Oslo gate 2C

Oslo gate 2C, 0192 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 233, bruksnummer 299, ideell andel 1/1
Andelsnummer 6, Borettslaget Oslogt 2 B, organisasjonsnummer 959063990

Totalt bruksareal BRA: 79 kvm

BRA-i:
2. etasje 71 kvm: Gang, bad, kjøkken, stue og to soverom.

BRA-e:
Kjeller 8 kvm: To boder.

Arealet i boligen er vanskelig å måle opp helt nøyaktig på grunn av skrå vegger og flere komplekse vinkler. Arealet er fastsatt omtrentlig og skjønnsmessig, og mindre avvik kan forekomme sammenlignet med mer standardiserte romgeometrier.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.09.2026 utført av Rett-Takst AS v/Kjell-Arne Hagen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 2. etasje i en boligblokk over fire etasjer pluss loft og kjeller, oppført i 1892. Bygningen har etasjeskille i trebjelkelag (stubbloftskonstruksjon). Vinduer har trekarmer og tolags isolerglass med produksjonsstempel fra 2016, omrammet av profilerte, hvitmalte lister. Ytterdøren er malt og vender mot felles trapperom. Innvendig er det hvite, profilerte innerdører med hvitmalte gerikter. Det er ikke etablert ildsted i leiligheten; pipen opplyses å være i bruk av andre i bygget. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskapet er plassert på vegg i felles trappegang og er utstyrt med automatsikringer og kursfortegnelse. Det foreligger samsvarserklæring datert 12.12.2022.

Det er installert røykvarslere i alle plan, vurdert som hensiktsmessig plassert for tidlig varsling. Boligen er videre utstyrt med brannslukningsapparat.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Ytterdører
- Ytterdører: Ytterdøren er ikke merket for brann og lyd.

Overflater
- Gulv: Laminatgulvene fremstår med bruksslitasje og enkelte skader, med stedvise skader i skjøter og overflater samt begynnende oppsvelling og kantskader i laminatbordene.

Etasjeskiller og bærende konstruksjoner
- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Skjevheter og setninger er registrert, vurdert å være forenlige med bygningens alder og konstruksjonstype.

Kjøkken
- Overflater og innredning: Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum utført etter 1. juli 2010.

Innvendige vannledninger
- Innvendige vannledninger: Manglende merking av rørkursene i vannfordelerskapet.

Innvendige avløpsrør
- Innvendige avløpsrør: Registrert motfall i en avløpsgren.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen
- Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Det er ikke etablert ildsted i leiligheten, og pipe og ildsted er formelt ikke vurdert eller røykprøvd.

Varmtvannsbereder/tank
- Varmtvannsbereder/tank: Felles varmtvann i borettslaget.

Andre installasjoner
- Andre installasjoner: Elektrisk oppvarming av boligen og gulvvarme i bad.

Helse, miljø og sikkerhet

Helse, miljø og sikkerhet
- Helse, miljø og sikkerhet: Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget. Det mangler samsvarserklæring for skifte av sikringsskap og for kjøkkenet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Badet ble totalrenovert høsten 2022 av faglært totalentreprenør (Ringen Rørservice AS) med ny membran, vegger, fliser, innredning og ventilasjon. Før renoveringen hadde tidligere bad ikke tett membran og negativ helling på avløp. Det opplyses i tillegg om tregt avløp.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2025:
- Kjøkken oppgradert med ny benkeplate, kum, fliser og hvitevarer

2022:
- Bad pusset opp med fliser på gulv og vegger, baderomsinnredning, dusjhjørne, opplegg for vaskemaskin og vegghengt toalett, utført av Ringen Rørservice AS
- Nytt sikringsskap med automatsikringer

2016:
- Vinduer med 2-lags isolerglass

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Branntetting av utebod, etterisolering mot overliggende leilighet og etablering av taklys i bodområdet
- Oppfølging av brannrapport, branntetting og kontroll av utført arbeid
- Innkjøp av nye brannslokkingsapparater til leiligheter og fellesarealer, samt serviceavtale med Aktiv Brannvern
- Utbedring av frostskadet mur
- Mindre vedlikeholdsarbeider, herunder låsesmedbistand, justering av dørlukkere, reparasjon av ytterdør og nye navnelapper på callinganlegg
- Oppfølging og vedlikehold av uteområde og hekk, samt dugnad
- Investering i felles pizzaovn

Leiligheten ligger i andre etasje i en klassisk murgård fra 1892, og kjennetegnes av sjenerøs takhøyde og bevarte detaljer som dekorativ takrosett. Boligen har en funksjonell planløsning med to soverom, oppgradert kjøkken fra 2025 og et flislagt bad som ble pusset opp i 2022.

