Etterstadsletta 71A

Etterstadsletta 71A, 0660 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 237, bruksnummer 18, ideell andel 1/1
Andelsnummer 286, Etterstad Sør Borettslag, organisasjonsnummer 950151315

Totalt bruksareal BRA: 79 kvm

BRA-i:
4. etasje 67 kvm: Entré, kjøkken, 2 soverom, bad og stue.

BRA-e:
Kjeller 7 kvm: To kjellerboder.
Loft 5 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
4. etasje 8 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en loftsbod med skråtak som begrenser måleverdig arealer etter reglene i NS 3940. "Gulvflate" er målt til 11 kvm.
Kjellerbodene er på henholdsvis 1,7 kvm og 5,4 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.08.2026 utført av Marcus Pettersen v/ Takstkonsulent1 AS.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og tilstandsgrad 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk bygget i 1951. Bygningen er trolig fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført i betong/murverk, utvendig forblendet med teglstein. Valmet takkonstruksjon, antatt tekket med betongtakstein (ikke besiktiget).
Vinduer med 2-lags pressglass, produsert i 2012. Lyd- og brannklassifisert entrédør med kikkhull. Balkongdør med 2-lags pressglass, produsert i 2012.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 - TG2:
Innvendig > Etasjeskiller og bærende konstruksjoner:
Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm gjennom stuerommet.

Kjøkken > Avtrekk:
Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Våtrom:
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: TG2 er satt grunnet høy alder.
- Sanitærutstyr og innredning: Det registreres manglende drensåpning under det innebygde klosettet for synliggjøring og avledning av eventuell lekkasje fra skjulte installasjoner.
- Ventilasjon: NS3600 krever mekanisk/elektrisk styrt vifte for å kunne gi tg 0/1. Naturlig oppdriftsventilasjon er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt til felles kanaler for bygget.

Tilstandsgrad ikke underøkt - TGIU:
Våtrom > Tilliggende konstruksjoner våtrom:
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Helse, miljø og sikkerhet:
• Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
• Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.
• Det ble registrert manglende deksel på enkelte stikkontakter og lysbrytere. Dette medfører økt risiko for berøringsfare og bør utbedres av kvalifisert elektrofaglig personell.

Se utfyllende tekst i rapporten. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Velkommen til Etterstadsletta 71A! En lys og gjennomgående 3-roms endeleilighet i toppetasjen. Boligen har en fin intern beliggenhet og kan by på en usjenert, solrik balkong med fin utsikt og lite innsyn. Leiligheten ble pusset opp i 2022/2023 med ny fiskebensparkett, malte overflater og det ble lagt flis på flis på badet.
Leiligheten ligger i et etablert borettslag, omgitt av store, grønne fellesarealer. Området har et godt tilbud med buss og T-bane like ved, som gir kort vei til sentrum.

Nærmere innhold:

ENTRÉ:
Innbydende entré med praktisk nisje for plassering av yttertøy og sko.

BAD/WC:
Et delikat, flislagt bad med varmekabler og opplegg for vaskemaskin. Badet ble oppgradert i 2023 med flis på flis, ny servant, ny dusj og nytt toalett. Baderommet er innredet med vegghengt klosett, servant med innredning, speil og dusjhjørne med svingbar glassdør.

KJØKKEN:
Separat kjøkken med god skap- og benkeplass. IKEA kjøkkeninnredning med glatte fronter og heltre benkeplate med nedfelt vaskekum. Fliser og belysning over deler av benkeplaten. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap. Kullfilterventilator over kokeplass.
Waterguard er montert. Ca. 120 liters varmtvannsbereder er plassert i kjøkkeninnredningen.

STUE:
Lys og romslig stue med plass til både sofagruppe og spisebord. Store vindusflater og endevinduet gir godt med lys. Koselig peisovn varmer godt på kaldere dager. Downlights i himling. Fra stuen er det utgang til solrik balkong på ca. 8 kvm.

BALKONG:
Vestvendt balkong på ca. 8 kvm. Balkongen er usjenert og har en flott utsikt. Gode solforhold med sol fra ca. kl 12 - 22 sommerstid i følge selger. Her er det plass til sittegruppe og grill. Balkongen har markise og utelys.

SOVEROM I:
Stort hovedsoverom med plass til dobbeltseng og nattbord. Åpen garderobeløsning langs den ene veggen.

SOVEROM II:
Også et soverom av god størrelse som passer godt som barnerom, gjesterom eller kontor. Plass til seng, garderobeskap og skrivepult.

