Orreveien 30

Orreveien 30, 1661 ROLVSØY
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 735, bruksnummer 17, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 103 kvm

BRA-i:
1. etasje 62 kvm: Entré, bad/vaskerom, soverom, kjøkken, og stue
2. etasje 41 kvm: Gang og 4 soverom

ALH (Ikke måleverdig areal):
2. etasje 20 kvm.

Gulvareal (GUA):
1. etasje 62 kvm
2. etasje 61 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.07.2026 utført av Takstkonsulent1 AS.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Enebolig oppført i 1700-1799 med påbygget av 2. etasje i 1960 og tilbygg i 2006. Bygningen er oppført på ringmur av betongelementer og naturstein. Etasjeskille av stubbloftsleire. Yttervegger antas oppført med konstruksjonsvirke og knubb, utvendig kledd med liggende kledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltak, tekket med takstein e.l (ikke besiktiget). Boligen er oppført etter byggeforskrifter som gjaldt på oppføringstidspunktet. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2- avvik som kan kreve tiltak) på følgende:

Utvendig:
Taktekking - Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.
Yttervegger/Veggkonstruksjon - Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting).
Vinduer - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
Ytterdører - Det ble registrert noe fuktsvelling på ytterdør.

Innvendig:
Overflater - gulv - Det ble registrert bom i fliser i entrè
Etasjeskiller og bærende konstruksjoner - Det er målt total høydeforskjell > 30 mm.

Våtrom:
Dokumentasjon for våtrom - Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vantett sjikt.
Overflater, vegger og himling - Det er ikke direkte vannpåkjenning på veggene, noe som er bra. Ved endret bruk kan det medføre en dårligere tilstandsgrad. Det ble registrert manglende fuger på vegg.
Overflater gulv - Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
Vanntett sjikt, membran og sluk - Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Påstrykningsmembran/smøremembran på gulv er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.

Tekniske installasjoner:
Innvendige vannledninger - Det ble registrert manglende tetningsmuffe mellom rør og varerør i kjøkken benken, samt at det var utett varerør under kjøkkenbenken.
Ventilasjon - Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
Varmtvannsbereder/tank - Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.

Tomteforhold:
Fuktsikring og drenering - Det ble registrert at drenspapp ikke var festet tilfredsstillende på befaringsdagen.
Grunnmur og fundamenter - Grunnmuren har sprekkdannelser.
Terrengforhold - Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren.

Det er TGIU (konstrusjoner som ikke er undersøkt) på følgende:

Takkonstruksjon/loft - Konstruksjonen er gjenbygget og følgelig da ikke kontrollert. Det er utført en visuell kontroll av innvendig overflater, det ble her ikke funnet avvik.
Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen - Pipe/ildsted er begrenset kontrollert av takstmannen. Det anbefales på generelt grunnlag undersøkt av brann/feievesen. For å finne nøyaktig tilstand kreves det kamerainspeksjon.
Tilliggende konstruksjoner våtrom - Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja.
Nytt arbeid- 2006- Restaurert alt av tak, yttervegger, vinduer, dører Påbygg 2 etg.

Er det utført arbeid med drenering? Ja.
Nytt arbeid- 2006- Drenert rundt mesteparten av den gamle delen av eiendommen.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja.
Nytt arbeid- 2006- Byttet ut alt av strøm i den gamle delen.
Nytt arbeid- 2013- Utbedring etter tordenvær
Nytt arbeid- 2022- Montering av spotlights.
Nytt arbeid- 2013- Legging av skjultanlegg i h.h.t avtale.
Nytt arbeid- 2018- Opplegg av stikkontakter i stue.
Nytt arbeid- 2012- Utbedring av e-verksrapport diverse el.arbeider i 2. etg.
Nytt arbeid- 2024- Bytt spotter på bad til annen type.
Nytt arbeid- 2023- Garanti. bytte spott på bad.
Nytt arbeid- 2026- Montert Amina S lader (El bil lader)
Nytt arbeid- 2023- Installert strøm på soverom i 2. etg.

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja.
Nytt arbeid- 2006- Alt nytt rør i rør

Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom? Ja.
Nytt arbeid- 2006- Påbygg 2 etg.
Nytt arbeid- 2023- Pusset opp soverom og gang/loftstue i 2. etg.
Nytt arbeid- 2018- Rettet opp vegger og tak i stuen.

Boligen er en sjarmerende enebolig med opprinnelse fra 1700 tallet, som gjennom årene er vesentlig modernisert og tilbygget. Dagens eiere har siden overtakelsen i 2002 gjennomført en omfattende rehabilitering, hvor boligen blant annet ble tilbygget og oppgradert i 2006. Arbeidene omfattet blant annet nytt undertak og taktekking, etterisolering og ny utvendig kledning, utskifting av vinduer og ytterdører, drenering rundt boligen samt oppgradering av store deler av de tekniske installasjonene. I senere år er det også utført flere oppgraderinger, blant annet på soverom, elektrisk anlegg, baderomsinnredning og montering av elbillader.

