Biermanns gate 11

Biermanns gate 11, 0473 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 225, bruksnummer 455, seksjonsnummer 17, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 225, bruksnummer 283, ideell andel 1/173
Kommunenummer 301, gårdsnummer 525, bruksnummer 1, ideell andel 1/173

Totalt bruksareal BRA: 60 kvm

BRA-i:
5. etasje 55 kvm: Entré, innvendig bod, stue/kjøkken, bad og 2 soverom.

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: Kjellebod

Åpent areal:
5. etasje 8 kvm: Balkong

Boligen disponerer 1 kjellerbod.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameieti fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.04.2026 utført av Anticimex AS.
(BRUKES KUN HVIS TVIL OM EIERSKAP/EKSKLUSIV BRUKSRETT)  

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Balkongdør og vinduer fra 2005. Vindu på soverom 1 er fra 2023. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningselementer er gitt TG2:
Våtrom:
- Badet har fått tg2 basert på en samlet helhetsvurdering. Se tilstandsrapport for utfyllende informasjon.

Teknisk anlegg:
- Fordelerstamme til i rør-i-rør er ikke plassert i eget skap i himling på bad. Den er festet i tak over
nedsenket himling med inspeksjonsluke. Konsekvens kan være fuktskader på tilstøtende konstruksjoner hvis det skulle oppstå lekkasje fra vanninstallasjoner .

Andre rom:
- På gulvet er det stedvise åpninger/glipper i skjøter og overganger.

Vinduer og ytterdører:
- Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.

Balkong:
- Membraner og vanntett sjikt.
- Det ble opplyst av eier at det ved en tidligere anledning har kommet inn vann via overliggende balkong. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende punkter er ikke undersøkt (TG IU):
Teknisk anlegg:
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet.

Balkong:
- Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

Følgende punkter er undersøkt, men ikke gitt tilstandsgrad (TG U):
Balkong:
- Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens
gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Rekkverkshøyden er under 1,2 meter (balkonghøyden er over 10 meter).

Øvrig:
- Det er foretatt en forenklet vurdering av det elektriske anlegget. Det mangler samsvarserklæring på anlegget, som skal dokumentere at arbeidet er utført i henhold til sikkerhetskrav. Det er derfor behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.
- Det er foretatt en forenklet vurdering av lovlighets- og branntekniske forhold. Det er ikke funnet åpenbare feil eller mangler.
- Det er foretatt en forenklet vurdering av radon- og geologiske forhold. Boligen er plassert så høyt oppe i bygget at radonundersøkelser vurderes som lite aktuelt.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Selger opplyser om at det én gang har dryppet vann fra taket i stuen. Det ble sett på og konkludert med at det var i forbindelse med storm/vind den dagen som gjorde at vannet kom inn i veggen.
- I 2024 ble det ene vinduet på soverom nr. 1 byttet.

ENTRÉ
Velkommen inn til en lys, åpen og innbydende entré med en stor skyvedørsgarderobe i tillegg til en praktisk innvendig bod. Fra entréen er det enkel tilgang til leilighetens øvrige rom.
Veggene er nylig malt i fargen hvit te og gulvene er slipt og lakket.

STUE
Stuen er romslig med god planløsning og en naturlig plass til både tv/sofa-sone og spisebord - her kan man nyte frokosten med en flott utsikt.

KJØKKEN
Fint og praktisk kjøkken som er i åpen løsning til stuen. Det er godt med benkeplass og integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøl/frys. Videre er kjøkkenet innredet med glatte, hvite skapdører og foliert benkeplate. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

SOVEROM 1
Leilighetens hovedsoverom har adkomst fra gangen, og er malt i en behagelig farge. Rommet har god plass til dobbeltseng med tilhørende møblement, og svært godt med skapplass. Rommet vender ut mot rolige fellesområder og har svært lite innsyn.

SOVEROM 2
Soverom nr. 2 har også adkomst fra gangen og har god plass dobbeltseng, og har god lagringsplass. Rommet kan også fint benyttes som gjesterom, barnerom eller kontor.

BADEROM
Fint, flislagt baderom med varme i gulv. Det er valgt stilrent baderomsinventar og rommet er holdt i lyse farger. Det er toalett, dusjhjørne med fronter i herdet glass og servant med underskap Videre er det opplegg for vaskemaskin/tørketrommel.

