som tilhører sameiet. Tomten er opparbeidet med blant annet asfalterte veier, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Det medfølger eksklusiv bruksrett til en biloppstillingsplass i garasjeanlegget. Garasjeplassen er lokalisert i en frittstående garasjerekke og er utstyrt med elbillader. Lading av elbil/hybridbil er kun tillatt via felles infrastruktur for lading, og installasjon av ladeboks samt strømforbruk betales av den enkelte sameier.

Sameiet har et begrenset antall oppmerkede utendørs parkeringsplasser for besøkende og håndverkere. Parkering utenfor nr. 9 og 11 er tillatt for beboere/besøkende i maks 3 timer.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Eiendommen har adkomst via vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan 1962189, «ØSTERÅS», datert 02.02.1965, med tilhørende reguleringsbestemmelser. I henhold til planen er 6 235 m² av eiendommen regulert til Blokkbebyggelse.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan 1972319, «ØSTERÅS, DEL, ENDR. REGULERING», datert 04.04.1974. Denne planen regulerer et delareal på 4 m² til Kjørevei.

Eiendommen omfattes av KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2022-2042 (ID: 202101), vedtatt 21.06.2023. I kommuneplanen er 6 239 m² av eiendommen avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende.

Det er registrert et kulturminne på eiendommens grunntomt (gnr. 35, bnr. 52). Ifølge matrikkelen er dette en arkeologisk lokalitet i form av en rydningsrøyslokalitet (ID 3776) med uavklart vernetype. Arkeologiske kulturminner er automatisk fredet etter kulturminneloven, og tiltak som kan påvirke kulturminnet krever dispensasjon fra kulturminnemyndigheten. Selve bygningen er ikke registrert som kulturminne eller SEFRAK-minne.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 6 261,- pr. mnd. og inkluderer: Oppvarming, renter og avdrag på andel fellesgjeld, kommunale avgifter, bygningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Fellesutgifter: kr 5 986,-
- Avdrag lån: kr 175,-
- Renter og omkostninger lån: kr 100,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12 500,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett (grunnpakke), og er inkludert i fellesutgiftene. Sameiets avtale innebærer at man kan velge ulik hastighet til ulik pris. Styret opplyser at det skal installeres fiberkabel i alle seksjonene til høsten.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 800 979,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 30 595,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 14 637,- pr. 23.06.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 607 417,- pr. 23.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Handelsbanken
Lånenummer: 94907061781
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 23.06.2026: kr 607 417,-
Andel av saldo: kr 14 637,-
Innfrielsesdato: 24.11.2031
Rente: 6,65 %

9 700 000,00 Prisantydning
14 637,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
9 714 637,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

242 850,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
243 940,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
253 890,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 958 577,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 968 527,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stian Ekornaas

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Ovenbakken 1-11.

- Sameiet består av 42 eierseksjoner.
- Forretningsfører er Asker og Bærum Boligbyggelag (ABBL).
- Eiendommen er forsikret i Protector Forsikring ASA med polisenummer 1425864.

Dyrehold er tillatt, men styret kan nekte det hvis det er til sjenanse for øvrige beboere. Hunder skal holdes under kontroll og dyr har ikke tilgang til vaskerommene.
Det er tillatt med gass- eller elektrisk grill på balkonger eller på bakkeplan så lenge det ikke sjenerer naboer.
Det skal være ro i leilighetene mellom kl. 23:00 og 06:00.
Sameiet har felles vaskerom og kjellerboder. Beboerne har også tilgang til lagringsplass i tilfluktsrommet.
Alle beboere inviteres til årlig dugnad.
Seksjonseierne har en utvidet vedlikeholdsplikt som innebærer ansvar for utskifting av vinduer og dører i egen bolig.

På årsmøtet 5. mars 2026 ble det vedtatt å utrede alternativer til nåværende fyringsstrategi. En mulig økning i innetemperatur kan medføre økte felleskostnader.

Foretatte påkostninger de senere år:
- 2025: Ny vaskemaskin, maling av vinduer og oppganger, rens av ventiler på takene.
- 2024: Bytte til LED-lamper i oppganger, påbegynt bytte av el-tavler, bytte av ventiler i varmepumper.

Planlagte påkostninger:
- 2026: Fortsette utskifting av el-tavler, kontroll av garasjetak og oppstart av utbedring av vannrør i kjeller. Installere fiberkabel i alle seksjonene (ila høsten).

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto leilighet kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2 900,00
Markedsføringspakke kr 27 400,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging kr 17 000,00
Visninger kr 3 500,- pr stk utover 2 inkluderte visninger

Utlegg:
Eierskiftegebyr til forretningsfører kr 6 725,00
Innhenting av megleropplysninger forretningsfører kr 4 400,00
Tinglysing sikring/urådighet kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport kr 9 950,00

Oppdragsnummer 10-0228/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26228

Sist oppdatert: 09. august 2026 kl. 16:32