Prost Stabels vei 123

Prost Stabels vei 123, 2019 SKEDSMOKORSET
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 21, bruksnummer 41, ideell andel 1/1
Andelsnummer 78, Vestvollhagan Borettslag, organisasjonsnummer 948026899

Totalt bruksareal BRA: 85 kvm

BRA-i:
Rekkehusleilighet:
Underetasje 33 kvm: Trapperom/gang, baderom, vaskerom, soverom og innvendig bod.
1. etasje 33 kvm: Entré, trapperom, kjøkken og spisestue/stue.
Loftsetasje 15 kvm: Trapperom/gang og 2 soverom.

BRA-e:
1. etasje 4 kvm: Utvendig bod ved inngangsparti.

Åpent areal:
Underetasje 19 kvm: Terrasse.
1. etasje 15 kvm: Balkong og platting.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 25 kvm, men grunnet skråtak/takhøyder lavere enn 1,90 meter er kun 15 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 10 kvm.

Til leiligheten disponeres én garasjeplass i felles garasjerekke.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Rommene som i taksten er betegnet som soverom i 2.etg. er ikke godkjent som soverom.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.03.2026 utført av Anticimex AS v/Pål Einar Sommeling. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en andelsleilighet i rekkehus over 3 plan, oppført i 1988/89 og ferdigstilt i 1989. Fundamentet er en støpt plate på mark med grunnmur av sandwich-elementer. Yttervegger og bærende konstruksjoner er av bindingsverk, utvendig kledd med trepanel. Etasjeskillere er av tre, og gulvflater i underetasjen er av mur. Takkonstruksjonen er et saltak av tre, tekket med betongtakstein. Pipeløpet er av Leca-elementer med heldekkende beslag over tak, og det er en peisovn i stuen. Vinduer fra byggeår og takvinduer har 2-lags glass. Terrassedøren er fra 2022 og balkongdøren fra 2025, begge med 2-lags glass. Entrédøren er av trefiber med glassfelt og kodelås. Innvendige dører har glatte dørblader. Det er utgang til en terrasse på 19 m² fra underetasjen og en balkong på 1 m² fra stuen. I tillegg er det en platting på 14 m² ved inngangspartiet.

Det er en frittstående utvendig bod på 4 m² av trekonstruksjoner i forbindelse med inngangspartiet.

Sikringsskapet er plassert i entréen og har automatsikringer.

Røykvarslere er montert i himlinger.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Baderom
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet. Sluk er fra før år 2000, punktet settes derfor som TG 3 i henhold til NS 3600 (2025). Tilstansgrad er valgt for å belyse risiko, selv om det ikke er registrert synlige skader ved befaring.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Baderom
- Overflater vegger: Det er hull etter tidligere innfestinger i flisfuger utenfor dusjsonen.
- Overflater gulv: Det er registrert større felter med bom i gulvfliser (tegn til hulrom).
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.

Våtrom - Vaskerom
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter inne i innkassing) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er delvis skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Kjøkken - Kjøkken
- Overflate gulv: Det er registrert knirk i gulvoverflater. Eksakt årsak er ukjent, men dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene.
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.
- Innredning: Innredningen bærer preg av lokal slitasje og enkelte skader, bl.a. fuktsvelling på fronter ved oppvaskkum. Koketopp har sprekk.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber fra byggeår (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er stedvis skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av varmevekslerens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate gulv: Det er registrert åpninger/gliper samt lokal slitasje i enkelte gulvoverflater, spesielt i loftsetasje. Det ble også registrert knirk i enkelte gulv. Eksakt årsak er ukjent, men dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skjevheter/slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Rom under terreng
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Loft - innredet
- Overflate gulv: Det er registrert åpninger/gliper samt lokal slitasje og stedvis knirk i gulvoverflater. Eksakt årsak er ukjent, men dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkong og platting (samt rekkverk) viser tegn til slitasje.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Grunnmur av typen sandwich-konstruksjon (bl.a. Multimur) har erfaringsmessig en høyere frekvens for å ha en forhøyet fuktrisiko, selv om det på befaringstidspunkt ikke er observert synlige skader. Disse elementene ble hovedsakelig brukt på 80 og 90 tallet.

