Byåsveien 164

Byåsveien 164, 7021 TRONDHEIM
Kommunenummer 5001, gårdsnummer 96, bruksnummer 693, seksjonsnummer 27, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 56 kvm

BRA-i:
2. etasje 56 kvm: Entré, to soverom, bod, bad og stue/kjøkken.

TBA (terrasse- og balkongareal)
2. etasje 17 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.09.2026 utført av Anticimex AS v/Lars Petter Borseth. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at én bygningsdel har fått tilstandsgrad 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 2023. Bygget er oppført med parkeringsanlegg i nederste etasje. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, og etasjeskillere er i betong. Yttervegger er oppført i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, og utvendige fasader er kledd med stående trekledning og fasadeplater. Takkonstruksjonen er et flatt tak. Vinduer har karmer/ramme av tre fra byggeår, utvendig kledd med metallplater. Entrédør har brannklasse EI30, lydklasse db43 og sikkerhetslås. Balkong-/terrassedør (skyvedør) har karm/ramme av tre, utvendig kledd med metallplater. Fra stuen er det utgang til terrasse på 17 m² med terrassebord, utebelysning og stikkontakt. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskapet er plassert i entré og anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen er utstyrt med røykvarsler, slokkeutstyr og komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Overflate vegg: Mindre skade i veggoverflate mot badet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selveierleilighet oppført i 2023, beliggende i andre etasje med heisadkomst. Boligen har energiklasse A og oppvarmes med vannbåren gulvvarme tilknyttet varmesentral, supplert med balansert ventilasjon. Planløsningen er arealeffektiv med åpen stue- og kjøkkenløsning, to soverom, flislagt bad og en terrasse på 17 m² med direkte utgang mot byggets felles takhage.

Entré:
Entréen tar imot med parkett på gulvet og malte veggflater. Rommet er utstyrt med entrédør med sikkerhetslås og porttelefon med døråpner, og gir adkomst til badet, innvendig bod og stue.

Stue:
Lys stue i åpen forbindelse med kjøkkenet, med store vindusflater og utgang til terrassen via skyvedør. Rommet har parkett på gulvet og vannbåren gulvvarme, med god plass til både sofagruppe og spisebord.

Kjøkken:
Kjøkkenet er innredet med glatte fronter, laminert benkeplate, kjøkkenvask med armatur, samt benkeskapsbelysning og stikkontakter over benken. Hvitevarene er integrerte og omfatter stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Rommet er videre utstyrt med ventilator i overskap, komfyrvakt, automatisk vannstopper med fuktsensor og vannbåren gulvvarme.

Terrasse:
Terrassen på 17 m² har dekke av terrassebord og er utstyrt med utebelysning og utvendig stikkontakt. Uteplassen har utgang fra stuen via skyvedør og vender ut mot det opparbeidede fellesarealet på takhagen.

To soverom:
Leiligheten har to soverom med parkett på gulvet og vannbåren gulvvarme, begge med adkomst fra stuen. Hovedsoverommet har vindu mot terrassen og god plass til dobbeltseng. Det andre soverommet har fin plass til seng og skrivebord.

Bad:
Delikat bad fra byggeår 2023 med flislagte vegger og flislagt gulv med gulvvarme. Rommet er innredet med vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur, speilskap med overlys, dusjhjørne med dører, vegghengt dusjarmatur og vegghengt toalett. Badet har opplegg for vaskemaskin og mekanisk avtrekk med ventil i himlingen.

Overflater:
Gulv: Parkett i oppholdsrom og kjøkken, flislagte overflater på bad.
Vegger: Malte veggflater, flislagte vegger på bad.
Himling: Malte flater i himling.

Lagring:
Innvendig bod på ca. 3 m² med plassering av ventilasjonsaggregat, samt disponibel bod i kjelleren.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Fjernvarme. Vannbåren gulvvarme tilkoblet varmesentral. Gulvvarme på bad. Boligen har balansert ventilasjon med varmegjenvinning.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2023. Det foreligger ferdigattest for næringsbygg og 75 leiligheter datert 23.10.2023. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 19.11.2020. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 12 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet elektriske kabler, forbud mot salg og lagring av mineraloljeprodukter, begrensning i råderett vedrørende mulig grunnforurensning, bestemmelser om vann- og avløpsledninger, elektriske ledninger/kabler, bebyggelse og vedlikehold i felles eiendomsgrense, felles drifts- og sambruksavtale, adkomstrett, parkering og profilering.