Entré:
Entréen tar imot med rå, impregnert murstein på veggene som gir et markant arkitektonisk særpreg. Rommet har laminat på gulv, hvitmalte profilerte lister og en praktisk nisje med oppheng for yttertøy og sko.

Stue:
Stuen preges av god takhøyde, hvitmalte taklister og en vakker stukkaturrosett i himlingen. Store vindusflater med isolerglass fra 2016 slipper inn rikelig med dagslys, og rommets utforming gir god plass til både sofagruppe og et større spisebord.

Kjøkken:
Kjøkkenet ble oppgradert i 2025 og har innredning med glatte, hvite fronter kombinert med heltre benkeplate, ett-greps blandebatteri og nedfelt rustfri stålkum. Veggen over benken er kledd med fliser i fiskebensmønster, supplert med integrert belysning under overskapene. Hvitevarene består av integrert koketopp, komfyr og oppvaskmaskin, samt en overmontert avtrekksvifte.

Soverom:
Hovedsoverommet har en lun atmosfære og god plass til dobbeltseng, nattbord og frittstående oppbevaringsmøbler. Vinduet med isolerglass vender ut mot rolige omgivelser.

Soverom 2:
Det andre soverommet har lyse overflater og to store vinduer. Rommet har god plass til seng, kommode og garderobeløsning, og egner seg like godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.

Bad:
Badet ble pusset opp i 2022 og har store keramiske fliser på vegger og gulv, kombinert med malt himling med fire innfelte downlights. Innredningen består av hvit servantskuff med heltre benkeplate og ovenpåliggende servant med ett-greps blandebatteri, speilskap, dusjhjørne med glassdører og et vegghengt toalett. Rommet er utstyrt med elektrisk gulvvarme, mekanisk avtrekksvifte i himlingen og opplegg for vaskemaskin.

Overflater:
Gulv: Laminatgulv og keramiske fliser.
Vegger: Malte flater, impregnert murstein og keramiske fliser.
Himling: Malt overflate med hvitmalte taklister, takrosett i stue og downlights på bad.

Lagring:
Leiligheten disponerer to boder i kjeller på henholdsvis ca. 2 m² og 5 m² (totalt ca. 8 m²).

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Veggmontert lampe og 2x hyller ved siden av vifte på kjøkken.

Elektrisitet. Gulvvarme på bad.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1892. Kommunen opplyser at det ikke var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden eiendommen ble oppført. Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for utbedringsarbeider av boligblokk, datert 21.07.1989.
- Ferdigattest for bruksendring av loft til bolig, datert 21.09.2017.
- Ferdigattest for oppføring av balkonger, datert 21.01.2020.
- Attestert ekspedisjonsdokument for areamur og betonggulv i forretning, datert 01.06.1946.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 11.03.1987 og 23.05.2019. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Det er etablert et ekstra soverom i deler av kjøkkenet, hvor bruken har gått fra hoveddel til hoveddel og er således ikke et søknadspliktig tiltak.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann/kloakkledning, adkomstrett og gjerde.

Eiendommens rettigheter:

Dagboknummer: 35337
Tinglysningsdato: 17.07.1992
Servitutten omhandler: Erklæring om fornyelse vedrørende Arups gate 3 (gnr. 233, bnr. 18). Beboerne i kvartalet, herunder gnr. 233 bnr. 299, har rett til adkomst og bruk av felles uteareal og gårdsrom. Eiendommen har videre rett til å anlegge og vedlikeholde tekniske ledninger over gnr. 233 bnr. 18, samt adkomstrett i den utstrekning det er nødvendig for riving, utbedring og vedlikehold av egen eiendom. Ubebygget areal tillates ikke benyttet til lagring eller parkering av motorkjøretøy. Bestemmelse om felles vedlikehold av arealet. Kan bare slettes med samtykke fra Oslo kommune.