Drenering
- Helhetsvurdering: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre byggverk
- Innvendige forhold: Innvendige flater viser tegn til elde og enkelte skader på gulvoverflater.
- Vinduer, dører og porter: Dør viser begynnende tegn til slitasje.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper - Rekkverk og håndløper
Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Trapp mot U.etasje har ikke håndløper på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Terrasse / platting - Rekkverkshøyde og lysåpninger
Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Rekkverkshøyden på balkong er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Selger opplyser at da leiligheten ble kjøpt, var det en TG3-feil på vaskerommet som ikke var godkjent som våtrom. Vaskerommet er nå pusset opp og godkjent som våtrom av fagfolk i 2026. Arbeidet omfattet nytt vann og avløp til vaskemaskin, nytt flislagt gulv med varmekabler og våtromsmembran, samt nye overflater på vegger og i tak. Verandadøren ble skiftet ut i 2025 av en håndverker. Videre er det utført elektrisk arbeid av en faglært elektriker som en vennetjeneste, men uten dokumentasjon. Dette gjelder varmefolie på gulv i gangen nede og på soverom, samt spotter i taket på to rom i tredje etasje.

OPPGRADERINGER UTFØRT AV SELGER:
2025: Skiftet ut verandadør og oppgradert til dagens standard.
2026: Pusset opp vaskerom og fått det godkjent som våtrom av fagfolk.
2026: Lagt varmekabler på vaskerom, samt varmefolie på gulv i gang nede og inne på soverom. Samt satt inn spotter på to rom i tredje etasje.

OPPGRADERINGER UTFØRT I REGI AV BORETTSLAGET:
2022: Nytt dekke på garasjegulv
2022: Ny terassedør i underetasje
2023: Taktekking med betongtakstein
2023: Ny utvendig kledning på vestvendt fasade
2024: Nytt laminatgulv og lister i 1. etg
2025: Ny verandadør

E N T R É
Boligen ønsker deg velkommen med innbydende inngangsparti med en hyggelig platting på ca. 17 kvm. Her er det god plass til sittegruppe, perfekt for rolige morgener med en kopp kaffe. Fra inngangspartiet entrer man en flislagt gang med gode oppbevaringsmuligheter for yttertøy og sko.

S T U E / K J Ø K K E N
Boligens første etasje består av en åpen stue- kjøkkenløsning, samt trappegang. Stuen har en god størrelse, er utstyrt med peisovn og har utgang til en luftebalkong på 1.5 kvm.
Kjøkkenet har innredning fra 2012 med glatte fronter og heltre benkeplate, og er utstyrt med integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, stekeovn, induksjonstopp og kjøleskuffer. Det er rikelig med både benkeplass og skapplass, som gir gode oppbevaringsmuligheter. Mellom stue og kjøkken er det plass til en hyggelig spisestue.

B A D / V A S K E R O M
I boligens underetasje finner du baderom og vaskerom.
Badet ble modernisert i 2012, er flislagt og har innredning med servant, veggmontert toalett og dusjhjørne. Sluk fra byggeår-
Vaskerommet er oppgradert i 2026 og godkjent som våtrom. Det er etablert nytt opplegg for vann og avløp til vaskemaskin. Rommet har nytt flislagt gulv med varmekabler og våtromsmembran, samt oppgraderte vegger med plater og maling. Tak og vegger er også tilpasset med foring til ventilasjonssystem i henhold til gjeldende krav og standard for vaskerom.

S O V E R O M
Boligen har totalt tre rom som brukes som soverom, hvorav ett er godkjent for varig opphold. Soverommet er plassert i underetasjen og har utgang til en romslig terasse på 30 kvm. Rommet fremstår som godt dimensjonert og er utstyrt med en stor skyvedørsgarderobe fra 2022-
Loftetasjen er innredet med to rom. Det gjøres oppmerksom på at disse rommene ikke er bruksendret eller omsøkt, og dermed heller ikke godkjent for varig opphold av kommunen.

Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger boligen. Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten varmes opp med elektrisitet. Gulvvarme er installert på vaskerom og i soverom u.etg. En stråleovn er montert på vegg over toalett på baderom. I spisestue/stue er det peisovn.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 13.07.1990. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det står beskrevet i ferdigattesten av 2-roms leiligheter i to etasjers hus kan utvides til 3- eller 4-roms dersom loftet innredes. Loftet er innredet, og det er satt opp lettvegg og brukes i dag som 2 soverom. Det gjøres oppmerksom på at rommene ikke er bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Videre gjøres det oppmerksom på at vaskerom i underetasje er opprinnelig byggemeldt som bod iht. godkjente bygningstegninger fra 1987. Rommet er da ikke godkjent til varig opphold og har samme konsekvens som over.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Dokumentnummer: 106948, tinglyst 15.09.1987
Type heftelse: Erklæring / avtale om å tegne og eie andeler

Dokumentnummer: 102789, tinglyst 30.03.1988
Type heftelse: Erklæring / avtale om parkering

Dokumentnummer: 105924, tinglyst 06.08.1987
Type heftelse: Erklæring / avtale om veg

Dokumentnummer: 105925, tinglyst 06.08.1987
Type heftelse: Erklæring / avtale om veg

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Forhåndsutlyst forkjøpsrett - meldefrist 31.03 kl. 14.00. Ingen har meldt seg for benyttelse av forkjøpsretten.