Eiendommens rettigheter:
Seksjonen har tinglyst rett til ideell andel 3/190 i næringsseksjonen på gnr. 96, bnr. 693, snr. 75. Dette gjelder bruksrett til parkering og bod i parkeringskjeller.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

I henhold til sameiets vedtekter er korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn i året ikke tillatt. Styret skal underrettes skriftlig om alle leieforhold.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd grønn A (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har en fin og etablert beliggenhet på Havstad på Byåsen, i et rolig boligstrøk med praktisk nærhet til alt du trenger i hverdagen. Like ved boligen ligger Havstadsenteret, hvor du finner både Kiwi og Bunnpris for dagligvarehandelen, i tillegg til Vitusapotek. For et ytterligere utvalg av forretninger og servicetilbud ligger Byåsen Butikksenter en kort spasertur eller sykkeltur unna. Sameiets felles tomt er pent opparbeidet med asfalterte internveier, frodige plenarealer, beplantning og hyggelige sittegrupper.

For deg som er glad i friluftsliv, byr beliggenheten på førsteklasses tilgang til Bymarka. Herfra kommer du deg raskt ut i et omfattende nettverk av turstier og maskinpreparerte skiløyper, med kjente turmål som Grønlia, Lavollen og Lian. Theisendammen ligger kun en kort spasertur unna og er en populær badeplass på varme sommerdager, med sandstrand, stupebrygge og en opparbeidet, lyssatt rundløype på 1,8 kilometer som er velegnet for løpeturer og kveldsturer året rundt. I nærområdet finner du også Sverresborg Trøndelag Folkemuseum, idrettsanlegg ved Havstein og Havstad, samt nihulls golfbane på Havstein.

Nabolaget er godt tilrettelagt med trygge omgivelser og gangavstand til flere barnehager og skoler, deriblant Gjørtlervegen barnehage, Nyborg skole og Byåsen skole. I tillegg når du Sverresborg skole og Byåsen videregående skole på en kort sykkeltur. Kollektivtilbudet er meget godt utbygd, med bussholdeplass ved Havstadsenteret en kort spasertur unna som betjenes av flere linjer med hyppige avganger mot Midtbyen. I tillegg er det gangavstand til trikkestoppet på Munkvoll hvor Gråkallbanen tar deg til både sentrum og Lian. Med bil tar kjøreturen til Trondheim sentrum under ti minutter.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
 

Barnehager:
Gjørtlervegen barnehage: 4 min. gange
Vårres barnehage: 6 min. gange
Sommerfuglen Steinerbarnehage: 6 min. gange

Skoler:
Nyborg skole (1.–7. trinn): 9 min. gange
Byåsen skole (1.–7. trinn): 12 min. gange
Åsveien skole og ressurssenter (1.–10. trinn): 14 min. gange
Sverresborg skole (8.–10. trinn): 18 min. gange
Ugla skole (8.–10. trinn): 22 min. gange
Byåsen videregående skole: 18 min. gange
Skansen Videregående Steinerskole: 9 min. kjøring

Idrett og fritid:
Havstad idrettsplass: 4 min. gange
Havstein kunstgrasbane: 8 min. gange
3T-Byåsen: 18 min. gange
EasyFit Byåsen: 6 min. kjøring

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 3957,25 kvm som tilhører sameiet. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte veier, blomsterkasser, sittegrupper, plenarealer og diverse beplantning, herunder en felles takhage på plan 2. I henhold til tinglyst drifts- og sambruksavtale med nabonæringseiendommen forestår næringseiendommen drift og ordinært vedlikehold av felles utendørsarealer, inkludert brøyting og strøing, mens boligsameiet har ansvar for drift og vedlikehold av takhagen på plan 2, samt inngangspartier og sykkelparkering. Tomten er fellesareal.