BALKONG
På denne usjenerte og solrike balkongen kan man nyte lange, varme sommerdager. Vendt syd har man sol store deler av dagen. Med 8 kvm å boltre seg på er det plass til å innrede med en hyggelig sittegruppe.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten oppvarmes via vannbåren varme til radiatorer og elektriske varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 18.09.2008. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger en tillatelse hos Oslo Plan- og bygg for utskiftning av 6 heiser i Biermanns gate 9 og 11, datert 21.08.2025. Sameiet jobber for tiden med å ferdigstille dette prosjektet til sommeren.

Det foreligger godkjente byggetegninger som stemmer overens med leilighetens planløsning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst 1 servitutt på sameiets eiendom. Denne omhandler bestemmelser om gjensidig bruk av grunn for reparasjon og vedlikehold, bestemmelse om vann/kloakkledning og bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
Bestemmelser om benyttelse av fellesareal i Gnr. 225, Bnr. 283 og benyttelse av fellesareal/parkeringskjeller, boder og sykkelparkering i Gnr. 525, Bnr. 1.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Biermanns gate 11 ligger idyllisk til på Grünerløkka, som de siste årene har etablert seg til å bli en svært populær bydel i Oslo. Leiligheten ligger rolig og tilbaketrukket til i sidegate uten gjennomkjøringstrafikk.

Her finner du flere hyggelige parkområder, populære restauranter og kaféer. Olaf Ryes plass er kjent for sine markedsdager med sitt yrende folkeliv. Dette er dager man må få med seg som beboer av Grünerløkka! Da finner du et hav av matboder, tilbud fra Grünerløkkas lokalbutikker og tivoli for de minste. Her kan det også nevnes at Birkelunden arrangerer bruktmarked hver søndag. Eller du kan benytte søndagen til å rusle bort til den hyggelige nabolagskafeen Vespa & Humla og innta en velsmakende italiensk brunsj.

Løkka-livet er synonymt med late dager i gresset i de mange flotte parkene. Birkelunden og Sofienbergparken er et yndet sted, gjerne med en god bok eller sammen med gode venner. Birkelunden har for øvrig egen gjenbruksstasjon. Sofienbergparken - dette er parken som passer for alle aldere! Parken tilbyr fasiliteter som bordtennisbord, egen lekeplass med drikkevannspunkt, fontene ved Sofienberggata/Toftes gate, by-sykkelstasjon ved Sofienberggata/Toftes gate og grillautomater.

Legg gjerne også turen over Akerselva til Vulkan, det tidligere industriområdet er forvandlet til et spennende mekka for mat, kreativitet og kulturelle opplevelser. Her ligger Mathallen, et mye omtalt konsept som er unikt her til lands der spennende råvarer selges over disk på gammelmåten. Her finner du også BAR Vulkan, Dögnvill Bar & Burger, Dansens hus, samt Hendrix Ibsen som alle inviterer til sosiale hyggestunder.

Til den ivrige mosjonisten finner du Sats på Ringnes Park. Ellers har man blant annet både Evo og Fitness 24/7 på Løkka. Akerselva har status som verneverdig kulturområde. Fra Maridalsvannet og ned til Vaterland parken i sentrum er det åtte kilometer, og perfekt til å legge søndagsturen med en kaffekopp, eller en joggetur blant hyggelige omgivelser oppover mot Maridalen. Mens Torshovdalen er den perfekte akebakke for både store og små på vinterstid!

Nærmeste holdeplass for kollektivtransport er Biermanns gate, Vogts gate og Københavngata. I Biermanns gate stopper blant annet 12, 15 og 18-trikken (disse tar deg med til blant annet Nydalen, Majorstuen og generelt dit du ønsker) samt 91 bussen og nattbussene 11N og 12N. I Vogts gate har du buss nr. 28 og fra Københavngata går buss nr. 20, 21, 28 og 33 samt flybussen til Gardermoen. Fra Torshovparken kan du ta 30-bussen rett opp til Nydalen eller ned til Oslo S samt 20 bussen mellom Bygdøy og Galgeberg.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles eiertomt på 379 kvm som tilhører sameiet. Tomten er opparbeidet med blant annet: lekeplass, sykkelparkering, sittegrupper, plenarealer, og andre forskjellige beplantninger.

Sameiet eier sammen med de øvrige sameiene i Ringnes Park Øst en forholdsmessig ideell andel av eiendommen Gnr. 225, Bnr. 283 i Oslo kommune (gårdsromssameiet). Eiendommen skal tjene som utvendig fellesareal for alle sameiene i Ringnes Park Øst.

