Varderingen 31B

Varderingen 31B, 2054 MOGREINA
Kommunenummer 3209, gårdsnummer 199, bruksnummer 216, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 182 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 76 kvm: Hall, vaskerom, toalettrom, teknisk rom, kjøkken og stue.
2. etasje 71 kvm: Loftstue, bad, bod, soverom, soverom 2 og soverom 3.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 42 kvm: Terrasse
2. etasje 6 kvm: Veranda

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 35 kvm: Garasje.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.09.2025 utført av Agenda Taksering AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Veggene har bindingsverkskonstruksjon, utvendig kledd med stående bordkledning. Takkonstruksjonen har A-takstoler i tre. Taktekkingen er av betongtakstein.

Takstmann har vurdert følgende til tilstandsgrad 3 (TG3):
Mangler snøfangere taket. Kostnadsestimat 10 000 - 50 000.
Selger opplyser at det ikke har vært tilfeller av snøras fra taket. Det ble valgt en ru takstein som skal forhindre snøras.

TG2:
Veggkonstruksjon: Manglende lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Manglende musesperre i nedre kant av konstruksjon.
Lavt rekkverk på balkong i 2. etasje.
Pipe/ildsted: Påvist avvik fra feier på grunn av at røykrøret fra vedovnen stikker for langt inn i pipeløpet. Selger informerer at dette vil bli fikses av fagfolk.
Vaskerom: Uegnede materialer i våtsonen. Trepanel på vegger rundt dusj. Vaskerommet har et mindre fall en 25 mm, som kan føre til at vannlekkasje ikke vil gå til sluk. Manglende tilluftsventilering, f. eks spalte/ventil ved dør.
Bad 2. etasje: Fall på 10 mm fra dørterskel til sluk ved tiltenkt badekar. Ellers tilfredsstillende lokalt fall inne i dusjnisje. Ikke tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Manglende tilluftsventilering, f. eks spalte/ventil ved dør.
Toalett i 1. etasje: Ikke tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Eiendommen ble bygd i 2011 og holder en gjennomgående god standard fra byggeår. Overflatene består av parkettgulv, furuvegger og tak, fliser i entré, toalettrom, vaskerom og bad. Downlights i alle rom foruten soverom. Boligen er jevnlig vedlikeholdt med maling.

1. etasje består av entré, vaskerom, teknisk rom, toalettrom, kjøkken og stue.
Entreen er lys og romslig, og gir et godt førsteinntrykk av boligen. Flislagt gulv med varmekabler, downlights i himling og god plass til oppbevaring i garderobeskap.

Kjøkken fra Ikea med profilerte fronter og vitrineskap. Integrerte hvitevarer og frittstående kjøl/frys. Kjøkkenet er meget romslig og har god plass til oppbevaring. Rikelig med skap- og benkeplass, samt ekstra sitteplasser ved kjøkkenøy. Stekeovn og mikrobølgeovn i praktisk arbeidshøyde, integrert i høyskap. To gode vinduer som gir rikelig med naturlig lys.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Integrerte hvitevarer medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Stua er meget romslig og har god plass til både TV-stue og spisestue. Her finner du også en praktisk peisovn som gir en god varme. Fra stua er det utgang til terrasse og hage. Det er også en flott loftstue i 2. etasje med utgang til veranda.

Boligen har et romslig separat vaskerom, separat toalettrom og et pent flislagt bad. Vaskerommet har også dusjkabinett. Vaskerommet har god plass til lagring, og det er i tillegg adkomst til teknisk rom. Badet i 2. etasje er meget romslig, og har opplegg for både dusj og badekar (badekar er ikke montert). Flott dusjnisje med glassdør, vegghengt toalett og dobbel servant. God lagringsplass i skuffer og høyskap. Flislagt gulv med varmekabler, og flislagte vegger i toalett- og dusjsonen.

Med tre romslige soverom er det god plass til hele familien. Rommene ligger i 2. etasje med adkomst fra loftstue.