Dagboknummer: 57122
Tinglysningsdato: 26.11.1992
Servitutten omhandler: Erklæring om bruk av gårdsrom på St. Halvardsplass 1 (gnr. 233, bnr. 201). Beboerne på blant annet gnr. 233 bnr. 299 har rett til bruk av uteareal og gårdsrom på den skraverte delen av gnr. 233 bnr. 201. Eiendommen har videre rett til å anlegge og vedlikeholde tekniske ledninger over eiendommen, samt adkomstrett nødvendig for riving, utbedring og vedlikehold av egen eiendom. Ubebygget areal tillates ikke benyttet til parkering av motorkjøretøy eller lagring. Bestemmelse om felles vedlikehold av grøntarealene. Kan bare slettes med samtykke fra Oslo kommune.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Oslo gate 2C har en attraktiv og sentral beliggenhet i hjertet av Gamlebyen – et av Oslos mest historiske og kulturrike områder. Her bor du i et veletablert bystrøk med klassiske murgårder, historiske bygninger og åpne gaterom, samtidig som flere av byens flotteste parker og friområder ligger like i nærheten. Minneparken, Ruinparken, Middelalderparken og Klosterenga park gir gode muligheter for både rekreasjon og rolige avbrekk fra bylivet, mens Ekebergparken med sine skulpturer og flotte utsikt over byen og fjorden ligger en kort tur unna.

Gamlebyen er Oslos opprinnelige sentrum, og området byr på en spennende kombinasjon av historie og moderne byliv. I nærområdet finner du blant annet Oslo Ladegård, Saxegården og Oslo Hospital, mens utviklingen av Bjørvika og Fjordbyen har gitt området et stort utvalg av kulturtilbud, restauranter, kaféer og servicetjenester. MUNCH, Operaen og Deichman Bjørvika ligger en kort spasertur unna, og fra havnepromenaden er det videre kort vei til Sørenga Sjøbad, badstuer og Operastranda.

Området har også et godt utvalg av hyggelige kaféer og restauranter. I nærområdet finner du blant annet KUMI, ZZ Pizza, Arv Kaffe & Retro og Stockfleths, mens Ekebergrestauranten byr på matopplevelser kombinert med en av byens flotteste utsikter. Grønland og Bjørvika gir ytterligere et bredt utvalg av restauranter, butikker og servicetilbud. Dagligvarehandelen er enkel med flere butikker i nærområdet, og Grønland Basar ligger en kort spasertur unna med blant annet apotek, Vinmonopolet og øvrige servicetilbud.

For den aktive er beliggenheten svært godt egnet, med parker og turmuligheter rett i nærheten, kort vei til Ekeberg og gode treningsmuligheter på Grønland og i Bjørvika. Samtidig gjør nærheten til sentrum det enkelt å benytte seg av Oslos øvrige tilbud – Oslo S og Bussterminalen ligger i gangavstand.

Kollektivtilbudet er meget godt, med flere bussforbindelser fra blant annet Munkegata, Harald Hårdrådes plass og St. Halvards gate, samt trikk fra Oslo Hospital. Grønland T-banestasjon med alle T-banelinjene ligger også i kort avstand. Fra Oslo S har du dessuten direkte togforbindelse til Oslo lufthavn Gardermoen og resten av landet.

Her får du med andre ord en beliggenhet som kombinerer Gamlebyens historiske atmosfære og grønne omgivelser med umiddelbar nærhet til Bjørvika, sentrum og et rikt utvalg av kultur, restauranter, shopping og servicetilbud.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Nonneseter idrettsbarnehage: 3 min. gange
Gamlebyen Urtehagen barnehager: 3 min. gange
Papaya Kanvas-barnehage: 8 min. gange

Idrett og fritid:
Ruinparken balløkke: 2 min. gange
Grip Gym: 7 min. gange
Fresh Fitness Grønland: 7 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 517 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er fellesareal. Bakgården er opparbeidet med beplantning og hekk, og det er tilrettelagt med felles grill og pizzaovn for beboerne. Eiendommen har tinglyst erklæring om felles bruk av gårdsrommet sammen med øvrige eiendommer i kvartalet.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.

Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til spesialområde - bevaring (bolig) i henhold til reguleringsplan S-2907 datert 18.03.1987, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan Arups gate, Egedes gate og Klostergate endret reguleringsplan (ID: S-3967), datert 28.11.2002, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen regulerer tilstøtende gategrunn til offentlig trafikkområde (forhage, vei og fortau) kombinert med spesialområde bevaring (middelaldersk bygrunn).