Boligen har en familievennlig planløsning over to etasjer med hele fem soverom, hvor fire er samlet i andre etasje og ett ligger i første etasje. Stuen fremstår som et hyggelig oppholdsrom med god plass til både sofagruppe og spisebord, mens kjøkkenet ligger i naturlig tilknytning og har en praktisk utforming med gode arbeidsflater og oppbevaringsmuligheter. Oppvarming skjer via luft til luft varmepumpe, elektriske varmekabler på bad, entré og soverom i første etasje, samt øvrig elektrisk oppvarming.

Badet ble etablert i forbindelse med rehabiliteringen og er innredet med flislagte overflater, gulvvarme, dusjkabinett, baderomsinnredning med heldekkende servant, speil, opplegg for vaskemaskin og elektrisk avtrekk. Dusjkabinettet begrenser vannbelastningen på veggene, noe som er positivt med tanke på våtrommets videre bruk.

Innvendig holder boligen en gjennomgående trivelig standard med malte panelhimlinger, malte tapeter og MDF plater på vegger, samt laminatgulv og fliser i store deler av boligen. Flere rom er oppgradert i senere år, blant annet soverom i andre etasje, samtidig som baderomsinnredning, armatur og kjøkkenkran ble skiftet i 2026.

Overflater og innredninger
Gulv: Laminat, fliser og tregulv.
Vegger: Malte tapeter, MDF plater og fliser på bad.
Himlinger: Malte panelhimlinger.

Kjøkken: Kjøkkeninnredning med profilerte fronter, heltre benkeplate med nedfelt oppvaskkum, ventilator over kokeplass samt opplegg for oppvaskmaskin.

Bad: Flislagt bad med gulvvarme, dusjkabinett, gulvstående toalett, baderomsinnredning med heldekkende servant og speil, opplegg for vaskemaskin samt elektrisk avtrekk.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av elektrisk oppvarming og luft-til-luft varmepumpe. Elektrisk gulvvarme på bad, entré og soverom 1. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger tegninger av tilbygg behandlet av Fredrikstad kommune plan og bygg datert 17.02.2006. Disse tegningene stemmer med dagens bruk.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem

Hauge har et fredfylt og nærmest landlig preg. Boligområdet grenser i nord og vest til åpent jordbrukslandskap, på østsiden renner Glomma stille forbi.

I nærmiljøet finnes også fine turmuligheter, i første rekke på Glommastien som følger elven videre i begge retninger og er ypperlig for både sykkelturer, treningsøkter og rolige spaserturer. Det er heller ikke langt til Fredrikstadmarka som har et rikt nettverk av grusveier og løyper, samt preparerte skispor så snart forholdene tillater.

Et rikt shoppingtilbud er lett tilgjengelig i handelsområdet omkring Dikeveien, en kort sykkel- eller biltur unna Hauge. Her finnes både kjøpesenter, en rekke dagligvareforretninger og store varehus innen de fleste bransjer.

Sentrum av Fredrikstad er om lag 10 minutter unna med bil, eller gode 20 minutter om du tar sykkelen fatt og følger enten Glommastien eller sykkelveien langs Rolvsøyveien. Langs sistnevnte finnes også holdeplasser for busser med svært hyppige avganger mot bykjernene av både Fredrikstad og Sarpsborg, samt til Sykehuset Østfold.

Verdt å fremheve er for øvrig også gratis fergeforbindelse fra Nøklebystranda til Sellebakk på østsiden av elven. Til fergekaien tar det kun få minutter med sykkel.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Barnehage:
Haugeløkka barnehage (0-5 år) 66 barn 0.2 km
Hjørgunn barnehage (0-5 år) 98 barn 1.8 km
Trollklubben barnehage (0-5 år) 107 barn 3.8 km

Skole:
Hauge skole (1-7 kl.) 185 elever, 11 klasser 1.2 km
Haugeåsen ungdomsskole (8-10 kl.) 435 elever, 26 klasser 1.1 km
Glemmen vgs - Lisleby
Seiersborg videregående skole 52 elever 4.4 km

Planert tomt med parkeringsplasser og hage.

Parkering på eget gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 15.06.2023 er avsatt til: bebyggelse og anlegg, med henssynssone: flomfare og båndlegging kulturminneloven.

Det foreligger et generelt pålegg i området om utkobling av taknedløp.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.
Kontakt megler for mer informasjon.

Kommunale avgifter er kr 18 967,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 4 187,-.Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 26 000,- pr. år. / 24000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10 940,-.
Boligen er tilknyttet Viken fiber som leverandør av TV/internett og har avgift på kr 1 448,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarm. Abonnementet medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 898 568,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

4 190 000,00 Prisantydning

Omkostninger

104 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
105 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
125 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 295 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 315 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Nina Risan Klunderud

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 67-0122/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26122

Sist oppdatert: 09. juli 2026 kl. 15:05