God lagringsplass i innvendig bod og loft i garasjen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Internettutstyr, tv med vegg feste følger ikke med. «Heis» til skiboks i garasje følger ikke med.
Slangetrommel/hageslange medfølger ikke.
Skoskap og nøkkelskap i entré medfølger ikke.

Boligen varmes opp med elektrisk oppvarming og vedfyring. Varmekabler på bad, toalett, vaskerom og hall.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på enebolig og garasje, datert 15.07.2011. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er gjort mindre endringer fra byggetegninger til dagens bruk. Enkelte vegger i stue og kjøkken er flyttet, men dette er ikke søknadspliktig.
Del av hovedsoverommet med garderobeskap er opprinnelig byggemeldt som omkledningsrom jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, og det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger på et rolig og veletablert boligfelt øst på Mogreina, med kort vei til kommunegrensa mot Eidsvoll. Området har rikelig med turløyper hele året, og et bredt løypenett med oppkjørte skiløyper om vinteren. Kort avstand til Jessheim, Eidsvoll og Oslo Lufthavn, samt kort vei til togstasjon.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Dal, kun få minutters kjøring fra boligen. Her finner du flere matbutikker. For øvrig shopping har Jessheim Storsenter, kun 15 minutters kjøring fra boligen, et rikelig utvalg butikker, restauranter og andre forretninger. I sentrum finner du i tillegg kino, bibliotek, kulturhus og mye mer. Det er også kort vei til Amfi Råholt med et godt utvalg daglivare, butikker, frisør m.m.

Området har gode turområder, og byr på både enklere løyper og mer krevende terreng. Det er et godt utvalg turløyper i skogsområdene mot Nordkisa, og også kort vei til blant annet Mistberget. Om vinteren finner du preparerte skiløyper i skogsområdene og jordene i nærheten. Hersjøen byr på flere flotte badeplasser. I tillegg ligger Nordbytjernet, et av Ullensakers mest besøkte turområde, kun 10 minutters kjøring fra eiendommen. I tillegg kort vei til Hurdalssjøen som har mange flotte badeplasser.

Dal stasjon ligger kun få minutters kjøring fra Varderingen, og har hyppige togavganger mot Jessheim og Oslo. Togturen til Oslo S tar ca. 52 minutter.

Avstander med bil:
Oslo Lufthavn: 10 minutter
Jessheim: 13 minutter
Lillestrøm: 31 minutter
Oslo: 43 minutter

Eiendommen ligger innerst i blindvei. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 665 kvm. Tomta er opparbeidet med plen, beplantning og gruset gårdsplass.
Hekk mot naboeiendom mot sørøst (Varderingen 31A) er satt nærmere 31B enn grensa, som i praksis vil si at en mindre del av eiendommen brukes av 31A. Det vil bli gitt en bruksrett til 31A for bruk av denne parsellen. Det er snakk om ca. 40 kvm. Konferer med megler ved spørsmål.

Parkering i dobbeltgarasje og på gruset gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan for "Del av gnr. 199 bnr. 1, Sætregreina" datert 26.10.1998 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18 510,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har ikke oversikt over årlig strømforbruk. Estimert forbruk for denne boligen er ca. 15-20 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7 560,-.
Boligen er tilknyttet Telenor (fiber) som leverandør av kabel-tv/Internett og har avgift på kr 999,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 420 648,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 682 592,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

5 290 000,00 Prisantydning

Omkostninger

132 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
153 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 443 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Flemming Flåhagen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 30 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 27 400,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk 2500  kr 2 500,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 3 056,-
Tinglysing e-sikring - selveier  kr 500,-

Andre utgifter:
Foto  kr 5 000,-

Oppdragsnummer 63-0226/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Jessheim
Skovly Promenade 10, 2066, JESSHEIM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR63.25226

Sist oppdatert: 18. oktober 2025 kl. 21:03