Sameiet eier sammen med de øvrige sameiene i Ringnes Park Øst, også en forholdsmessig ideell andel av eiendommen Gnr. 525, Bnr. 1 i Oslo kommune (garasjesameiet). Eiendommen skal tjene som boder og garasjeplasser for sameierne.

Det medfølger en garasjeplass (nr. 98) med elbil-lader i felles garasjeanlegg.

Det er kun personer som bor i ett av boligsameiene i Ringnes Park Øst som etter vedtektene har lov til å leie parkeringsplass i garasjen.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-4093, datert 09.06.2004 med tilhørende bestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av pågående bygge/plansaker iht. planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:
- Plansak: Vogts gate - Toftes gate - Fremkommelighetstiltak for trikk. For mer informasjon, se saksnummer 202315257 hos Plan- og bygningsetaten.
- Byggesak: Toftes gate 2 - utskifting av heis. For mer informasjon, se saksnummer 202512855 hos Plan- og bygningsetaten.
- Byggesak: Toftes gate 12 - ulovlig bruksendring til treningssenter. For mer informasjon, se saksnummer 202506328 hos Plan- og bygningsetaten.
- Byggesak: Toftes gate 8 - utskifting av heis. For mer informasjon, se saksnummer 202512852 hos Plan- og bygningsetaten.
- Byggesak: Toftes gate 19B - bekymringsmelding for brann i ventilasjonsanlegg, Render Burger. For mer informasjon, se saksnummer 202601440 hos Plan- og bygningsetaten.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Fellesutgiftene er kr 2 859,- pr. mnd. og inkluderer: Fjernvarme (varmtvann og oppvarming), betjening av fellesgjeld, vaktmestertjenester, renhold, gartner, vedlikehold, kommunale avgifter, felles forsikring og andre driftskostnader.

Alle seksjonseiere eier ideelle andeler i Ringnes Park Øst Garasjesameie og Ringnes Park Øst Gårdsromsameie, som det betales følgende kostnader for:

Garasjesameie - Bodleie og garasjeleie pr. mnd: kr 495,-
Gårdsromssameie - Felleskostnader og fjernvarme pr. mnd: kr 1 191,-

Beløpene kommer i tillegg til felleskostnader for boligen og faktureres separat.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4 000,- pr. år. / 1 800 kwh. pr. år.

Sameiet har ingen avtale om tv/internett, men har infrastruktur i bygget til Telenor og GlobalConnect. Beboerne må selv inngå avtale om tv/internett.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 454 170,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000,- og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. faller det ikke eiendomsskatt for denne leiligheten.

Andel formue er kr 68 157,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 81 727,- pr. 17.03.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 2 059 866,- pr. 17.03.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 7,05%
Restsaldo: kr 2 059 866,-
Andel restsaldo: kr 81 727,-
Innfrielsesdato: 30.08.2040
Type rente: Flytende rente

6 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

162 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
173 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 673 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kjersti Dørumsgard Moxness og Yngve Steinar Konglevoll

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Ringnes Park Øst 7 Sameie, med sameiebrøk 559/14184.
Alle som kjøper en boligseksjon i sameiet er i tillegg med i garasjesameiet og gårdsromssameiet og betaler felleskostnader til alle 3 sameier.
Sameiet består av 23 boligseksjoner.
Forretningsfører er OBOS.
Dugnad må påregnes.
Felles takterrasse.
Dyrehold er tillatt.

Styrets arbeid:
- Det jobbes for tiden med å ferdigstille heisprosjektet der alle heisene skal skiftes ut. Etter informasjon fra styreleder 09.04.26, er dette planlagt ferdigstilt til sommeren.

Planlagte påkostninger:  
- Styret informerer at pr. 01.04.2026 er det ikke vedtatt noen konkrete prosjekter som vil medføre økning av felleskostnadene, men det kan påregnes at det vil komme noen større vedlikeholdstiltak i tiden fremover. Rehabilitering av takene er et slikt mulig prosjekt.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 000,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS pakke 1  kr 4 375,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 900,00
Foto  kr 6 250,00
Styling etter tilbud fra Balthazar interiør makspris kr. 30.000,- 

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0045/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Maridalsveien 157, 0461, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.2645

Sist oppdatert: 12. april 2026 kl. 12:30