Eiendommen ligger i et barnevennlig og veletablert område på Holt Vestvollen som scorer høyt på opplevd trygghet. Området er attraktivt med en sentral beliggenhet og nærhet til det meste man trenger i hverdagen, samtidig som det byr på rolige og trygge omgivelser.

Det er kort vei til E6, noe som gir enkel og effektiv pendler adkomst. I tillegg er det nærhet til barnehager, skoler og gode kollektivtilbud. Skedsmokorset er et attraktivt og etterspurt boområde med et bredt utvalg av servicetilbud og fasiliteter.

Kollektivtilbudet i området består av buss og tog, og nærmeste bussholdeplass er Holt industri som ligger ca 200m fra boligen. Det tar ca. 10 min med bil til Leirsund og Sagdalen stasjon. Med bil fra boligen tar det ca 10 minutter til Lillestrøm og Strømmen, ca 22 min til Oslo S og 24 min til Gardemoen.

Fra eiendommen er det kort vei til flere idretts- og aktivitetstilbud, herunder kunstgressbaner, fotballbaner, håndballhall, ishall og svømmehall, samt flere treningssentre i nær beliggenhet. For den turglade er det gode rekreasjonsmuligheter i nærområdet, blant annet Romeriksåsen og Tæruddalen. I Tæruddalen kan du finne lysløype og et stort utvalg av koselige stier. Lysløypa er nylig oppgradert og tilrettelagt for barnevogn og rullestol. Løypa tar det opp til idylliske badevann og flere plasser du kan prøve fiskelykken. For alpintinteresserte finnes det flere muligheter i nærliggende anlegg som Nylendlia, Marikollen og Varingskollen i Nittedal.

Dagligvarehandel gjøres enkelt ved Rema 1000 og Kiwi på Holt Vestvollen. Skedsmo Senter ligger i kort avstand og tilbyr et variert servicetilbud med blant annet apotek, vinmonopol, frisør og helsetjenester. En kort kjøretur unna ligger Lillestrøm og Strømmen, hvorav sistnevnte har et av Norges største kjøpesentre, med et bredt utvalg på over 200 butikker.

Fra eiendommen er det gangavstand til Holthagen og Toppen barnehage og kort vei til barne- og ungdomsskoler. Kommunen har et godt utvalg av både kommunale- og private barnehager, samt flere videregående skoler som Lillestrøm, Skedsmo og Strømmen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Holthagen Barnehage (1-5 år) 0.7 km
Toppen Barnehage (1-5 år) 0.7 km
Sten- Tærud Barnehage (0-5 år) 1.2 km

Skoler:
Oks friskole ( 1-10 kl.) 1.3 km
Sten- Tærud skole ( 1-7 kl.) 1.5 km
Brånås skole ( 1-7 kl.) 1.8 km
Lillestrøm Videregående skole ca. 11 min kjøretur
Skedsmo Videregående skole ca. 11 min kjøretur

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 38.713 kvm som tilhører borettslaget. Fellestomten er opparbeidet med plenarealer, diverse beplantning og asfaltert arealer bestående av innkjøring til garasjer, biloppstillingsplasser og gangbaner.

Det medfølger en garasjeplass i felles garasjerekke (nr. 123), hvor det er mulighet for å installere lader til el- bil. For montering må dette søkes i styret. I tillegg medfølger det en biloppstillingsplass på felles plass. Det er rikelig med gjesteparkeringer. Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Holterområdet datert 05.04.1984 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 17.03.1986.

Eiendommen omfattes også av kommuneplanens arealdel 2023-2025. Området i kommuneplanen er avsatt til nåværende boligbebyggelse.

Området er kategorisert med svært stor mulighet for marineleire i kommunens kartdata. Eiendommen ligger under disse forholdene.

Nærliggende områder er kategorisert med mistanke om forurensing, forurensinger og fyllinger i kommunens kartdata. Eiendommen ligger ikke under disse forholdene.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr. 6059 ,- pr mnd. og inkluderer: Nedbetaling av andel fellesgjeld, a-konto vann/ avløp, bygningsforsikring, kommunale avgifter / eiendomsskatt, kabel- TV / bredbånd grunnpakke fra Telia, drift og vedlikehold, dugnadsbidrag, samt styre-, forretningsfører- og renovasjonshonorar.