DIVERSE:
- God lagringsplass i to kjellerboder og en loftsbod.
- Vinduer og balkongdør med 2-lags pressglass, produsert i 2012.
- Lyd- og brannklassifisert entrédør.
- Takhøyden ble målt til 2,52 m i entré og stue.
- Sikringsskap med automatsikringer plassert i felles gang.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Integrerte hvitevarer medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Boligen varmes opp med elektrisk oppvarming. Det er elektrisk gulvvarme på badet. Peisovn er plassert i stuen.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1951. 

Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument datert 07.09.1953, som er dokumentasjon for at byggesaken ble godkjent og at bygget er registrert som lovlig oppført.

Det foreligger ferdigattest på nye balkonger datert 03.03.1993. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Avvik fra godkjente tegninger:
- Bad og separat toalettrom er slått sammen til ett stort bad og opprinnelig innebygget skap på soverom er innlemmet i badet.

Boligen overtas slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet begrensninger i utleiemulighetene, bestemmelse om trafostasjon/kiosk, bestemmelse om veg og vedlikehold av ledninger, adkomstrett for allmennheten, bestemmelse om gjerde og rett til å legge ledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Velkommen til Etterstadsletta – en adresse som kombinerer det beste fra to verdener. Her bor du tilbaketrukket og skjermet, omgitt av store, grønne fellesarealer, samtidig som du har umiddelbar nærhet til et av byens beste kollektivtilbud. Dette er et område hvor barna kan leke trygt i bilfrie omgivelser, og hvor bylivet aldri er mer enn noen minutter unna.

Hverdagslogistikken er usedvanlig enkel. De daglige innkjøpene gjør du til fots hos Nærbutikken eller Rema 1000, begge bare noen minutters gange unna. Flere barnehager, som Dumpa Kanvas-musikkbarnehage og Etterstadjordet barnehage, ligger få minutter fra leiligheten. For skolebarna er det kort og trygg vei til både Brynseng og Vålerenga skoler.

Fritiden byr på et mangfold av muligheter. Rett i nærheten ligger Nygård terrasse med ballplass om sommeren og skøytebane om vinteren. Helsfyr T-banestasjon er under ti minutters gange unna, og herfra er du i sentrum på et blunk. Busslinje 37 stopper på andre siden av veien.

For en utvidet kulturopplevelse er veien kort til Gamlebyens historiske ruiner, Ekebergparkens skulpturer og utsikt, eller en kaffe på sjarmerende Kampen.

Boligen sogner til Brynseng barneskole.
Det er flere barnehager i området, blant annet:
Etterstadjordet barnehage (1-5 år) 3 min
Dumpa Kanvas-musikkbarnehage (1-6 år) 3 min
Etterstad barnehage (1-5 år) 6 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 42 685 kvm som tilhører borettslaget.

Borettslaget har 56 reserverte parkeringsplasser, og ventetiden varierer veldig. Noen som står på venteliste. OBOS organiserer utleie av plassen etter styrets henvendelse, og OBOS tar et etableringsgebyr på ca. kr 800,-. Månedsleie for disse plassene er ca. kr 390,- kr i 2026. Borettslaget har også gratis parkeringsplasser - om lag 130 stk. Beboere kan ha bare en bli registrert pr leilighet.

Borettslaget har 12 elbil-ladestasjoner. Borettslaget tar 50 kr pr måned og strømmen betales av beboerne selv. De har fått Norgespris for anlegget.

For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-1852 datert 28.01.2009 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Deler av eiendommen er også regulert til veigrunn i tunnel i henhold til reguleringsplan S-3421 - Gardermobanen går i tunnel under Etterstadsletta 71.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen inngår i kommunedelplan "KDP-17 - Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn" datert 23.09.2015.
Området er under utvikling og mye spennende vil skje for bydelene i årene fremover. Eiendommen er en del av strategisk plan for Hovinbyen og gir rammer for byutvikling av Hovinbyområdet de neste tiårene. Hovinbyen transformeres fra å være et område preget av store lager- og industriarealer, til å bli et attraktivt byområde med mange nye boliger og arbeidsplasser. Planen er retningsgivende, men ikke juridisk bindende.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Brynsbakken - Kapasitetsøkende jernbanetiltak:
Saksnummer 202212750 og 2025/06708: I årene fremover er det forventet en befolkningsvekst i og rundt Oslo som gjør at transportbehovet også øker. Hovedmålsettingen til prosjektet er å øke kapasiteten på alle banene som går forbi Brynsbakken i dag, med bakgrunn i tre hovedgrunner: Gardermobanen er overbelastet i dag, sporanordningen i Brynsbakken må tilpasses framtidig togtunnel under Oslo og antall avganger på lokaltogene skal økes. Dagens Gardermobane går i tunnel under Etterstadsletta 71.