Det medfølger parkeringsplass (plass nr. 410) i kjelleren. Parkeringen er organisert som ideell andel i Realsameiet Havstad Torg Parkering (snr. 75). Kontingent for drift og vedlikehold i realsameiet er oppgitt til kr 220,- per måned. Det er mulighet for montering av ladeboks i garasjen.

Sameiet har rett til to vederlagsfrie gjesteparkeringsplasser på næringseiendommens overbygde areal (merket 1 og 2).

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til kombinert bebyggelse og anleggsformål i henhold til reguleringsplan r20140038 Byåsveien 162, gnr/bnr 96/183, datert 13.12.2018, med tilhørende reguleringsbestemmelser. På eiendommen er 3412,97 m² regulert til kombinert bebyggelse og anleggsformål, 2495,1 m² til utforming, samt 1,25 m² til kjøreveg.

I henhold til reguleringsbestemmelsene § 4.1.1 skal området benyttes til kombinert formål bolig, forretning, næring og tjenesteyting. Det tillates ikke bolig i 1. etasje, men heis- og trappeadkomst til boligene tillates. Det tillates ikke forretning, næring og tjenesteyting over 1. etasje. Bestemmelsene § 4.1.8 stiller krav til støy: Alle boenheter skal ha en stille side (Lden = 55 dB) og minst ett soverom mot stille side, og støynivå ved fasader skal ikke overskride Lden 65 dB. Videre skal alle boenheter ha tilgang til utendørs oppholdsareal som tilfredsstiller grenseverdikravet i T-1442:2016 tabell 3 (Lden = 55 dB).

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2034, vedtatt 27.03.2025. Arealbruken er i planen avsatt til sentrumsformål - framtidig (3957,09 m²). Eiendommen er plassert i Byggesone 1 (sentrumskjerne). I henhold til kommuneplanens bestemmelser § 2.2.3 gjelder reguleringsplaner vedtatt etter 21.03.2013 ved motstrid foran kommuneplanens arealdel, med unntak av eventuell motstrid mot blå/grønnstruktur, fremtidig LNFR m.m. Den gjeldende detaljreguleringen gjelder dermed foran kommuneplanen.

Planforslag som berører eiendommen:
- Byåsveien 158 (plan-ID r20200004) - status: planforslag. Rett nord for eiendommen ligger Byåsveien 158/160, som er under planlegging for detaljregulering, noe som kan medføre fremtidig byggevirksomhet i nærområdet.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 332,- pr. mnd. og inkluderer: felleskostnader drift, fastbeløp måling og avregning energi, elektroniske fellesavtaler (kabel-TV/internett), bod, parkering samt á-konto varme og varmtvann.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Felleskostnader drift: kr 2 022,-
Fastbeløp måling og avregning energi: kr 130,-
Tillegg elektroniske fellesavtaler: kr 500,-
Bod: kr 50,-
Parkering: kr 220,-
A konto varme og varmtvann: kr 410,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7 000,- pr. år. / 3 000 kwh. pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er kr 10 789,- for perioden september 2025 til og med august 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, feiing samt eiendomsskatt (5 392,-) Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7 000,- pr. år / 3 000 kWh pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 069 589,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskattetaksten er satt til kr 3 907 000, med bunnfradrag på kr 700.000 og en sats på 2,65 promille, vedtatt 01.02.2024.

Andel formue er kr 15 791,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 14.09.2026.

4 190 000,00 Prisantydning

Omkostninger

104 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
105 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
115 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 295 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 305 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Are Engebretsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport.

Eiendommen selges som et dødsbo. Det innebærer at selger ikke har detaljert kunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunne supplere og/eller kontrollere opplysningene, med den risiko det medfører. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,80 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk   kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av offentlig opplysninger Trondheim kommune  kr 5 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet kr 7 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 19 190,20
Foto - kr 3 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 68-0111/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Trondheim
Fjordgata 82, 7010, TRONDHEIM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR68.26111

Sist oppdatert: 22. oktober 2026 kl. 21:30