Felleskostnadene fordeles slik:
A-konto vann og avløp: 356,-
Avdrag IN 1: 557 ,-
Avdrag IN 2: 220 ,-
Dugnadsbidrag: 50 ,-
Felleskostnader: 3304 ,-
Infrastruktur ladere: 60 ,-
Renter IN 1: 801 ,-
Renter IN 2: 711 ,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Forretningsfører BORI har ansvaret for vannmåleravregning og utsending av regninger til den enkelte beboer etterskuddsvis.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr. xxx / xxx kWh. pr. år. Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Andel formue er kr. 14 762,-pr 31.03.2026
Andel fellesgjeld er kr. 337 015,- pr 31.03.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr. 39 520 961,- pr 31.03.2026

Bank: DNB BANK ASA
Type lån: Annuitet (IN)
Rente pr 31.03.26: 5,40%
Antall terminer per år: 4
Restgjeld: 20 775 006 ,-
Andel av saldo: 170 761 ,-
Lånets løpetid: 29.12.17 - 30.12.42

Bank: DNB BANK ASA
Type lån: Annuitet (IN)
Rente pr 31.03.26: 5,40%
Antall terminer per år: 4
Restgjeld: 18 745 955 ,-
Andel av saldo: 158 254 ,-
Lånets løpetid: 09.03.23 - 30.03.53

Borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld på det ene lånet. Det vil si at kr. 170 761,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene.

I henhold til borettslagets generalforsamling 17.04.22 ble det vedtatt at det andre lånet også skal omgjøres til et IN- lån. Formålet med lånebehovet er relatert til tak- og panelutskiftning. Dette lånet er nå omgjort, og står som et Annuitet (IN) lån.

3 890 000,00 Prisantydning
337 015,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 227 015,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
27 658,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 254 673,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Siren Søraas

Leiligheten er tilknyttet Vestvollhagan Borettslag.
Borettslaget består av 118 andelsboliger.
Forretningsfører er BORI BBL.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt i borettslaget. Hunder skal holdes i bånd. Det er forbudt å lufte hunder på borettslagets lekeplass og fotballbane.

Hjemmeside til borettslaget: https://www.vestvollhagan.no/.

Utførte påkostninger i borettslaget:
- Løpende vedlikehold
- Utskifting av tak og panelvegger
- Ferdigstilling av nye tak på alle garasjerekker
- Utbedring av nytt gulvdekke i to garasjerekker
- Ferdigstillelse av ladeklaranlegg i alle garasjerekker
- Ferdigstilling av oppgradering fra Telia på TV/bredbånd
- Nye tak på boligene og utskiftning av fasader
- Male utvendige fasader. (noe gjenstår til sommeren 2026).

Planlagte påkostninger i borettslaget:
- Løpende vedlikehold, generelt terrasse dører og vinduer etter behov.
- Utføre mindre nødvendige tiltak på grøntarealene som kan være til skade for bygningsmassene og unødvendig framtidig vedlikehold.

Det opplyses om:
Søknad til midler fra kommune til å oppgradere lekeplassene er sendt i 2025.
Kostnadene for kommunale avgifter og generelle kostnader i borettslaget vil reguleres etter faktiske utgifter og det må påregnes noe økning av felleskostnader etter indeksregulering av faktiske utgifter.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst og ingen har valgt å benytte seg av forkjøpsretten ved dette salget. Lillestrøm kommune har forkjøpsrett på vegne av enkeltpersoner som kommunen utpeker til hver tredje andel som overdras.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1. desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Andelseier plikter å utføre lettere vedlikehold selv, slik som:
1. Vedlikehold/rengjøring av ventilasjonsanlegg, sluk på bad.
2. Påse at vann til utekran er avstengt og tappet for vinteren.
3. Skifte batteri i røykvarslere regelmessig og sørge for at brannslokningsapparatet er i orden og lett tilgjengelig. Feil på brannslokningsapparatet meldes skriftlig til styret.
4. Balkonger/verandaer og takvindu skal holdes fri for snø.
5. Gjerder skal vedlikeholdes av beboer. Det vil si at beboer skal skifte ut ødelagt gjerde og male det.
6. Hekker skal klippes, skal ikke overstige 1,80 m.
7. Vedlikehold av markiser, utvendige persienner, støttemur satt opp andelseier.
8. Ved skade på innvendig røropplegg som forårsaker skade på egen eller andre andelseiere, skal andelseieren pålegges å reparere og utbedre skaden.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver. Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp. Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant. 
Foto  kr 4 500

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 59-0033/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.2633

Sist oppdatert: 01. april 2026 kl. 23:52