Arnljot Gellines vei 29:
Saksnummer 2025/08934: Oppføring av boligblokk på elleve etasjer. Det ble gitt rammetillatelse 14.11.2024. Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune opphevet rammetillatelsen i vedtak datert 31.03.2025. Tiltakshaver USBL Utbygging AS klagde på vedtaket datert 14.04.2025. Statsforvalteren opprettholder kommunens vedtak datert 31.03.2025 (saksnummer 202200843-69). Klagen har ikke ført frem.

Etterstadsletta øst - Sykkelvei med fortau:
Saksnummer 202462018 og 2025/06757: Bymiljøetaten ønsker å utbedre dagens turvei over Etterstadsletta øst fra gang- og sykkelvei l sykkelvei med fortau, samt etablere en ny bru over Alnaelva. Saken er p.t. under behandling hos kommunen.

Etterstadsletta 48 med flere:
Saksnummer 202005767 og 2025/06919: Sporveien AS foreslår å omregulere Etterstadsletta 48 mfl. fra område for t-banedrift til mer kombinert bruk. Forslaget består i hovedsak av Sporveiens driftsbase med verksted og ca. 270 nye boliger rundt og over driftsbasen. Planforslaget har høyder opp til 64 meter med et høyhus i 16 etasjer. Den resterende næringsbebyggelsen har høyder mellom 5-6 etasjer med takoppbygg. Boliger foreslås med en variasjon i byggehøyder fra 3-9 etasjer på et grønt lokk over en klimatisert driftsbase.
Planforslaget sikrer et lokk over T-banen som utnyttes til torg mot Helsfyr.

Etterstadsletta 3, 5 og del av 11 - Etterstad videregående skole:
Saksnummer 201905606: Oslobygg KF foreslår å omregulere eiendommene for å utvide kapasiteten ved Etterstad videregående skole med ca. 360 elevplasser (slik at det blir ca. 1150 elevplasser totalt), og sikre gode tilhørende uteoppholdsarealer. Det foreslås et nybygg i inntil 4 etasjer mot nordvest (inkludert underetasje med forretning), og et nybygg på inntil 3 etasjer mot øst. I tillegg kommer høyden på takoppbygg. Eksisterende bebyggelse mot Etterstadparken forutsettes videreført. Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget, og mener det gir skoleanlegget et vesentlig løft.

Etterstadsletta 2:
Saksnummer 02111590 og 2025/06745: Ruter AS foreslår å omregulere Etterstadsletta 2 fra friområde til kollektivanlegg grønnstruktur. Rutebusser skal parkere her, i pausen mellom to ruter, for kollektivknutepunkt. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke Ruters alternativ alternativ med bussparkering under lokk og økt andel grønnstruktur. Planforslaget ble sendt for offentlig ettersyn til berørte hjemmelshavere 28.05.2026.

Brynsveien 5 m.fl. (Bryn sentrum):
Saksnummer 2025/06859: JM og Entra foreslår å omregulere Bryn sentrum til bolig, barnehage, ulike næringsformål, idrett, kultur, park og torg. Hensikten med planforslaget er å transformere Bryn til et byområde. Planforslaget innebærer at dagens bebyggelse rives, med unntak av Brynsveien 1 (Stave-bygget), hvor hensikten er at bygget videreføres med påbygg. Det foreslås ca. 50 000 m2 BRA bolig, og ca. 70 000 m2 BRA til andre formål som forretninger, tjenesteyting kontor, hotell og bevertning.
Planforslaget legger til rette for ca. 600 nye boliger og ca. 5 000 arbeidsplasser, og åpner for 3 høyhus. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget fordi det samlet gir for høy utnyttelse og byggehøyder, barnehagen er for liten med utearealer av lav kvalitet, er lite variasjon i boligstørrelser, få eksisterende bygg skal ombrukes, og byrommene ikke har tilstrekkelig kvalitet. PBE anbefaler flere rekkefølgebestemmelser enn det planforslaget sikrer.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner.

Felleskostnadene er kr 4 281,00 pr. mnd. og inkluderer: grunnpakke TV/internett, trappevask, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, vaktmestertjenester, gartner, snømåking, drift og vedlikehold mv.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Fra 1. januar 2026 økte de med 5%.