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende. Eiendommen omfattes i tillegg av Kommunedelplan for torg og møteplasser (KDP-17), vedtatt 22.04.2009.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Eiendommen berøres av følgende hensynssone i kommuneplanen:
- Hensynssone H190_2: Andre sikringssoner (Gamlebyen)

Plan -og byggesaker i området:
Arups gate 3 - bruksendring av bygg til boliger med 12 leiligheter.
Arups gate 3 - bruksendring fra gymsal til bolig.
Oslo gate 7 - Detaljregulering - Nytt boligbygg i fire etasjer med cirka 20 leiligheter og ombygging eksisterende murgård - OG7 - Planforslag til politisk behandling.
Schweigaards gate 41-53 og Oslo gate 1 - Detaljregulering: Nytt kontorbygg med utadrettet førsteetasje og gjennomgående park - Planforslag til politisk behandling.
Bjørvika - Bispegata - C6-feltene - planforslag til begrenset høring - Etablering av kontorarealer, boliger, forretning og bevertning.
Oslo gate 7 - innvendig riving i 1-3 etasje.
Oslo gate 3 - opparbeidelse og tilpassing av Middelalderparkens arealer nord for Bispegata - del 3.
Egedes gate 3 - utvidelse av skolegård og anlegg av felles avkjørsel - Gamlebyen skole.
Arups gate 16A - forhåndskonferanse for påbygg og fasadeendring.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 357,- pr. mnd. og inkluderer: Bygningsforsikring, forretningsførsel, trappevask, offentlige avgifter og øvrige driftskostnader. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8 654,- pr. år. / 7 743 kwh. pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Boligen er tilknyttet Telia for TV og internett med en månedlig kostnad på ca. kr 800,-

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 643 444,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 28 794,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 2 132,- pr. 23.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 33 199,38 pr. 23.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Dnb Bank ASA
Lånenummer: 12134179188
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 23.09.2026: kr 33 199,38
Andel av saldo: kr 2 132,89
Innfrielsesdato: 01.11.2026
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,60 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

6 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 701 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 711 040,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Geir Teigland og Hege Hagehaugen Nygård

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Oslogt 2 B.
- Borettslaget består av 16 andeler.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 55998965.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til urimelig ulempe for naboer. Eier er ansvarlig for støy og tilgrising i fellesarealer.
Det skal være ro i bygget og bakgården mellom kl. 23.00 og 07.00.
Endringer på fasade eller faste installasjoner krever styrets godkjenning.
Beboerne har tilgang til fellesarealer og boder i kjeller, samt felles grill og pizzaovn i bakgården.
Trappevask utføres av eksternt firma.

På årsmøtet i 2026 ble nye, oppdaterte husordensregler vedtatt, og årsregnskap for 2025 ble godkjent.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Branntetting av utebod, etterisolering, etablering av taklys i bodområdet og nye brannslokkingsapparater til samtlige leiligheter og fellesarealer (2025).
- Inngått serviceavtale med Aktiv Brannvern med årlig kontroll av fellesområder og kontroll i leiligheter hvert femte år (2025).
- Utbedring av frostskadet mur, montering av nye navnelapper på callinganlegg, samt reparasjon av ytterdør og justering av dørlukkere (2025).
- Reasfaltering av vei for utbedring av rystelser fra tungtrafikk (2025).

Planlagte påkostninger:
Borettslaget blir gjeldfrie i november/desember i år, som vil frigjøre en del kapital. De neste prosjektene i gården er å utbedre siste punkter i en brannrapport. Disse utgiftene er innenfor vanlig driftsutgifter. Borettslaget i er i en prosess for å rehabilitere hoveddør/port med ett prisestimat på 150-250 tusen. Dette blir det muligens ett mindre lån på. Borettslaget er også i en prosess hvor de innhenter tilbud på å omgjøre deler av brannvarslingssystemet, fra batteri/trådløs løsning til kablet løsning. For å få ett mer driftssikkert anlegg. Usikker hva dette vil koste. Styret jobber for å holde utgifter uendret. Det ble i forbindelse med budsjettarbeidet anbefalt å øke husleien med 5 % for bedret likviditet.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før styregodkjenning foreligger.

Dette er et frittstående borettslag, og det er ingen forkjøpsrett for øvrige andelseiere eller medlemmer av OBOS.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 3 300,00
Tilstandsrapport kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0206/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26206

Sist oppdatert: 02. oktober 2026 kl. 15:34