Fordeling av felleskostnader foreligger ikke fra forretningsfører. Kapitalkostnader utgjør kr 283,- pr. mnd.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12 000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett der avgiften er inkludert i felleskostnader. Dekoder medfølger ikke.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 576 824,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr 28 107,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 41 653,- pr. 04.08.2026.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 11 938 526,00 pr. 04.08.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207890294
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,50%
Innfrielsesdato: 30.01.2047
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

6 190 000,00 Prisantydning
41 653,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 231 653,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 241 149,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 251 099,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mira Fredriksen Espiritu og Jonas Baltzersen Halmrast

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Etterstad Sør.
Borettslaget består av 301 andeler.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Borettslaget er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 93105000.
Borettslagets hjemmeside er www.etterstadsor.no.
Dyrehold er tillatt etter søknad til styret og signering av dyreholdserklæring. Det er egne regler for dyrehold, se egne retningslinjer.
Det er tillatt med gass- og elektrisk grill på balkonger, men ikke kullgrill.
Borettslaget har fellesvaskeri.
Andelseier plikter å rense sluk på verandaen hver høst. Ved oppussing skal naboer informeres, og fellesarealer holdes rene. Styret har utarbeidet egne relativt strenge retningslinjer for oppussing, kontakt styret før oppussingen begynner.
Beboeren kan få installert luft-til-luft varmepumpe - etter søknad fra styret. Digital søkeprosess skjer via Vibbo hos oss. Per i dag er det 3 slike installasjoner.
Det er ikke lov å ha mekaniske vifter noen steder i leiligheten.
Borettslaget utfører årlig pipesjekk.

Påkostninger de siste årene:
2026:
- Alle trappeoppgangene, samt vaskeriet ble bonet
- Alle skorsteiner ble filmet, og 56 av 81 pipeløp ble feiiet
- Grundig rensing av takrenner og dronefilming av alle tak
- Oppgradering av vaktmesterbygget/vaskeribygning
2025/2026:
- Radonmåling (alle måleverdiene var under 36 Bq/m3)
2025:
- Totalt 41 radonbrønner og radonvifter
2024:
- 13 Inngangspartier restaurerert: Blokk 51, 55 B, 63, 65 B, 69, 71, 85 A, 87
2022:
- Nytt porttelefon- og nøkkelsystem
- 227 nye branndører på loft og i kjellere
2019:
- Rørspyling av bunnledninger
2018:
- Rørspyling i alle leiligheter
2016:
- Oppgradering av uteområder

Planlagte påkostninger:

Dette sier styreleder 10.08.2026:
Det er ikke drøftet ennå behov for nye låneopptak, men det blir gjort i forbindelse med vurderinger av hvor store vedlikeholdsprosjekter vi må sette i gang.
Vi har om lag 12,2 mill kr lån nå. Målet er å opprettholde god standard på uteområdet og god brannsikring i byggene. Et nytt stort lån er for eks aktuelt i årene 2040-2050 når alle i borettslaget skal skifte ut alle vinduer i alle leiligheter samtidig - i regi av borettslaget. Det er ikke tatt stilling til fornyelse av badene fra 1998.

Takrenner:
Borettslaget filmet med droner alle 20 bygninger/blokker sommeren 2025. Spyling av takrenner er satt i gang høsten 2025, og ble avsluttet den 18.11.2025. Spyling av takrenner i 5 blokker av 20 ble utsatt til høsten 2026.

Større investeringer innen 1-10 år:
• Borettslaget har i 2025 reparert balkonger i 3. og 4. etasje. De har fått mange skademeldinger, og etter hvert må alle balkongene gås gjennom. Dette fortsetter borettslaget med våren 2027 i 2. etg. De har har reservert 1,2 mill til dette.
• Det er også behov for å rense luftekanaler i alle 300 leiligheter - det er reservert 1 mill kr til dette i 2026/2027
• ENØK - rapportene nå, og tidligere, har dokumentert at borettslaget har totalt 28 gamle «franske balkonger» som for noen år siden ble isolert for lite, og dette er noe de skal prioritere i 2026. Dette kommer til å koste om lag kr 600 000,- - dette tas høsten 2026.
• Bytte alle 155 kjellervinduer - dette igangsettes høsten 2026. Investering på 1,5 mill tas fra vedlikeholdsmidler.
• Restaurere tak osv i 28 inngangspartier (13 oppganger ble reparert 2024) er blitt utsatt til 2027, koster om lag 1.0 mill kr etter tidligere prisvurderinger
• Borettslaget har planer om å etablere sykkel - garasjer for spesielt el-sykler - de har reservert 1 mill kr til dette i 2026.
• Alle oppgangene innvendig (veggene) ble vasket høsten 2024, og i 2025 ble to oppganger malt i april 2025. (Da er 13 av 41 oppganger ble malt siden 2020). Så her blir det nye satsinger innen noen år. Kostnader er ikke kartlagt ennå.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsretten er forhåndslutlyst og det er 9 stk som har meldt interesse.

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell
manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks - 6 - måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt  kr -25 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport kr 9 950,00
Foto Lasse Lerdahl  kr 5 550,00

 
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 39-0118/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.26118

Sist oppdatert: 14. august 2026 kl. 17:01